上場グループがお届けする仲介手数料最大無料のサービス

菅野 洋充

国が家賃補助すると言ってるそばから、都内の家賃相場が爆上がりしている件

公開日:2020年5月29日

菅野です。

先週、こんなニュースが入ってきていました。

東京23区のマンション、全面積帯で家賃大幅上昇 | 最新不動産ニュースサイト「R.E.port」

これはアットホームの調査だそうで、アットホームのニュースリリースを確認してみました。

23区のマンションのデータを貼ります。

 

 

23区マンション平均家賃アットホーム調べ202004

(アットホーム調べ)

 

なんと、こんな状況にも拘わらず、がっつり値上がりしちゃってます。

50㎡以上のファミリータイプは3月と比べても上がっている状況で、前年同月比で1万円以上も上がっています。

なるほど、これではゴールデンウイーク中から弊社に購入の問い合わせが殺到していたことも納得です。

 

家賃は値上がりしますが、住宅ローンの金利は低いままで価格は下がり気味ですので、どう考えても買ったほうが得する状況です。

しかも、新型コロナウイルス対策で給付金をじゃぶじゃぶと出しているので、インフレに向いていくことが予想されます。

そうすると一時的な需要減少で下がり気味だった不動産価格が、一気に上昇に向かう可能性が高くなってまいりました。

 

家賃補助って他に使えないから、右から左へと大家に流れていくだけですからね。

しかも、一時的に家賃補助を受けてしのいでも、また家賃支払い日は来るんです。

 

こんな状況でも、部屋を借り続けますか?

買える人は早く買うに越したことはない、と思いますよ!!

カテゴリー :

令和2年5月25日 緊急事態宣言全面解除 「日常」は戻ってくるのか

公開日:2020年5月25日
ビフォーコロナ-ウィズコロナ-アフターコロナ

画像提供:写真ACよりAPSさんの作品

 

菅野です。

とうとう関東一都三県と北海道の緊急事態宣言も解除となり、「日常」への第一歩が踏み出されました。

おそらく6月には満員電車が復活し、街に人があふれ出すことでしょう。

人間は「忘れる」動物です。

東日本大震災のとき、タワーマンションの上階に住む人たちは停電や長周期地震動等で大変な思いをし、たくさんの人が高層階を投げ売って低層のマンションや一戸建てへと移り住んでいきました。

しかし、時が経つと当時のことは語り継がれることもなく忘れ去られて、再びタワーマンションの上階は価格上昇しています。

 

ゴールデンウイーク直前、4月27日の毎日新聞の記事です。

外出自粛やめると15日後に感染者増も 「努力が水の泡に」東大准教授試算

感染者数が収束に向かっているとはいえ、おそらく外出自粛を完全に止めてしまうと、感染者数は再び増加していくのではないかと危惧されます。

ただ、ワクチンが出来るまで自粛を継続してしまうと日本の経済が持たないので、今回の解除のタイミングは落としどころであったのだろうと思います。

ここからは、感染者数抑止と経済活動の復活を併せて行わねばならず、綱渡りのような政治のかじ取りが必要になっていくでしょう。

もし再び感染者の増加傾向が認められた場合には、またあの苦しい自粛生活に逆戻りしなければならなくなります。

私たちはワクチンが流通するようになるまで、バランスをとりつつ感染の防止に努めなければなりません。

今までの自粛期間の延長で出来るだけ「3密」を回避し、不要不急の外出を減らし、人との接触を避ける行動様式を続ける必要があります。

新型コロナウイルスがなくなったわけでも、怖くなくなったわけでもないのですから。

 

また、自粛期間中に問題となった「自粛警察」は、解除後「コロナ警察」に変わるでしょう。

もし営業を開始した店や会社などで新型コロナウイルスの感染者が出た場合、それはおそらくネット上で特定され「コロナ警察」のバッシングが容赦なく浴びせられるでしょう。

新型コロナウイルス感染症は、そのものの危険だけでなく「社会からの非難」という危険もはらんでいるのです。

そういった意味も踏まえ「COVID-19には絶対に感染しない」という強い決意と覚悟で社会生活を営んでいかなければなりません。

まだ忘れるには早いのです。本当の「日常」が訪れるまで、我慢は続きます。

カテゴリー :

