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菅野 洋充かんの ひろみつ

23区賃貸ワンルームの厳しい現状

公開日:2022年1月24日

 

菅野です。

今日のYahoo!ニュースでこんな記事がありました。

こちらの記事をみると、おそらくあるはずのデータ表示が見られなかったため、元記事を探してみました。

元記事↓

賃貸住宅は東京23区独り負け コロナで変わる不動産事情 <週刊エコノミスト Online>

 

記事では、23区の世帯増加数が2020年の春頃から一気に減少していて、しかしながら貸家着工数は殆ど減っていないというデータが示されています。

要は賃貸住宅が23区でだぶつき、特にワンルームの空室率が上がっている、ということのようです。

(記事中には高級賃貸は影響が見られない、というようなことも書かれています。)

 

2020年に新型コロナウイルス感染症が流行し、都内の経済活動は麻痺してしまいました。

様々な店舗が営業を自粛し、特に宿泊業・飲食業への影響が大きかったものとおもわれます。

これらの業種の従業員は非正規雇用率が高く、職を失い東京を離れたことが、単身向け住宅の空室率上昇の原因である、と記事では述べられています。

またテレワークの普及で、郊外やより広い部屋への住み替えが促進されたことも理由の一つで、住宅販売が堅調であったことから購入へと踏み切った世帯も多かったものと思われます。

これに付け加えて、単身居住の学生が、授業講義のオンライン化のため実家に帰るというような事象も聞いております。

 

ということで、23区内のワンルーム需要は今、底にあるといえるでしょう。

サブリースをしている業者の中には、傾いてしまうところも出るかもしれません。

そうなると、サブリース賃料が下がったり、ひどいと賃料自体が払われなくなったりして、高金利のローンを支払えなくなるオーナーも出てくるでしょう。

厳しいことですが、今年の春が終わると耐えきれなくなった物件の放出が始まる、そんな気がしています。

 

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オミクロン株、あっという間にover25000

公開日:2022年1月17日

菅野です。

2022年の年明けはオミクロン株にご注意!

年明けにこんなブログを書いたら、あっという間に全国の新型コロナウイルス感染者数が25000件を超えました!!!

オミクロン株の感染力、半端ないですね!!

まあ、年末年始はあちこち人出が増えていましたから、この結果も皆さん予想できただろうと思います。

 

でも、重症者がデルタ株が流行したときより断然少ない状況です。

ただ、病床使用率は、患者数がうなぎのぼりで一気に「まん防」(まん延防止重点措置)の基準値あたりまで、かなりの都道府県が達してしまっている様子です。

 

「まん防」が発動すると、また飲食店や催事などへの影響が心配です。

いろいろな記事を見る限り、潜伏期間が短くかつ重症化しにくい、しかしながら感染力は今までの最大、というような変異株のようですので、今回は罹ったらとにかく自宅療養という感じなのかな?と思っています。

まあ、上記のブログでも書きましたが、まだまだワクチンを接種していない方はたくさんいて、しかも感染者の半分以上は未接種者であるということのようです。

差別はいけませんが、接種していない人が周囲にたくさんいるという前提で、各自感染対策をしっかり行う必要があるのかなと思っています。

 

どうやら今週中にも、一都三県に「まん防」適用されそうなのですが、とにかく耐えて早く収束に向かうことを祈るしかありません。

もう少しです。みなさん、感染対策頑張りましょう!!!!!

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令和3年度賃貸不動産経営管理士試験 合格しました

公開日:2022年1月17日

菅野です。

1月7日に令和3年度賃貸不動産経営管理士試験の合格発表がありまして、

賃管合格通知

無事、合格いたしました~

 

宅建マイスター認定試験

や、

不動産流通実務検定“スコア”

などをやったあとに受けると、かなり問題は簡単に感じられました。

基本的に賃貸に関する設問で、実務をやっていても法律を勉強しないと受からない内容ではありました。

私は自己採点41点~42点というところで余裕!とか思っていたら、合格点は今回

40点

とけっこう薄氷でした。

今回より国家資格となりまして、受験者数は前年から約5000人増えた32459名、そのうち10240名が合格となったそうです。

賃貸住宅管理業が国の登録制となり、賃貸不動産経営管理士はその「業務管理者」の要件となります。

この資格を持った人がいないと賃貸住宅管理業を営むことができませんので、200戸以上の賃貸住宅を管理している不動産業者には必須の資格となっております。

 

REDSは賃貸仲介、賃貸管理は行っておりませんが、そのうち役立つことがあるかもしれませんね。

 

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2022年の年明けはオミクロン株にご注意!

