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菅野 洋充

民法改正と不動産売買(瑕疵担保責任から契約不適合責任へ)その2

公開日:2020年1月27日

菅野です。

前回のブログの続きになります。

前回は現行法についてのおさらいをしましたが、それでは改正民法条文はどうなっているかというと、

 

 

(買主の追完請求権)
第562条  引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
2  前項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、同項の規定による履行の追完の請求をすることができない。

 

(買主の代金減額請求権)
第563条  前条第一項本文に規定する場合において、買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる。
2  前項の規定にかかわらず、次に掲げる場合には、買主は、同項の催告をすることなく、直ちに代金の減額を請求することができる。
一  履行の追完が不能であるとき。
二  売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三  契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、売主が履行の追完をしないでその時期を経過したとき。
四  前三号に掲げる場合のほか、買主が前項の催告をしても履行の追完を受ける見込みがないことが明らかであるとき。
3  第一項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、前二項の規定による代金の減額の請求をすることができない。

 

(買主の損害賠償請求及び解除権の行使)
第564条  前二条の規定は、第四百十五条の規定による損害賠償の請求並びに第五百四十一条及び第五百四十二条の規定による解除権の行使を妨げない。

 

(移転した権利が契約の内容に適合しない場合における売主の担保責任)
第565条  前三条の規定は、売主が買主に移転した権利が契約の内容に適合しないものである場合(権利の一部が他人に属する場合においてその権利の一部を移転しないときを含む。)について準用する。

 

(目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限)
第566条  売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。

 

(抵当権等がある場合の買主による費用の償還請求)
第570条  買い受けた不動産について契約の内容に適合しない先取特権、質権又は抵当権が存していた場合において、買主が費用を支出してその不動産の所有権を保存したときは、買主は、売主に対し、その費用の償還を請求することができる。

 

 

と、格段にボリュームアップしていて、かつ理解しやすい文章になっています。

今回の改正では、買主側の権利として「追完請求権」「代金減額請求権」というものが法律上明文化されました。

 

「追完請求権」についてですが、引渡しを受けたものが契約で定めた内容に満たない場合に、それを満たすよう請求できるという権利です。

ただ売主には、不相当な負担を買主に与えない限り、買主の求める方法と違う別の方法で追完する権利があります。

 

そして、「代金減額請求権」ですが、追完を売主が行わなかったら買主は代金の減額を請求できるという権利です。

契約内容を満たさないものを引き渡したのだから満額払わんよ、ということですので理にはかなっていますよね。

 

そして、もちろん損害賠償請求権や解除権もあります。

「モノ」だけでなく借地権などの権利の売買についてもこの法は準用されます。

契約不適合責任の期間については、契約不適合を知ったときから1年以内と、瑕疵担保責任と同じですね。

最後の570条は、もともとの「瑕疵担保責任」の条文566条の内容を踏襲していますが、新たに「契約の内容に適合しない」という文言が加わっています。

 

今回の改正はこの「契約の内容に適合しない」という部分が非常に重要となります。

契約の内容として「これだけの品物だから、この値段です」という説明の明示が必要となってくるので、それなりに高いものである不動産については、今まで以上に細かい現状の告知がなされなければなりません。

そのために「物件状況報告書(告知書)」「設備表」が非常に重要になってきます。

いわゆる「瑕疵担保免責」についても、不具合や懸念事項を事細かに記載してかつ責任を負わない旨の記載が必要になってくる可能性があります。

 

最後に、「契約不適合責任」についても「瑕疵担保責任」と同様、「任意規定(任意法規)」となります。

契約書(および、重要事項説明書)にて売主・買主の責任についてのバランスを取り回しできるのは仲介する不動産業者ですので、法改正後は一層、仲介業者が重要な任務を負うことになります。

 

最後になりますが一応、条文中にある415条(損害賠償)541条・542条(解除)についても書いておきます。

 

(債務不履行による損害賠償)
第415条  債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
2  前項の規定により損害賠償の請求をすることができる場合において、債権者は、次に掲げるときは、債務の履行に代わる損害賠償の請求をすることができる。
一  債務の履行が不能であるとき。
二  債務者がその債務の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三  債務が契約によって生じたものである場合において、その契約が解除され、又は債務の不履行による契約の解除権が発生したとき。

