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菅野 洋充（宅建士・リフォームスタイリスト）

社会に必要とされ人に役立つ企業を目指します

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最終更新日：2023年7月1日
公開日：2023年4月10日

苦境にあえぐ建設業界　物価高・物不足・人不足の三重苦

菅野です。

２０２２年度は、建設業界にとって猛烈な寒風吹きすさぶ年だったようです。

帝国データバンクからの４月９日付けのリリースです。

記事によると、資材不足とそれによる資材価格の高騰が影響した建設業の倒産が、２０２２年７月には倒産の１割を超えたそうです。

また、工務管理などを行う施工管理技士や建築士の不足や離職によって工期が大幅に伸びたり、事業継続不能になったりした建設業者さんもいて、２２年の人手不足倒産の４分の１は建設業だったとのこと。

物価高、資材高といえど、その上昇分を価格に転嫁するのがなかなか難しいことは、当社もリフォームをやっていますので実感するところです。

これからも物価の上昇や人手不足は続くものと思われますので、中小零細建設業の倒産の増加傾向は続くのではないか、とのことです。

 

今後はリフォーム工事等を依頼する際に、その業者の財務状況等を確認しなければならないかもしれませんね。

でもREDSなら、東証プライム上場企業グループですので安心です。

ぜひともREDSリフォームのご利用をよろしくお願いいたします。

REDSリフォーム

 

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最終更新日：2021年12月13日
公開日：2021年12月12日

令和4年度税制改正大綱で気になったところ

この会社に入って一番とも思える12月師走の忙しさに、目がまわり心折れそうな菅野です。

ちょっと無理かもーって思ってます。誰か助けてください。

 

 

12月10日に自民党ウェブサイトにて

令和4年度税制改正大綱

が公表されました。

この時間のない中、目次含む102ページを読みましたが、結構、改正点が見えますね。

 

住宅ローン減税についてはかなりいろいろなところで報道されていますが、控除額については逆ざや解消のため住宅ローン借り入れ残高の0.7％へと減ることになりました。

所得要件も3000万円以下から2000万円以下に引き下げられました。

これはまあ予想されていたので、驚くところではありません。

 

それよりも細かい話ではありますが、年末調整のときに住宅ローンの年末残高証明書の添付が不要になるようで、これはちょっと便利だなと思いました。

申請書に年末残高予定金額を記載する欄が新設され、そこに金額を書くだけでOKとなるみたいです。

これは、銀行から年末残高予定金額を記載した調書を税務署に提出することが義務化され、そちらと申請書を照合する形に運用が変わる、ということのようです。

 

あと、住宅ローン控除の適用要件から”築年数要件”（耐火建築物は築25年以内、それ以外は築20年以内）が廃止され、みなし新耐震（昭和57年1月1日以降に新築登記がされている建物）が適用要件となるそうです。

この築年数要件は登録免許税の軽減、直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税措置、相続時精算課税制度についても廃止となります。

これも大変ありがたいですね。

今までは新耐震ギリギリの築年の建物だと「耐震基準適合証明書」の取得が必要でした。建築士さんはちょっと残念かもしれませんね。

 

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税措置については、継続となりましたが、最初のころから比べるとだいぶ縮小されていますね。

耐震、省エネ、バリアフリーの住宅で1000万円、それ以外は500万円まで非課税となります。

 

 

また逆に、これは私の不勉強なところもあったのですが、ちょっと驚いたという部分がありました。

今年の4月に「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立し、また民法・不動産登記法も一部改正されました。

この法改正は「所有者不明土地」が問題となっている中、それを解消、予防するための措置だそうです。

これにより、相続登記や住所変更登記が義務化され、正当な理由のない申請漏れは罰則が課せられるようになりました！

所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し（民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法）

改正内容については上記のページをご確認いただければと思いますが、いろいろな改正点がありました。

 

・登記情報に新たに「登記名義人の死亡の有無」が表示されることになりました。

・住所変更登記についても登記官の職権的な変更登記ができるようになるそうです。

登記名義人の死亡の有無や住所変更については、法務局の登記官が「住民基本台帳ネットワークシステム」で照会することで異動情報を取得し、住所変更や氏名変更などはその当人に変更を行うことを確認した上で変更登記するんだそうです。

