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こんにちは！　株式会社不動産流通システム【REDS】の宅建士、宅建マイスターの菅野です。

今回のブログは、来年（2025年）4月に施行される改正建築基準法が、不動産の取引に大きな影響を与えそうだということで、考察してまいります。

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2025年4月の改正内容について

今回の施行内容で、最も大きいのは「すべての建築物に対する省エネ基準適合義務化」です。その義務化の確認のために、建築確認手続きが厳しくなるからです。その建築確認手続きで、最も注目されているのが「4号特例の縮小」というものです。

「4号特例の縮小」とは

これまでは「2階建て以下、かつ延べ面積㎡以下」の木造住宅の建築確認手続きについて、審査省略制度により構造関係規定等の一部の審査、検査が省略されてきていました。この審査省略制度のことを一般的に「4号特例」と呼んでいました。この「4号」というのは建築基準法第6条第1項「第4号」に該当する建築物という意味です。

この省略制度が今回の法改正で大幅に縮小し、今後は「平屋建てかつ200㎡以下」の一般建築物のみとなります。このため、一般的な2階建ての戸建てについても、今後は建築確認、検査の対象となります。またこの建築確認と検査は「大規模な修繕・模様替え」についても必要となります。

さらに、すべての建築基準の審査および検査が必要となるため、今までは省略されていた「構造関係（の仕様）規定」「防火避難規定」「住宅の採光、換気（設備その他単体）規定」についても建築確認審査時に書類の提出が必要となります。また新たに「省エネ基準」の審査も必要となります。

この改正により考えられる不動産取引への影響

この改正により、不動産取引には以下のような影響が考えられます。

建築費の増加による新築住宅の価格上昇

構造計算の義務化や確認申請の増加などで、設計・施工の段階で必要となる手続きが増え、コストが上昇することが予想されます。

特に、木造住宅や比較的小規模な建物の建設にかかる費用が上がる可能性があります。これにより、住宅の販売価格も上昇することが考えられ、特に価格競争の激しいエリアでは影響が出やすいでしょう。

新築住宅供給数の減少

建設コストの上昇や手続きの煩雑化は、建築業者やデベロッパーにとっての負担が増すため、特に小規模な業者は新築住宅の供給を控える傾向が出てくる可能性があります。

これにより、住宅供給の減少が市場に反映され、特に地方や新興住宅地において新築物件の不足が発生する可能性があります。

「再建築不可物件」について

最も影響があるといわれているのが「再建築不可」の戸建てです。

これまでは「柱や壁を残してフルリフォーム」という方法ができたのが、今回の改正で「大規模な修繕・模様替え」にも建築確認申請が必要となります。そうすると「再建築不可」の建物は「防火避難規定」の要件が満たせず建築確認の審査が下りないことが予想されます。

リフォームができないとなると、再販も賃貸することも難しくなります（設備の交換や屋根の葺き替え、外壁のカバー工法などは建築確認が不要となるため、そういった建築確認のいらないリフォームのみをすることは可能です）。ただ、これまでと比べて「再建築不可」の物件の価値は下がることが予想されます。

一般的な中古戸建てについて

今回の改正で新築の建築確認には「省エネ基準」の審査が加わりましたが「大規模な修繕」「模様替え」の建築確認には「省エネ基準」の審査は適用外となっています。このため、新築するよりも程度のいい中古戸建てを購入してリフォームするほうが安く済むという事例が、今後は増えていくことが予想されます。戸建ても同様に、安価なリフォーム済のものを選ぶという方も増えるのではないでしょうか。

まとめ

2025年4月施行の改正建築基準法「4号特例の縮小」の影響を考えてきました。実際のところ、大手デベロッパー、ハウスメーカー、パワービルダーはすでに対策済みです。

今年度の住宅ローン減税の新築物件の適用要件が「省エネ基準」を満たす住宅となっていることで、おおよその新築物件はすでに省エネ住宅となっております。また、建築確認申請に提出はしていなかったものの、設計図書の作成保管義務は今までもあったので、それを提出すればよいだけです。

今回の改正で最も影響があるのは、小規模な建築会社だと思われます。建築業界もかなり淘汰が進んでいますが、今後も小規模な建築会社は法改正への対応だけでなく、人手不足、建築資材の高騰など様々な要因で厳しい経営を強いられるものと思われます。

また、今回の改正は一部界隈から「再建築不可物件潰し」と吹聴されています。実際、都心周辺の木造家屋密集地域で不燃化事業が行われていますが、再建築不可物件の価値が高いままですと、その解消が進まず、不燃化への障害となります。戦後すぐから高度成長期の住宅不足の時代なら致し方なかったかもしれませんが、今は家余りで空き家が問題となるような時代ですので、再建築不可の住宅はできるだけ減らす方向が理想といえるでしょう。

そして、地球温暖化対策としての省エネ化、ゼロエミッションへの取り組みは必要ではありますが、新築住宅の値上がりがあまりに大きいと、省エネ化への取り組みも一部の富裕層しか対応できない、などという事態にもなりかねないため、誰もが取り組めるような既存住宅省エネ化の手法の開発、普及なども必要であると考えます。

今回もお読みいただきありがとうございました。

【REDS】不動産流通システム、宅建士で宅建マイスターの菅野です。

普通であれば不動産の価値を上げるはずの増改築、リフォームが、なぜかその不動産の価値を下げてしまっているという物件を、しばしば見かけます。

なぜ価値を下げてしまうのか、について考えてみたいと思います。

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増改築が不動産の価値にマイナス要因となる理由

「この物件は増築されています」という文言が基本的にネガティブに感じる方は、不動産仲介業者か、その関係者だと思います。

「増築」というのは文字どおり、建物の面積を増やして利用できる床面積を広げる行為のことを指します。広くなれば建物の価値は上がる、と普通の人は思ってしまいます。

なぜ、増築が建物の価値を下げてしまうか、というと「遵法性」がなくなる場合が非常に多いからです。「遵法性」がない物件というのは、いわゆる「建築基準法違反」の物件ということです。

通常、建物を建てたり増築をしたりする場合、物件所在地の特定行政庁（都道府県市区町村など）にて「建築確認」を受けて工事を開始し、完成後に「完了検査」を受けて建築基準法に違反しない建物であるかを確認してもらいます。

この「建築確認」「完了検査」で遵法性のある建物である証明となる「確認済証」「検査済証」というものが発行され、お墨付きを得るわけです。しかし、これを行わずに増築する方が非常に多いのです。

違反と知らずに増築してしまう人も多い

建物を建てる場合、その土地に建てられる床面積の制限があります。「建ぺい率」「容積率」というものです。「建ぺい率」とは建築面積の制限、「容積率」とは延べ床面積の制限を指しますが、建築確認を受けずに増築した場合、その制限を超過してしまうことがしばしばあり、そうなると「建築基準法違反」となってしまいます。

