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菅野 洋充(宅建士・リフォームスタイリスト)

社会に必要とされ人に役立つ企業を目指します

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最終更新日:2024年5月1日
公開日:2024年4月23日

REDS不動産流通システム、宅建士・宅建マイスターの菅野洋充です。今回は昨今、世間をにぎわせている「クルド人問題」で揺れる埼玉県川口市で見られる事象について考えてみます。

転入超過

埼玉県で人口が減った原因とは

先日、埼玉県の人口統計が出ました。埼玉県は人口が減っているようです。統計をみると、実は“自然増減”の「自然減」つまり出生者数に比べ死亡者数が多いことが原因とわかります。これは、いわゆる「少子高齢化」の影響であると考えられます。

「自然減」が多いのに対し、“社会増減”をみると埼玉県は転入超過で、他県から流入が比較的たくさんあることがわかります。「転入超過」つまり転出より転入の多い市区町村ランキング(さいたま市は区で分けてみます)は以下のとおりです。

1位:川口市
2位:さいたま市大宮区
3位:さいたま市緑区
4位:・さいたま市西区と朝霞市(同数)

※上記データの出典は、埼玉県ホームページ「埼玉県推計人口」より

「クルド人問題」渦中の川口市に転入者が多い理由

川口市は現在、いわゆる「クルド人問題」が世間で騒がれていますが、それでも転入超過(出ていく方より引っ越してくる方が多い)です。その理由はどのようなものでしょうか。主な理由を4つ考えてみました。

東京都内に通勤しやすい

川口市は荒川を挟んで東京都の足立区や北区に隣接しており、地理的に東京都心に近い位置にあります。市内には京浜東北線や、東京メトロ南北線に直通する埼玉高速鉄道が通っているため、東京都心へのアクセスが非常に便利です。これらの鉄道路線を利用することで、多くの職場や商業施設、文化施設へスムーズに移動できるため、通勤や日常の買い物、レジャーにも困りません。

このように〝ほぼほぼ東京〟にもかかわらず、川口市は東京都内の地域と比較して家賃や不動産価格がかなり安い傾向にあります。特に東京の中心部の高い家賃や不動産価格から逃れたいと考えている人々にとって、川口市は魅力的な選択肢です。そのため、都心からのアクセスが良好な一方で生活コストを抑えたいと考える人々が、移住を検討するケースが多く見られます。

このような利点により、川口市は東京都心に近接しながらも、より手頃な生活コストで生活できる場所として、多くの人に選ばれています。その結果、住宅需要が増加し、さまざまな居住地域や商業施設が発展しているのです。

市内に職場がある

川口市は、工業が盛んな地域として知られています。この市の用途地域に指定されている工業地域は約364.8ha、準工業地域は約1014.2ha、工業専用地域は約30haで、合計で約1409haにもなります。川口市全体の面積が61.97k㎡(6197ha)なので、市の約22%が工業関連の用途地域であることになります。

さらに、川口市は東京都に隣接しており、首都高や外環自動車道などの自動車交通網が発達しています。このため、倉庫や流通センターが多く設置され、就業機会が豊富です。日中の就業人口が増えることで、飲食業をはじめとしたサービス業も発展し、市内の経済活動がさらに活発になるという好循環が生まれています。

このような状況から、川口市は工業に加え、物流やサービス業が集まるビジネスの中心地としても機能しているのです。

外国人コミュニティが多い

川口市は外国籍居住者の割合が非常に高いことで知られています。川口市には多様な国籍のコミュニティが存在し、それぞれの文化や歴史が色濃く反映されています。

映画『キューポラのある街』で朝鮮帰国事業に関連するシーンが描かれていたように、川口市には歴史的に韓国・朝鮮系のコミュニティが根づいていました。その後、蕨駅近くの芝園団地で中国人コミュニティが発展、定着し、西川口駅西口は現在では「ガチ中華」で有名な街となりました。

最近ではクルド人と地元住民の軋轢が表面化しています。クルド人の国籍はトルコですが、川口市の外国人住民数をみると、多い順に以下のようになっています。

1位:中国 24193人
2位:ベトナム 4916人
3位:フィリピン 2892人
4位:韓国・朝鮮 2861人
5位:ネパール 1509人
6位:トルコ 1197人

※上記データの出典は、川口市ホームページ「川口市統計書」より

人数でみるとトルコ籍の人は中国籍の20分の1しかいないのですが、ちょっと悪目立ちしてしまっているというところかと思います。

ただ、ひとついえるのは、言葉の通じない外国で、同胞の人たちが集まるコミュニティというのは非常に重要だということです。言葉の壁や文化の違いを一緒になって乗り越え、支援し合える環境があることで、新しい国での生活が格段に楽になります。コミュニティが存在することで、新たに移住してくる人々が集まりやすくなるという好循環も生まれます。

今後も川口市は、外国人(特にアジア系の人たち)にとって故郷のような安心感を提供できる特別な場所でありつづけると思います。

交通利便性のよさ

川口市内には、JR京浜東北線・JR武蔵野線・埼玉高速鉄道という3路線の駅が計8か所(川口駅、西川口駅、東川口駅、川口元郷駅、南鳩ヶ谷駅、鳩ヶ谷駅、新井宿駅、戸塚安行駅)あります。また、市内にはありませんが、隣接して利用可能な駅として蕨駅、東浦和駅、南浦和駅があります。

京浜東北線・埼玉高速鉄道は南北の移動、武蔵野線は東西の移動を担っており、東京や埼玉北部だけでなく、東京市部や千葉方面にもつながっていて各方面からの移動も容易です。

また、市内の道路網も充実しており、首都高や外環自動車道が整備されたことにより都内だけでなく東北・常磐・関越方面への自動車移動の利便性も兼ね備えています。移動がしやすいことは、周囲の市町村だけでなく少し離れたところの住民も引っ越しを考えやすくなります。

川口市に人口流入が起こる原因を考えてきましたが、仕事、交通、コミュニティが地域発展に必要不可欠であることを示唆していると思います。人口が減っている自治体は、上記の3つについて、現状で足りないところがないか確認し直すことで、発展への道筋が探れるかもしれません。

 

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公開日:2024年3月15日

REDS不動産流通システム、宅建マイスター・宅建士の菅野です。とうとう日銀総裁も認めるインフレ基調がやってまいりました。

NHK 日銀 植田総裁 “2%の物価目標少しずつ確度高まる”
NHK 日銀総裁 “今後も物価上昇続く デフレでなくインフレ状態”

今回はインフレ時に不動産を購入する場合の注意点と、インフレでどんどん不動産価格が上がっていく中、どうしたらできるだけ安く購入できるかを考えていきます。

インフレと不動産

インフレと不動産価格の関係について

インフレとは物価が上がっていき、相対的に貨幣価値が下がっていくことです。このため単純にお金を貯金していると、貯金したお金の価値はどんどん下がっていくことになります。例えば、2%の物価上昇率が続いた場合、100万円のものは10年後には122万円を出さないと買えないわけですが、100万円をタンス預金していた場合、貨幣価値は81.9%となり、約18%分も価値が目減りしてしまいます。

そのために人はお金を価値の下がらない、むしろ価値が上がってくれそうなものに変えようとします。インフレに強い資産として挙げられるのは、株や投資信託などの有価証券、外国債などの外貨建て資産、不動産や金などの現物資産、仮想通貨などといわれています。