これは便利ですね！

・新たに「相続人申告登記」という手続きが新設され、こちらは登記官の職権にて登記がなされることになりました。

しかも登録免許税がどうやらかからないという方向のようです。（こちらの非課税というのが今回の税制大綱に記載されていたため、この改正を知ることになりました。不勉強で恥ずかしいところです。）

こちらの手続きは、遺産分割協議がまとまる前に「私が法定相続人です。」と申し出ることで相続登記を申請したとみなすことができる登記、なのだそうです。

とりあえず誰が相続人か、ということを登記にて把握することができるようになり、所有者不明という事態は免れることができるというわけです。

 

 

 

あと、登録免許税をクレジットカード等で納付することができるようになりそうです。政府はキャッシュレス決済を推進している流れですので、これはぜひやってもらいたいところかもしれません。

 

全く不動産に関係ないのですが、面白かったのが

「ウイスキー又はブランデーに類似するスピリッツに係る製造時の酒税の承認制度を見直し、誤認防止のための要件を設けた上、移出時の承認制度とするとともに、その承認における着色度に関する制限を撤廃する。」

というもの。色の濃さで税金が違ったんですね！お酒あんまり飲まないんで知りませんでした！

 

まあ、いろいろと並べましたが、関わりの濃い薄いはあるものの、税制というのは国民生活に大きく影響しますので、文字だけで大変ではありますが、「令和4年度税制改正大綱」皆さんご一読されてみてはいかがでしょうか？

税

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公開日：2021年7月12日

盛土が危ない！あなたの家は大丈夫？

菅野です。

7月3日に熱海市の伊豆山で大規模な土砂崩れが発生し、本日現在でもまだ行方不明者の捜索が続いています。

静岡県の副知事は事故後に記者会見で、崩落した箇所は「盛土（もりど）」がなされていて、その工法が不適切であったという見解を述べました。

今日は、「盛土」について調べていこうと思います。

 

盛土ってなに？

「盛土」というのは文字通り、土の無いところに土を盛って、土地を平らにすることです。

これに対して盛り上がっている土を削って、土地を平らにすることを「切土（きりど）」といいます。

盛土工事と切土工事

盛土は、もともと土の無いところに土を盛るわけですから、盛り上がったところではなく凹んだところに行われます。

今回の熱海伊豆山の盛土は、「沢」の部分であったと言われています。

「沢」というは、以下引用です。

山地斜面を刻み込んでいる小さな谷で、尾根に対する語。普段は多少湿っている程度で、雨が降ったときだけ水流がみられる。地方によってはかなり大きな谷でも沢とよぶことがある。恒常的に水が流れていても沢とよぶ場合があり、沢、谷、川などはそれほど厳密に区別して用いられていない。谷川岳の一ノ倉沢、マチガ沢、北穂高岳の涸沢(からさわ)などのように登山ルートとして稜線(りょうせん)沿いのコースよりも有名になっている所もある。水面や湿地を沢とよぶこともあり、沼沢地という場合がこれに相当する。（コトバンク）

引用終わり

沢というのは、谷のようにへこんだ水が流れやすい場所で、今回の崩落場所はその沢の上に土を盛っていたということのようです。

 

 

土砂崩れの原因は？

理由についてですが、当社REDSもホームインスペクションでお世話になっている「ジャパンホームシールド株式会社」さんからプレスリリースがでています。

 

熱海伊豆山地区土砂災害　緊急調査報告～地形地質情報と地理情報システムを活用した考察と提言～　（PDF注意）

 

こちらには、今回の土砂崩れの原因について、地盤調査のエキスパートとしての見解と考察が書かれています。

盛土というのは、そこにあった土ではない為、従前からあった土との境目が滑りやすくなります。

もともと伊豆山付近は火山灰質の土地で崩落しやすい地質であり、その上に土砂を盛っていたため、大量の雨が降ったことで盛った土が重くなり、もともとの土が支えきれずに一気に崩落したようだというのです。

そして、盛土をする際には、水を含んで重くなることを防ぐための排水設備を備えておくべきところ、その排水能力が足りなかったのではないかと指摘しています。

静岡県副知事も会見時に排水施設の不備について述べていました。

盛土工事の施工に問題があったのではないか？という疑念が浮かんできます。

 