また、増築と認識せずに行う増築があります。「バルコニーを広げる」「駐車場に屋根を付ける」「バルコニーに廂（ひさし）をつける」などです。バルコニーと駐車場の屋根を兼ねて、大きなウッドバルコニーをつけた家を見かけたことがありますが、こちらは大きく建ぺい率をオーバーしていました。

建築面積は建物の水平投影面積のことで、建ぺい率は建物の水平投影面積が建っている土地に占める割合のことをいいます。つまり、上空から建ぺい率60％の物件を見たとき、土地部分が4割見えていなければならないのですが、屋根のなかった駐車場をバルコニーで覆ってしまうことで、建築物が占める割合が大きくなって建ぺい率をオーバーしてしまったのです。

さらに、屋根裏をロフトとして利用したり、吹き抜け部分に床を張ったりすることも、床面積を増やす増改築といえます。屋根裏部屋は、建築確認で2階建てとしている建物を3階建てにしてしまう可能性があります。また、吹き抜けに床を作ることによって、容積率を超過してしまう場合が多くあります。いずれも建築基準法違反となる可能性の高い行為です。

違法の物件だと売れない理由

建築確認を受けずに無断で増改築を行う人は「自分の家なんだからどのようにしたって勝手だ」と思っている方が多いようです。しかし、それによる不利益は大きいと言えます。

その1つは、物件を売却するときに購入者が住宅ローンを使えない可能性です。

購入者が住宅ローンを使えないということは、現金でしか買えない、ということになります。現金一括で不動産を購入できる方は多くはありませんので、買える人が減ることになり、売却が難しくなります。

また、特定行政庁に無断で行った増改築をすると、増改築部分を建築基準法に沿った状態に戻すよう、是正措置や改善命令を受けることがあります。

以上が、増改築によって建物の価値を下げてしまう理由です。

リフォームで不動産の価値が下がる理由

リフォームで価値が下がる要因としては大きく2つ考えられます。

1. 独りよがりで一般ウケしないリフォーム
2. 場当たり的で一貫性のない内装

独りよがりで一般的でないリフォーム

独創的で使い勝手のあまりよくないリフォーム物件をたまに見かけますが、そういった物件はなかなか売れないようです。ごくたまに、ものすごく刺さる方がいるようですが、そういった購入検討者は、そう多くはありません。

例えば「お風呂の壁がガラスでできていて、リビングから素通し」とか、「壁のボードをすべて剥がして、コンクリート躯体がむき出し」とか、「壁をできるだけ減らして、ほぼワンルームに近い間取りにする」など、用途によってこういった物件を選択する方がいないわけではないものの、そういった特異な物件を好む買い手はなかなかいないのが現実です。

家にかっこよさを求める人はもちろんいらっしゃると思いますが、やはり人それぞれです。また機能性や清潔であること、プライバシーを守ることを条件とする購入検討者もいます。「人の好みは千差万別」とはいえ、ある程度、多くの人に好まれるリフォームを行った物件のほうが、それを求める買い手が多いのは事実です。

場当たり的に行い、一貫性のない内装

古くなってくると、設備のあちこちに不具合が出てきて、交換が必要となる場合があります。その際に、壊れた設備を場当たり的にひとつずつ交換していくと、色味などに一貫性がない内装となる場合があります。

例えば、フローリングの張り替えを行う場合、部分張り替えで周囲に近いものを選んだとしても、傷み具合や色合いの違いがあとから目立ってしまうことがあります。また、子供部屋の壁紙がキャラクターデザインのものだったり、建具やキッチンの扉の色が違っていたり等、せっかく修繕やリフォームをしていても「購入後にまたリフォームしないといけない」と購入検討者に思われてしまうのは、損なことです。

買い手がリフォーム込みで購入価格を検討することは必至で、大きな価格交渉をされたり、市場価格として割高ととらえられたりしてしまいます。リフォームや修繕でお金をかけても、それを使ってもらえないのはもったいないし、悲しいですよね。

まとめ

増改築やリフォームを行う場合、遵法性や一貫性、一般性に注意を払うことは、不動産の価値を考えるなかで非常に重要といえます。

「一生住むつもりだから」と自分の好き勝手に「建築基準法なんてどこ吹く風」なんて言いながら増改築やリフォームをした物件は、万が一売らないといけなくなったとき、安い価格でしか売れなくても仕方ない、と思っていただくしかありません。

買い手にとっても、増改築やリフォームの内容については注意を払う必要があり、住宅ローンが組みにくい増改築物件や一般的でないリフォームが施された物件は、よほど気に入った場合でなければ、手を出さない方が安全です。

遵法性については、REDSのエージェントがしっかり確認いたします。頼っていただけると安心安全かと思います。

増改築やリフォームを検討している方は、値段や自分の希望も重要ではありますが、信頼できる工務店やリフォーム業者に依頼することを、こころからお勧めいたします。

REDS不動産流通システムの宅建士、宅建マイスターの菅野洋充です。

この文章は、南海トラフ地震緊急情報（巨大地震注意）が発表された2024年8月8日に書いています。

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2011年「3.11」の経験

東日本大震災の当日、私は妻を迎えに行くために、墨田区へ自家用車で向かいました。スカイツリーの近くで妻と同方向帰宅の妻の同僚をピックアップしたのが午後8時ころ、埼玉県の自宅にたどり着いたのは午前3時を回っていました。

道路は全く動かず、堀切橋を渡ったのは深夜0時ころでした。約6kmを移動するのに4時間もかかっています。葛飾区に入って裏道を通ろうとしましたが、幹線道路に出る手前で渋滞し、意味がありませんでした。道路という道路が車で飽和状態となり、完全に交通がマヒしていました。なんとか家にたどり着くことができた私たちは幸運だったと思います。

ただ、この交通マヒの中、救急車や消防車などの緊急車両の走行が非常に困難な状況であったということを後で知りました。うっすらとした記憶ですが、途中、後ろから来た救急車に道を譲ろうとしても、完全に詰まった道路上で左に自車を動かすのが困難で、なんとか右側を通過した救急車が先に進めず、しばらく横でサイレンを止めていたのを覚えています。

緊急輸送道路とは

「緊急輸送道路」とは、震災などの災害時、緊急車両通行を優先するために一般車両の通行が規制される道路のことです。

「緊急輸送道路」は阪神淡路大震災の後に指定されました。地震の影響で道路が寸断され、緊急車両が災害現場にたどり着くことができず、多くの命が失われたことをきっかけとして、災害時の緊急輸送を確保するための道路ネットワークを構築すべく、各都道府県の公安委員会にて指定されることとなりました。

