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菅野 洋充

地方の物件を売るのは大変!

公開日:2019年9月17日

田舎の家

 

菅野です。

訳あって現在、地方の物件の売却のお手伝いをしています。

親族からの依頼で最初、私に売ってもらいたいと言われたのですがお断りし、無償で窓口対応をしている状況です。

 

1.レインズやポータルサイトがほとんど用をなさない。

 

最初、依頼されたときにレインズで近隣事例を確認したところ、ほとんど物件がありません。

いくつか登録されている物件にも、販売図面の登録は全くありません。

1年以内の成約事例もありません。

全く参考にならず、ポータルサイトを見たのですが、これまた物件が少ない!

相場観が全くつかめません。

いろいろ調べてみるとどうやら、その物件の場所は市内では比較的需要高めの地域で、レインズに登録しているのは地元需要がなく広く買い手を募らないといけない場所だ、ということは理解できました。

 

 

 

.調査がたいへん

 

弊社では、東京23区とその隣接地域までを取り扱っておりますが、東京市部や川口市などは調査する役所が比較的広範囲にあり苦労するところです。それでも同じ市内や近隣駅最寄りにあればなんとか1日で調査は済ませることができます。

しかし、地方では建築確認事務を広域で行っていることがほとんどで、この物件についても市外に建築確認を管轄する役所があり、行くのに物件から車で片道1時間ほどかかります。また、他にもたくさん調査する事項がありますが、管轄の部署が広く点在していて非常に大変でした。

 

 

 

.不動産業者が少ない

 

価格相場について直接業者に聞いてみようと思ったのですが、近くにあまり不動産業者はなく、選べる状況ではありませんでした。

夕刻早めでも電話のつながらない業者がいたり、住所をストリートビューでみると一戸建てで営業しているのかどうかわからない業者とか、地主が自分のアパートなどの管理会社と不動産屋を兼ねているとか。

とりあえず、所有者とお付き合いのある業者さんと、比較的大きめな地元企業の関係業者さんにお声がけをしました。

どちらも一般媒介で受けてもらい、現在販売しています。インターネットではほとんど露出がないのですが、なぜか案内はしばしば入るので、どのように集客しているのか今度聞いてみようと思っています。

 

 

やってみると、都内とはかなり勝手が違うので非常に大変です。

価格はもちろん都内ほど高くはないしお客様もたくさんいるわけではないようなので、弊社のような仲介手数料割引(または無料)ではちょっとできない仕事だなあと感じました。

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業務課員となりました

公開日:2019年7月19日

菅野です。

突然の話で恐縮ですが、7月1日より営業部業務課へ異動となりました。

これからは営業職から契約管理等の社内業務がメインとなります。

また、お客様にもっと気軽にお問い合わせしてもらえるよう、お問い合わせ方法の改善も行っていくつもりです。

今後は主に内勤となりますが、代理のご案内等で引き続きお客様とお会いすることもありますのでよろしくお願いいたします。

 

ところで、先週末に急性期の椎間板ヘルニアとなり地獄の一週間を過ごしております。

立っていても座っていても、とにかく痛い!

座って仕事を長くおこなう内勤に異動したタイミングで、この状況はかなりきついです。

異動したばかりでナンですが、やはり野山を駆け巡る営業職はいいものです。

これからも不動産流通システムREDSをよろしくお願いいたします。

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春と夏の境目

公開日:2019年4月27日

ツツジと八重桜

菅野です。

昨日、大井町に行ったら、前日の陽気でツツジが満開でした。

前夜の花散らしの雨で、道路に八重桜の花びらが広がっていて、ちょうど春が終わり初夏が始まる瞬間を見たような気持ちになりました。

そしてもうすぐ平成と令和の境目もやってまいります。

平成時代は平和だったような気もするし、そうでもなかった気もします。

令和が良い時代になることを心から祈るのみです。

寒さがぶり返していますが、皆様ご自愛ください。

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「家売るオンナの逆襲」1月9日よる10時から!!

公開日:2019年1月4日

いよいよ1月9日からスタート!!

