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菅野 洋充

裁判で決着した境界はどこで確認できる?(中央防波堤埋立地の帰属は決着するのか?)

公開日:2019年9月21日

中央防波堤

菅野です。

昨日、こんなニュースがありました。

 

オリンピックの開催を機に、大田区が訴えるかたちで始まったこの裁判ですが、40年以上も争われてきた埋立地の帰属問題に一つの結論が出たということは喜ばしいことです。

まだ、両者ともその結果を受け入れるかどうかという状況ではありますが、控訴した場合にはオリンピックに間に合わなくなるようですので、できたら両者とも矛を収めてほしいと思います。

 

ところで、こういう裁判で確定した境界を調査するために裁判所に行ったことがあります。

私が担当したのは、土地の一部がいわゆる「2項道路」に接道している物件で、セットバック(道路後退)が必要かどうかを役所に調査しに行った際に

「こちらの道路は裁判で確定しているので、裁判所で確認してください。」

と言われ、管轄裁判所の判決を管理する部署に連絡、予約して判決文を確認する、という作業をしてきました。

電話で利害関係人である旨を説明し、必要な書類を用意して、指定の時間に裁判所に行き判決文を見る、という形になりました。

コピーは認められず、メモもだめという厳しい条件でしたが、判決文は簡潔で、こちらの物件側はセットバック済みということが確認できたので、それを重要事項説明で買主側に説明しました。

 

こういった事例はたくさんあるわけではないのですが、注意が必要な物件であると言えるでしょう。

もしかすると道路の中心線で争うような、うるさい土地所有者が近隣にいる可能性があります。

(私の担当した物件は、依頼者の前の所有者が係争し、裁判に負けてセットバックしたという経緯のものでした。ですので周囲の方は関係なく、ご納得のうえ購入いただいております。)

 

埋立地の帰属も、道路のセットバックも、(ちょっと乱暴ではありますが)土地の所有に関する争いとしては似たようなもんです。

土地をできるだけ広く持っていたいという気持ちは皆、一緒なんですよね。

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地方の物件を売るのは大変!

公開日:2019年9月17日

田舎の家

 

菅野です。

訳あって現在、地方の物件の売却のお手伝いをしています。

親族からの依頼で最初、私に売ってもらいたいと言われたのですがお断りし、無償で窓口対応をしている状況です。

 

1.レインズやポータルサイトがほとんど用をなさない。

 

最初、依頼されたときにレインズで近隣事例を確認したところ、ほとんど物件がありません。

いくつか登録されている物件にも、販売図面の登録は全くありません。

1年以内の成約事例もありません。

全く参考にならず、ポータルサイトを見たのですが、これまた物件が少ない!

相場観が全くつかめません。

いろいろ調べてみるとどうやら、その物件の場所は市内では比較的需要高めの地域で、レインズに登録しているのは地元需要がなく広く買い手を募らないといけない場所だ、ということは理解できました。

 

 

 

.調査がたいへん

 

弊社では、東京23区とその隣接地域までを取り扱っておりますが、東京市部や川口市などは調査する役所が比較的広範囲にあり苦労するところです。それでも同じ市内や近隣駅最寄りにあればなんとか1日で調査は済ませることができます。

しかし、地方では建築確認事務を広域で行っていることがほとんどで、この物件についても市外に建築確認を管轄する役所があり、行くのに物件から車で片道1時間ほどかかります。また、他にもたくさん調査する事項がありますが、管轄の部署が広く点在していて非常に大変でした。

 

 

 

.不動産業者が少ない

 

価格相場について直接業者に聞いてみようと思ったのですが、近くにあまり不動産業者はなく、選べる状況ではありませんでした。

夕刻早めでも電話のつながらない業者がいたり、住所をストリートビューでみると一戸建てで営業しているのかどうかわからない業者とか、地主が自分のアパートなどの管理会社と不動産屋を兼ねているとか。

とりあえず、所有者とお付き合いのある業者さんと、比較的大きめな地元企業の関係業者さんにお声がけをしました。

どちらも一般媒介で受けてもらい、現在販売しています。インターネットではほとんど露出がないのですが、なぜか案内はしばしば入るので、どのように集客しているのか今度聞いてみようと思っています。