そういったことで、インフレのリスクヘッジとして不動産を購入される方が増え、そのためにさらに不動産価格が上がるというスパイラルが起こっていくわけです。

インフレ基調下で不動産を購入するときの注意点

インフレ基調下で不動産購入を検討する場合、以下の点に注意することが重要です。

1. 金利の変動に注意:インフレ時には中央銀行が金利を引き上げることが一般的です。これは、住宅ローンの利率も上がることを意味し、購入後の支払いが予想よりも高くなる可能性があります。金利の将来的な動向を考えて、固定金利と変動金利のどちらがより適しているかを検討することが大切です。金利がまだ低いうちに固定金利でローンを組むということも、今後は検討するに値すると思います。

2. 価格の適正性の判断:これは非常に難しいところですが、不動産価格が大幅に上昇している場合、その価格が適正であるかどうかを慎重に評価する必要があります。市場価格が将来的に下落するリスクを考慮し、長期的な視点で購入する価値があるかどうかを判断することが重要です。立地、環境、マンションのグレードや設備など、バリューのある物件を選ぶことも重要です。

3. インフレによる物価高騰の影響を考慮する:インフレは物価が上昇しますので、もちろん不動産の維持管理コストも上昇します。税金、保険、修繕費用などのコストが増加する可能性があるため、これらを将来の費用予測に含める必要があります。

4. 賃貸市場の状況を理解する:投資目的で不動産を購入する場合は、賃貸市場の動向を把握しておくことが大切です。インフレにより賃料が上昇する可能性があるものの、同時に空室率が高くなるリスクも考慮する必要があります。物件周辺の賃貸需要に関する情報は鵜の目鷹の目で確認することが必要です。

5. 流動性を確保する:不動産は流動性が低い資産です。将来的に資金が必要になった場合に素早く売却することが難しいかもしれません。資金をすべてつぎ込むのではなく、リスクヘッジとしての現金の用意はされておくのが吉です。

6. 専門家の意見を求める:不動産市場は複雑であり、地域によって異なる特性を持っています。不動産エージェントやFPなどの専門家に相談し、適切な判断を行うための支援を求めることが推奨されます。REDSではそれぞれの担当者が複数の資格をもち、お客様にさまざまなアドバイスを行うことが可能です。

7. 長期的な視野を持つ:不動産への投資は、一般に長期的な取り組みとなります。短期的な価格変動に一喜一憂するのではなく、長期的な価値の向上を見据えた判断を行うことが大切です。

インフレ期に価格高騰する不動産をいかに安く購入するか

正直なところ、インフレ時はあからさまな売り手市場となってしまいがちで、価格を安く買うというのは非常に難しいときであると言えます。そんな時期でもできるだけの努力をして、なるべく安く買いたいというのが人間心理かと思います。その努力のいくつかを書いていきます。

1. 穴場を探す:不動産市場は地域によって大きく異なります。広範囲にわたって市場調査を行い、価格がまだ比較的安定しているエリアや、価格が下落傾向にあるエリアを見つけ出すことが重要です。また、売りに出されてから時間が経過している物件は、価格交渉の余地がある場合が多いといえます。

2. 未公開物件を探す:まだ一般に公開されていない、いわゆる未公開物件を探すことも一つの方法です。これらの物件は競争が少ないため、より有利な価格で購入できる可能性があります。不動産エージェントに連絡を取り、こうした機会がないかを探ってみましょう。ただ、世間でいわれる「未公開物件」の99%は実は「未公開」でないこともご注意ください。本当の「未公開物件」に当たる確率は、非常に低いといえます。

3. 強固な資金計画を立てる:現金での購入または大きな頭金を用意することができれば、売主にとって魅力的な買い手となります。売主は、購入手続きがスムーズに進む現金購入者を好むことが多く、価格交渉において有利な立場に立てることがあります。また、現金はいちばん強いのですが、住宅ローン事前審査を自分の借りられる最大の金額で通しておくというのも一つの方法です。強い与信は交渉のための要素として持っておくと有利です。

4. 価格交渉に取り組む:売主の事情を把握し、売却を急いでいるかどうかを判断します。急いでいる売主であれば、価格交渉の余地があります。また、物件の問題点を指摘して価格を下げさせる戦略もある程度は有効ですが、やりすぎると売主の機嫌を損ねて逆に購入できなくなるような事態も起こりますので、注意が必要です。

5. 適切なタイミングを見極める:不動産市場には季節性があります。たとえば、梅雨時期(6~7月)や初冬(11~12月)は購入希望者が減少する傾向にあるため、売主が価格を下げる可能性が高くなります。市場の動向を注視し、購入のタイミングを見極めることが重要です。

6. 仲介手数料やその他の購入時費用を抑える:どうにも価格交渉がうまくいかないという場合は、仲介手数料だけでも抑えるしかありません。REDSを利用すれば、仲介手数料については必ず安くできます。また、それ以外に登記費用を抑えるため、比較的報酬の安い司法書士を使うなども検討するとよいでしょう。住宅ローンの諸費用については、最初に大きく支払うほうが、借入期間によっては安く済む可能性もありますので、住宅ローンに詳しいエージェントにご相談することをお勧めします。

結論、REDSを使ってできるだけ安く不動産を購入してください!

REDSなら、経験と知識が豊富で交渉やアドバイスができるエージェントがいます。もちろん仲介手数料は必ず割引、最大無料ですので、それだけでも大きな節約になります。我田引水なブログではございますが、REDSはインフレ基調でもずっとお得でお客様本位を貫いてまいります。

 

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公開日:2024年2月6日

REDS不動産流通システム宅建士、宅建マイスターの菅野です。今年2024年1月1日の午後4時10分、石川県能登地方(北緯37.5度、東経137.3度)の深さ16㎞(暫定)地点を震源とするマグニチュード7.6(暫定)、最大深度7を観測した地震が発生し、現在も被害が続いています。

※内閣府| 令和6年能登半島地震による被害状況等について

1月26日の時点で死者は236人、そのすべてが石川県で亡くなっています。まだ公式の発表はありませんが、死因は家屋倒壊による圧死が多くを占めているとの報道があります。この倒壊の原因として「キラーパルス」という聞き慣れない言葉が取りざたされています。「キラーパルス」とはいったい何なのでしょうか。また地震から家屋倒壊を防ぐにはどんな対策があるのでしょうか。

キラーパルス

「キラーパルス」が家屋倒壊被害の原因?