「家売るオンナ」の総集編をやっていましたが、huruで全話見られるそうです。

僕らからするとこのお話、よくわかるなあと思うところあり、それは違うだろと思うところありで楽しめるんですよね。

弊社にも今年、「家売るオンナ」が増えるかもしれません。

 

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中国の住宅ローンのおはなし

公開日:2018年12月14日

倒福

菅野です。

先日、中国でマンションを売っている中国人の友人と話をしました。

今、中国で住宅ローン審査を入れると、審査完了まで2~3ヶ月(驚)平気でかかるそうです。

金利は上昇基調で、不動産市況としてはかなり厳しくなってきているとのこと。

中国で住宅ローンを使う場合には、先に売買契約をして登記(のような名義変更)までいれる必要があるそうで、ローン不調での解約時には売主も買主も損害を被るそうです。

また、売る際に相手の身分確認は非常に重要で、その町に住めない人に売ってしまうと最悪だと言っていました。

(中国では、引っ越しの自由はなく、住む場所は政府によって決められており、農村から市街地へ勝手に引っ越すと罰せられるらしいです。)

先日、その確認する書類を偽造して買おうとした輩がいたらしく、後始末で大変だったと言っていました。

 

一年に一度、日本に遊びに来る友人ですが、毎回、これ以外にも非常に興味深い話を聞くことができるので、彼と会うのは非常に楽しいです。

また来年も会って、よもやま話に花を咲かせたいなぁと思っています。

 

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いろいろなご相談をいただいてます

公開日:2018年9月13日

菅野です。

弊社もけっこう有名になったのか、いろいろなご相談の電話がございます。

もちろん、こういう物件を購入しようとしているのだが問題はないか、とか、この物件はちょっと相場より高いように感じるから価格交渉できないか、などのお問い合わせは弊社にどんどんしていただければと思います。

でも、お答えが難しいお問い合わせも結構あり、自分のスキル不足を感じております。

・どの場所で物件を買ったら値下がりしないか?

申し訳ありませんが、わかりません。

・この物件を買ったら得か?

個々の価値観の部分もあり、答えかねます。

・このマンションとあのマンション、どっちが将来的に損をしない?

将来の予測は不動産屋には難しいです。

・SUUMOの広告で徒歩〇分と書いてあるが、実際に測ったらそれ以上かかった。おかしい。

弊社で広告しているわけではないので、その広告している業者にお願いします。または都庁宅建係に連絡してください。

(こういう電話があったのですが、完全に公的機関と勘違いされてました。)

 

できるだけ真摯にお答えしたいと考えておりますが、難しいですね。

生き馬の目を抜くようなこの不動産業界で、私も得する物件を買いたいと日々願ってこの仕事をしておる次第です。

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夏季休業のおしらせ

公開日:2018年8月3日

菅野です。

来週の8月7日(火曜日)より、15日(水曜日)まで、弊社は夏季休業とさせていただきます。

私は、10日(金)より16日(木)までお休みをいただきます。

上記期間は連絡が取りにくくなりますので、メールでのご連絡をいただけますと幸いです。

恐れ入りますが、何卒宜しくお願い致します。

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家で死にかけた話

公開日:2018年7月26日

 

菅野です。

今日は30度でしのぎやすいなぁ、なんて感じてしまうほどずっと暑かったですが、皆様はいかがおすごしでしょうか?

 

先日、テレビで40度がどうとか言っていた日ですが、私は熱中症で死にかけました。しかも家で。

 

顛末ですが、私があまりエアコンをつけたまま寝るのが好きでないため、妻が起きた時にエアコンを消していったんです。

そうしたら、暑さで目が覚めて起きようとしたらなんだか動きにくい。力が入らない。

(エアコン消してから起きるまで2時間ほどでした。)

これはもしや、と思い2階の寝室から1階の居間に降りようとしたのですが、足がもつれる。

何とか降りて、エアコンがついている居間にしばらくいたのですが、動けない。

水シャワーを浴びて、何とか動けるようになったのですが、全身に力が入らないので着替えもなかなか進まず、手足の震えが止まらないような状況でした。

 

何とか会社に向かいましたが、正直、午前中は仕事にならない状態でした。

マウスを持つと手が震えるのが見えるレベルのヤバさでした。

たった2時間、エアコンを消して寝ていただけで、熱中症って襲ってくるんですね。

 

先日、私の住む八潮市で86歳のお年寄りが室内で熱中症でお亡くなりになったそうです。

エアコンをどうやら使っていなかったとのこと。

今年の暑さはまさに「殺人的」ですので、確かに冷たい風が不快に感じる御仁もおられるかと思いますが、命には代えられませんので、ちゃんとエアコン・クーラーを使いましょうね。

初めて熱中症で死にかけた(しかも自分の家で)僕との約束だよ!!