 

(催告による解除)
第541条  当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。

 

(催告によらない解除)

第542条  次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができる。
一  債務の全部の履行が不能であるとき。
二  債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三  債務の一部の履行が不能である場合又は債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合において、残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき。
四  契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、債務者が履行をしないでその時期を経過したとき。
五  前各号に掲げる場合のほか、債務者がその債務の履行をせず、債権者が前条の催告をしても契約をした目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明らかであるとき。
2  次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の一部の解除をすることができる。
一  債務の一部の履行が不能であるとき。
二  債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。

 

(解除権についても不動産売買に関係が深く、ここもけっこう変わっているので、後日確認しようかなと思います。)

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民法改正と不動産売買(瑕疵担保責任から契約不適合責任へ)その1

最終更新日:2020年1月26日
公開日:2020年1月25日

 

菅野です。

今年の4月に改正民法が施行されます。

4月1日を境に、不動産の売買契約書の条文も改正民法に合わせた新しいものに刷新されます。

 

今回の改正民法で不動産に関わる改正内容を以下にまとめます。

1.瑕疵担保責任から契約不適合責任へ変更

2.個人根保証について極度額設定の義務化

3.賃貸借契約更新後に新民法の適用

4.賃借人の修繕権の制定

5.賃借物の一部滅失等による賃料の減額

6.原状回復について通常損耗、経年変化に対する賃借人の責任免除

7.敷金返還の明文化

 

ほとんどが賃貸借に関する事項となっているようですが、今回は売買に影響のある事項として

「瑕疵担保責任から契約不適合責任へ」

変わってどのような影響があるのか?を確認しました。

 

現行民法の「瑕疵担保責任」に係る条文は以下の通りです。

 

第566条
  1. 売買の目的物が地上権、永小作権地役権留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
  2. 前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
  3. 前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。

 

第570条

売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

 

わかりにくいんですが、要約すると

「売買契約した(買った)ものに隠れた瑕疵があり、契約した目的が達成できない場合には買主は契約の解除をすることができ、契約解除できない場合には損害賠償請求のみ可能」

という内容です。

ここであれっ?と思った方は売買経験がある方ですかね。

売買契約書に書かれている内容とはちょっと違うんですね。

個人同士の売買契約書ですと弊社の場合

 

売主は、買主に対し、建物の専有部分における隠れたる瑕疵につき以下のものに限り責任を負い、それ以外の建物の瑕疵および土地の瑕疵ならびに共用部分に原因がある瑕疵について、責任を負いません。
(1) 雨漏り
(2) シロアリの害
(3) 給排水管の故障
なお、買主は、売主に対し、本物件について、前記瑕疵を発見したとき、すみやかにその瑕疵を通知して、修復に急を要する場合を除き売主に立会う機会を与えなければなりません。
2 売主は、買主に対し、前項の瑕疵について、引渡完了日から3ヶ月以内に請求を受けたものにかぎり、責任を負います。なお、責任の範囲は、修復にかぎるものとし、買主は、売主に対し、前項の瑕疵について、修復の請求以外、本契約の無効ないしは解除を主張し、または損害賠償の請求をすることはできません。
3 売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知らなくても、本条の責任を負いますが、買主が本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。

 

こんな感じで、契約解除も損害賠償もできません。

これじゃ買主に不利じゃん、と思う方もいらっしゃるかと思いますが、個人同士の不動産売買は基本的に中古物件で、築年数がある程度経ち売主が使用したものを売買するわけですから、程度の差こそあれ瑕疵はあるものだと考えるべきものとなります。

また、民法の条文をそのまま適用すると、

「買主が瑕疵を知った日から1年以内」

に契約解除または損害賠償請求すればよいということになり、いつまで経っても売主は気の休まる日が訪れません。

ですので、この条文については「任意規定(任意法規)」という扱いとされ、契約書にて期間や適用内容について取り決めができるようになっています。

(「任意規定」の反対は「強行規定(強行法規)」と呼ばれます。この法規については、契約で変更することはできません。例えば「消費者契約法」であるとか「宅地建物取引業法」などで、業者が消費者などに不利な契約を結ぶことはできません。)

 

以上が現行の「瑕疵担保責任」に関する考え方となります。

これが「契約不適合責任」になるとどう変わるのか?