根拠法としては、

• 災害対策基本法（第36条第1項）
• 道路法（第37条）
• 耐震改修促進法

が挙げられますが、実はこの法律に「緊急輸送道路」という用語はありません。「緊急輸送道路」という文言は、阪神淡路大震災の翌年に出された旧建設省からの以下の通知が、行政用語としての根拠となっているようです。

（参考）緊急輸送道路ネットワーク計画等の策定について

東日本大震災発災時にはすでに緊急輸送道路の指定はあったのですが、残念ながら機能が不十分でした。これは、交通規制は可能であったものの、車両の強制移動の権限が法で定められていなかったためといわれています。そのため、2014年に道をふさぐ駐車車両の強制移動（しかも移動した車両が破損しても許される）が可能となる法律改正が行われました。

緊急輸送道路の指定がなされたとき、通行中の車両はすみやかに道路から移動を求められ、道路から移動できない場合には、道路の左側に寄せて駐車しなければなりません。道路をふさいで駐車している場合、道路管理者により重機を使って車両の強制移動がなされ、移動時に車が壊れてしまっても（一定の補償制度はあるようですが）移動した道路管理者への責任は問われません。

震災発生時の都内の交通規制

震災発生時の都内の交通規制については警視庁のホームページに記載があります。

第一次交通規制（発災直後）

1. 震度6弱以上の地震が発生すると、環状7号線の外から都心部への車両通行が禁止されます。
2. 環状8号線から都心方面への車両通行の抑制が行われます。
3. 以下の7路線が「緊急自動車専用路」となり、緊急車両以外は通行禁止となります。
   ・国道246号（青山通り、玉川通り）
   ・国道20号（新宿通り、甲州街道
   ・目白通り、新目白通り
   ・国道17号（白山通り、中山道）
   ・国道4号（日光街道）
   ・外堀通り
   ・高速道路（首都高含む）

第二次交通規制（被害状況確認後）

上記の「緊急自動車専用路」が「緊急交通路」に変更となり、それ以外の特定緊急輸送道路についても必要に応じて「緊急交通路」に指定されます。

※「緊急自動車専用路」は、人命救助・消火活動等に従事する緊急自動車（警察、消防、自衛隊など）および道路点検車などの車両のみ通行可能です。「緊急交通路」は、上記に加えて災害応急対策に従事する車両（災害対策基本法に基づく標章を掲示している車両）が通行可能となります。

不動産取引と緊急輸送道路の関係

最後に「緊急輸送道路」と不動産取引との関係について考えてみましょう。ここには「耐震改修促進法」が非常に大きく関係します。

東京都では「耐震改修促進法」に基づく「東京における緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を推進する条例」を策定し、以下のすべての条件に該当する建築物に耐震診断と耐震化の状況報告を義務付けました。

• 敷地が特定緊急輸送道路に接する建築物
• 昭和56（1981）年5月以前に新築された建築物（旧耐震基準）
• 道路幅員のおおむね2分の1以上の高さの建築物

この法令に違反している建物を購入しようしたとき、仮に住宅ローンを利用しようしても銀行から融資を否認されたり、物件の担保評価が著しく低いものとして取り扱われたりする懸念があります。

旧耐震基準のマンションを購入する場合には

• 「緊急輸送道路」に面しているか
• 耐震診断実施済みか
• 耐震強度が足りない場合に耐震工事を行っているか

を確認することが重要となります。

まとめ

8月8日の宮崎県日向灘地震直後に、南海トラフ地震臨時情報（巨大地震注意）が発表され、巨大地震の懸念は強まっています。東日本大震災から13年、人々の記憶も少しずつ薄れてきていましたが、南海トラフ大地震も、首都直下型地震も、いつ起こるかわかりませんが周期的に必ず起こるものだそうです。決して軽視せず、その日を万全の準備で迎え、被害を最小限にできるようにしたいものです。

土地の価格は人が集まれば高くなる。こんにちは、REDS不動産流通システムの宅建士、宅建マイスターの菅野洋充です。

今回は、土地価格への影響が大きい東京近郊の新線、新駅に関する情報を書いていきます。

東葉高速鉄道　船橋新駅（仮称）

東京メトロ東西線に直通する第三セクター鉄道の東葉高速鉄道に、2028年度の予定で新駅が誕生します。

場所は「東海神駅」と「飯山満駅」の間で、この新駅周辺が土地区画整理事業および船橋市立医療センターの移転建て替え事業を中心とした「ふなばしメディカルタウン」構想のまちづくり地域となっています。

■ふなばしメディカルタウン構想（船橋市ホームページ）

土地利用計画図を見ると、中高層住宅地、低層住宅地もあり、宅地開発は期待される場所となることでしょう。現時点では宅地なども開発途中で、医療センターの移転開業は2027年度内予定とのことです。

JR東海道線　村岡新駅（仮称）

JR東海道線の神奈川県内の新駅となる「村岡新駅（仮称）」は、ことしの5月に神奈川県・藤沢市・鎌倉市・JR東日本が協定を締結し、正式に駅設置が決定しました。この駅は「大船駅」と「藤沢駅」の間に設置予定で、本駅と湘南モノレールの「湘南深沢駅」の間は「村岡新駅周辺地区まちづくり」として開発予定となっています。

村岡新駅はもともとJRの貨物駅跡地で、湘南深沢駅西側の開発地はJR大船工場の跡地となっています。JR大船工場跡地は以前より開発計画がありましたが、正直なところ全く進んでいなかったため、この新駅開業により広大な遊休地を何とか開発したいという自治体とJRの思惑が感じられます。こちらの新駅は、2032年の開業を目指しているとのことです。

■東海道本線大船・藤沢間村岡新駅（仮称）設置に伴う工事等の施行に関する協定の締結について（PDF）

■村岡・深沢のまちづくり≪両地区一体のまちづくりと新駅設置≫（PDF）

東京メトロ有楽町線　豊洲駅～住吉駅間（豊住線）

有楽町線の豊洲駅は、2面4線構造になっています。もともと、この新線は、1972年の「都市交通審議会答申第15号」に8号線として豊洲から亀有までの計画が提案されたのが始まりとなっています。2022年に国交大臣の事業認可がおり、正式に事業化となりました。

豊洲駅と住吉駅の間の駅は「枝川駅（仮称）」「東陽町駅」「千石駅（仮称）」の3駅が設置される予定で、「東陽町駅」で東京メトロ東西線と乗り換えが可能になります。

「枝川駅（仮称）」は江東区枝川2丁目付近に、「千石駅（仮称）」は江東区千石2丁目付近に設置予定です。どちらの地区も、最寄り駅まで徒歩15分以上の鉄道空白地帯でしたので、周辺の不動産価格への影響は非常に大きいものと思われます。また、どちらも周辺は準工業地域ですので、マンションが多く建築される可能性があります。