公開日:2022年1月4日

菅野です。2022年もどうぞよろしくお願いいたします。

 

早速ですが、新型コロナウイルス感染症が再蔓延してきています。

1月3日にはあっという間に全国の感染者数が782人となりました。

その中でも今、警戒しなければならないのが、オミクロン株の流行です。

どうやら感染力が高いようで、2度ワクチンを打っている方にも感染者がいるようです。

東京都のデータですと、1月3日の感染者数は103人、そのうち2度ワクチンを打っている方は40人とのこと。

残り6割は未接種もしくは不明とのことで、まだまだワクチンを接種していないひとは市中に多くいるようです。

 

昨年12月27日発表の官邸の統計資料(PDF注意)によると、年代別のワクチン接種率は以下の通りだそうです。

ワクチンの年代別接種率

これを見ると、40代までの若い年代の接種率は、50代以上に比べ未だ低い状況となっています。

若い方は抵抗力があり重症化しにくいとは言われていますが、反面、症状が軽いと動き回って周囲にコロナウイルスを伝染させてしまう懸念があります。

また、オミクロン株は感染力が強いようで、2回ワクチンを接種していても、時間が経っていて抵抗力が落ちてきている人には感染するようですので、既に2度接種されている方も十分注意が必要なようです。

データを見ると、まだまだワクチンを打っていない人はたくさんいるようですし、今更ではありますが

・手洗い消毒の励行

・三密(密接、密集、密閉)を避け、会話時は2m離れて、人混みを避け、風通しを確保すること

・マスク着用

をこれからもしっかり行っていきたいと思います。

また、私も可能であれば、三回目接種が早めにできたら良いな、と思っています。

 

あともう少しで落ち着くんじゃないかな、と少し楽観的に考えられるくらいにはなってきました。

皆さん、一緒に頑張りましょう!!

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令和4年度税制改正の大綱が閣議決定

公開日:2021年12月24日

菅野です。

本日、令和4年度税制改正の大綱が閣議決定されました。

それに伴い、国土交通省より住宅ローン減税等の延長についてのプレスリリースが発信されました。

住宅ローン減税等が延長されます!~環境性能等に応じた上乗せ措置等が新設されます~

こちらの内容については、以前より報道されているとおりとなっていました。

令和4年度税制改正大綱については以下のブログにて書いております。

令和4年度税制改正大綱で気になったところ

なお、ほぼほぼ間違いないと思いますが、こちらは法案が可決されることが前提となります。

 

 

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コロナ風が吹けば、不動産屋が儲かる?2022年の不動産市況はいかに

最終更新日:2021年12月24日
公開日:2021年12月23日

菅野です。

こちらは先月の不動産流通研究所の記事です。

 

 

どれくらい増えたのかは記事をご参照いただければと思いますが、アンケートに回答したすべての大手不動産会社で前年比増となり、投資家向けの仲介をしている三菱地所リアルエステートサービス㈱を除き取扱高も前年比増となっています。

これは、記事中にもありますが昨年後半から今年の前半にかけて購入検討されるお客様が非常に多かったという実感があります。

コロナ禍で、広い物件へ引っ越したいという希望や、テレワークの普及により郊外へ引っ越したいという需要が多くございました。

一方で、まだ感染の危険を感じる時期でもあったため、売却を控えようと考える売却検討のお客様も多く、在庫不足から価格が高騰していったという傾向もございました。

 

ところで2021年後半から2022年にかけての見込みですが、現状、売却物件の在庫不足は解消に向かっているように感じられます。

また、今年前半の好調さを見て買取再販業者がかなり強気の仕入れを行っている様子が見受けられ、価格は更に上がっていくように思われます。

 

ただ、住宅ローン減税の縮小や、インフレ懸念による金利上昇、日銀のテーパリングなどの懸念があり、来年の住宅市況は厳しい方向に進んでいくのではないか、と予想されます。

既に小規模の投資不動産販売についてはかなり厳しい市況で、諸々の融資不正による金融の締め付けが影響して、融資がなかなか引けないという状況も相まって在庫過剰となっており、価格下落圧力が非常に強まっています。

もしご自宅の売却を検討されるのであれば、タイミングとして価格の頂点は来年春先となりそうですが、そこを越えるとかなり厳しい販売状況になるのではないかと懸念しています。

いま売却を検討している方は、なんとしても来年春には売り切ってしまう努力をされたほうがよろしいかと思います。

 

「バブル崩壊」という言葉を最近は、めっきり聞かなくなってきました。

 

