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菅野 洋充

知らない人にいきなり建物を勝手に壊されても、警察は止めてくれないらしい

公開日:2019年3月30日

建物解体

菅野です。

すごい記事で、ネット界隈が湧いています。

ある日突然自分の建物を他人がショベルカーで破壊しても「建造物損壊」にはならないのか?

GIGAZINというネットマガジンの会社の倉庫が、いきなり壊されたそうです。

土地は地主から借りていて、建物は編集長の所有権登記がなされているとのこと。

いわゆる「借地権」の物件です。

 

これが、いきなり勝手に壊されたらしいのです。

非常に怖いですねぇ…

警察に通報しても、

”故意性”

がないと言って破壊を止めてくれないらしいんですよ。なにそれ?!

 

建物を現に壊しているんだから「故意」だろ、と普通は思うじゃないですか。

でも、壊そうとした地主は、

「自分の建物を壊している」

と主張したそうで、そうなると

”誰のものか?”

という争いとなり、これは民事だ、となるらしいのです。

 

建物はGIGAZIN編集長の名義で登記がされてあり、火災保険も掛けてあり、固定資産税も払っているそうですので、編集長の所有であることは疑いないと思われます。

地主は口で所有権を主張しているだけのように見えるのですが、それでも所有権の争いがあれば「民事不介入」と言って警察は介入できない、というのはちょっとおかしいだろ、と思うのは私だけではないようです。

 

また、この記事内に書かれているのですが、「建物滅失登記」は建物が物理的に無くなってしまえば登記官の職権で登記できる、というのが非常に怖いところです。

借地権の対抗要件(第三者に借地権があることを主張することが出来る要件)は

借地借家法第10条

に定められており

1.借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

「借地上に自分の名義の登記がなされた建物を所有していること」ですので、その建物が勝手に壊されて、しかも登記も無くなってしまうと主張できないじゃん、というおそろしいことになってしまいます。

ただ

2.前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。

建物滅失後2年以内であれば、土地の見やすいところに「私は誰それで、ここに以前こんな建物があってそれは私のもので、いついつに壊してなくなったので建物をまた新しく建てます」という標識をたてておけば、借地権が主張できる、ということらしいのです。

しかし、その標識も取っ払われてしまったらどうするんでしょう。

この倉庫の所有者さんは、このあと更に壊されないように、建物に登記事項の内容を書いたものをあちこち貼り付けておいたそうですが、いつの間にか誰かに勝手に取り外されてしまったそうです。

その後、また解体屋が来て取り壊しを始めたそうで、これのどこが「故意」でないというのでしょうか?

 

はてなやtwitter上ではいろいろな人が興味を持ち議論しているようです。

続報を待ちたいと思います。

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google map がなんか変

公開日:2019年3月22日

地図アプリを見る人

菅野です。

巷でgoogle mapが変わってしまったと話題です。

実際に見てみました。

東京都北区田端1丁目20の地図ですが、西側の行き止まり道路がおかしくなっています。

どう見てももう少し、奥まで伸びているように見える行き止まりの道路が、手前で止まっています。

あと、道路の角が「丸い」です。ちょっと違和感を感じます。

 

報道によりますと、これは地図を提供していたゼンリンとグーグルとの契約が解除になり、グーグルが自社データを使用し始めたとのことです。

一部の報道では、androidスマートフォンの移動情報を利用しているのではないか、とも言われています。

ゼンリンの地図を利用していたときに比べ、細かい道路の表記が減り、東京都内を案内する私達にとっては、若干不便になったように思えます。

まあ、私には不動産屋のつよい味方「Yahoo!地図」があるのでいいですけど。

Yahoo!地図に関するライフハック

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菜の花

公開日:2019年3月15日

菅野です。今年も菜の花の季節がやってまいりました。

毎年行っている「中川やしおフラワーパーク」で、くしゃみをしながら撮影してきました。

中川やしおフラワーパークの菜の花1

中川やしおフラワーパークの菜の花

中川やしおフラワーパークの菜の花2

中川やしおフラワーパークの菜の花

中川やしおフラワーパークの菜の花畑

中川やしおフラワーパークの菜の花畑

中川やしおフラワーパークの菜の花畑1

中川やしおフラワーパークの菜の花畑

第14回中川やしお花桃まつり

3月23日(土)24日(日)に開催します。

きれいですので、ぜひお越しください。

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不動産と「印鑑」について

公開日:2019年3月8日

菅野です。

不動産の売買をするときに必要になるものの一つとして「はんこ(印章)」があります。

今回、内閣府の行政手続部会にて、行政手続きの100%オンライン化を目指す「デジタル手続法案」というものが了承されたとニュースになりました。ここで注目されたのが「印鑑」です。

 

ところで「印鑑」というのは”はんこ”のことではなくて、それを登録したもののことをいうって、皆さん知ってました?

「印鑑登録」って「印鑑」に「印章(はんこ)」を登録すること、なのだそうです。

今回、このブログを書くにあたって調べて、私もはじめて知りました。

 

話は戻りますが、今回の法案に、法人を設立する際に必要な印鑑の届け出の義務化をなくす案が盛り込まれていたそうですが、はんこ業界の反発にあい見送りとなったとのことです。

ネット上では結構、反発している方がいるようですが、印章をつかうことのメリットというのは実際、少なからずあるのです。

 

1,簡便であること。

その人の名前の印章を押すことで、意思確認ができます。

不動産の契約書に署名捺印いただくとき、署名が結構、大変だと皆さんおっしゃいます。

自分の名前を書くより、印章を押すほうが楽なんですね。

そのため、法人は「ゴム印」を作成して利用する方が多いです。

 

2,証明がしやすいこと。

我が国には「印鑑登録」という制度があり、公的証明書として「印鑑証明書」が発行されます。

係争となった際には、印鑑登録された「実印」で捺印されたかどうかというのは大きな証拠となります。

ですので、不動産の売却時に売主には「実印」の捺印を求めるのです。

ちなみに、不動産の登記申請の際に登記申請書又は委任状に記名押印したときは、印鑑証明書を添付しなければならないと「不動産登記令第16条」に定められています。

(印鑑証明書が発行後3ヶ月以内のものでなければならないというのも、同じく「不動産登記令第16条」に定められています。)

これが、欧米のように署名による形ですと、いちいちその署名が本人によってなされたものかという確認を「筆跡鑑定」で行わなくてはなりません。

印鑑証明書があれば、捺印した際にその場でも、時間が経ったあとにもその捺印が実印によってなされたかが確認できますが、署名の場合には(確かに本人が目の前で署名したことは確認できますが)あとあとその署名が本人がされたということを証明するのは大変です。

 

印章というのは、偽造されやすいとか、他の者でも押すことができるとか、デメリットもあるシステムだと言われています。

しかしながら、日本的な合理性を集めたものが「印章」なのかな、とも思います。

印章文化を無くすのではなく、デジタルと共生できる新たな印章システムができると良いなと思います。

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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