■地下鉄８号線（有楽町線）の延伸（豊洲～住吉）

■有楽町線延伸（豊洲・住吉間）及び南北線延伸（品川・白金高輪間）の鉄道事業許可を申請しました。

リニア中央新幹線　神奈川県駅（仮称）

リニア中央新幹線の神奈川県駅（仮称）は、JR横浜線・京王相模原線「橋本駅」の南側で現在、建設工事中です。当初は2027年度開業予定だったのが、工期の大幅な遅れにより2027年度の開業を断念することがJR東海より発表されています。

すでに周辺では開発が進んでおり、タワーマンション建築や大規模な宅地開発がなされています。開業予定の延期が周辺地価に悪影響となっているかというと、どうやらそうでもなさそうです。

本駅が建設中の相模原市は、2010年に政令指定都市となり発展が続いています。橋本駅の隣にある相模原駅の北側に米軍基地がありますが、2014年に日本に一部返還され、2024年度中に土地利用計画が策定予定となっています。また、それに伴い、小田急多摩線の延伸計画も持ち上がっており、橋本駅から相模原駅にかけては、今後も発展が見込まれる地域と考えられます。

まとめ

新駅建設は間違いなく周囲の不動産価格に影響を及ぼします。ただ、駅ができたばかりの時期は、商店や生活施設がまだ十分にない場合もあり、それほど便利でないという弱点もあります。

ただ、そういった時期であれば、まだ価格も大きく値上がりしていないことが多く、将来の資産価値向上を考えて住宅を購入されたいという方に向いているかもしれません。利便性が上がっていくと同時に不動産価格も上がってくるわけですので、そのあたりのバランスをどう考えるかは、それぞれのお考えによるかと思います。

REDSでは、そういった地域での不動産購入、売却のご依頼も、もちろん対応可能ですので、ぜひご利用をご検討ください。

REDS不動産流通システム、宅建士・宅建マイスターの菅野洋充です。

今回は、2024（令和6）年3月29日に「特定都市河川および特定都市河川流域」の指定を受けた「中川・綾瀬川」（埼玉県～東京都）について、流域周辺の不動産への影響を考えます。

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特定都市河川とは

「特定都市河川」とは、「特定都市河川浸水被害対策法」に基づき、国土交通大臣または都道府県知事が指定する河川のことです。

本法第二条にその定義があります。

“この法律において「特定都市河川」とは、都市部を流れる河川（河川法（昭和三十九年法律第百六十七号）第三条第一項に規定する河川をいう。以下同じ。）であって、その流域において著しい浸水被害が発生し、又はそのおそれがあるにもかかわらず、河道又は洪水調節ダムの整備による浸水被害の防止が市街化の進展又は当該河川が接続する河川の状況若しくは当該都市部を流れる河川の周辺の地形その他の自然的条件の特殊性により困難なもののうち、国土交通大臣又は都道府県知事が次条の規定により区間を限って指定するものをいう。”

その川の周囲の都市化が進み、ダムや堤防などの一般的な治水事業のみでは洪水被害を防ぐことが難しく、さらなる治水対策が必要な川であると国や都道府県で指定された河川が「特定都市河川」です。

特定都市河川流域とは

「特定都市河川流域」は「特定都市河川」の“流域”をさすわけですが、「流域」ってなんでしょうね。

コトバンクの説明文です。

“河川の流れに沿う地域。また、河川に流れ込む降水の降り集まる地域。集水地域。その河川の分水界に囲まれた地域。”

「その土地に雨が降ると○○川に流れ込むよ、というのが○○川流域」というわけです。ですので「特定都市河川」に水が流れ込む土地が「特定都市河川流域」として指定されます。

何が規制されるのか

この法律によって「面積1000㎡以上の土地の雨水の浸透阻害行為」が制限されます。具体的には、以下のような行為を行う場合には都・県知事の許可が必要となります。

1. 宅地ではない土地を宅地などにする土地の形質の変更（例えば農地を宅地造成する）
2. 土地の舗装（コンクリートなど水の浸透しない材料で土地を覆う）
3. ゴルフ場、運動場などの施設を新設、増設すること
4. ローラーなどの建設機械を使って土地を締め固める工事

と、ここまでは足立区や埼玉県のホームページを見ればだいたいわかることを書きました。では、流域の宅地化が、どんな感じで進んだのかを八潮市を一例にて見てみましょう。

国土地理院地図で年代別の航空写真を見ることができます。これは1979（昭和54）年～1983（昭和58）年の間に撮られた、つくばエクスプレス「八潮駅」周辺の航空写真です。

見てのとおり、農地だらけです。昔は市街化調整区域だったと聞いています。綾瀬川が1980（昭和55）年から15年連続ワースト1の汚さとなったその最初の時期に撮られたものです。中川の水が茶色です。

続きまして、これは1984（昭和59）年～1986（昭和61）年の航空写真です。

首都高速6号三郷線が開通しています。でも周りは農地が多く、この頃から、都内から高速道路を使って運びやすくなったということで、産業廃棄物置場が増えてきたそうです。

そして、つくばエクスプレス開通して2年後になる2007（平成19）年の航空写真がこちら。

駅ができて、開発が進んでいく様子が見えます。農地はどんどん減っていきます。

そして最後に2019（令和元）年の航空写真です。

農地はどこ？って感じで、完全に市街化してしまいました。ちょっと緑が見えますが、区画整理事業地ですので、ここにもこれから建物が建っていきます。

宅地化が進むと雨水が……

と、八潮市南部の八潮駅周辺の開発の変遷をご覧いただきましたが、これ以外にも中川・綾瀬川流域では、例えば八潮駅と同じつくばエクスプレスの「六町駅」周辺や、JR武蔵野線「越谷レイクタウン」「吉川美南」「新三郷」などの大型宅地開発地があり、流域内で宅地化が急激に進んでいることがお分かりいただけると思います。

宅地化が進むと、表土が減ります。表土が減るということは、雨水が浸透する土地が減るということになります。そのため、下水道などの排水施設が十分でない場合に、大量の雨水を土に浸み込ませることができず、宅地からあふれた水で内水氾濫を起こすことになります。

こちらのページに、そういった過去の事例があります。

直近ですと2015（平成27）年に越谷市で大規模な床上浸水、道路冠水が起こっています。八潮市では豪雨のときにいつも冠水する交差点があり、冠水した交差点を自動車がのろのろと越えていく動画がSNSにアップされていたりします。

特定都市河川に指定されてどう変わる？

今回、中川・綾瀬川が特定都市河川に指定されたことにより、流域自治体で今年度に流域水害対策計画が策定されます。そして、中川・綾瀬川流域でこの法律が施行されるのは2025（令和7）年7月1日からとなります。施行後には前に説明した「雨水浸透阻害行為の許可」だけでなく、流域内の開発行為は流域水害対策計画に沿った形で行うことが求められます。