今回の報道で気になる記事があったのでリンクを貼ります。
「直接死」過去3番目の災害に、原因は「キラーパルス」 能登半島地震 – 産経ニュース

この「キラーパルス」というものが今回の家屋倒壊の甚大な被害につながっているそうなのです。

「キラーパルス」とは、地震の揺れの周期のうち、1〜2秒周期のやや短い震動のことを指します。この揺れの周期は、地震学において「やや短周期」と分類されていて、このような地震の揺れの周期が建物の固有周期に近いほど、建物が大きく揺れやすいとされています。この周期の揺れが、どうやら木造の低層家屋の固有周期に近づくと建物に「共振」が起こり、大きな揺れとなって家屋倒壊へとつながっていくようなのです。

地震の「周期」とは

地震の「周期」とは、地震波が1往復するのにかかる時間のことです(ちなみに、一定期間中に何度振幅があったかを示すのが「周波数」で、「周期」の逆数となります)。

一般的に、地震波の周期が長いほど揺れがゆっくりとした大きな揺れになります。このようなゆっくりした周期の振動を「長周期振動」といいます。逆に「キラーパルス」と呼ばれる周期の振動は「やや短周期」の振動となります。

建物の「固有周期」とは

地震の揺れにはさまざまな周期があり、それぞれの建物には「固有周期」と呼ばれる、特定の周期で最も大きく振動する性質があります。この固有周期は、建物の構造や素材によって異なります。一般的に、建物の高さが高くなるほど固有周期が長くなるとされています。

低層家屋は1~1.5秒の間の周期に共振するそうです。高層マンションなどは固有周期が4~7秒ほどあり、低層家屋とは逆に「長周期振動」によって共振するといわれています。

家屋への被害を大きくする「共振」

戻りますが、木造の低層家屋は、固有周期が1〜1.5秒の範囲にあることが多いため、地震による1〜2秒周期の「キラーパルス」が発生すると、これが家屋の固有周期と一致することがあります。この一致が起きると「共振」という現象が発生します。

共振は、建物が自然に持つ振動の振幅を増幅させ、これによって建物が大きく揺れることになります。この強い揺れが原因で、木造の低層家屋が倒壊する危険性が高まります。

簡単に言うと、地震の「キラーパルス」は、特定の周期の揺れであり、この揺れが建物の固有周期と一致すると、建物は非常に大きく揺れ、結果として倒壊につながるリスクが高まるということです。

「キラーパルス」への対策は

耐震住宅

キラーパルスへの対策=地震への強靭化対策といえると思います。その主な対策を6つ紹介します。

耐震等級3の住宅を建てる

日本の建築基準法では、耐震性能を3つの等級で評価しています。耐震等級3は最も高い等級で、耐震等級1の1.5倍の強度を持つ建物とされています。

耐震等級1(建築基準法で定められている最低限の耐震性能を満たす水準)とは、いわゆる「新耐震基準」のことで、

・数百年に一度程度の地震(震度6強から7程度=阪神・淡路大震災や2016年4月に発生した熊本地震クラスの揺れ)でも倒壊や崩壊はしない
・数十年に一度発生する地震(震度5程度)は住宅が損傷しない程度

の建物とされています。そのさらに1.5倍の強度をもつわけで、これには、強固な構造体や耐震性に優れた材料の使用などが必要となります。

建物の壁や柱などにダンパー(制振装置)を設置する

ダンパーとは建物の揺れを減衰させる装置です。これらは建物の主要な構造部に取り付けられ、地震時の振動エネルギーを吸収し、建物の揺れを抑制します。ダンパーには液体を用いたもの、金属やゴムを用いたものなど、さまざまな種類があります。

制震テープなどを施工する

制震テープとは、住宅の地震対策の一つで、地震の揺れを軽減するために柱や梁といった軸材と面材を接合する際に、間に挟むように貼る粘弾性体を厚さ1mm、幅30mmまたは100mmの両面テープ状に加工したものです。

制震テープは、高層ビルの制震装置に使用されている粘弾性体に着目し、両面テープ状にしたことで一般の木造住宅用で採用されるようになりました。制震テープは、柱の変位が起きたとき、柱や梁と面材との間に貼られたテープが変形して地震のエネルギーを吸収し、揺れを軽減する仕組みということです。制震テープは制震ダンパーと比較して施工性が高く、費用が安いという特徴があります。

耐震リフォームを行う

既存の建物に対して耐震リフォームを行うことで、その耐震性を向上させることができます。これには、構造の強化、重量バランスの改善、耐震材料の使用などが含まれます。特に古い建物や耐震性が低い建物にはリフォームが必要かつ効果的です。

免震装置を設置する

免震装置は、建物と地盤の間に設置され、地震の揺れが直接建物に伝わるのを防ぎます。この装置により、地震のエネルギーを直接吸収し、建物への影響を大幅に減少させることができます。免震装置は特に大規模な建物に適用されますが、現在では木造住宅用の免震ゴムというものもあるそうです。

地盤改良工事を行う

地盤改良工事は、建物の下の地盤を強化することで、地震時の地盤の揺れを軽減します。地盤が弱い場所では、このような工事によって地震の影響を減少させ、建物の安定性を向上させることができます。ただ、現在建築物があるところでの地盤改良というのは難しいので、この場合には建物の移動や建て替えが必要となるでしょう。

まとめ

「キラーパルス」と呼ばれるやや短周期の地震動は阪神淡路大震災でも観測され、2007年の能登半島地震で「キラーパルス」と呼ばれ注目されるようになりました。

新潟県中越地震(2004年)や新潟県中越沖地震(2007年)、熊本地震(2016年)でもこのキラーパルスが観測され、どの地震でも家屋倒壊の被害が大きい共通点があります(一方で、2011年の東日本大震災ではこのキラーパルスでの被害はあまり認知されておらず、津波による被害のほうが大きかったということです)。

古い木造家屋は今までに何度かの地震の揺れを受けダメージが蓄積されている可能性があります。そのため、新耐震基準で建てられた建物でも大地震で倒壊する可能性がないとはいえません。現行の建築基準(2000年基準)で建てられた建物ではない住宅に住まわれている場合は、建て替えや耐震リフォーム、お住み替えを検討されてはいかがでしょうか。

地震大国のニッポンで新築の不動産が人気である理由は、安全性や快適性が日進月歩で進化していることを皆様がご理解されているからなのだろうと思います。今回もお読みいただきありがとうございました。

 

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公開日:2023年12月30日

REDSエージェント、宅建士、宅建マイスターの菅野洋充です。今年も皆様、大変お世話になりました。

突然ですが2024年1月より、お客様担当へ復帰することになりました。今までご連絡いただき担当できなかったお客様、大変お待たせいたしました。ぜひまたお声がけください。以前のように私が直接担当させていただきます。引き続きのご愛顧、どうぞよろしくお願いいたします!

今回はテレビドラマの「不動産監修」のお話です。

テレビ撮影

『正直不動産』に続きドラマ『おっさんずラブ-リターンズ-』の監修をREDSが担当!

さて、NHKドラマ「正直不動産SPECIAL」「正直不動産2」が放送の運びとなりました。2022年放送の『正直不動産』はREDSにて不動産監修をさせていただいておりましたが、それとは別に、新春から放送する話題のドラマの不動産監修をさせていただいております。その名も

テレビ朝日金曜ナイトドラマ
『おっさんずラブ-リターンズ-』!!

前作『おっさんずラブ』のあらすじと、なぜREDSで監修するのか?