さすがに二の轍は踏まないだろう、と思いたいところですが、

本当に、大丈夫なのでしょうか…

家と電卓

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令和4年度税制改正大綱で気になったところ

最終更新日:2021年12月13日
公開日:2021年12月12日

この会社に入って一番とも思える12月師走の忙しさに、目がまわり心折れそうな菅野です。

ちょっと無理かもーって思ってます。誰か助けてください。

 

 

12月10日に自民党ウェブサイトにて

令和4年度税制改正大綱

が公表されました。

この時間のない中、目次含む102ページを読みましたが、結構、改正点が見えますね。

 

住宅ローン減税についてはかなりいろいろなところで報道されていますが、控除額については逆ざや解消のため住宅ローン借り入れ残高の0.7%へと減ることになりました。

所得要件も3000万円以下から2000万円以下に引き下げられました。

これはまあ予想されていたので、驚くところではありません。

 

それよりも細かい話ではありますが、年末調整のときに住宅ローンの年末残高証明書の添付が不要になるようで、これはちょっと便利だなと思いました。

申請書に年末残高予定金額を記載する欄が新設され、そこに金額を書くだけでOKとなるみたいです。

これは、銀行から年末残高予定金額を記載した調書を税務署に提出することが義務化され、そちらと申請書を照合する形に運用が変わる、ということのようです。

 

あと、住宅ローン控除の適用要件から”築年数要件”(耐火建築物は築25年以内、それ以外は築20年以内)が廃止され、みなし新耐震(昭和57年1月1日以降に新築登記がされている建物)が適用要件となるそうです。

この築年数要件は登録免許税の軽減、直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税措置、相続時精算課税制度についても廃止となります。

これも大変ありがたいですね。

今までは新耐震ギリギリの築年の建物だと「耐震基準適合証明書」の取得が必要でした。建築士さんはちょっと残念かもしれませんね。

 

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税措置については、継続となりましたが、最初のころから比べるとだいぶ縮小されていますね。

耐震、省エネ、バリアフリーの住宅で1000万円、それ以外は500万円まで非課税となります。

 

 

また逆に、これは私の不勉強なところもあったのですが、ちょっと驚いたという部分がありました。

今年の4月に「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立し、また民法・不動産登記法も一部改正されました。

この法改正は「所有者不明土地」が問題となっている中、それを解消、予防するための措置だそうです。

これにより、相続登記や住所変更登記が義務化され、正当な理由のない申請漏れは罰則が課せられるようになりました!

所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し(民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法)

改正内容については上記のページをご確認いただければと思いますが、いろいろな改正点がありました。

 

・登記情報に新たに「登記名義人の死亡の有無」が表示されることになりました。

・住所変更登記についても登記官の職権的な変更登記ができるようになるそうです。

登記名義人の死亡の有無や住所変更については、法務局の登記官が「住民基本台帳ネットワークシステム」で照会することで異動情報を取得し、住所変更や氏名変更などはその当人に変更を行うことを確認した上で変更登記するんだそうです。

これは便利ですね!

・新たに「相続人申告登記」という手続きが新設され、こちらは登記官の職権にて登記がなされることになりました。

しかも登録免許税がどうやらかからないという方向のようです。(こちらの非課税というのが今回の税制大綱に記載されていたため、この改正を知ることになりました。不勉強で恥ずかしいところです。)

こちらの手続きは、遺産分割協議がまとまる前に「私が法定相続人です。」と申し出ることで相続登記を申請したとみなすことができる登記、なのだそうです。

とりあえず誰が相続人か、ということを登記にて把握することができるようになり、所有者不明という事態は免れることができるというわけです。

 

 

 

あと、登録免許税をクレジットカード等で納付することができるようになりそうです。政府はキャッシュレス決済を推進している流れですので、これはぜひやってもらいたいところかもしれません。

 

全く不動産に関係ないのですが、面白かったのが

「ウイスキー又はブランデーに類似するスピリッツに係る製造時の酒税の承認制度を見直し、誤認防止のための要件を設けた上、移出時の承認制度とするとともに、その承認における着色度に関する制限を撤廃する。」

というもの。色の濃さで税金が違ったんですね!お酒あんまり飲まないんで知りませんでした!

 

まあ、いろいろと並べましたが、関わりの濃い薄いはあるものの、税制というのは国民生活に大きく影響しますので、文字だけで大変ではありますが、「令和4年度税制改正大綱」皆さんご一読されてみてはいかがでしょうか?

税

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不動産取引の透明化は既得権益が問題?