皆さん、ホントに気を付けてくださいね!!

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マンション口コミ掲示板のリスク

公開日:2018年6月16日

菅野です。

今回は「マンションの掲示板」についてのお話です。

といっても、マンション現地にある掲示板等ではなく、ネット上でよくある口コミ掲示板と呼ばれるものについてのお話です。

 

以前、私が販売中の物件を案内してくれた担当からこんなことを言われました。

「ネット掲示板でかなり悪評が流れていて検討から外れてしまいました」

 

computer_net_stalker_man

弊社に問い合わせをくれるお客様は、インターネット検索して弊社を見つけていただける方が多く、ネットリテラシーの高い方が多いようです。

検討されるマンションについて、キーワード検索をして口コミや評判、心理的瑕疵等を調べたりする方がいらっしゃいます。

そのときに出てくる口コミサイトや掲示板に書かれた内容というのは、その物件を購入するときに大きな影響を与えます。

私が売っていたそのマンションは、口コミ掲示板でいわゆる「レスバトル」的なやり取りがなされていました。

「レスバトル」というのは、非難を相手の投稿に返信しお互いそれを繰り返すことで論争を戦うという、傍から見ていると非常に不毛で不快なやり取りのことです。

そういったやり取りがそのマンションの口コミ掲示板でなされていることで、そのマンションの住人の質が疑われているという状況が生まれているのです。

また、そのやり取りの中で、マンション内の不満や悪評等が書かれており、それがそのマンションの価値の毀損につながっているようなのです。

 

誰でも見られるネット掲示板というのは、ある一面便利なものであるかもしれません。

ただ、そこに自分の住むマンションの不平不満を書いても、問題は解決するわけではなく、むしろ自分のマンションの価値を毀損する自傷行為といえるのではないでしょうか。

マンションの問題は、せっかく「管理組合」という民主的な仕組みがあるのですから、そこに提起しましょう。

子どもがうるさいだとか、自治会の運営がどうだとか、不満を誰かに聞いてほしいという気持ちはわからなくもないのですが、その1回の書き込みであなたのマンションの価格が100万、200万と下がっているかもしれませんよ!

 

また、ネット上にはいろいろな人がいて、何らかの理由で相手を貶めてやろうとする考えの人間もいます。

そのような人と付き合って、自分のマンションに対する非難に対して戦おうとするのは、余計に相手に火をつけ、上記のような「レスバトル」状態となって自分のマンションの価値毀損に繋がりかねません。

ネットリテラシーのある方には良くわかっていらっしゃることかもしれませんが「荒らしは放置」です。

あとは削除申請などをして、荒れた口コミなどはできるだけ少なくしておく、ということは重要で、そういうことを管理組合で行っているマンションもあるそうです。

(こういったところまで気を使わなければならなくなった今の世の中というところなのでしょうが…)

 

あなたのマンションは、口コミ掲示板、大丈夫ですか?

 

 

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本年もご愛顧ありがとうございました。

公開日:2017年12月28日

菅野です。

本年も株式会社不動産流通システム【REDS】をご利用いただき、誠にありがとうございました。

無事ご購入、ご売却できたお客様は、まさによい年末をお迎えかと存じます。まことにおめでとうございます。

私の力不足でご希望に沿えなかったお客様には大変申し訳ありませんでしたが、これに懲りずにぜひまたお問い合わせいただけましたら幸いです。

 

弊社は12月27日より翌年1月3日まで年末年始休業させていただいております。

1月4日の午前9時よりまた通常どおり営業致します。

休暇中のお問い合わせにつきましては、おそれながら年明けのご回答となりますこと何卒ご容赦くださいませ。

それではよいお年をお迎えください。

また来年お会いしましょう!!

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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