 

次回につづきます。

 

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都内近郊市街地の新築戸建て、少し大きくなってます

公開日:2020年1月18日

新築戸建

菅野です。

現在のお仕事として、営業担当から上がってくる契約書雛形を確認する作業をしています。

説明漏れや不備、間違いがないかを確認していまして、非常に大変です。

法令の改正などを日々確認、勉強する毎日です。

 

その中でも、昨年6月から施行した改正建築基準法に則った新築戸建てが昨年後半からちらほらと見受けられています。

都内や近郊都市部の新築戸建てに最も影響があった法改正が

「準防火地域の耐火建築物等、準耐火建築物への建ぺい率の緩和」です。

改正前は、防火地域の耐火建築物にのみ10%緩和があったのを、緩和対象を準防火地域にまで広げ、かつ準耐火建築物まで緩和適用しました。

そのため、昨年7月以降の建築確認をうけた新築一戸建てで、建ぺい率10%緩和しているものをよく見かけます。

都内は準防火地域以上の住宅地がほとんどですので、改正建築基準法が適用されている新築住宅は、昨年前半までに建築確認を受けたものより大きくなっているというわけです。

 

東京カンテイのレポートによると、昨年12月の小規模戸建て住宅の戸あたり価格は、首都圏で値下がり傾向にあるそうです。

2019年12月 首都圏の新築小規模一戸建て平均価格は-0.8%の4,485万円 首都圏は反転下落

値下がりし、かつ広くなるのであればお得感ありますね。

今年の春は買い時かもしれません。

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猫の手も借りたいほど忙しい1月

公開日:2020年1月14日

菅野です。

昨年末にテレビに出たからでしょうか、おかげさまで多くのお問い合わせをいただいております。

 

 

猫の手も借りたいほど忙しいとよく言いますので、猫の手です。

猫の手

 

これは三毛猫の手(前足?)で、このあともう一本出てきました。

普段は人が近寄るだけでパニックになるような臆病なネコですが、この茶色のマットの中にいると大丈夫なようです。

 

 

キジ白は落ち着いてきました。

 

引き続き、里親募集中です。

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うちの茶白ねこです

公開日:2020年1月11日

菅野です。

先日、年頭のブログでお伝えしたのですが、家に猫が4頭います。

茶白ねこの動画です。

 

おそらく4頭のうちで一番の年長です。他のねこと喧嘩をすることはほとんどなく、人嫌いな黒猫・三毛猫が、僕らが近づくとこの茶白の後ろに逃げ込んだりします。

 

 

うちの嫁さんがいるときは、比較的平穏ですが、僕がいるときはじっと身を潜めている感じです。

(毎日世話しているのに報われません)

ねこに詳しい人、どうやったら馴れてくれるか教えてください。

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Windows7 サポート終了まであと8日

公開日:2020年1月6日

菅野です。

とうとう1月14日に「Windows7」のサポートが終了します。

皆さんは大丈夫ですか?

それ以降は、Windows7のセキュリティのアップデートは行われず、そのまま使用しているとリスクが増大していくことになります。

 

現在、アップグレード作業でデスクトップPCと必死に格闘中です。

 

なかなか動きません。

 

 

 

 

 

 

ブラックアウトしました。

 

 

 

(画像は別のOSのインストール中のものです。)

 

ちなみにWindows10の必要スペックは、

 

プロセッサ:
1 ギガヘルツ (Ghz)以上のプロセッサまたは システム・オン・チップ(SoC)

 

RAM: 
32 ビット版では 1 GB、64 ビット版では 2 GB

 

ハード ドライブの空き領域:
32 ビット版 OS では 16 GB、64 ビット版 OS では 32 GB

 

グラフィックス カード:
DirectX 9 以上 (WDDM 1.0 ドライバー)

 

だそうです。

 

まだこちらからアップグレード可能ですので、もしまだされていないかたはどうぞ。

https://www.microsoft.com/ja-jp/software-download/windows10

 

 

 

あと8日で、Windows7は終わりだ!!

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ねずみ年ですが、猫です。

最終更新日:2020年1月11日
公開日:2020年1月4日

菅野です。

本日よりREDSは通常営業を開始しております。

今年もどうぞよろしくお願いいたします。

 

今年はわたくし、猫アカウントとして頑張って行こうと思います!