前作は、田中圭さん演じるさえないサラリーマンの〝はるたん〟こと「春田創一」が、吉田鋼太郎さんが演じる部長「黒澤武蔵」と、林遣都さんの演じるデキる後輩「牧凌太」に言い寄られ男同士の三角関係になるという、いわゆる「ボーイズラブ(?)」のお話でした。

この皆さんが勤めているのが「天空不動産」という不動産会社で、今回もその続編で不動産業に関する細かい部分に助言させていただいております。

不動産業にかかる部分はあまりなく、だいたいは皆の恋愛関係や人間模様で話が進んでいくのですが、脚本を拝見すると非常におもしろいです。この脚本を書かれたのは徳尾浩司さんで、直近ではNHK夜ドラ『ミワさんなりすます』の脚本も書かれていて、妻と一緒に楽しく見させていただいていました。

天空不動産はREDSのような仲介会社ではなく、三井さんや住友さん野村さんのような総合デベロッパーのような大企業で、海外事業、ホテル事業や開発事業などもやっているようです。

当社REDSはリテール売買仲介にほぼ特化して営業しておりますが、天空不動産は何でもやっているようで、どうやら賃貸もやっているみたいでした。『正直不動産』の「登坂不動産」のような地場不動産業者で、営業担当者が賃貸も売買もやるっていうのは割とポピュラー(といっても、どの不動産業者もおおよそ売買担当と賃貸担当は分かれているもの)ですが、こういう規模の大きそうな総合不動産会社でなんでもやるっていうのは非常に珍しいです。お話なんで、両方できるほうが話は広がりますけどね。

あと、前回は弊社ではなくオープンハウスさんが監修されていたようで、新築戸建ての大規模分譲地現地販売の話や、最終的に土地から理想の家を建てよう、みたいな話があって、オープンハウスさんのカラーを感じるエピソードがたくさんありました。新入社員がタメ口だったりするのは、『正直不動産』でも出てきますよね。あんな感じの新人は正直、私の経験では見たことないのですが、結構いるものなのでしょうかね。

そして、前作の最初、主人公のはるたんが正直、こんなんでよくずっと勤めていられるな~と思っちゃうほどのダメダメ人間で、でもお人よしのいい人っていう、なんかすごい設定だなあと思いました。そして自分を思ってくれている相手(二人とも男ですが)と一緒に住むことで生活が改善していくっていうのが、身につまされるというか、なんというか自分が嫁さんと付き合いはじめたころのことを少し思い出させてくれるいいドラマだったなあ、という感想でした。

今作『おっさんずラブ-リターンズ』のご紹介!

今回の『おっさんずラブ-リターンズ-』、じつは前回の続編としてつくられた映画「劇場版おっさんずラブ LOVE or DEAD」の続きから始まるのですが、さてどうなってしまうのか!

金曜ナイトドラマ「おっさんずラブ-リターンズ-」|テレビ朝日

この番組紹介サイトをみると、ファンには驚愕の現在が描かれています。

部長はどうしたの?なんで「ばしゃうまクリーンサービス」にいるの?

「はるたん」は東京第二営業所で係長になり、牧は映画で行ったシンガポールから帰国し別の部署、ホテルリゾート本部の課長に出世です。牧の元恋人の武川(眞島秀和)が部長になって、井浦新と三浦翔平が新キャストで、さらにこんがらがって何角関係になってしまうのか!?

部長の別れた奥さん、蝶子(大塚寧々)と生意気な後輩の栗林歌麻呂(金子大地)が結婚している!?

居酒屋わんだほうの店主(児島一哉)と〝まいまい〟(伊藤修子)も結婚しているし、ちず(内田理央)はスピード婚からスピード離婚でシングルマザー? なんかすごい状況で物語が始まるようですが、みんな幸せでハッピーエンドだといいですね。このドラマは、多様性、ダイバーシティの象徴のようなお話ですが、こういった会社が今はどんどん増えていっているのかもしれません。

REDSにお問い合わせいただくお客様の中にはLGBTQと思しき方もいらっしゃるようですが、接客した限り、他のお客様との区別はできません。ただ、家を住宅ローンで買う場合、圧倒的に結婚しているほうが有利です。今はLGBTQのカップルに向けた住宅ローンを取り扱う銀行も増えてきており、中でも三井住友銀行では同性パートナーカップルでも夫婦連生団信に加入できるようです(詳しくはご相談ください)。

同性パートナーカップルの住宅ローンは、銀行によりそれぞれ要件が違うようです。もしご購入をご検討される同性カップルのお客様がいらっしゃるようでしたら、ぜひともREDSまでご相談ください。

最後に「おっさんずラブ-リターンズ-」は年明け2024年1月5日(金曜日)午後11時15分から、毎週金曜日にテレビ朝日系列にて放送予定です。REDSのロゴもエンドロールで流れますので、ぜひともご覧ください!!

 

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公開日:2023年11月22日

REDSの宅建士・宅建マイスターの菅野洋充です。

旧耐震基準のマンションは都内のけっこう便利なところに多く存在します。リノベーション済みで、室内もきれいで、しかも新耐震基準のマンションより安くお求めになりやすい物件として、多く販売されています。今回は、そんな旧耐震基準のマンションを購入するときに確認しておきたいことを2つ、お伝えしようと思います。

マンションをチェック

旧耐震基準建築のマンションとは

「旧耐震基準建築のマンション」とはどのようなマンションを指すのでしょうか。これは1981(昭和56)年の建築基準法改正前の耐震基準で建築されたマンションのことを指します。詳しくいうと、昭和56年5月31日以前に新築工事に着手した建物のことを指し、これは建築確認の確認済証交付年月日がその日以前かどうかで判断します。この情報は、重要事項説明書に必ず記載されています。購入検討の際に、古めのマンションは確認しておくとよいでしょう。

旧耐震基準と新耐震基準の違い

旧耐震基準と新耐震基準の違いは以下のとおりです。

・旧耐震基準は、震度5強程度の地震でも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準
・新耐震基準は、震度6強~7程度の地震でも倒壊しないような構造基準

阪神淡路大震災や東日本大震災などの大地震を経験すると、旧耐震基準の心もとなさが分かるかと思います。

耐震改修促進法と耐震診断の義務化について

阪神淡路大震災の際に、旧耐震基準の建物が倒壊したにもかかわらず同じ地区の新耐震基準の建物が倒壊しなかったことで、耐震基準というものの重要性が世間一般に認識されました。その後、「耐震改修促進法」という法律が制定され、耐震診断がさまざまな旧耐震基準の建築物に義務付けられることとなりました。

マンションについては全てが耐震診断の義務を負っているわけではなく、地震災害時に通行を確保すべき道路のうち、特に重要な道路(特定緊急輸送道路)沿いの、その道路幅員のおおむね2分の1以上の高さの建物が対象となっています。

旧耐震マンションは耐震診断と耐震補強の有無を確認

耐震補強

ズバリ、旧耐震基準で建築されたマンションは耐震性能が新耐震基準マンションに比べ低いため、耐震診断を行い、耐震補強することが必要です。耐震診断を行わずに耐震補強をすることはほぼないため、まずは耐震診断を行っているかを確認しましょう。さらに、耐震診断の結果を見て、どのような補強が行われている(もしくは行う予定がある)かも確認しましょう。

耐震補強がなされているマンションは、耐震基準適合証明の発行を受けることで新耐震基準のマンションと同様に住宅ローン減税などさまざまな税金の優遇措置を受けることができます。耐震基準適合証明は建築士さんに依頼することで発行が可能です。

耐震診断結果の見方(Is値とq値に注目)