 

法規制はないの？

「盛土」「切土」にかかわる法律として代表的なのは「宅地造成等規制法」です。

この法律は「宅地造成工事規制区域」について定められています。

この地域に該当する場所で次のような工事を行う際には都道府県知事の許可が必要となります。

 

１，切土で、高さ2mを超える崖（30度以上の斜面）を生じさせる工事

２．盛土で、高さ1mを超える崖（同上）を生じさせる工事

３．切土と盛土を同時に行うときは、盛土が1m以下でも切土と合わせて高さ2mを超える崖を生じさせる工事

４．盛土切土関係なく、宅地造成面積が500㎡を超える工事

 

今回、崩落があった場所も「宅地造成工事規制区域」でした。

おそらくですが、県知事の許可を得て工事はされているはずです。

完了検査などは適正に行われていたのかが気になります。

 

私たちはどのように気を付けるべきか

今、住まわれている場所がどういった土地かを調べるには、以下のサイトが便利です。

ハザードマップポータルサイト

こちらの「重ねるハザードマップ」の左側「すべての情報から選択」内の「土地の特徴・成り立ち」というところに、土地ができた経緯が書かれています。

「地形分類（自然地形）」では、もともと水を埋め立てた場所とか、沢や谷を埋めた場所というのがわかります。

「地形分類（人口地形）」というところでは、盛土地・埋立地か切土地かというのが色分けされています。

また、国交省の以下のページ

大規模盛土造成地マップの公表状況について

では、各自治体で大規模盛土造成工事がどこで行われたかを調査したマップへのリンクがあります。

これは2018年北海道胆振東部地震で、私の故郷札幌市の清田区里塚地区が大規模な液状化現象を起こし、その原因が盛土による宅地造成工事の不備が原因とみなされたことが発端で、国交省が各自治体に緊急に調査公表を指示し、作成されたものです。

里塚地区の被害状況を綴った北海道文化放送（uhb）さんの記事です。

なぜ液状化現象が起きたのか？北海道胆振東部自身で被害を受けた里塚地区の戦い

里塚地区は液状化現象を起こす40年も前に造成された宅地ですが、それだけ経っても地盤は締め固められることはなく、地震で大きな被害を生んでいます。

盛土がすべて危ない、ということではないのですが、まずは自身の居住地がこの大規模盛土造成地に該当するか確認してみてはいかがでしょうか。

 

そして、これから購入を検討される方も、以上のマップを確認して、今、検討している場所がどれくらい安全か、危険かを確認するのが良いと思います。

武蔵野台地は地盤が良いといいますが、実際には谷を埋めた盛土造成地かもしれません。

単純に東京の西側だから安全、とは言い切れないのです。ご参考になさってみてください。

 

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公開日：2021年6月24日

あれ？この業者おかしい、と思ったら「国土交通省ネガティブ情報等検索サイト」

菅野です。

他の不動産業者でいろいろあって、REDSにたどり着いた方いらっしゃいますか？

「この業者、なんか変」とか、「おかしくない？」とか思って、ここに来られた方、こんなサイトがあります。

 

国土交通省ネガティブ情報等検索サイト

 

こちらでは国土交通省所管の業者の行政指導、処分履歴について確認ができます。

この中には

・建築

・不動産

・運送

・旅行

にかかる業者の処分の概要が検索できるんです。

宅地建物取引業者の指導歴もでます。

もちろん、当社には処分歴はありません！

（当たり前っちゃ、あたりまえですが）

 

いろいろ見ていたんですが、一級建築士の処分を検索をするとすごいですね！

昨年から免許取り消しになっている建築士がたくさんいるのですが、みんなあの屋根裏界壁の件で問題になった某㋹〇〇〇〇にかかわっている方ばかりなのです。

まあ、あれだけ問題になったので、その建築にかかわった建築士に何もないなんて許されませんが、バンバン免許取消になってます！

 

 

ところで当社は東京、埼玉、神奈川で営業していますが、東京都の宅建業者で何か処分歴がないか確認したい場合は、以下のサイトが良いです。

 

宅地建物取引業者免許情報提供サービス

 