 

 

やってみると、都内とはかなり勝手が違うので非常に大変です。

価格はもちろん都内ほど高くはないしお客様もたくさんいるわけではないようなので、弊社のような仲介手数料割引(または無料)ではちょっとできない仕事だなあと感じました。

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「個人情報」と「プライバシー」の違い(出水市の虐待死とリクナビ事件について考える)

公開日:2019年9月12日

菅野です。

先日、痛ましい事件がありました。

 

少子化が進む日本で「子どもの命を守る」ということは、最も大事で最優先でなければならないと考えます。

 

ところで、このニュースの中で

 

 

出水市は「パートナーがいることは個人情報なので突っ込んで聞かなかった。今後の方針を決めるところだったが、当時の対応を検証したい」としています。

 

 

というところがありましたが、この「個人情報」というのはおそらく「プライバシー」のことを指していると思われます。

 

 

 

 

また一方で、こういった事件もありました。

リクルートキャリア(リクナビの運営会社)が「リクナビ2019」を利用している新卒就活生たちの「内定辞退率」を予測した情報を、利用者たちに同意を得ず求人側企業に販売していたという、個人情報の意図的な漏洩事件です。

 

最初、リクナビ側は個人情報ではないなどと抗弁していましたが、明らかな「個人情報」の無断利用にあたり非難が殺到しました。

中にはこんな実害があったそうです。

 

本当にひどい話で、就活のために利用していたサイトのせいで、本人のあずかり知らぬところでこの人は内定辞退しやすい人だと判断されてしまったわけです。

これは、この書類選考で落とされた方と内定辞退率が紐付けされていて「個人と特定される状況」となっているので、「個人情報」を求人企業に提供したことになるのです。

 

 

 

個人情報保護法で定義される「個人情報」とは

 

本人の氏名、生年月日、住所などの記述等により特定の個人を識別できる情報

 

のことです。

 

一方、「プライバシー」とは

 

個人や家庭内の私事・私生活。個人の秘密。また、それが他人から干渉・侵害を受けない権利(デジタル大辞泉より)

 

という意味で、「個人情報」とは若干、意味が違います。

(「昔、浮気して離婚した〇〇さん」とか「▲▲社をクビになった●●さん」のように個人が特定できるのであれば個人情報にあたるので、「個人情報」と「プライバシー」は重なる部分もあります。)

どちらも個人の生活を守るためには重要で、取り扱いに慎重さを要するというところは一緒です。

ただ、個人情報保護法では「個人情報」の取り扱い方を定めていますが、「プライバシー」については明文化されていない、ということを知っておくべきだと思います。

「プライバシー」については、憲法第13条の「幸福追求権」に基づく権利であることが、判例上で認められています。

 

 

冒頭の事件の話に戻りますが、出水市は個人情報もとい「プライバシー」なので突っ込んで聞けなかった、と言っています。

 

日本国憲法第13条

すべて国民は、個人として尊重される。生命、自由及び幸福追求に対する国民の権利については、公共の福祉に反しない限り、立法その他の国政の上で、最大の尊重を必要とする。

 

この

「公共の福祉(最も守るべき人権であるところの生存権、言い換えれば、璃愛來ちゃんの命を守るということ)」

のために市は「プライバシー」について突っ込んで聞くべきだったと考えます。

残念です。

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IT重説の個人間売買への導入実験が開始されます

公開日:2019年7月26日

菅野です。

国土交通省よりリリースがありました。

今月の16日より、個人の不動産売買についてのIT重説の社会実験への参加募集が始まったそうです。

ITを活用した重要事項説明等に係る社会実験の参加事業者を募集 ~2つの社会実験をスタート!積極的な参加をお待ちしております!~

ちなみに、いわゆる「IT重説」というのは、インターネットで不動産取引に関する重要事項説明を行うことをいいます。

宅建業法では宅地建物取引士が取引士証を提示して面前で説明しなければいけないことになっています。

これをネットを使って遠隔で行おうというもので、カメラやマイクを使い、パソコンの画面前にいるお客様に宅地建物取引士が説明をするというやり方です。

ラララむじんくん~の不動産屋バージョンといえばわかりやすいでしょうか?(例えが悪い)