公開日:2021年11月29日

菅野です。

日経の会員限定ですが、以下のような記事がありました。

 

中古住宅、データは伏魔殿 不動産IDに既得権の壁 

 

内容をご確認いただければと思いますが、ものすごくざっくりまとめると

「不動産取引の透明化について、様々な施策や案が出てきたが、全部不動産業界の反対でつぶされている」

というものでした。

 

だいたいあってる。

 

不動産取引の透明化について政府から「不動産ID」というものでいろいろな情報を紐づけよう、という案が出ています。

不動産IDで出来そうなこととして記事中で挙げられているのが

・重要事項説明に必要な固定資産税額、都市計画、道路や水道管の状況を簡単に取得できる

・物件検索サイトに掲載された成約済みの「おとり物件」を自動的に判別して排除できる

・成約価格や建物の修繕履歴等を利用して価格査定が高精度で可能になる

のだそうです。

1つ目は、不動産の調査が楽ちんになります。わざわざ現地の管轄の役所に出向く必要もなくなるということです。

2つ目は、意図的なおとり広告が排除でき、業者にとっても勝手に成約物件を削除してもらえるのは非常に便利です。

3つ目なんか、実現したら不動産鑑定士なんか要らなくなってしまいますね!

 

でも、取引の透明化、というのは難しい部分も非常に大きいです。

記事中にもあるのですが、不動産価格について日本では個人のプライバシーという考え方があり、取引価格を公表するのは不動産業界にとどまらず広く反対があるのではないかと予想されます。

不動産取引についてのデータ連携というのは、「個人情報保護」という、進撃の巨人のウォール・マリアのような大きな壁があり、なかなか一筋縄ではいかないのです。

とにかく日本の法律の建付けは個人の権利というものを重くおいているので、有事法制の議論なんかもそうですが、個人の権利の制限に関しては世間が非常に厳しく反応します。

その個人の権利の中に「プライバシー権」というものもあり、少し戻りますが不動産の取引価格の公表は「プライバシー権の侵害」となる可能性が大きいわけです。

 

公共の福祉と個人の尊重というものは二律背反しやすく、政治でも「自由主義」と「社会主義」とは本来、対立する命題なわけです。

(しかしながら日本ではリベラルというと、どちらかといえば社会主義・共産主義的思考の方が多いように見え、矛盾を感じてしまいますが)

不動産の取引というものが「公的」なものであるという認識が欧米のように広まっていけば、そういった透明化は進むかもしれません。

でも正直なところ、私も自分の家をいくらで買って、いくらで売れたかというのを公表されたくはありません。

一人一人の考え方を変えていくということは、なかなか難しいかな、とも思うのです。

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令和3年10月の消費者物価指数が下落??なぜ??

公開日:2021年11月19日

菅野です。

本日、総務省より令和3年10月の消費者物価指数が発表されました。

ここで注目するのは、生鮮食品及びエネルギーを除く総合指数が前年同月比0.7%の下落というところです。

原油高騰の影響で電気やガス、ガソリンなどのエネルギーが値上がりしているのは先月から感じられているところですが、それ以外は未だ「デフレ」基調にあるというのです。

ただ、これには実はからくりがあります。

前年同月との比較で、何が上がったのか下がったのかを調べた内訳が以下の通りです。

菅政権が盛んに行っていた「携帯電話料金の削減」が最も大きな指数下落の要因だ、ということです。

ただ、電気、ガス、灯油、ガソリンなどのエネルギー料金はかなり高騰しており、その下落分をほぼ打ち消すような状況です。

特に灯油、ガソリンの値上がりがひどく、これはしばらく続くのではないかと思われます。

 

気候変動問題で、化石燃料から再生可能エネルギーへのシフトが盛んに叫ばれている昨今ですが、ガソリン車から電気自動車への移行が加速するきっかけになるかもしれないですね。

それにしても、産油国は増産をせず原油価格を高騰する方向へ動いているように見えますが、逆に化石燃料からの離脱を加速させてしまうとは考えないのでしょうか。

今のうちに稼ぐしかないと思うくらいに化石燃料からの離脱傾向は強い、ということなのでしょうか。

 

どちらにしても、消費者の立場としては、大きな流れに逆らうのではなく、うまく流れに対応していくしかないですかね。

携帯電話のプラン変更も電気自動車への買い替えも、取り残されないように賢く、早め早めに動くしかないのかもしれませんね。

 

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住宅ローン減税の契約は11月30日まで!!

公開日:2021年11月12日

菅野です!!

 

住宅ローン減税を受けるためには、

 

11月30日

 

までに契約しないといけません!!!

 

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とにかく急いでください!!!!!!!

 

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最大控除額600万円!!!!!!!!

 

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まだ間に合います!!!!!!!!!

 

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