こちちは、東京にある宅建業者であれば、国土交通大臣免許の業者も検索できます。

事務所の場所や、免許番号、免許年月日、支店や事務所の場所などを確認できるサイトです。

処分歴もキチンと載っているので、過去に営業停止命令を受けたかどうか、などを確認したりすることができます。

 

 

最後に、こちらは匿名での公表となっていますが、おとり広告があった場合にはこちらに通報すると、やっつけてくれます。

 

公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会

 

おとり広告で課徴金徴収となった場合、不動産ポータルサイト等にも広告掲載できなくなるので、一石二鳥です。

おとり広告でだまされたら、そんな業者で契約は絶対にせず、どんどん通報しましょう。

 

健全で信頼できる不動産業界であってほしいと、私は常に願ってお仕事をしています。

健全安心なREDSをどうぞご利用くださいね‼

行政処分のイラスト

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最終更新日：2021年6月17日
公開日：2021年6月14日

渋谷区の用途地域等の変更素案が発表されました

菅野です。

6月11日に、渋谷区の用途地域等の変更および都市計画道路の計画変更についての素案が発表されました。

詳細は下記URLの「しぶや区ニュース」

をご参照ください（PDF注意）。

こちらを見ていただくとわかるのですが、用途地域等の変更については25地区、都市計画道路の計画変更は2路線の一部区間廃止となっています。

変更内容としては、

・用途地域変更　15か所

・建ぺい率　増→2か所、減→4か所

・容積率　増→11か所、減→10か所

・高度地区変更　11か所

・日影規制　追加7か所、緩和2か所

・特別用途地区の変更　6か所

と結構、細かくたくさんの部分が変更となるようです。

 

地域を大まかに分けると

・代々木四丁目

・千駄ヶ谷方面

・道玄坂地区

・渋谷三丁目（一部桜丘町）

・東一丁目

・代官山周辺

・恵比須三丁目

となっています。

 

この中で、制限強化が著しいのが「代々木四丁目」地区です。

こちらの都市計画道路「補助線街路第59号線」の区間廃止により、他路線接続部分の隅切り型用途地域部分が、周囲の用途地域に合わせた形での変更予定となっています。

今まで道路沿線の制限緩めの用途地域（準住居、二種住居）から、（二種低層、二種中高層）住居専用地域へと、厳しめの制限に変更となります。

ただ、実際に現地を見てみると、変更後の用途地域に沿った土地利用をされているように見えなくもないので、そこまで大きく影響はないのではないか、とも感じました。

 

千駄ヶ谷方面に関しては、道路に係る変更ばかりでほとんど影響はないでしょう。

道玄坂地区は細かい調整的意味が感じられ、そこに建てるビル等建築物の容積率には影響を与えそうです。

渋谷三丁目、桜丘町、東一丁目の一部、代官山周辺については、東急東横線地下化に伴う変更となり、元線路部分の緩和が主です。

また東一丁目の「補助線街路第7号線」の廃止に伴い道路境界線からの距離に係る用途地域の変更は、高度地区の高さ制限の緩和はありますが、ほとんど影響はなさそうです。

 

こうして見てまいりますと、「妥当」の一言かと思います。

今後、意見交換会、意見書の受付等を経て、都市計画道路の廃止は令和4年3月、用途地域等の変更は令和5年3月を予定しているそうです。

 

直接かかわる者ではありませんが、建ぺい率、容積率等は建築可能な建物の大きさに係り、土地取引の価格の重要な要素となりますので、今後、注視していきたいと思います。

 

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最終更新日：2021年4月16日
公開日：2021年4月15日

東京駅八重洲口には再開発がいっぱい

菅野です。

先週「八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発事業」の街区名称が「東京ミッドタウン八重洲」に決まった、と三井不動産からニュースリリースがありました。

八重洲にも東京ミッドタウンができるんですね！とウキウキしたんですが、見渡すと東京駅八重洲口のある東側にはたくさんの再開発事業が現在、行われています。

 

①八重洲二丁目中地区第一種市街地再開発事業

こちらは先ほどの「東京ミッドタウン八重洲」のすぐ南側の再開発事業になります。

三井不動産とヒューリック、鹿島建設が事業協力者になっています。今年度中に組合を設立し、2028年度完成を目指しています。

日本の超高層ビル　八重洲二丁目中地区第一種市街地再開発事業

 