4月、5月の不動産取引傾向(コロナウイルスと「新しい生活様式」の影響を見る)

公開日:2020年5月18日

菅野です。

今年の5月は良い気候ですね。コロナが無ければ、の話ではありますが・・・

14日に39県の緊急事態宣言が解除され、その前後の1週間については東京でもCOVID-19の新規感染者が10人を割るかどうかという状況です。

もちろんまだ油断はできませんが、そろそろ巣ごもりから目覚め、動き出すフェーズに入ってきたように感じます。

 

物件選びの志向が”コロナ前”と”アフターコロナ”では変わっていくだろう、ということを以前のブログで書きました。

実際に、5月に入っていろいろなお問い合わせを受けておりますが、戸建の購入や買い替え希望のお問い合わせが多くあり、戸建需要が拡大しているように感じられます。

 

また、ご案内に行った物件(特にマンション)で気に入らなかった理由を聞くと、「狭い」とか「囲まれてる感が強い」とか「陽当り、風通しの悪さ」という理由が非常に多いです。

狭くて新しい物件より、少し広くて古い物件を選ぶ率も高くなってきています。

やはり「新しい生活様式」は、住宅の選択に大きく影響していると思われます。

 

また弊社では、東京23区近郊を取扱いエリアとしておりますが、すこし遠方からのお問い合わせが増えています。

これは他の不動産業者が営業を控えているからかもしれませんが、都心にくらべて周辺地域の需要が膨らんでいるせいでもあるのではないかと考えます。

対応できないところのお問い合わせをいただきましたお客様におかれましては、誠に力不足で申し訳なく存じます。

 

COVID-19の流行で、不動産価格は下落傾向になりそうではありましたが、実際のところ、そこまで大幅に下がってきている様子は感じられません。

4月の東日本不動産流通機構(レインズ)の取引記録データでは、取引件数は前年から大幅に減少しましたが、成約価格については全くの横ばいで、神奈川などではむしろ上昇していたりします。

このまま流行がおさまっていってくれるのであれば、オリンピック延期もあいまって、もう少し売り場の相場が続くかもしれません。

もうダメだ、とあきらめかけていた売却希望のお客様も、あきらめずこれからの相場に賭けてみてもよいのではないかと考えます。

カテゴリー :

「新しい生活様式」とポストコロナの不動産市況

公開日:2020年5月11日

庭付き一戸建て

 

菅野です。

今日の新型コロナウイルス感染症新規感染者数は、東京では15人とのことでした。事態の収束が見えて参りました。

ゴールデンウイークを外出自粛期間としたことが、功を奏した結果だと思われます。

政府は、14日に緊急事態の解除を一部の県で行う可能性を示唆しているようです。

ただ、いったん収束に向かった一部の国で第二波の感染者急増が起こっているところもあり、決して油断はできません。

ワクチンや抗コロナウイルス薬が実際に開発されて、はじめて「収束した」というべきであろうと思います。

 

ところで、5月4日に新型コロナウイルス感染症専門家会議から「新しい生活様式」というものの提案がありました。

この「新しい生活様式」は、しばらくは人々の生活に対して影響し、居住空間となる「家」の選び方にも関わってくるものと思われます。

 

新型コロナウイルスを想定した「新しい生活様式」を公表しました 厚生労働省

 

「新しい生活様式」については、上記のURLよりご確認いただければと思いますが、その中で特に「家選び」に関係しそうなのは

・身体的距離の確保

・こまめに換気

・「3密」の回避

・(食事を)屋外空間で気持ちよく

・テレワーク

こんなところでしょうか。

 