この実験がうまく行けば、遠隔地に住む人同士の売買契約は、わざわざ飛行機や新幹線で契約に来ていただくような負担が減る方向になるので不動産売買が活発になるのではないか、と思うところです。

 

 

が、しかし、

 

 

重要事項説明って、調査が一番、重要なのです。

調査をするためには、基本的には現地に行かないといけないわけなのです。

ですので、仮にIT重説が普及したとしても、弊社(REDS)で地方の物件を取り扱うのはおそらく難しいだろうと思われます。

不動産は「地の物」ですので、よっぽど懇意にしているところがない限り、その不動産に近いところの不動産業者にて取引をされるのが良いですよ!

 

東京23区とその近郊の物件についてはぜひ、不動産流通システム【REDS】へお問い合わせください!!

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業務課員となりました

公開日:2019年7月19日

菅野です。

突然の話で恐縮ですが、7月1日より営業部業務課へ異動となりました。

これからは営業職から契約管理等の社内業務がメインとなります。

また、お客様にもっと気軽にお問い合わせしてもらえるよう、お問い合わせ方法の改善も行っていくつもりです。

今後は主に内勤となりますが、代理のご案内等で引き続きお客様とお会いすることもありますのでよろしくお願いいたします。

 

ところで、先週末に急性期の椎間板ヘルニアとなり地獄の一週間を過ごしております。

立っていても座っていても、とにかく痛い!

座って仕事を長くおこなう内勤に異動したタイミングで、この状況はかなりきついです。

異動したばかりでナンですが、やはり野山を駆け巡る営業職はいいものです。

これからも不動産流通システムREDSをよろしくお願いいたします。

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マクロなデータとミクロな実感

公開日:2019年6月28日

菅野です。

今日は皆さん気になる不動産の価格について見てみました。

東京カンテイから発表された「全国マンション価格天気図」です。

 

また、全国の3~5月のマンション価格推移データです。

 

首都圏のマンション価格は4月まで下がった反動で上がっているように思えます。

ただ、もう頂上は過ぎてしまったように見えます。

東京カンテイの見方も、弱含みで横ばいと言っています。

 

 

日々の実感として、不動産取引の動きが停滞して来ているのは間違いないです。

このままですと、おそらく消費税増税はかなり大きなインパクトになる気がいたします。

嵐が来るのが見えていて、それを身を低くしてやり過ごすしか無いのでしょうか。

今秋までが、高値売り逃げのラストチャンスかもしれません。

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豪徳寺のパン屋さん「uneclef」

公開日:2019年6月13日

菅野です。

最近ずっと雨だったのですが今日は晴れて気持ちいいですね。

お客様とのお約束で豪徳寺に行ってまいりました。

 

豪徳寺にはおしゃれで美味しいパン屋さんがあります。

uneclef 

(”ユヌクレ”と読むそうです)

ユヌクレ

ユヌクレさんのお店の外観。角地で目立つけどシンプル。看板がない。

北沢川緑道の脇の角に、こんな感じで営業されてます。

看板がありません。けど、かなりお客さんいっぱいです。

(しかもインスタやってそうなオシャレな女性が多い印象)

勇気を出して突入しました。

 

おっさんは調理パンがお好みです。

ユヌクレの陳列

”トマトとモッツァレラ、ソーセージとレンズ豆”

 

これを買いました。

あと、ドリンクはインスタ映えしそうな「いちごシロップソーダ」を注文。

 

いちごシロップソーダとパン

いちごシロップソーダとパン。おっさんが撮ってもオシャレに見える?