②東京駅前八重洲一丁目東地区第一種市街地再開発事業

こちらは当社REDSからすぐのところ、八重洲通りの北側の再開発事業です。

A地区、B地区に分かれており、A地区は11階建ての店舗事務所ビル、B地区には51階の超高層ビルが建築される予定です。
現在、絶賛解体中で、付近は通行止めやらなんやらで結構大変です

東京建物、都市再生機構、大林組、大成建設で2025年竣工を目指して事業中です。

国際都市東京に新たな陸の玄関口が誕生 ～東京駅前八重洲一丁目東Ｂ地区第一種市街地再開発事業を国土交通大臣が認定～国土交通省

 

③八重洲一丁目北地区第一種市街地再開発事業

現在、みずほ信託銀行の本店がある場所になります。

日本橋川沿いと併せての再開発事業となり、首都高速道路都心環状線の地下化も絡む大事業のようです。

2030年完成を目指しているそうです。

日本橋川沿いエリアに大規模施設等を整備 「（仮称）八重洲一丁目北地区第一種市街地再開発事業」都市計画決定 2025年度本体工事着工予定※東京ガス

 

④TOKYO TORCH

三菱地所が日本橋口に作る地上６３階の超高層ビル「Torch Tower」を含む再開発です。

2027年完成予定で、完成すると高さ390mとなり「あべのハルカス」を抜く、高さ日本一のビルとなります。

その隣には先に今年完成する「常盤橋タワー」があり、こちらも地上40階のビルとなっています。

さすが三菱、すごいですなあ。

TOKYO TORCH 東京駅前常盤橋プロジェクト | 三菱地所

 

他にも日本橋1丁目に2か所

・日本橋一丁目１,２街区

日本橋周辺５地区再開発（東京都中央区）／首都高地下化で検討進む／準備組合 [2017年8月9日4面]日刊建設工業新聞

・日本橋一丁目中地区第一種市街地再開発事業

地上52階、高さ約284mの「日本橋一丁目中地区第一種市街地再開発事業 新築工事（Ｃ街区）」　現地に建築計画のお知らせ掲示！東京・大阪　都心上空ヘリコプター遊覧飛行

日本橋を渡った「日本橋室町一丁目地区第一種市街地再開発事業」

日本橋室町一丁目再開発 三井不動産 | Simple is best

旧ブリヂストン本社のあった「京橋彩区」など、たくさんの再開発が行われています。

京橋彩区｜KYOBASHI-SAIKU

 

八重洲が閑散としているのは、コロナ禍だけの影響ではなく、こういった再開発で一時的にオフィスが移転し人が少なくなっている影響もあるのでしょう。

早く人が戻ってくると良いなと思います。

まずは来年度の「東京ミッドタウン八重洲」の完成で、八重洲にも活気が戻ってくるのではないかと思います。

あと1年か、待ち遠しいなぁ～！

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最終更新日：2021年4月9日
公開日：2021年4月8日

木材価格高騰！今後の不動産価格への影響は？

菅野です。

昨日4月7日、米国の材木先物が最高値を更新しました。

アメリカでは、サブプライムローンが流行った2000年代を超える住宅ブームとなっているそうで、昨年から木材の需要が急激に高まっているとのこと。

昨年8月にいったん落ちた木材価格は、その後ぐんぐん上昇を続け、3月17日に1ロット1045ポイントの高値となりました。

（取引単位の1ロット＝110ボードフィート、1ポイント＝110＄。ボードフィートというのは木材の体積の単位で、１ボードフィート＝1フィート×1フィート×1インチ　となります。）

そしていったん落ち着くかに見えた価格は4月に入りまた急上昇し、昨日1075ポイントまで上昇しました。

 

実は、日本では丸太をアメリカとカナダから輸入しており、その割合は昨年度で総輸入量の8割となります。

ですので、この米国の材木価格の高騰は、即、日本の木材価格へ影響するものと考えられています。

丸太

また、合板についてはアジアからの輸入が多いようで、マレーシア、インドネシア、ベトナムからの輸入で総輸入量の９２％を占めています。

しかし、マレーシアで製材をする労働者はインドネシア人なのだそうですが、このコロナ禍で移動が制限され労働者が確保できなくなってしまったそうです。

また昨今のコンテナ不足で運賃も上昇しており、商品不足と相まってこちらも価格が高騰しているとのこと。

 