先に特定都市河川に指定されている「鶴見川」流域では、

• 流域内の住民・事業者には雨水を貯留浸透させるよう努力
• 新たに「雨水浸透阻害行為（面積：1000㎡以上）」を行う場合の許可の取得（雨水の流出を抑制する最小限の対策実施を伴う）
• 既存の雨水の流出を抑制する役割を持つ防災調整池の保全

が行われています。中川・綾瀬川流域も同じような形で、建築・開発時に雨水を土地から流出させない対策が求められるものと思われます。

最後に

八潮市南部では現在、下水道の整備が進められています。東京都隣接地区で何故か下水道の整備が遅れていましたが、もともと八潮の市街地は市役所周辺から整備されていて、現在整備している地区は八潮市のいちばん端にあるため整備が遅れていたものと思われます。

しかし、道路冠水がよく起こるのは、下水道が整備されているはずの古い市街地方面です。新しい開発地である八潮市南部には、洪水対策用の調節池などが数多く作られていて、下水道も最新の設備となっているため、冠水などの話を聞くことはありません。これは「越谷レイクタウン」についても同様です。

「市街化≒雨水浸透阻害行為」ではあると思いますが、きちんと対策をしたうえでの開発はむしろ水害対策になると私は思いますので、下水道だけでない最新の水害対策を備えた開発分譲地はより安全な住宅地になることと思います。

今回の指定をきっかけに、より安全で住みやすい土地となってくれると思いますので、皆さん、家を買うときは新しい開発地をご検討してみてはいかがでしょうか。

REDS不動産流通システム、宅建士・宅建マイスターの菅野洋充です。今回は昨今、世間をにぎわせている「クルド人問題」で揺れる埼玉県川口市で見られる事象について考えてみます。

埼玉県で人口が減った原因とは

先日、埼玉県の人口統計が出ました。埼玉県は人口が減っているようです。統計をみると、実は“自然増減”の「自然減」つまり出生者数に比べ死亡者数が多いことが原因とわかります。これは、いわゆる「少子高齢化」の影響であると考えられます。

「自然減」が多いのに対し、“社会増減”をみると埼玉県は転入超過で、他県から流入が比較的たくさんあることがわかります。「転入超過」つまり転出より転入の多い市区町村ランキング（さいたま市は区で分けてみます）は以下のとおりです。

1位：川口市
2位：さいたま市大宮区
3位：さいたま市緑区
4位：・さいたま市西区と朝霞市（同数）

※上記データの出典は、埼玉県ホームページ「埼玉県推計人口」より

「クルド人問題」渦中の川口市に転入者が多い理由

川口市は現在、いわゆる「クルド人問題」が世間で騒がれていますが、それでも転入超過（出ていく方より引っ越してくる方が多い）です。その理由はどのようなものでしょうか。主な理由を4つ考えてみました。

東京都内に通勤しやすい

川口市は荒川を挟んで東京都の足立区や北区に隣接しており、地理的に東京都心に近い位置にあります。市内には京浜東北線や、東京メトロ南北線に直通する埼玉高速鉄道が通っているため、東京都心へのアクセスが非常に便利です。これらの鉄道路線を利用することで、多くの職場や商業施設、文化施設へスムーズに移動できるため、通勤や日常の買い物、レジャーにも困りません。

このように〝ほぼほぼ東京〟にもかかわらず、川口市は東京都内の地域と比較して家賃や不動産価格がかなり安い傾向にあります。特に東京の中心部の高い家賃や不動産価格から逃れたいと考えている人々にとって、川口市は魅力的な選択肢です。そのため、都心からのアクセスが良好な一方で生活コストを抑えたいと考える人々が、移住を検討するケースが多く見られます。

このような利点により、川口市は東京都心に近接しながらも、より手頃な生活コストで生活できる場所として、多くの人に選ばれています。その結果、住宅需要が増加し、さまざまな居住地域や商業施設が発展しているのです。

市内に職場がある

川口市は、工業が盛んな地域として知られています。この市の用途地域に指定されている工業地域は約364.8ha、準工業地域は約1014.2ha、工業専用地域は約30haで、合計で約1409haにもなります。川口市全体の面積が61.97ｋ㎡（6197ha）なので、市の約22％が工業関連の用途地域であることになります。

さらに、川口市は東京都に隣接しており、首都高や外環自動車道などの自動車交通網が発達しています。このため、倉庫や流通センターが多く設置され、就業機会が豊富です。日中の就業人口が増えることで、飲食業をはじめとしたサービス業も発展し、市内の経済活動がさらに活発になるという好循環が生まれています。

このような状況から、川口市は工業に加え、物流やサービス業が集まるビジネスの中心地としても機能しているのです。

外国人コミュニティが多い

川口市は外国籍居住者の割合が非常に高いことで知られています。川口市には多様な国籍のコミュニティが存在し、それぞれの文化や歴史が色濃く反映されています。

映画『キューポラのある街』で朝鮮帰国事業に関連するシーンが描かれていたように、川口市には歴史的に韓国・朝鮮系のコミュニティが根づいていました。その後、蕨駅近くの芝園団地で中国人コミュニティが発展、定着し、西川口駅西口は現在では「ガチ中華」で有名な街となりました。

最近ではクルド人と地元住民の軋轢が表面化しています。クルド人の国籍はトルコですが、川口市の外国人住民数をみると、多い順に以下のようになっています。

1位：中国　24193人
2位：ベトナム　4916人
3位：フィリピン　2892人
4位：韓国・朝鮮　2861人
5位：ネパール　1509人
6位：トルコ　1197人

※上記データの出典は、川口市ホームページ「川口市統計書」より

人数でみるとトルコ籍の人は中国籍の20分の1しかいないのですが、ちょっと悪目立ちしてしまっているというところかと思います。

ただ、ひとついえるのは、言葉の通じない外国で、同胞の人たちが集まるコミュニティというのは非常に重要だということです。言葉の壁や文化の違いを一緒になって乗り越え、支援し合える環境があることで、新しい国での生活が格段に楽になります。コミュニティが存在することで、新たに移住してくる人々が集まりやすくなるという好循環も生まれます。

今後も川口市は、外国人（特にアジア系の人たち）にとって故郷のような安心感を提供できる特別な場所でありつづけると思います。

交通利便性のよさ

川口市内には、JR京浜東北線・JR武蔵野線・埼玉高速鉄道という3路線の駅が計8か所（川口駅、西川口駅、東川口駅、川口元郷駅、南鳩ヶ谷駅、鳩ヶ谷駅、新井宿駅、戸塚安行駅）あります。また、市内にはありませんが、隣接して利用可能な駅として蕨駅、東浦和駅、南浦和駅があります。

京浜東北線・埼玉高速鉄道は南北の移動、武蔵野線は東西の移動を担っており、東京や埼玉北部だけでなく、東京市部や千葉方面にもつながっていて各方面からの移動も容易です。