一時期に話題となった、家族がリビングにひとまとまりでいる「リビ充」は流行らなくなっていくでしょう。

先日テレビで、テレワークをする際に自室を持たないお父さんが小学生の娘さんの学習机を使って仕事をしている、という報道がありました。

その後、小学生の娘さんもオンライン学習が始まり、父娘が時間を分けて机を利用しているという状況になってしまい、親子とも大変そうでした。

また、部屋数が少ないと、感染疑いが家族内に出た場合に隔離できる部屋がないため家族全員に伝染してしまう、という事態もあるようです。

もともと「リビ充」というのは、家族が全員リビングで暮らせばそれほど広い専有面積は必要ないだろう、という考え方で、都心の値上がりしたマンションをなんとか買わせたい不動産業者と、通勤を考えて都心に住みたい家族持ちの世帯主とのニーズがマッチした”新たな生活様式”でした。

しかしCOVID-19の流行はそういった家族が密集、密接して暮らす生活を壊してしまったと言えると思います。

これは一時的かもしれませんが、都心郊外の庭付き一戸建てに住むライフスタイルが復権する可能性はあると思います。

一戸建ての住み替えを検討されている方は、売却のチャンスが来るかもしれません。

 

また話は変わりますが、COVID-19の収束による緊急事態宣言の解除はおそらく、高揚感を国民に与え、一時的に消費が拡大する可能性があります。

不動産についても、おそらく2千万台後半から4千万円台の実需物件を中心に短期間、需要が拡大するものと思われ、現在、売却を検討されている方は、緊急事態宣言の動向を注視して売り出していただくのががよろしいかと思います。

ただ外国人のインバウンド需要については、しばらくは見込めないと思われますので、都心のハイクラスのレジデンスや、グロスの大きい収益物件については厳しい状況が続くのではないかと思われます。

 

カテゴリー :

シャープマスクとアベノマスク

最終更新日:2020年5月9日
公開日:2020年5月8日

マスクをしよう!

菅野です。なんと

シャープマスクの抽選に当たりました!!!!

 

夫婦で申し込んで、嫁が当たりました。

(おまえやないのか~い)

もんげー嬉しいです。

サージカルマスク50枚入り1箱が送料込みで4000円弱と非常に高い!!ですが、これは記念品として1箱買わせていただきます。

届いたら感想をアップしたいと思います。

 

ところでアベノマスクです。

実は、待ってるんですよね~

首をながーーーーーくして、待ってるんですよね~

ガーゼマスクで滅菌処理済みのはずなのに、誰かがカビが生えているだとか、汚れているだとか言い出して全品検査することになったので、配布が遅れているそうで。

(そういうこと言い出すひとは基本的に要らない人、待っていない人で、なぜそういう人のところから配布されだすのか?と非常に疑問ではありますが)

 

そうこうしているうちに、市中には在庫マスクが出回りはじめましたね。

ゴールデンウイーク(もといSTAYHOME週間)の直前から、少し高めの値段であちらこちらからマスクが売りに出されてきて、渋谷の街中ではよくわからない会社の入り口に会議用机を置いて50枚入りが3箱1万円(髙!!)なんて紙に手書きで書いてあったりして、便乗しまくっているなーと思っていました。

まあそのうち投げ売りするだろうなと思っていたら案の定、今では1枚20円くらいの単価まで下がってきています。(それでもコロナ前より高いです。)

マスク転売禁止とアベノマスク配布が効いているのは間違いないのでしょう。

こういった火事場泥棒的やり方を許さないという施策は、高額転売の状況を苦々しく感じていた身としては、溜飲が下がります。

 

アベノマスクとシャープマスク、どっちが先に到着するのか?