 

 

いちごシロップソーダはよくかき混ぜてから飲むとのこと。

かき混ぜるとこのように真っ赤になります。

いちごシロップソーダ

いちごシロップだけどかき氷のじゃないよ!ちゃんと、いちごの味がします。おいしい。

 

 

パンは間違いございません。本当に美味しい。

おっさんは調理パン、と思ってたけど、チョコミントのスコーンもおいしい。

他のパンも食べたいと思ってます。

 

こんなお店が向かいにある物件を現在、販売中です。

オシャレなお店が多数並ぶ、豪徳寺駅前。ここであなたもお店を構えてみませんか?

レリアモード豪徳寺

店舗付きの区分マンション「レリアモード豪徳寺」を是非ご検討ください!

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大山

公開日:2019年6月6日

大山

菅野です。

以前、一棟マンションを仲介させていただいたお客様より依頼をうけ、神奈川県伊勢原市に行ってまいりました。

晴天で、伊勢原市のシンボル「大山」が綺麗にみえました。

さすが、不動産屋さんはいい場所に看板をたてています(笑)

管理状態の非常に良いアパートをお売り出しさせていただきます。

乞うご期待ください。

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トランプ大統領来日!交通規制!!

公開日:2019年5月24日

トランプのジョーカー

菅野です。

明日からアメリカのトランプ大統領が来日します。

私、結構忙しいんですが、都内の移動で絡むとちょっと大変だと思い調べました。

予定をみるとゴルフに相撲観戦に炉端焼きと、どっかのサラリーマンのお偉いさんへの接待と変わらんですな。

 

トランプ来日時の日程はこちら(時事通信)

【図解・国際】トランプ米大統領の来日日程(2019年5月)

そしてこちらは『乗り物ニュース』の道路に関する記事です。

首都高で大規模交通規制 5月25日から28日にかけ、トランプ大統領来日で 警視庁

 

 

明日の土曜日25日は午後に都心環状線、1号上野線、2号目黒線、3号渋谷線、4号新宿線、11号台場線、湾岸線、八重洲線が通行止めになるそう。

26日日曜日は午前中が都心環状線、3号渋谷線、4号新宿線(ゴルフに行く)、午後は相撲を見るそうですので両国方面がヤバい(都心環状線、1号上野線、3号渋谷線、4号新宿線、6号向島線、7号小松川線、八重洲線)、あと夕食は六本木で炉端焼きだそうですので、六本木周辺の一般道も通行止めになりそうです。

(偏食家のトランプは炉端焼きなんて食べるんだろうか?)

27日月曜日は都心環状線、4号新宿線、八重洲線と、一般道の赤坂迎賓館前が通行止めになるそうです。(日米首脳会談)

28日火曜日は午前中に都心環状線、3号渋谷線、4号新宿線が通行止め(横須賀で護衛艦『かが』に乗ったあと離日)

 

 

こちらとしては、日曜日が一番影響を受けそう。

あと平日はみんな大変かもしれませんね。

ご注意あれ!!

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納豆大好き!!!納豆博物館

公開日:2019年5月17日

菅野です。

GWからだいぶ経ちましたが、納豆博物館に行ってまいりました。

場所はここです。

わかりますか?ここです。

 

まだわかりませんね、ここです。

 

茨城県小美玉市のおかめ納豆のタカノフーズ株式会社さんの本社敷地内にあり、茨城空港から比較的近所です。

常磐道でETCのみ下りられる「石岡小美玉スマートIC」が最寄りですが、千代田石岡ICからもそこそこの距離で着きます。

車がないとちょっと行きにくいかもしれません。

これがタカノフーズさん本社です。

タカノフーズ本社

ちょうど行ったときは、本社の外装工事を行っているようでした。

この正門から入って左側に納豆博物館があります。

 

納豆博物館入口

わりと地味です。

納豆博物館に入ると、かなり人がいてびっくりしました。

そして、おかめがあります。

菅野おかめ

展示物はそれほど多くないので、できれば工場見学(絶対、予約したほうがいいです。当日申込は朝、いっぱいになってしまうそうですよ。この日もすでに受付は終わってました。)とセットで楽しんだほうが良いと思いました。

最後に、工場見学セットを買って帰りました。

納豆博物館工場見学セット

まだ、全部食べきれていませんが、そぼろ納豆が気に入りました。

今度は工場見学を予約して行こうと思います。

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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