また、市内の道路網も充実しており、首都高や外環自動車道が整備されたことにより都内だけでなく東北・常磐・関越方面への自動車移動の利便性も兼ね備えています。移動がしやすいことは、周囲の市町村だけでなく少し離れたところの住民も引っ越しを考えやすくなります。

川口市に人口流入が起こる原因を考えてきましたが、仕事、交通、コミュニティが地域発展に必要不可欠であることを示唆していると思います。人口が減っている自治体は、上記の3つについて、現状で足りないところがないか確認し直すことで、発展への道筋が探れるかもしれません。

REDS不動産流通システム、宅建マイスター・宅建士の菅野です。とうとう日銀総裁も認めるインフレ基調がやってまいりました。

▼NHK　日銀 植田総裁 “2％の物価目標少しずつ確度高まる”
▼NHK　日銀総裁 “今後も物価上昇続く デフレでなくインフレ状態”

今回はインフレ時に不動産を購入する場合の注意点と、インフレでどんどん不動産価格が上がっていく中、どうしたらできるだけ安く購入できるかを考えていきます。

インフレと不動産価格の関係について

インフレとは物価が上がっていき、相対的に貨幣価値が下がっていくことです。このため単純にお金を貯金していると、貯金したお金の価値はどんどん下がっていくことになります。例えば、2％の物価上昇率が続いた場合、100万円のものは10年後には122万円を出さないと買えないわけですが、100万円をタンス預金していた場合、貨幣価値は81.9％となり、約18％分も価値が目減りしてしまいます。

そのために人はお金を価値の下がらない、むしろ価値が上がってくれそうなものに変えようとします。インフレに強い資産として挙げられるのは、株や投資信託などの有価証券、外国債などの外貨建て資産、不動産や金などの現物資産、仮想通貨などといわれています。

そういったことで、インフレのリスクヘッジとして不動産を購入される方が増え、そのためにさらに不動産価格が上がるというスパイラルが起こっていくわけです。

インフレ基調下で不動産を購入するときの注意点

インフレ基調下で不動産購入を検討する場合、以下の点に注意することが重要です。

1. 金利の変動に注意：インフレ時には中央銀行が金利を引き上げることが一般的です。これは、住宅ローンの利率も上がることを意味し、購入後の支払いが予想よりも高くなる可能性があります。金利の将来的な動向を考えて、固定金利と変動金利のどちらがより適しているかを検討することが大切です。金利がまだ低いうちに固定金利でローンを組むということも、今後は検討するに値すると思います。

2. 価格の適正性の判断：これは非常に難しいところですが、不動産価格が大幅に上昇している場合、その価格が適正であるかどうかを慎重に評価する必要があります。市場価格が将来的に下落するリスクを考慮し、長期的な視点で購入する価値があるかどうかを判断することが重要です。立地、環境、マンションのグレードや設備など、バリューのある物件を選ぶことも重要です。

3. インフレによる物価高騰の影響を考慮する：インフレは物価が上昇しますので、もちろん不動産の維持管理コストも上昇します。税金、保険、修繕費用などのコストが増加する可能性があるため、これらを将来の費用予測に含める必要があります。

4. 賃貸市場の状況を理解する：投資目的で不動産を購入する場合は、賃貸市場の動向を把握しておくことが大切です。インフレにより賃料が上昇する可能性があるものの、同時に空室率が高くなるリスクも考慮する必要があります。物件周辺の賃貸需要に関する情報は鵜の目鷹の目で確認することが必要です。

5. 流動性を確保する：不動産は流動性が低い資産です。将来的に資金が必要になった場合に素早く売却することが難しいかもしれません。資金をすべてつぎ込むのではなく、リスクヘッジとしての現金の用意はされておくのが吉です。

6. 専門家の意見を求める：不動産市場は複雑であり、地域によって異なる特性を持っています。不動産エージェントやFPなどの専門家に相談し、適切な判断を行うための支援を求めることが推奨されます。REDSではそれぞれの担当者が複数の資格をもち、お客様にさまざまなアドバイスを行うことが可能です。

7. 長期的な視野を持つ：不動産への投資は、一般に長期的な取り組みとなります。短期的な価格変動に一喜一憂するのではなく、長期的な価値の向上を見据えた判断を行うことが大切です。

インフレ期に価格高騰する不動産をいかに安く購入するか

正直なところ、インフレ時はあからさまな売り手市場となってしまいがちで、価格を安く買うというのは非常に難しいときであると言えます。そんな時期でもできるだけの努力をして、なるべく安く買いたいというのが人間心理かと思います。その努力のいくつかを書いていきます。

1. 穴場を探す：不動産市場は地域によって大きく異なります。広範囲にわたって市場調査を行い、価格がまだ比較的安定しているエリアや、価格が下落傾向にあるエリアを見つけ出すことが重要です。また、売りに出されてから時間が経過している物件は、価格交渉の余地がある場合が多いといえます。

2. 未公開物件を探す：まだ一般に公開されていない、いわゆる未公開物件を探すことも一つの方法です。これらの物件は競争が少ないため、より有利な価格で購入できる可能性があります。不動産エージェントに連絡を取り、こうした機会がないかを探ってみましょう。ただ、世間でいわれる「未公開物件」の99％は実は「未公開」でないこともご注意ください。本当の「未公開物件」に当たる確率は、非常に低いといえます。

3. 強固な資金計画を立てる：現金での購入または大きな頭金を用意することができれば、売主にとって魅力的な買い手となります。売主は、購入手続きがスムーズに進む現金購入者を好むことが多く、価格交渉において有利な立場に立てることがあります。また、現金はいちばん強いのですが、住宅ローン事前審査を自分の借りられる最大の金額で通しておくというのも一つの方法です。強い与信は交渉のための要素として持っておくと有利です。

4. 価格交渉に取り組む：売主の事情を把握し、売却を急いでいるかどうかを判断します。急いでいる売主であれば、価格交渉の余地があります。また、物件の問題点を指摘して価格を下げさせる戦略もある程度は有効ですが、やりすぎると売主の機嫌を損ねて逆に購入できなくなるような事態も起こりますので、注意が必要です。

5. 適切なタイミングを見極める：不動産市場には季節性があります。たとえば、梅雨時期（6～7月）や初冬（11～12月）は購入希望者が減少する傾向にあるため、売主が価格を下げる可能性が高くなります。市場の動向を注視し、購入のタイミングを見極めることが重要です。

6. 仲介手数料やその他の購入時費用を抑える：どうにも価格交渉がうまくいかないという場合は、仲介手数料だけでも抑えるしかありません。REDSを利用すれば、仲介手数料については必ず安くできます。また、それ以外に登記費用を抑えるため、比較的報酬の安い司法書士を使うなども検討するとよいでしょう。住宅ローンの諸費用については、最初に大きく支払うほうが、借入期間によっては安く済む可能性もありますので、住宅ローンに詳しいエージェントにご相談することをお勧めします。