結果は後程、ご報告させていただきます。

 

カテゴリー :

新型コロナ緊急事態宣言 5月31日まで延長決定

公開日:2020年5月4日

 

シャッター通り

賑わっていた商店街もシャッターの閉まった店ばかりとなりました。

 

菅野です。

先ほど、改正新型インフルエンザ対策特措法に基づく「緊急事態宣言」の期限延長が正式決定されました。

期限を5月31日まで延長するとのことです。

 

正直な私の気持ちとしては、本当に経済が心配です。

今年の4月は本当に酷い月でした。

ニュースも暗いものばかりで、全世界的な不況となり、閉店する店、自営や中小企業で立ち行かなくなってしまった方が多数おられます。

時々使わせていただいていたお店が、この状況に耐え切れずに閉店してしまうのを見るのは、とにかくつらいです。

 

安倍総理は「持久戦を覚悟」とおっしゃっていましたが、今の状態は各戸「籠城戦」を強いられている状態です。

「籠城戦」とは、とにかく持ちこたえて援軍が来るのを待つ、という戦法です。

はやく籠城している皆さんに援軍を送ってほしいです。

とにかく今は「有事」であり「平時」ではないのです。

戦争反対を掲げる人の中にも、新型コロナウイルスと戦っている人がいるかもしれません。

どこかの元首が演説していたとおり「新型コロナウイルスとの戦争」を今している、と思っています。

 

太平洋戦争の敗因の一つに「兵站の軽視」があったと言われています。

まずはマスクと一人10万円の支給という補給を速やかに行い、その後も次々と手を緩めることなく補給を続けていただき、兵站をしっかりと確保していただいて、日本国民全員で新型コロナウイルスの包囲網を打ち破ることができるようにしていただきたい。

新型コロナウイルス感染症に罹患しなくても、ご飯が食べられなければ人は死んでしまいます。

みんなで乗り越えよう!のスローガンだけでは、乗り切れません。

カテゴリー :

今年のGWは「STAY HOME 週間」です。油断禁物

公開日:2020年4月27日

菅野です。

今年のゴールデンウイークは「STAY HOME 週間」として家にいましょう、と小池都知事が発表、お願いしています。

 

「STAY HOME 週間」ポータルサイト

 

弊社の坂爪は鎌倉市在住ですが、聞いたところ先週末もかなりの人出があったそうです。

各地の観光スポットでは、駐車場を閉鎖して観光客が来ないように対策したものの、路上駐車がひどくなり、地元民は困っているとのことです。

観光スポットだけでなく、ホームセンターやスーパーなどに家族全員で行ったり、公園が人でごった返している、なんてことも見受けられます。

ホームセンター「ビバホーム」は「来ないでください宣言」として、5月2日から6日まで休業することを決めました。

ホームセンター ビバホーム DIYからリフォームまで暮らしをもっと快適に!

いくら屋外の公園でも、人がたくさんいれば3密(密集、密閉、密着)のうちの「密集」や「密着」の状態となってしまいます。

とにかく、できる限り外には出ないで、おうちにいること。

これが、肝要です。

 

本日4月27日、東京都の新型コロナウイルス感染症新規感染者数は39人だったそうです。

月曜日は毎週、少な目の発表となりますので、明日火曜日の感染者数が、今まで自粛した結果と今後を占うカギとなっていくでしょう。

5月7日に緊急事態宣言の解除ができるかどうかは、この「STAY HOME 週間」の皆様の動き(動かないこと)にかかっています。

 

大変ですが、みんなで乗り切りましょう!!

 

代表的な、わかりやすいCOVID-19関連の情報サイト

東京都 新型コロナウイルス感染症 対策サイト

都道府県別新型コロナウイルス感染者数マップ(ジャッグジャパン株式会社提供)

新型コロナウイルス 国内感染の状況 – 東洋経済オンライン

厚生労働省のサイトです(こちらは分かりにくい)

厚生労働省ー新型コロナウイルス感染症について

 

カテゴリー :

コロナ禍のせい?住宅ローン、アパートローンなどの閉まり方が異常な件

公開日:2020年4月21日

菅野です。
 
新型コロナウイルス感染症の影響は、住宅ローンなどの不動産購入ローンにも暗い影を落としてきています。
各金融機関についても、テレワークや自宅待機などを行っているようで人員が不足し、ローン審査に非常に時間がかかることが普通になってまいりました。
平時で2~3日、早ければ翌日に事前審査がおりてきたものが、一週間かかることもしばしば、となってまいりました。