耐震診断結果を見るときには、まず「Is値」に注目してください。

Is値(Seismic Index of Structure)は「(構造)耐震指標」と呼ばれる建物の耐震性の指標で、この値が0.6以上であれば耐震性能を満たすとされています(ちなみに文科省で定める学校の耐震指標は0.7以上となっています)。Is値が0.3未満の場合、大規模な地震で倒壊や崩壊する危険性が高いとされており、購入検討には十分な注意が必要です。

また、q値という水平方向の力に対する耐力指標にも注目してください。こちらの値が1.0以上でないと、倒壊や崩壊の危険性があるとされています。

旧耐震基準のマンションは、給排水管の更新も確認したい

旧耐震基準のマンションは建築後40年以上を経過しており、給排水管の劣化が進んでいる場合が多々あります。配管の更新工事がされているか否かというのは、生活のクオリティを大きく左右します。更新がされていない場合、水道からさびが出たり、あちこちで漏水が起こったりする懸念があります。室内がいくらきれいにリフォームされていても、漏水が起こったら一大事ですね。

ここで重要なのは「実際に共用部配管の更新を行っているか」ということです。〝磁石で水を活性〟うんぬんというような装置を付けてお茶を濁しているマンションは問題外ですし、非常に古い建物の場合、配管を躯体に埋め込んであって、そもそも配管の更新ができない構造のものもあります。そういったマンションは避けたほうがいいかもしれません。

最後に

旧耐震基準のまま耐震診断や耐震補強を行わないマンション、築後40年以上経過していて給排水管の更新を行っていないマンションは、管理組合の財務状況が厳しかったり、管理組合のガバナンスが機能していなかったりするため、購入を検討する際に注意が必要です。

また、旧耐震基準のマンションに住宅ローンの貸し出しを行わない銀行も昨今はあります。旧耐震基準のマンションに限ったことではありませんが、マンションの維持管理に最低限必要な修繕工事を行っているかどうかというのは、その後のマンションの資産価値に大きな影響を与えます。適切にマンションを維持管理しているかの判断基準としても、旧耐震マンションについては耐震診断・耐震補強の有無や給排水管の更新の有無を確認したうえで、購入のご判断をなされることをお勧めします。

 

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公開日:2023年10月16日

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの菅野です。今回は一戸建ての外壁材について調べてみました。

私の家は昭和末期建築の一戸建てで、外壁はモルタルの吹付タイル仕上げです。最近、ふと家の外壁を見上げたら出窓の下に雨筋汚れがくっきり見え、そろそろ2度目の塗り替えを検討するしかないか、と考えています。

最近の一戸建てはサイディングの外壁が一般的ですが、外壁材はいろいろな種類のものがあります。それぞれについて利点と欠点がありますので、一つずつ解説していきます。

外壁

モルタル塗り

モルタル塗り仕上げとは、外壁や内壁にセメントを主成分とするモルタルを塗布することで、その表面を仕上げる方法です。モルタルはセメント、砂、水などを混合して作られる建築材料であり、これを適切な厚さで塗布して固化させることで、壁の仕上げ面を形成します。適切な施工とメンテナンスが行われれば、モルタル塗り仕上げは非常に長持ちする耐久的な外壁仕上げとなります。

モルタル塗りのメリット

・非常に頑丈な材料であり、適切に施工されたモルタル塗りの壁は、長期間にわたってその性能を保持します。
・自然な風合いと質感を持ち、さまざまなデザインや質感の演出が可能です。
・サイディングのような継ぎ目やコーキングなどがなく劣化しにくいのもメリットです。

モルタル塗りのデメリット

・手作業で行われることが多いため、施工者の技術や経験によって仕上がりの品質が変わることがあります。そして、そもそも左官職人が近年ではだいぶ減ってきており、施工できる人が少なくなってきています。
・ひび割れが生じやすいというのが最大の欠点です。地盤沈下や建物の動き、モルタルの収縮などの原因で、ひび割れが生じる可能性があります。
・比較的重たい材料であるため、建物の構造や基礎に負荷がかかります。

タイル張り

タイル張りとは、焼き物や天然石を利用したタイルを壁材として貼り付けていく施工方法です。タイル張りは技術を要する作業であり、専門的な技能や経験を持つ職人が必要です。タイル張りの外壁は、その美観と耐久性から多くの建物で選ばれていますが、施工やメンテナンスに関しては高い技術が求められます。

タイル張りのメリット

・タイルや石材は上品で高級な印象を与えます。
・非常に耐久性が高く、天候や時間の経過による劣化がそれほどありません。
・汚れにくく、また汚れがついても清掃が容易であるため、長期的なメンテナンスコストは比較的低めです。
・非燃性であり、防火性があります。
・多種多様なデザイン、色、質感があり、建物の外観をカスタマイズすることができます。

タイル張りのデメリット

・タイルや石材、およびそれらを施工するための技術や材料は比較的高価であり、初期投資が高くなる傾向があります。
・重量があるため建物の構造や基礎に適切な対応が必要となります。特に既存の建物に後からタイルを張る場合、構造的な強化が必要な場合があります。
・タイル張りは技術を要する作業であり、専門的な技能や経験を持つ職人が必要です。
・地震や建物の沈下などの影響で、タイルにひび割れや剥がれが生じる可能性があります。

サイディング

サイディングは板状の外壁材で、組み合わせながら外壁に貼っていくものです。サイディングはその素材や製造方法により、以下のようなものがあります。

・窯業系サイディング
・金属系サイディング
・樹脂系サイディング
・木質系サイディング

それぞれについて見ていきます。

窯業系サイディング

窯業系サイディングとは、セメントに木質の繊維質を混ぜ板状に形成した外壁材で、窯で高熱にして仕上げるため“窯業系”と呼ばれます。サイディングのシェア約7割が窯業系サイディングです。圧倒的な使用率のため、さまざまな色や模様の商品が開発されています。窯業系サイディングは、その圧倒的シェアとデザイン、経済的な選択で多くの建物で利用されていますが、メンテナンスに関しては適切な頻度での施工が求められます。

窯業系サイディングのメリット

・色やデザインのバリエーションが非常に多く、多種多様な好みに対応できます。
・比較的安価です。
・施工期間が短く済み、施工できる業者もたくさんあります。
・セメントを利用しているので耐火性に優れています。

窯業系サイディングのデメリット

・セメントを利用しているため重量があります。
・メンテナンス頻度多めです。素材はセメントで吸水性があるため定期的な塗装が必要。またサイディングの継ぎ目にシーリングが必要なため、シーリングの充填も5~10年ごとに必要です。
・セメントに熱を蓄積しやすい性質があるため、夏は夜まで暑くなりがちです。

金属系サイディング

屋根にも使用されるガルバリウム鋼板やステンレス鋼板を使用したサイディングで、実は芯材に断熱材を使用しています。そのデザイン性と耐久性からモダンな注文建築で多く利用されていますが、使用する地域や環境、建物の用途などによって適切な材料や処理を選択することが重要です。

金属系サイディングのメリット

・断熱性が高い:金属だけだと熱伝導率は高いと考えがちですが、金属系サイディングは芯材に断熱材を使用しており、しかも裏材にアルミラミネートが施された金属系サイディングは高い断熱性能を誇ります。
・軽い:窯業系に比べて軽量で、建物の耐震性にも大きく寄与します。
・モダンな見た目:これは好みですが、シンプルで現代的な外観となります。
・防水性があり凍害に強い:金属は水を吸わないため寒冷地の凍害対策としても有効です。