結論、REDSを使ってできるだけ安く不動産を購入してください！

REDSなら、経験と知識が豊富で交渉やアドバイスができるエージェントがいます。もちろん仲介手数料は必ず割引、最大無料ですので、それだけでも大きな節約になります。我田引水なブログではございますが、REDSはインフレ基調でもずっとお得でお客様本位を貫いてまいります。

REDS不動産流通システム宅建士、宅建マイスターの菅野です。今年2024年1月1日の午後4時10分、石川県能登地方（北緯37.5度、東経137.3度）の深さ16㎞（暫定）地点を震源とするマグニチュード7.6（暫定）、最大深度7を観測した地震が発生し、現在も被害が続いています。

※内閣府｜ 令和6年能登半島地震による被害状況等について

1月26日の時点で死者は236人、そのすべてが石川県で亡くなっています。まだ公式の発表はありませんが、死因は家屋倒壊による圧死が多くを占めているとの報道があります。この倒壊の原因として「キラーパルス」という聞き慣れない言葉が取りざたされています。「キラーパルス」とはいったい何なのでしょうか。また地震から家屋倒壊を防ぐにはどんな対策があるのでしょうか。

「キラーパルス」が家屋倒壊被害の原因？

今回の報道で気になる記事があったのでリンクを貼ります。
「直接死」過去3番目の災害に、原因は「キラーパルス」 能登半島地震 – 産経ニュース

この「キラーパルス」というものが今回の家屋倒壊の甚大な被害につながっているそうなのです。

「キラーパルス」とは、地震の揺れの周期のうち、1〜2秒周期のやや短い震動のことを指します。この揺れの周期は、地震学において「やや短周期」と分類されていて、このような地震の揺れの周期が建物の固有周期に近いほど、建物が大きく揺れやすいとされています。この周期の揺れが、どうやら木造の低層家屋の固有周期に近づくと建物に「共振」が起こり、大きな揺れとなって家屋倒壊へとつながっていくようなのです。

地震の「周期」とは

地震の「周期」とは、地震波が1往復するのにかかる時間のことです（ちなみに、一定期間中に何度振幅があったかを示すのが「周波数」で、「周期」の逆数となります）。

一般的に、地震波の周期が長いほど揺れがゆっくりとした大きな揺れになります。このようなゆっくりした周期の振動を「長周期振動」といいます。逆に「キラーパルス」と呼ばれる周期の振動は「やや短周期」の振動となります。

建物の「固有周期」とは

地震の揺れにはさまざまな周期があり、それぞれの建物には「固有周期」と呼ばれる、特定の周期で最も大きく振動する性質があります。この固有周期は、建物の構造や素材によって異なります。一般的に、建物の高さが高くなるほど固有周期が長くなるとされています。

低層家屋は1～1.5秒の間の周期に共振するそうです。高層マンションなどは固有周期が4～7秒ほどあり、低層家屋とは逆に「長周期振動」によって共振するといわれています。

家屋への被害を大きくする「共振」

戻りますが、木造の低層家屋は、固有周期が1〜1.5秒の範囲にあることが多いため、地震による1〜2秒周期の「キラーパルス」が発生すると、これが家屋の固有周期と一致することがあります。この一致が起きると「共振」という現象が発生します。

共振は、建物が自然に持つ振動の振幅を増幅させ、これによって建物が大きく揺れることになります。この強い揺れが原因で、木造の低層家屋が倒壊する危険性が高まります。

簡単に言うと、地震の「キラーパルス」は、特定の周期の揺れであり、この揺れが建物の固有周期と一致すると、建物は非常に大きく揺れ、結果として倒壊につながるリスクが高まるということです。

「キラーパルス」への対策は

キラーパルスへの対策＝地震への強靭化対策といえると思います。その主な対策を6つ紹介します。

耐震等級3の住宅を建てる

日本の建築基準法では、耐震性能を3つの等級で評価しています。耐震等級3は最も高い等級で、耐震等級1の1.5倍の強度を持つ建物とされています。

耐震等級1（建築基準法で定められている最低限の耐震性能を満たす水準）とは、いわゆる「新耐震基準」のことで、

・数百年に一度程度の地震（震度6強から7程度＝阪神・淡路大震災や2016年4月に発生した熊本地震クラスの揺れ）でも倒壊や崩壊はしない
・数十年に一度発生する地震（震度5程度）は住宅が損傷しない程度

の建物とされています。そのさらに1.5倍の強度をもつわけで、これには、強固な構造体や耐震性に優れた材料の使用などが必要となります。

建物の壁や柱などにダンパー（制振装置）を設置する

ダンパーとは建物の揺れを減衰させる装置です。これらは建物の主要な構造部に取り付けられ、地震時の振動エネルギーを吸収し、建物の揺れを抑制します。ダンパーには液体を用いたもの、金属やゴムを用いたものなど、さまざまな種類があります。

制震テープなどを施工する

制震テープとは、住宅の地震対策の一つで、地震の揺れを軽減するために柱や梁といった軸材と面材を接合する際に、間に挟むように貼る粘弾性体を厚さ1mm、幅30mmまたは100mmの両面テープ状に加工したものです。

制震テープは、高層ビルの制震装置に使用されている粘弾性体に着目し、両面テープ状にしたことで一般の木造住宅用で採用されるようになりました。制震テープは、柱の変位が起きたとき、柱や梁と面材との間に貼られたテープが変形して地震のエネルギーを吸収し、揺れを軽減する仕組みということです。制震テープは制震ダンパーと比較して施工性が高く、費用が安いという特徴があります。

耐震リフォームを行う

既存の建物に対して耐震リフォームを行うことで、その耐震性を向上させることができます。これには、構造の強化、重量バランスの改善、耐震材料の使用などが含まれます。特に古い建物や耐震性が低い建物にはリフォームが必要かつ効果的です。

免震装置を設置する

免震装置は、建物と地盤の間に設置され、地震の揺れが直接建物に伝わるのを防ぎます。この装置により、地震のエネルギーを直接吸収し、建物への影響を大幅に減少させることができます。免震装置は特に大規模な建物に適用されますが、現在では木造住宅用の免震ゴムというものもあるそうです。

地盤改良工事を行う

地盤改良工事は、建物の下の地盤を強化することで、地震時の地盤の揺れを軽減します。地盤が弱い場所では、このような工事によって地震の影響を減少させ、建物の安定性を向上させることができます。ただ、現在建築物があるところでの地盤改良というのは難しいので、この場合には建物の移動や建て替えが必要となるでしょう。

