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菅野 洋充

民泊用住宅にも住宅ローン?

公開日:2018年12月8日

民泊

菅野です。

先月末にみずほ銀行が、こんな発表をしています。

住宅宿泊事業の普及に向けた取り組みについて(PDF/124KB)

なんと、民泊用住宅にみずほ銀行が住宅ローンを貸す、というのです。

 

ただ、オープンハウスとの提携ローンらしいので、他の建築やさんで建ててもダメみたいです。

自己居住用の住居部分床面積が50%以上あればOKというのは賃貸併用住宅と同じですが、「住宅宿泊事業法」対応であるというところが重要で、オープンハウスで建てるとしても「ORANGE DOOR」という商品のみの対応とのことです。

「住宅宿泊事業法(いわゆる民泊新法)」が6月に施行され、今まで盛んだった脱法民泊はそのほとんどが違法となり壊滅状態となりました。

ただ、民泊需要がピークとなるのはおそらく2020年のオリンピック時期となりますので、今からそこを目指して建てていくのも良いかもしれません。

でも、オリンピック後に事業継続するのは結構しんどいかもしれませんね。

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Yahoo!地図に関するライフハック

最終更新日:2018年12月3日
公開日:2018年11月29日

菅野です。

本日はYahoo!地図が結構便利だぞ!っというお話です。

これはあんまり教えたくないライフハックなんですが(笑)

 

1,「モノトーン」で表示すると住宅地図のようになる!

 

 

Yahoo!地図を表示したときに、右上の

のマークをクリックすると、いろんな地図が表示できます。

 

「モノトーン」でREDSの住所を表示するとこんな感じになります。

ビル名や番地がはっきりと見やすくなっています。

「モノトーン」で最も詳細にして印刷すれば、銀行の審査に提出するための住宅地図代わりに利用できるのです!

(業者向けのライフハックですみません!)

 

ちなみに、通常だとこんな感じです。

 

 

番外編で、実用性は無いですがこんなのも可能です。

 

 

2,クロネコヤマトの宅急便の荷物検索ができる!

 

なんと、Yahoo!地図で、クロネコヤマトの宅急便で出した荷物が今どこにあるかがわかるのです!!!

地図が表示されている状態で左上の検索窓に宅急便の「お問い合わせ伝票番号」を入れると、今、その荷物があるセンターが表示されるのです!

いちいちヤマト運輸のホームページを開かなくてもいい!

詳しい使い方は以下のYahoo!地図ブログをご覧ください。

ヤマト運輸の荷物を地図上で追跡できる、Yahoo!地図の「宅配便検索」

 

google map ばかりお使いの皆さん、たまにはYahoo!地図もええですよ!

 

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昨日、不動産協会の法定研修を受けました

公開日:2018年11月22日

菅野です。

昨日、私は全日東京会館(全日本不動産協会 東京本部)で「法定研修」を受けて来ました。

この法定研修というのは、「宅建業法64条の6」に基づく宅地建物取引に係る専門的知識の習得育成を目的とする研修でして、保証協会に加盟している宅建業者には受講が義務となっています。

(宅地建物取引業に関する研修)
第六四条の六 宅地建物取引業保証協会は、一定の課程を定め、宅地建物取引士の職務に関し必要な知識及び能力についての研修その他宅地建物取引業の業務に従事し、
又は従事しようとする者に対する宅地建物取引業に関する研修を実施しなければならない。

 

今回の研修ですが、第一部は第一生命経済研究所の永濱利廣さんの公演で、市況の分析と今後の予測についてのお話でした。

永濱さんによりますと、株価は来年春にも下がり目の傾向になり、景気については来年の夏ごろがピークでその後落ちていくという予想だそうです。

おそらく来年の不動産市況は悪化していくものと思われます。

今、高く売り出している物件も、来年は皆売れなくなると思いますので、不動産を売りたい方は景気が堅調なうちになるべく早く売ってしまうことをおすすめします。

永濱さんがおっしゃるには、消費税増税前の駆け込みも直前で勢いがなくなり、景気はそのまま下降していくだろうということです。

おそらく、不動産の売却は来年夏までになんとかしたほうが良いだろうと思われます。

 

第二部は上野雄一税理士による平成30年度の税制改正についての解説でした。

改めて教えてもらうと、本当に増税が進んでいる印象です。

特に相続税についての解説を入念に行っていただきましたが、まず、大きな財産をお持ちの方々はとにかく相続税対策をしっかりとやっていらっしゃるようです。

しかし、上野先生いわく、本当に大変なのは普通のご家族で、特に都内に一戸建てをお持ちの方だとほぼ皆さんが相続税の支払いで大変な思いをするそうです。

これは、相続税の基礎控除額が平成27年に大幅に引き下げられた影響で、今までなら家一軒程度なら基礎控除額に収まっていたものが、収まらなくなってしまったためです。

また基礎控除額は相続人の人数によって増減するため、少子化の現在では相続人数も減り、更に基礎控除額が下がるという状況になっています。

昔は「うちには財産なんてこのボロ家しかないから相続税なんて関係ないな」とたかを括っていられたのですが、現在ではそうも行かなくなっているのです。

これからは、不動産を一つでもお持ちであれば、亡くなる前にちゃんと準備をしていくという心構えが必要かと存じます。

相続の争いは、せっかく財産を残していってあげたにもかかわらず、その残した方への弔いや尊敬の念を薄れさせます。

財産を残して行くのであれば、その相手にちゃんとした形で残せるほうがより良いですよね。

 