金属サイディングのデメリット

・錆びる、塩害に弱い:金属ですので、劣化すると錆びが発生しやすくなります。また、海の近くなどでは塩害の影響を受けやすいデメリットがあります。
・傷がつきやすい、へこみやすい:台風などで飛んできた石などで傷が簡単についてしまったりする欠点があります。塗装に傷がつくと、そこが錆びの原因となります。また、衝撃でへこみやすく、子供が壁に体当たりした跡がついてしまったりします。
・ちょっと高い:普及率がそれほど高くなく、単価も窯業系に比べると1.5倍くらいの費用感となります。

樹脂系サイディング

塩化ビニル樹脂を使用したサイディングです。アメリカでは広く普及していますが、日本ではかなりマイナーなサイディングです。樹脂系サイディングは、その軽さや耐候性、メンテナンスコストの面での利点がある一方で、少ない施工業者、デザイン性への考慮が必要です。ほぼフリーメンテナンスのため、業界であえて普及させないようにしているのでは?と穿った見方もしてしまいがちな感じです。

樹脂系サイディングのメリット

・とにかく軽い!重量が窯業系の約10分の1だそうで、耐震性に大きく寄与します
・シーリングが不要なのでシーリングのメンテナンスも不要です
・塗装が不要なので塗装のメンテナンスも不要です
・樹脂自体に色がついているので色落ちしにくい
・吸水性がないので凍害にも強い
・塩化ビニルは不燃材なので耐火性も問題なし

樹脂系サイディングのデメリット

・全然普及していないので、扱っている業者が少ない
・全然普及していないので、選べる商品が少なくデザイン性に劣る
・全然普及していないので、施工費用が高くなりがち

木質系サイディング

木を使ったサイディングです。見た目は一番かっこよいです(個人の意見です)。その美観と温かみが魅力ですが、長期的なメンテナンスや耐久性の問題を考慮する必要があります。

木質系サイディングのメリット

・木質系サイディングは天然の木の質感を持っており、温かみと独特の風合いが得られます。この自然な外観は、多くの人々に愛されています
・木材の外壁は、高級な印象を与え、建物の価値を向上させる効果が期待できます
・木は再生可能な資源であり、適切に管理された森林からの木材を使用することで、環境にやさしいサスティナブルな選択となります
・木は良好な断熱性を持っており、冬は暖かく夏は涼しい室内環境を維持するのに役立ちます

木質系サイディングのデメリット

・木質系サイディングは、他のサイディング材料に比べてメンテナンスが頻繁に必要です
・湿気や紫外線、虫害などの外部要因に影響を受けやすく、長期的には劣化が進む可能性があります
・高品質な木材や、防腐・耐候性を向上させるための特別な処理が施された木質系サイディングは高額です
・燃えやすいので防火地域、準防火地域はおろか法22条区域でも利用できない可能性があります

まとめ

他にもALCとか石造り?とかもありますが、一般的でないので割愛します。自分がもし家を建てるとしたら、金属系サイディングか樹脂系サイディングを使ってみたいな、と思いました。近々、当社の工事課松本課長に相談して、自宅の外壁メンテナンスをしようと思います。その様子についても報告できたらよいなと思っております。

 

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公開日:2023年9月12日

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの菅野です。住宅ローンの選択で見落としがちなポイントについて今回書いてみます。

住宅ローンって、普通に考えると「借入金利が安ければよい」となりますが、果たして本当にそれだけなのでしょうか。金利が低ければ、返済額は低くなります。しかし、初期費用を合わせて考えると、金利が高い商品を選んだほうが全体の負担額が下がる場合がありますので、解説します。

住宅ローンの計算

住宅ローンの「保証料」と「融資手数料」の違いに注意

住宅ローンの初期費用としてかかるものに以下の2つがあります。それぞれ解説します。

・(先払い)保証料
・融資事務手数料(ローン取扱手数料)

(先払い)保証料

保証料とは、住宅ローンを借りるに当たって「保証会社」に支払うお金です。住宅ローンは基本的には保証人は不要です。その代わり、返済が滞ったときに保証会社が金融機関に代位弁済をおこないます。これは賃貸の保証会社と同じです。

このため、賃貸の保証会社と同じように「保証料」が必要となります。保証料は借入期間と借り入れ金額に応じて料金が決まっており、期間が長いほど、借り入れ金額が上がるほど高くなります。また、繰り上げ返済を行い、期間が短くなるとその期間分の保証料は払い戻されます。

融資事務手数料(ローン取扱手数料)

融資事務手数料(ローン取扱手数料)とは、「銀行」に支払うお金です。名目は金融機関によっていろいろですが、借入期間にかかわらず一般的には融資金額の2.2%の料金となります。期間は関係ないため繰り上げ返済を行っても返戻金はありません。

これは「手数料」と称してはいますが、実質的には「前払利息」のようなものです。そのため、保証料型よりも金利を安くすることができます。

みずほ銀行の場合

この違いについて、みずほ銀行さんのWebサイトで分かりやすい説明がありました。

みずほ銀行|保証料の支払方法

こちらのページでは3,000万円を借り入れたケースとなっていて、10年で全額繰上返済する場合には「保証料」が有利、35年借りっぱなしの場合には「ローン取扱手数料(融資手数料)」が有利となっています。

では実際のところ、何年くらいで分かれ目がくるのでしょうか。

「保証料先払い型」と「融資事務手数料(ローン取扱手数料)型」の比較

今回は5,000万円を借り入れた場合で計算してみます。計算したのは、みずほ銀行さんのこのページです。

みずほ銀行|ネット住宅ローン返済額シミュレーション

借入期間10年の場合

【保証料前払いタイプ】変動金利0.425%
支払利息 107万8,600円+諸費用 76万200円=合計183万8,800円

【ローン取扱手数料タイプ】変動金利0.375%
支払利息 95万1,160円+諸費用 143万3,000円=合計238万4,160円

圧倒的に保証料前払いタイプのほうが、合計の費用は低いですね。

借入期間20年の場合

【保証料前払いタイプ】変動金利0.425%
支払利息 216万3,520円+諸費用 107万4,700円=合計323万8,220円

【ローン取扱手数料タイプ】変動金利0.375%
支払利息 190万6,240円+諸費用 143万3,000円=合計333万9,240円

20年でも、まだ保証料型のほうが総費用は低くなります。

借入期間25年の場合

【保証料前払いタイプ】変動金利0.425%
支払利息 271万1,500円+諸費用 119万5,700円=合計390万7,200円

【ローン取扱手数料タイプ】変動金利0.375%
支払利息 238万8,100円+諸費用 143万3,000円=合計382万1,100円

25年まで借りますと、ローン取扱手数料(融資手数料型)のほうが総費用は安くなります。今回のシミュレーションですと、だいたい22年くらいまでは保証料型のほうが有利です。

「保証料金利上乗せ型」はお得か?