昨年より新築戸建の着工件数は減少していて、その原因はコロナ禍の影響だけかと思っていたのですが、こちらの木材不足・価格高騰も原因のようです。

コロナ禍による一戸建ての需要の高まりは東京周辺でも感じられており、新築住宅減少の影響として、新築戸建以外の住宅についても当面、一都三県では価格上昇が続くものと見込まれます。

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公開日：2020年11月29日

マンションのインターネット回線でありがちな問題

菅野です。

 

先日、エージェントの井原さんに相談を受けました。

 

井原「菅野さん、なんかおすすめのWi-Fiルーターってないですか？」

 

菅野「おお、そうね。TP-LINKのWi-Fi6対応の最新機種は爆速でヤバイらしいよ！IPV6…」

 

井原「いやー、そういうごっついのはいらないんですわ。」

 

菅野「そういえば、井原君は一人暮らしだっけ？それなら、新しければなんでもいいんじゃない？」

 

井原「それが、非常に遅いんですよ。ルーターが古いからだと思って、替えようと思うんです。」

 

菅野「そう、でも一人で使うレベルなら、買い替えてもそんなに変わらんかもしれないよ。」

 

井原「そうなんですか？」

 

菅野「マンションのインターネット回線が遅い可能性もあるんじゃない？」

 

井原「ああ、もともと最初から込みで入ってるネット回線で、１００M共有なんです。」

 

菅野「それが原因だよ。いくら低圧用のシャワーヘッドに変えても、水圧が極端に低けりゃどうにもならないのと一緒だよ。」

 

井原「管理会社に言ってるんですが、全然変わらないんですよね！」

 

遅いインターネット

という相談で、結論としては「引っ越すしかない」という感じでした。

 

2000年台前半から2010年台にかけて、マンション全体で常時接続インターネット回線（FTTH）を引き、管理費に組み込むスキームが流行しました。

そのころは「インターネットの契約をいちいちしなくてもすぐに繋がって便利」と考える人が多かったのは事実です。

 

しかし、このコロナ禍でテレワークが普及し、インターネット回線の使用頻度が上がってきています。

また「YouTube」は言うに及ばず「AmazonPrimeVideo」「Netflix」「Hulu」などの定額大容量動画配信サービスを利用する方も増え、回線の容量というものが建築当時に比べ、非常に重要な要素となってきています。

 

先ほどの井原さんのマンションですが「１００M共有」という仕組みだそうです。

これは回線容量１００Mbpsを３２世帯で共有するという形で、実際に全戸が利用してた場合には最大「100／32」Mbpsまで速度が落ちます。

 

また、現在のインターネットプロトコルはIPV４という方式を利用していますが、これが速度遅延の原因となることが分かっています。

（IPV4　IPアドレス枯渇問題）

詳しくは上記リンクをご覧いただければと思いますが、IPアドレスが枯渇してしまった所為で「プライベートアドレス」という仕組みが使われています。

これは上記の１００M共有と同じような仕組みで、それがISP（プロバイダ）でも行われ、ISPの回線が混むとそこから遅くなっていく、という事態になってしまいます。

こんな感じになってます。枝分かれがすごく、これではスピードはどんどん下がっていってしまいます。

インターネット回線

 

この「IPアドレス枯渇問題」を解決するのがインターネットプロトコルヴァージョン６、いわゆる「IPV6」だといわれています。

ただ、マンション全体でインターネット回線を導入しているマンションで、プロバイダが指定されているものも多く、そのプロバイダが「IPV６」に対応していない場合は利用できません。

（IPV６を利用する場合には、終端装置やルーターがIPV6に対応しているものを利用しなければなりません。また、IPV4とIPV6の互換性がないため、別の問題がおこる可能性があります。詳しくはご利用のプロバイダ、回線業者にご確認ください。）

 

ということで、マンションを検討する際には、これからは「インターネット回線」についての調査も重要です。

特に購入される方は気をつけてください。買ってから「ネット遅い！」と思っても遅い場合もあるのです。

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最終更新日：2023年9月16日
公開日：2020年9月19日