義務で行った法定講習ですが、大変参考になり、有意義な時間でした。

宅建業者の皆さん、時間が無駄とか言わずに法定研修を受けてくださいね。

本当に勉強になりますよ!

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かつおの藁焼き体験

公開日:2018年11月15日

菅野です。13日、14日は弊社社員研修のため、電話がつながりにくくご迷惑をおかけしました。

社員研修の中の、かつおの藁焼き体験の動画です。

藁の燃え上がり方がすごくて、思わず動画を撮ってみました。

(しゃべっているのは私です。うるさくてすみません。)

 

 

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中古の物件を買うとき忘れがちなこと

公開日:2018年11月8日

菅野です。

今回は中古物件を購入するとき、忘れがちというか、意外と頭から抜けてしまいがちなことを2つ書きます。

 

1、「居住中」の物件は買ってもすぐ住めない

「居住中」の物件は、売主やその関係者が住んでいる状態で売っている物件です。

そのため、引っ越しに時間を要します。早くて1~2か月、長いと半年以上かかる場合もあります。

また、もちろん使用済みなわけですので、経年劣化や汚損破損、傷ついたり壊れたりしている箇所があります。

これは基本的には賃貸と違い、そのまま「現状渡し」というかたちが中古物件売買の一般的なルールです。

そのために、中古物件はリフォームが必要な場合が多く、リフォームをする場合には、その程度により時間が必要となります。

 

2、「リフォーム」は意外と時間がかかる

かなりきれいな物件で、クリーニング程度なら一般的には(大きさにもよりますが)1~2日で終わります。

しかし、クロスの張替え等簡易なリフォームでも、マンションの場合には管理規約で事前の申請と管理組合(理事会)が必要な場合が多く、場合によっては隣戸の承認が必要な場合もあり手続きで半月以上かかることもしばしばで、意外と時間がかかります。

また、キッチンや浴室等の大がかりなリフォームなら1カ月以上、間取変更を含むリノベーション工事になると3か月前後の期間が必要となります。

買ってすぐに引っ越したい方は、リフォーム・リノベーション済の物件を検討された方が良いでしょう。

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新築タワーマンションの価格が階数にかかわらず平準化しているという記事

公開日:2018年11月1日

高層マンション

菅野です。

本日の東京カンテイ市場調査部の記事です。

 

記事によりますと、2000年台前半築の高層マンションについては、低層階の物件と高層階の物件の価格差が大きく、その後(中古で売却した時)の値上がり幅が低層階のほうが大きいという傾向があったそうです。

ただ、2000年台後半から平準化が進み、中古売却時の価格の上昇率は上層階も下層階も大きく変わらなくなってきているそうです。

これは高層マンションの成約事例が積みあがってきたことによる価格設定のノウハウの向上がその要因だそうです。

また、建築コストが上昇している分を低層階の価格にも転嫁しているという分析もあるようです。

 

今まで、高い階のほうが高く売れると思って買われていた方も多いかもしれませんが、実態としては低層階の物件のほうがその後の価格上昇率が高かった、というのは面白い事実です。

ただ、その恩恵を受けようとしても今からでは遅いってことをこの結果は伝えており、なんだかんだ言っても早めに物件を買った方が勝ち、という事実に変わりはないのかなぁと思います。

「迷っているなら買え」

はもしかすると今の時代にも当てはまる格言なのかもしれません。

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新規お売り出しマンション「トップ新丸子第4」投資不動産初心者へおすすめ

最終更新日:2018年10月26日
公開日:2018年10月25日

菅野です!

今回は先ほど販売開始しました投資区分マンション「TOP新丸子第4」のご紹介です。

新丸子駅まで徒歩9分、武蔵小杉駅徒歩13分の立地で交通アクセスの良好な物件です。

多摩川沿いの緑多い環境で、新丸子駅周辺にはお店も多数存在し、単身者の賃貸需要は旺盛です。

投資不動産を初めて購入される方にもお求めやすい価格の物件ですので、ぜひご検討ください!

 

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スルガ銀行問題の影響について

公開日:2018年10月19日

 

菅野です。

巷で問題となっている「スルガ銀行」ですが、皆さんはあまり関係のないことと思っていらっしゃるかもしれません。

でも影響は、あります!!