まとめ

「キラーパルス」と呼ばれるやや短周期の地震動は阪神淡路大震災でも観測され、2007年の能登半島地震で「キラーパルス」と呼ばれ注目されるようになりました。

新潟県中越地震（2004年）や新潟県中越沖地震（2007年）、熊本地震(2016年)でもこのキラーパルスが観測され、どの地震でも家屋倒壊の被害が大きい共通点があります（一方で、2011年の東日本大震災ではこのキラーパルスでの被害はあまり認知されておらず、津波による被害のほうが大きかったということです）。

古い木造家屋は今までに何度かの地震の揺れを受けダメージが蓄積されている可能性があります。そのため、新耐震基準で建てられた建物でも大地震で倒壊する可能性がないとはいえません。現行の建築基準（2000年基準）で建てられた建物ではない住宅に住まわれている場合は、建て替えや耐震リフォーム、お住み替えを検討されてはいかがでしょうか。

地震大国のニッポンで新築の不動産が人気である理由は、安全性や快適性が日進月歩で進化していることを皆様がご理解されているからなのだろうと思います。今回もお読みいただきありがとうございました。

REDSエージェント、宅建士、宅建マイスターの菅野洋充です。今年も皆様、大変お世話になりました。

突然ですが2024年1月より、お客様担当へ復帰することになりました。今までご連絡いただき担当できなかったお客様、大変お待たせいたしました。ぜひまたお声がけください。以前のように私が直接担当させていただきます。引き続きのご愛顧、どうぞよろしくお願いいたします！

今回はテレビドラマの「不動産監修」のお話です。

『正直不動産』に続きドラマ『おっさんずラブ-リターンズ-』の監修をREDSが担当！

さて、NHKドラマ「正直不動産SPECIAL」「正直不動産2」が放送の運びとなりました。2022年放送の『正直不動産』はREDSにて不動産監修をさせていただいておりましたが、それとは別に、新春から放送する話題のドラマの不動産監修をさせていただいております。その名も

テレビ朝日金曜ナイトドラマ
『おっさんずラブ-リターンズ-』！！

前作『おっさんずラブ』のあらすじと、なぜREDSで監修するのか？

前作は、田中圭さん演じるさえないサラリーマンの〝はるたん〟こと「春田創一」が、吉田鋼太郎さんが演じる部長「黒澤武蔵」と、林遣都さんの演じるデキる後輩「牧凌太」に言い寄られ男同士の三角関係になるという、いわゆる「ボーイズラブ（？）」のお話でした。

この皆さんが勤めているのが「天空不動産」という不動産会社で、今回もその続編で不動産業に関する細かい部分に助言させていただいております。

不動産業にかかる部分はあまりなく、だいたいは皆の恋愛関係や人間模様で話が進んでいくのですが、脚本を拝見すると非常におもしろいです。この脚本を書かれたのは徳尾浩司さんで、直近ではNHK夜ドラ『ミワさんなりすます』の脚本も書かれていて、妻と一緒に楽しく見させていただいていました。

天空不動産はREDSのような仲介会社ではなく、三井さんや住友さん野村さんのような総合デベロッパーのような大企業で、海外事業、ホテル事業や開発事業などもやっているようです。

当社REDSはリテール売買仲介にほぼ特化して営業しておりますが、天空不動産は何でもやっているようで、どうやら賃貸もやっているみたいでした。『正直不動産』の「登坂不動産」のような地場不動産業者で、営業担当者が賃貸も売買もやるっていうのは割とポピュラー（といっても、どの不動産業者もおおよそ売買担当と賃貸担当は分かれているもの）ですが、こういう規模の大きそうな総合不動産会社でなんでもやるっていうのは非常に珍しいです。お話なんで、両方できるほうが話は広がりますけどね。

あと、前回は弊社ではなくオープンハウスさんが監修されていたようで、新築戸建ての大規模分譲地現地販売の話や、最終的に土地から理想の家を建てよう、みたいな話があって、オープンハウスさんのカラーを感じるエピソードがたくさんありました。新入社員がタメ口だったりするのは、『正直不動産』でも出てきますよね。あんな感じの新人は正直、私の経験では見たことないのですが、結構いるものなのでしょうかね。

そして、前作の最初、主人公のはるたんが正直、こんなんでよくずっと勤めていられるな～と思っちゃうほどのダメダメ人間で、でもお人よしのいい人っていう、なんかすごい設定だなあと思いました。そして自分を思ってくれている相手（二人とも男ですが）と一緒に住むことで生活が改善していくっていうのが、身につまされるというか、なんというか自分が嫁さんと付き合いはじめたころのことを少し思い出させてくれるいいドラマだったなあ、という感想でした。

今作『おっさんずラブ-リターンズ』のご紹介！

今回の『おっさんずラブ-リターンズ-』、じつは前回の続編としてつくられた映画「劇場版おっさんずラブ　LOVE or DEAD」の続きから始まるのですが、さてどうなってしまうのか！

金曜ナイトドラマ「おっさんずラブ-リターンズ-」｜テレビ朝日

この番組紹介サイトをみると、ファンには驚愕の現在が描かれています。

部長はどうしたの？なんで「ばしゃうまクリーンサービス」にいるの？

「はるたん」は東京第二営業所で係長になり、牧は映画で行ったシンガポールから帰国し別の部署、ホテルリゾート本部の課長に出世です。牧の元恋人の武川（眞島秀和）が部長になって、井浦新と三浦翔平が新キャストで、さらにこんがらがって何角関係になってしまうのか！？

部長の別れた奥さん、蝶子（大塚寧々）と生意気な後輩の栗林歌麻呂（金子大地）が結婚している！？

居酒屋わんだほうの店主（児島一哉）と〝まいまい〟（伊藤修子）も結婚しているし、ちず（内田理央）はスピード婚からスピード離婚でシングルマザー？　なんかすごい状況で物語が始まるようですが、みんな幸せでハッピーエンドだといいですね。このドラマは、多様性、ダイバーシティの象徴のようなお話ですが、こういった会社が今はどんどん増えていっているのかもしれません。

REDSにお問い合わせいただくお客様の中にはLGBTQと思しき方もいらっしゃるようですが、接客した限り、他のお客様との区別はできません。ただ、家を住宅ローンで買う場合、圧倒的に結婚しているほうが有利です。今はLGBTQのカップルに向けた住宅ローンを取り扱う銀行も増えてきており、中でも三井住友銀行では同性パートナーカップルでも夫婦連生団信に加入できるようです（詳しくはご相談ください）。

同性パートナーカップルの住宅ローンは、銀行によりそれぞれ要件が違うようです。もしご購入をご検討される同性カップルのお客様がいらっしゃるようでしたら、ぜひともREDSまでご相談ください。

最後に「おっさんずラブ-リターンズ-」は年明け2024年1月5日（金曜日）午後11時15分から、毎週金曜日にテレビ朝日系列にて放送予定です。REDSのロゴもエンドロールで流れますので、ぜひともご覧ください！！