では、保証料金利上乗せ型(保証料を前払いしない方式)だと、どうなるでしょうか。

金利上乗せの場合

金利上乗せ型の場合、保証料を先払いしない分、保証料先払い型より金利が0.2プラスとなります。

借入期間10年 変動金利0.625%
支払利息 159万1,600円+諸費用 33万3,000円=合計192万4,600円

となり、すでに保証料先払い型より総費用が高くなってしまいます。

借入期間5年の場合

借入期間5年でも

【保証料先払い型】変動金利0.425%
支払利息 54万1,840円+諸費用 56万2,000円=合計110万3,840円

【保証料金利上乗せ型】変動金利0.625%
支払利息 79万8,280円+諸費用 33万3,000円=合計113万1,280円

このように、先払いしたほうが総額は安いのです。金利上乗せ型は初期費用をとにかく抑えないといけないという方以外には、あまりおすすめとは言えません。

まとめ

計算とチェック項目

以上より、今回のシミュレーションですと

・二十数年以内に全額返済、もしくは売却する場合は「保証料前払い型」がおすすめ
・二十数年以上住む、早期返済もあまり検討しない方は「融資手数料型」がおすすめ

となります。ちなみに今回はみずほ銀行さんのシミュレーションですので、それ以外の金融機関を利用される場合に、今回のシミュレーションは当てはまらない場合があります。

昨今では短期譲渡所得となる取得から5年を超えた段階で住み替えをされる方も多くございます。そういった方にとっては「保証料先払い型」を検討するのがよろしいかと思われます。

一方、住宅ローンは団信(団体信用生命保険)に加入するのが一般的ですので、住宅ローンの借入額を生命保険的な扱いとして考え、繰り上げ返済をしない方も少なからずいらっしゃいます。そういった「終の棲家」として住宅を購入される方にとっては、金利を低く長く借りられるほうが有利ですので、「融資手数料型」をご利用されるほうがよいと思います。

また、ネット銀行など、そもそも住宅ローン商品に保証料先払い型のない金融機関も最近は増えています。保証料先払い型の住宅ローンはレガシーな金融機関(地銀、信金など)で取り扱いがあります。都市銀行では、みずほ銀行とりそな銀行、埼玉りそな銀行で取り扱っています。

今の時代、ネット銀行などで表示されている低い金利に惹かれてしまいますが、支払総額が重要ですので、検討する際には初期費用を含めたシミュレーションが必要です。お客様のライフプランにより選ぶべき住宅ローン商品は異なります。

ぜひともREDSのエージェントにご相談ください。経験豊富なREDSエージェントは、お客様に最適な住宅ローンを選ぶことが可能です。

 

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公開日:2023年8月9日

REDSマーケティング担当の菅野です。先日、こんなことがありました。休みの朝8時くらいに急にピンポーンと玄関チャイムが鳴ったので、ドアフォンから出たら、「屋根瓦が飛んで落っこちそうですよ!」と言われました。

瓦

我が家の屋根瓦は確かに外れていたが……

外にでると職人風の2人がいて、斜め向かいの屋根瓦を修理していたらこちらが見えて、一緒に修理できるがどうか、とのこと。

「うん? なんかの商法か?」と思い、その場では「知り合いがいるからそちらに頼みます。教えてくれてありがとうございます」とお断り申し上げ、当社の工事課松本課長に相談、屋根の業者さんを呼んで直してもらいました。

確かに、瓦が一つ外れて転がっていたそうです。「屋根」って、なかなか自分で見て確認するのが難しいので、本当に風とかで外れていたとしたら、教えてくれた2人の職人さんには申し訳なかったと思うのですが「いつどのように外れたのだろう」と、正直いまだに少し訝しい気持ちではあります。

とまあ、うちの家の屋根は瓦葺きだったことを今まであまり意識せずに住んでいたのですが、不動産仲介業に従事していますと、この「屋根材」は必ず重要事項説明書にて説明することだったりします。これが結構な種類があって、お客様に質問されることもたくさんありますので、今回まとめてみようと思います。

登記簿に記載されている屋根材とは

一般的に、登記簿に記載されている屋根材は以下のとおりです。

●瓦葺
●スレート葺(薄い石状のものを重ねていく)
●亜鉛メッキ鋼板葺(いわゆるトタン屋根)
●合金メッキ鋼板葺(ガルバリウム鋼板って聞いたことあります?)
●ステンレス鋼板葺(めっちゃ高いけどかなり丈夫でよい)
●ルーフィング葺(アスファルトシングルなどシートを敷いていくもの)
●陸屋根(屋上があるビル・マンションなど)

珍しいものとして以下のようなものもあります。

●草葺(茅葺きなど、あの白川郷のやつですね)
●板葺(木の板で葺いた屋根)
●銅板葺(お寺などで見かけます)

■瓦の分類にはいろいろある

瓦にはいろいろな種類があります。和瓦、洋瓦なんて分け方もあります。

素材でみると以下のようなものがあります。

●粘土瓦(焼き物の瓦全般)
●セメント瓦(セメントで塑性した瓦)
●金属瓦(金属製の瓦)

粘土瓦

粘土瓦は以下の3つに分けられます。

・素焼瓦(釉薬を付けずに焼いた粘土瓦)
・陶器瓦(粘土瓦に釉薬を付けたもの)
・いぶし瓦(素焼きの瓦を燻して銀色になったもの)

以下、粘土瓦のメリット、デメリットを説明します。

粘土瓦のメリット

・紫外線に強く、耐久性が高い
スレートやアスファルトシングルなどは、紫外線にやられて約10年で色が褪せて塗装や吹き替えが必要とされています。また亜鉛メッキ鋼板葺などの金属屋根は時間に伴いどんどんさびていきます。しかし瓦は焼き物のため退色したりさびたりせず長持ちします。

・メンテナンスがほとんどいらない
割れたり飛んだりしなければ、基本的には放っておいてもOKなのが粘土瓦です。

・防火性に優れている
焼き物ですので、燃えません。不燃材として防火・準防火地域でも利用できます。

・通気性がよい
瓦は波を打っているように重ねて葺きます。この瓦の裏側に隙間があることで、通気性がよくなり屋根内の熱を逃がします。

・断熱性がある
焼き物の厚みのある瓦は、いわばお寿司屋さんの湯呑みのような感じで、太陽の熱をしっかり断熱してくれます。

粘土瓦のデメリット

・重い
なにより重いことがデメリットかもしれません。屋根の重みを支えるために、しっかりとした基礎や構造を作る必要があります。ただ、建築基準法に従って正しく建築すれば問題ありません。

・瓦職人さんが減っていること
メンテナンス不要とはいうものの、飛んだり割れたりすると修理が必要です。瓦屋根のメンテナンスは専門知識を持った職人さんの手が必要です。

日本三大瓦を知っていますか?