秀和青山レジデンス建替組合設立　地上26階の免震マンションに建て替え

菅野です。

ＲＥＤＳ渋谷営業所のすぐ裏、金王八幡宮の並びにある「秀和青山レジデンス」の建替組合設立について、渋谷区の認可がおりたと野村不動産、旭化成不動産レジデンスよりプレスリリースが出ました。

秀和青山レジデンス

 

秀和青山レジデンスは昭和38年竣工（築57年！）の秀和レジデンス第一号のマンションだそうです。
2014年頃から建て替えの検討に入り、今年の1月にマンション管理組合で建て替えの決議が成立、建て替えが完全に決定しました。

 

秀和青山レジデンス建替看板

「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」に基づく容積率の特例緩和（指定容積率５００％⇒６５５．４０％）もみとめられ、建物の延床面積は約1万9000㎡と現在（約9500㎡）のほぼ倍となるそうです。
先にほぼ同じころに建てられ分譲された「宮益坂ビルディング」（こちらは日本初の分譲マンションなのだそうです）の建て替えが完了したこともあり、こちらもそれに続いてということのなのでしょうね。
しかも、渋谷３丁目は「宮益坂ビルディング」より閑静な立地です。人気の高いマンションとなることは間違いないでしょう。
来年の８月より取り壊しを始め、新建物の竣工予定は２０２５年２月とのことです。
楽しみですね！（買えないけど）

秀和青山レジデンス２

（個人的には、その南側のＵＲ（渋谷並木橋住宅）も昭和31年築！ですから建替えればいいのになあと思いました。関係ないけど）

 

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公開日：2020年7月10日

長期優良住宅の累計認定件数が１１１万戸を超えたそうですが

菅野です。

７月８日に出た、国土交通省からのリリースです。

長期優良住宅の普及の促進に関する法律に基づく長期優良住宅の認定状況について（令和２年３月末時点）

これによると、長期優良住宅の制度が出来てからの累計で、１１１万戸の新築住宅が認定されたとのこと。

結構多いなあ、と考える方もいるかもしれません。

でも、年間で新築って何軒建てられていると思いますか？

令和元年で「約８８万３０００戸」建っているんです。

そのうちの「約１０万７０００戸」が長期優良住宅です。

約１２％の割合です。

 

全然、少ないいい！！

ちなみに、始まったのが平成２０年からですから、１２年経っています。

平成２０年度から令和元年度まで、新築住宅は約１０９１万戸！建っているんです。

約１割が長期優良住宅となる計算ですが、これで「長期優良住宅の普及を促進」しているとは、ちょっと言い難いかと。

結局「長期優良住宅」が「ちょっと贅沢住宅」みたいな扱いになっていて、買う人はあまりそこを求めていないというか、気にしていない感じになっています。

 

 

 

あと、長期優良住宅は「面倒くさい」と言われることが多いです。

その面倒くささの原因の最たるものは

維持保全計画

です。

３５年分の計画を立て、その通り点検・修繕を行い、記録を残さなければなりません。

違反すると是正指導や改善命令がおこなわれ、改善命令に違反した場合は、長期優良住宅の認定を取り消されます。

さらに、所管行政庁からの報告の求めに応じない場合や虚偽の報告をした場合には、30万円以下の罰金に処せられることがある！という、罰則までついています。

ここでダメだと思う人も多く、これが長期優良住宅の普及を阻む原因と考える人も少なくありません。

 

法の建てつけがおかしいのです。

建てる業者に制限と義務を課すべきで、建築会社の年間の着工棟数の割合を一定以上、長期優良住宅とする義務とか、そういった方向でやるべき話だと考えます。

日本の住宅性能は、諸外国に比べ劣る、という見解は共通のものとなっています。

まずはその性能の部分の最低限度を引き上げることから始めて、「長期優良住宅」という名前が形だけにならないよう、性能の良い中古住宅の流通を促進する方向性を加速してもらいたいです。

なので、長期に渡って面倒な義務を所有者に負わせるのではなく、性能の良い頑丈な建物を建てる義務を建築会社に負わせてください。

スクラップアンドビルドはもうダメ、なんて大分前から言っているのに、その状況が全然変わっていない。

レジ袋なんか比べ物にならないくらい、環境負荷が高いんですよ、家を壊して建て替えるのって。

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