イオン銀行は、支店がイオンモール内に多いということもあり、かなりの数の支店が一時休業となっていて、どうやら新規受付を休止している、などといううわさも流れてきています。
いくつかの都市銀行でも新規の審査受付を停止するなどといううわさが流れてきていますが、真偽不明です。

 

さらに審査の厳格化(エビデンス確認、属性に対する融資基準の変更など)が見えてくるようになりました。

今までなら、借りられるだろうと判断できたレベルの内容で、否決されるケースが明らかに増えてきています。

実際、キャッシュをそれなりに用意されているお客様が、土地を購入して住宅を建設しようとした住宅ローンを地方銀行の本審査で否決される、という事態を目の当たりにしています。

  
フラット35についても、先日の投資物件への不正融資問題が大きく響いており、審査の厳格化が不安を拡大させています。
今まで借りられていたマンションの審査が、急に不適となったりする事態が生じています。
例えば、旧耐震のマンションについては一部の金融機関が既に貸し出し基準から外れた物件という扱いをとっていますが、フラット35でもローンが組めない、となると一層の価値低下が予想されます。
耐震診断、補強、建て替えの検討をしない旧耐震マンションは、今後さらに、資産価値の面から非推奨なものとなっていくかもしれません。

 
新規受付を停止している、といえばアパートローンについても今は非常に厳しい状況です。
地銀はもちろん、オリックス、三井住友トラストローン&ファイナンスなど、目立ったノンバンクも軒並み受付をストップしているようです。
もともと以前より、スルガ銀行「かぼちゃの馬車」問題、西武信金の反社融資問題などで、投資用不動産への融資は門戸が狭まっていましたが、このコロナ禍がとどめを指す状況となっているようです。
国交省からの賃料のモラトリアム(支払い猶予)要請、家賃減額請求ななどで困っていく大家さんが増えていくことも想像でき、今後、オーナーチェンジ物件はキャッシュを持つ投資家の狩場となっていくことが予想されます。
賃料モラトリアムについては要請レベルではありますが、業界に与えたインパクトは非常に大きく、下手をすると不動産への融資が不良債権化し、バブル崩壊後の銀行破綻の再来があるかもしれません。

 
日本政府は拙速ながら、いろいろな施策を打ち出しています。
今はとりあえずやるしかないという場面かもしれませんが、緊急避難的政策はあくまでも緊急避難ですので、後に禍根とならないよう、全方向に速やかなバックアップをお願いしたいです。
総量規制がバブルを崩壊させ、後に平成不況、就職氷河期を起こしたように、一部の人、団体、世代、属性に大きな負担をさせるような施策は、その後に大きな歪みを生むこととなると思いますので。

カテゴリー :

緊急事態宣言の下、私たち不動産業者はどうするべきか

公開日:2020年4月17日

菅野です。

とうとう、緊急事態宣言が日本全国に発令されました。

弊社では以前よりテレワークを推進しており、現在、社員の出社を最小限にとどめるよう努力しています。

ただ致し方無いことではありますが、このコロナ禍の最中に家を買おうとする方は多くはございません。

このような時に、私たちはどのようにすべきかを考えてみました。

 

 

まずはとにかく家から出ないようにする。

外出の自粛要請が出ているのですから、私たちもそれに従います。

いわゆるエッセンシャルワーカーと呼ばれる人たちのリスクを減らすためにも、自宅で仕事ができる人たちは、今は出社を控えてそれに協力すべきと考えます。

家で出来る仕事はたくさんあり、またこういうときににこそ、不動産や税、法律などの知識、ITスキルなどの研鑽を積むことが必要だし、それができると思っています。

また、お客様からのお問い合わせの数は減っていますが、全く無いわけではありません。

こういうときにお問い合わせいただくお客様は大変ありがたいものです。

普段はなかなか対応しにくい、物件探しのご対応、エージェントからの物件の提案につきましても、普段より手厚く対応させていただいております。

メール、電話、LINEなどでのコミュニケーションは大歓迎ですので、込み入ったご相談もぜひご連絡いただけたらと思います。

エージェント全員、今できることを全力で対応させていただきます。

 