ここで唐突ですが、「日本三大瓦」についての説明です。日本三大瓦とは「石州瓦」「三州瓦」「淡路瓦」の3つを指します。

石州瓦

石州瓦とは島根県の石見地方で生産されている瓦です。焼成温度が非常に高い(1200℃以上)ことが特徴で、雪(凍害)に強く、日本海側や東北、北海道などでよく使われているそうです。独特な赤茶色の瓦で、これは釉薬に鉄分を含んだ「来待石(きまちいし)」を使っているため。全国シェアで2割ほどを占めるそうです。

三州瓦

愛知県の三河地方で生産される瓦です。全国シェアは6割とトップを占めています。歴史も古く、奈良時代からあったようで、鎌倉時代に再建された東大寺の瓦にも使用されていたとか。鬼瓦を作る瓦職人「鬼師」は全国で70~80人ほどいて、そのうち50人が三州瓦の職人だそうです。もともとはいぶし瓦が有名でしたが、その後、塩を釉薬にした「塩焼瓦」を製造するようになり、今は釉薬を使った洋瓦も製造しているそうです。

淡路瓦

兵庫県の淡路島で生産されている瓦です。きれいな銀色のいぶし瓦で、淡路島でとれる「なめ土」という細かい粒子の粘土がこのきれいないぶし瓦に合っているそうです。「いぶし銀」という言葉はこのいぶし瓦からきているそうです。飛鳥時代に日本に瓦製造技術が伝わったころから、淡路島には窯があったといいます。実際に淡路瓦として文献に出てくるのは慶長18年で、今ちょうどNHKでやっている大河ドラマ『どうする家康』の安土桃山時代からだそうです。

まとめ

屋根について少し調べてみただけですが、瓦だけでも非常に奥深く、興味はつきません。ほかの屋根材についても、次回以降のブログで調べてみたいと思います。

 

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最終更新日:2023年7月1日
公開日:2023年6月7日

菅野です。

この会社で10年ほどブログを書かせていただいておりますが、今週よりエージェントブログの内容が少しずつ変わってまいります。
これからも充実した内容の記事を提供できるよう頑張ってまいりますので、引き続きご期待くださいますよう、よろしくお願いいたします。

さて、今回のお題ですが、「なぜ足立区と葛飾区の区界(くざかい)はうねうねしているのか」という件についてです。

まず、区界(くざかい)について見てみる

これは、足立区の南東部分が葛飾区に陸地で接しているところの境界です。

 

これ、実感として分かる方は足立区の綾瀬駅や亀有駅最寄りの地域にお住まいの方くらいかもしれません。

綾瀬駅の北と南を境に足立区綾瀬と葛飾区小菅に分かれている、というわけではなく実は、足立区綾瀬1丁目と2丁目がJR常磐線の線路から南に出張っている感じです。

 

また、そこから東の亀有駅方面に進むと一転、常磐線の線路から北側に境界が出ていきます。
葛飾区西亀有2丁目の一部が北に出張ってきて、いったん足立区東和1丁目に線路まで押し戻されたかと思ったら、葛飾区西亀有4丁目がグワーッと線路の北に出っ張り、亀有5丁目が亀有駅の北側を覆いつくし、環七通りを超えてさらに東に行くと今度は足立区中川が線路の南側まで出っ張ってくるという感じです。

 

実際の区界の様子をGoogleストリートビューで見てみます。

足立区綾瀬1丁目と葛飾区小菅4丁目の境目、綾瀬川通りの交差点です。南東側に小川があります。

 

 

 

綾瀬駅に近いところの、足立区綾瀬2丁目と葛飾区小菅4丁目の境目です。駐輪場があります。

 

 

少し古いものを見るとよくわかるんですが、もともと長々と法務局辺りまで駐輪場があって、昔は水路だったんじゃないかと予想できます。
こちらは2014年5月のストリートビューです。駐輪場に「綾瀬袋橋」の文字があります。

 

 

まあ、ここまでくると勘の良い方はお分かりかと思いますが、この区界は昔、川が流れていたんですね。
川の名前は「古隅田川」といいます。その名の通り、昔の隅田川がここをながれていたそうです。
この古隅田川を境に、武蔵国足立郡と下総国葛飾郡が分かれていて、それが現在の区界になっているのだそうです。
もともとは国境だったということですが、今その区界を歩いてみると、全く境目って感じがしません。

 

地質図を見てみると

ただ、地質図をみると一目瞭然です。

出典はこちら

産総研:都市域の地質地盤図 (gsj.jp)

この薄青のところは地質が「旧河道埋積堆積物」となっていて、昔は川でした!ってのが、はっきりとわかります。

これがほぼそのまま区界になっているのがお分かりでしょうか。

ちなみにその周りの黄色いところは「自然堤防堆積物」となっています。

 

旧河道は災害危険性に注意

まあこれだけですと、昔の川が区界だったんだな、で終わっちゃいますが、最後に注意喚起です。

 

こちらはNHKの災害列島という特集サイトです。

地図はいまも悪夢を知っている 浸水地域の地形に「旧河道」- NHK

以下引用です。

旧河道とは、読んで字のごとく、かつて川が流れていた地形のことです。周囲より低いため、水が集まりやすいのが特徴だといいます。さらに今は道路に舗装されたり住宅が建ったりして、ほとんどわからないというのです。

地形のリスクについて興味を持って調べていくと、冒頭の記事が研究者の間では有名だったことを知り、何度も目にすることになりました。

小森さんが多摩川の下流沿いで広い範囲に浸水被害が確認された川崎市や東京 世田谷区など15の地域を調査した結果、13の地域で旧河道が含まれていたことがわかりました。

ということは、この区界は水害に遭いやすい場所の可能性があるということです。

先ほどの産総研のサイトを見ていただきたいのですが、もともと足立区・葛飾区は昔、海や湖沼に面した湿地帯で、縄文時代までさかのぼると海の下でした。

地質も低湿地帯に属します。その中でも旧河道はさらに低く水が集まりやすい状態になっているというのです。

 

この旧河道は、以前はハザードマップには記載されていませんでしたが、法改正後の最新の足立区ハザードマップには、区内でも特に低い場所を「早期立退き避難の検討が必要な区域」として記載があります。
(斜線のしましまのところが「早期立退き避難の検討が必要な区域」です。)

 

この区界近くにお住まいの方、転居予定の方は、大型台風やゲリラ豪雨などの大雨時には速やかに避難するなどの心構えを持っていただいたほうがよろしいかと思います。

(確認していませんが、先日の大雨は大丈夫だったのでしょうか?)

 

最後に

締めとして、不動産、特に土地や戸建てを購入検討する際には、こういった地質なんかも注意していただくと、不意の災害時にダメージコントロールができるのかな、と思います。

REDSのエージェントは宅建マイスターや公認不動産コンサルティングマスターなどの資格をもち、こういった部分のリスクにも対応できますので、不動産を購入する際はぜひREDSへご相談ください。

 

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最終更新日:2023年7月1日
公開日:2023年4月10日

菅野です。

2022年度は、建設業界にとって猛烈な寒風吹きすさぶ年だったようです。

帝国データバンクからの4月9日付けのリリースです。

記事によると、資材不足とそれによる資材価格の高騰が影響した建設業の倒産が、2022年7月には倒産の1割を超えたそうです。

また、工務管理などを行う施工管理技士や建築士の不足や離職によって工期が大幅に伸びたり、事業継続不能になったりした建設業者さんもいて、22年の人手不足倒産の4分の1は建設業だったとのこと。

物価高、資材高といえど、その上昇分を価格に転嫁するのがなかなか難しいことは、当社もリフォームをやっていますので実感するところです。

これからも物価の上昇や人手不足は続くものと思われますので、中小零細建設業の倒産の増加傾向は続くのではないか、とのことです。

 

今後はリフォーム工事等を依頼する際に、その業者の財務状況等を確認しなければならないかもしれませんね。

でもREDSなら、東証プライム上場企業グループですので安心です。

ぜひともREDSリフォームのご利用をよろしくお願いいたします。

REDSリフォーム

 

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