不動産関係にはさまざまな形で悪い影響を及ぼしている「スルガ銀行」問題。

一体どんな影響があると思われますでしょうか?

 

1、住宅ローンについて

これは「審査の厳格化」という影響が生じています。

いままでなら普通に提出していた書類のコピーが「偽造」されていたことが明らかになっています。

ですので、原本確認を厳格化して行っているようです。

また、金融庁の指導に基づくさまざまな追加の確認事項が生じ、審査事務に時間がかかるようになっているそうです。

住宅ローンの事前審査は、以前は早ければ当日おりることもありましたが、現在は1日以上、3日かかることも少なくない模様です。

さらに、これは私の体感ですが、審査が通らない方や減額される方が増えているように感じます。

 

2、投資ローンについて

「スルガ銀行問題」は投資不動産に対する融資のずさんさから起こった問題です。

ですので、投資不動産へのローンは非常に厳しい状況に置かれています。

以前は、フルローンや諸費用までローンを組む「オーバーローン」なども盛んに融資されていて、投資不動産の取引は活況を呈していました。

しかし、現在ではほとんどそういったローンは審査を通らず、自己資金を持たない方は投資不動産を買えなくなっています。

今回の問題が起こり、金融庁から各金融機関への指導や引き締めが行われた結果、投資不動産への融資を銀行は積極的に行えなくなりました。

 

3、不動産価格への影響

前項からの続きとなりますが、そうなると投資不動産は供給過剰となり、売れにくくなってきています。

今まで低い利回りでも売れていた物件が、利回りを上げないと売れなくなってきています。

利回りを上げる、ということはすなわち「値下げ」です。

この影響は単にワンルームマンションやアパート等にとどまらず、ファミリータイプのマンションや一戸建て等を投資用として購入されていた方もいることから、現状ではワンルーム等にとどまらず全ての不動産へ値下がりの影響が波及していきます。

 

4、不動産業者に対する影響

高値で売れなくなれば、現状で売るのは止めようという所有者も増えると思われます。

そうすると需要と供給のバランスは取れてくるかもしれませんが、買う人も売る人も減って、不動産取引の総量が減るという事態になり、今後不動産業者の倒産、破綻が増えてくるものと思われます。現に投資不動産を主に取り扱ってきた業者がここ数カ月でバタバタと倒れてきている状況です。

 

以上、流れでとりとめもなく書いてしまったようにも思いますが、私の周辺では影響は大きい、とまで言えないものの、あちらこちらでその影響によるマイナスを感じている最近です。

日銀の金融緩和で溢れた資金は、一昨年くらいまでは不動産が一手に引き受けていたのです。

資金は一時期、仮想通貨に流れましたが、不安定さとリスクの高さでまた不動産に戻りつつありました。

しかし、この事態で溢れた資金はどこに向かうのでしょうか?

私は、不動産の価格は物価や景気に大きく影響すると考えております。

来年の消費増税は確実、と言われていますが、経済は大丈夫でしょうか?

非常に不安です。

 

 

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新規お売り出しマンション「ヴァレッシア桜上水駅前シティ」商店街も近い、利便性高い立地

最終更新日:2018年10月27日
公開日:2018年10月13日

菅野です。

本日、販売開始したばかりの「ヴァレッシア桜上水駅前シティ」のご紹介をいたします!

京王線の急行停車駅「桜上水」から徒歩2分のところにあり、「桜上水商店街」の一本裏手で、スーパーもコンビニも飲食店も徒歩圏内に選び放題な立地です。

桜上水・下高井戸近辺は、近隣に大学がたくさん存在する、ワンルーム需要の非常に高い場所です。

本物件は人気の高い「ヴァレッシア」シリーズのワンルームマンションで、入居率も高く安定した賃貸収入が見込めます。

バレッシア桜上水駅前シティ

ぜひご検討ください!!

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新規お売り出しマンション「ビィ・フォルマ多摩川」人気の二子新地

公開日:2018年10月5日

菅野です。

今回は先週よりお売り出しを開始しましたマンション「ビィ・フォルマ多摩川」(オーナーチェンジ)のご紹介です。

最寄駅は東急田園都市線「二子新地」です。

この駅は川崎市にある駅ですが、人気の「二子玉川」の隣の駅になります。

先月放映された「幸せ!ボンビーガール」の上京した女の子の部屋探しでも、最終的に「二子新地」の物件が選ばれたように、都内(特に渋谷に行きやすいところ)で部屋を借りたいという方が条件を成就できず最終的にたどり着くところ、というイメージで、かなり賃貸需要の高い場所といえます。

コンクリート打ち放しのスタイリッシュな外観、宅配ロッカー、オートロック等の設備も揃っており賃貸募集でも選ばれやすいマンションです。

サブリースは解除出来ませんが、賃料は73300円と高水準で、現況での表面利回りも5.2%です。

安定感のある収益物件としてお勧めできます。

ぜひご検討ください!

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