 

ご案内といえども長時間の外出は避ける。

今は、外に出ている時間が長ければ長いほどリスクが高くなります。

長時間の移動は避けるべきこととなりますので、今、複数件数のご案内は難しいです。

物件見学を検討されるお客様におかれましても、これは、というものをよく選んでご覧になることをお勧めします。

空家や新築物件などをご覧になるほうが、若干ではありますがリスクは低いかもしれません。

 

 

対面時は「飛沫感染」を防止する。

これは不動産業界にかぎりませんが、今、接客をおこなうときにマスク着用は必須となっています。

それなりの大きさの企業はどこもマスクの入手に必死に取り組んでいて、今、マスクをせずに接客するような店は必然的にお客様から避けられます。

まだ市中に出回るまではいっていないようですが、4月下旬くらいからマスクが出荷されるようですので、これはきちんと入手していきたいと思います。

と申しますのも、不動産業で大切なのは「重要事項説明」でして、一部で利用されているIT重説を除き、重要事項説明は宅地建物取引士が「対面」で説明することを義務付けられています。

重要事項説明、契約は長時間、始終対面で行うこととなりますので、最大限の注意配慮が必要となる場面となります。

その際にはマスク着用のほかにも工夫が必要かもしれません。

コンビニなどで見かけた方もいらっしゃるかと思いますが、お客様との間に透明な幕のようなものを設置して飛沫感染を防止しようとしているところもあります。透明アクリル板を衝立にしてお客様との間に設置し、飛沫感染を防止する措置を行っているところもあります。また、オープンな席を用意して風通しを確保して行う、という方法もあるかと思います。

 

そして最も重要なのは、

自身が医療のお世話にならない。

ということに尽きるかと思います。

医療現場の皆様は現在、必死に頑張っていらっしゃるのは間違いありません。

しかし、救急車で搬送されてもCOVID-19疑いというだけで数十件の病院から断られる状況がある、などという報道もあり、かなりリソースは逼迫しているように見受けられます。

仮に、新型コロナウイルス感染症でない、別の病気やケガをしたとしても、医療のリソースが足りない現状では、今までと同じような満足できる医療を受けることができない可能性があるのです。

とにかく今は絶対的に「健康」に留意するしかないと、腹に決めるしかありません。

年末に「今年は本当に大変だったなあ」とみんなで笑えることを信じて、今はとにかく、皆さん、生き抜きましょう!!

カテゴリー :

次世代住宅ポイントの申込期限が8月末まで延長になりました!が、しかし…

公開日:2020年4月9日

菅野です。

次世代住宅ポイント制度の申し込み期限が、今年の8月まで延長となりました。

次世代住宅ポイント制度 【新型コロナウイルス感染症対応】

内容はリンクをご確認いただければと思いますが、

新型コロナウイルス影響により、令和2年3月31日までに契約できなかった方が、以下の対象期間に契約、着工(着手)を行った場合、ポイントを発行します。

申請にあたっては、やむを得ず令和2年3月31日までに契約できなかった理由の申告が必要です。また、ポイント発行対象となる性能を証明する書類や工事前後の写真などの提出が必要です。

とあり、普通に8月まで契約してもダメなようです。

また、期間が

「令和2年4月7日から8月31日まで」

となっており、

何故「4月1日~6日」を除いているのか疑問です!!

 

コロナ禍のせいで、この間に契約した人はかわいそうです。

これ、なんとかならないのでしょうか。

カテゴリー :

最近の投稿

カテゴリー

アーカイブ

不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

  • LINEでのお問い合わせ絶賛受付中!
  • Rマンション 新しいマンションの選択肢として私もお勧めします
  • 不動産のリアル
  • 宅建マイスターによる不動産無料相談
  • REDSリフォーム
  • いつも、新しい答えを。桧家グループ
LINE

フリーコールで
REDSに電話発信する