というのは冗談ですが、実は昨年、猫を買い始めました。

 

家の近くには何頭もノラネコがいたのですが、その中でも何故か私になついてきた猫がいました。

この猫です。(ピンぼけで恐縮です。)

 

猫

懐く猫(ハチワレ)

 

きっかけは台風19号です。

それまで何度か家に入るよう促していたのですが嫌がっていたこの猫が、さすがの台風で家の中へ避難して来ました。

その後、このハチワレの子供も一緒にと思い家に入れたところ、嫌だったらしく暴れて、子供は台風一過の次の日、2階の網戸を破って逃げてしまいました。

 

先に家に入れたこのハチワレも最初は外に出たがっていたのですが、しばらくして慣れてきて落ち着いたので、やっぱりあの子供も野良のままではいかん、と考えて近所の保護猫活動をしている団体に相談し、捕獲して避妊手術をして飼おう、ということになりました。

 

で、捕獲されたのが、この猫です。

違う猫(キジ白)

 

この猫、ハチワレの子供じゃないんです。違う猫を捕まえてしまいました。

まあ仕方がないと思い、また子供を捕まえようとしました。

そうしたらこの猫を捕まえました。

 

またまた違う猫(三毛、黒)

 

こやつらも、最初のハチワレの子供じゃないんです。

懐いているはずのハチワレの子供は、結局捕まらず、まだ野良猫しています。

 

ということで、現在、私の家には4頭の猫がおります。

はっきり言って、初めての猫飼育でいきなり4頭はキツイです。

里親募集しております。

 

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「LINE Pay」で銀行に振り込みが可能に!

公開日:2019年12月9日

菅野です。

 

消費税が10%になったと同時に、政府ではキャッシュレス決済を推進するという方針となりました。

ポイント還元などの増税後消費対策を受けるために、スマホでQRコードやバーコードでの決済方法を利用されている方が増えました。

そんな中、今日、驚きのニュースが入りました。

 

なんとスマホ決済「LINE Pay」で銀行に振り込みが可能となった、とのこと。

しかも相手の口座が不明でも可能なのだそうです。

 

LINE Pay の振り込みをする画面はこんなです。

ここから、口座に振り込みする画面が

 

口座番号不明で、相手に送金する画面が

Email、SMSで振込通知を送り、届いた側で入金口座を指定する形のようです。

 

振り込み可能な上限額が10万円で、振り込め詐欺には使えなさそうです。

(不動産についても家賃の振り込みに使えるかどうかの金額ですね。)

どんどん便利になるのは良いことです。

(ただ、付いて行くのが大変ではありますが)

 

弊社REDSでもLINEによるお問い合わせを引き続き受け付けております。

買いたいけどメールでの問い合わせは面倒な方や、物件資料を見てすぐに問い合わせしたいという方に利用されています。

レスポンスも、できるだけ迅速に対応させていただきますので、ぜひご利用ください!

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噂の全宅ツイ本その④クソ物件オブザイヤー 今年も楽しみです!!

公開日:2019年11月11日

菅野です!

 

 

全宅ツイのグルさんの開会宣言で、今年も「クソ物件オブザイヤー」の季節がやってまいりました。

 

 

ということで、今回の全宅ツイ本のご紹介は

「クソ物件オブザイヤー」です!

 

クソ物件オブザイヤー

こんなファニーな題名ではありますが、中身は実は社会派です。

 

「地面師詐欺」「(『かぼちゃの馬車』から始まった)スルガ銀行問題」「南青山児童相談所建設反対運動」「文京区マンション建築確認取り消し」他、大きく話題になった不動産に関する事件について詳しく、しかもわかりやすく切り込んでいます。

結果的に、不動産に関する諸問題への解説として素晴らしく、また不動産についての理解を深める良書となっています。

不動産について興味をもっているのなら、一読すべきおすすめの本です。

 

でもやっぱり、「コニファーコート成城学園前Ⅱ」のインパクトはすごいですね。

(オーナーさん、売却依頼、お待ちしてます!)

今年の「クソ物件オブザイヤー2019」も、非常に楽しみです!

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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