菅野です。

昨日の「住宅ローン控除」のおさらいに続きまして、本日は

についておさらいしたいと思います。

「すまい給付金は、消費税率引上げによる住宅取得者の負担をかなりの程度緩和するために創設した制度です。消費税率8%時は収入額の目安が510万円以下の方を対象に最大30万円、10%時は収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円を給付するものです。」

”国土交通省「すまい給付金」サイトより”

まず、住宅ローン控除（住宅ローン減税）と比較してみます。

住宅ローン控除は、先日書いたとおり所得が多く税金を払っている方ほどお得になる制度です。

（税金を払っていないと減税も受けられません。）

ぶっちゃけ、中～高所得層のための制度と言っても良いと思います。

それに対して、所得はそれほど多くないけど頑張って家を買おうとする方のためにある制度が「すまい給付金」です。

所得が低いほど、マイホームを買ったらお金がもらえる仕組みとなっています。

（結局、金持ち優遇じゃんって言われないように政府が考えたんでしょうね。）

ただ、このお金をもらうための物件の条件は、住宅ローン減税に比べて厳しくなっています。

①　まず、購入する物件が「宅建業者が売主」であること（REDSなら仲介手数料無料？）

②　建物の登記簿面積が５０㎡以上であること（これは住宅ローン減税と一緒）

③　検査を受けて一定の品質が確認された物件（これが厳しい）

③についてですが、以下の条件を満たす必要があります。

●新築住宅の場合

１，住宅瑕疵担保責任保険へ加入した住宅

２，建設住宅性能表示を利用する住宅（建設住宅性能評価書というものが発行されます。）

３，住宅瑕疵担保責任保険法人により保険と同等の検査が実施された住宅（保険法人検査実施確認書というものが発行されますが、あまり見ません。）

●既存（中古）住宅の場合

１，既存住宅売買瑕疵保険へ加入した住宅

２，既存住宅性能表示制度を利用した住宅で、耐震等級1以上のもの（性能評価のための調査で、耐震等級１を満たさないことが判明したらダメです。）

３，建設後10年以内であって、住宅瑕疵担保責任保険に加入している住宅又は建設住宅性能表示を利用している住宅

という条件なのですが通常、販売チラシなどに「すまい給付金対象物件」などと記載がありますので、よく見てみてください。

給付対象者については以下の通りです。

１，上記の条件に合致する住宅を買って所有し、そこに住んでいること。

２，目安で年収が７７５万円以下（これは給付額のところで説明します。）

３，住宅ローンを利用していること（５０歳以上で、かつ年収６５０万円以下であれば住宅ローンを利用しなくとも可）

また、給付額について解説します。

給付額は　（給付基礎額）　×　（不動産の持分）　で決まります。

まず「給付基礎額」は、「都道府県民税」の「所得割額」で決まるんです。（ややこしいでしょ？）

しかも「都道府県民税の所得割額」は、「政令指定都市」に住んでいる場合とそうでない場合とで金額が変わるんです。（さらにややこしい）

関東ですと「さいたま市」「千葉市」「川崎市」「横浜市」「相模原市」が政令指定都市です。

さらにさらに、「神奈川県」は県民税に0.025％付加されるので、また金額が変わります。（もうわからなくなってきました）

ということで、給付基礎額の表は以下の通りです。

年収（収入）はあくまで目安の額です。

これは、所得割額が各種控除の金額で上下するためです。

こちらの所得割額については、市区町村役場にて取得可能な「住民税課税証明書」にて確認できます。

この給付基礎額に、不動産の持分を掛けた金額をもらうことができます。

仮に、夫婦が二分の一ずつ共有して夫だけ申請した場合には、給付基礎額の半分しかもらえません。

（夫婦ともに申請してもらえれば、満額になります。）

最後に申請方法についてですが、これが用意する書類が多く非常に煩雑です。（ここで断念する人もいるとかいないとか）

申請書は「すまい給付金」サイトにありますが複数書式あり、間違えないように書いていくしかありません。

販売業者によっては申請代行をしてくれるところもありますので利用できれば利用したほうがよいです。（弊社では残念ながら行っておりません。）

物件の引渡し後1年以内（当面の間は1年3ヶ月以内）に申請する必要があります。

以上がすまい給付金の解説になります。

住宅ローン控除と違い、一般個人からの中古物件購入には使えず、新築やリノベーション物件でも厳しい条件がついてきます。

ですので、かなり利用しにくい制度であることは間違いないのですが、

「厳しい条件」＝「優良な住宅」

という意味でもあります。

しかも、なんてったって最大50万円の給付は非常に大きいですよね！

次回は、「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置」について書きます。

最後までお読みいただきありがとうございます。

菅野です。

あと３日で、クールビズも終わり、消費税も１０％に上がってしまいます。

しかし、住宅の購入に関しては優遇措置が拡充されます。

きちんと勉強して購入すれば、消費税増税前よりお得に購入することが可能となります。

消費税増税前の３日間で、おさらいしていこうと思います。

最初は

「住宅ローン控除」

です。

まず、早見表を作りました。

この控除対象限度額ですが、住宅が「認定低炭素住宅」または「認定長期優良住宅」の場合は

５０００万円

にアップします。ただ、上記の金額は

「消費税課税業者が売主」

の場合となります。

消費税が非課税となる個人から購入した（中古住宅を買った）場合は、控除対象限度額が２０００万円、最大控除額が２００万円、住民税からの控除限度額は9.75万円（前年課税所得の5％）となります。

つまり、住宅ローン控除を最大限に利用しようとすれば、

①年間で所得税を36万3500円以上支払っている方が、

②5000万円以上の「認定長期優良住宅」または「認定低炭素住宅」を

③今年10月から来年末までに、

④３５年の住宅ローンを使って買い、

⑤住宅ローン控除の期間終了後に一括返済する。

ということになります。

①番については、最大控除額50万円から住民税控除額136,500円を引いた額が363,500円となります。

④番についての解説ですが、住宅ローン控除は「住宅ローンの年末残高の１％」を税金から控除する、という仕組みです。

返していくと残高が減り、控除も減ります。そのため、住宅ローン控除が使える間はできるだけ年末残高が高いほうがお得となります。

短い期間での借り入れは一度の返済額が大きく、残高がどんどん減っていくので、できるだけ長い期間で借り入れするほうが有利です。

⑤番は、住宅ローン控除が使えなくなったタイミングで一括返済することで、それ以降の金利支払いをなくす（減らす）ことができます。

住宅ローン控除が使える間は繰り上げ返済をじっと我慢して貯蓄し、使えなくなったら一気に返す！という方法をおすすめします。

いかがでしょうか？

所得税363500円支払っている方は、年収換算で約735万円くらいになります。

（お子さんがたくさんいて扶養控除が多い方は、もっと換算年収は高くなるかと思います。）

なかなか条件をバシッと当てはめられるのは難しいかもしれません。

年収735万円以上か、と思ったかたもいらっしゃるかもしれません。

大丈夫です。

それ以下の方に使える

「すまい給付金」

という仕組みがあります。

次回はこちらをおさらいします。

ところで、住宅ローン控除を有利に使うためには「消費税課税業者」から購入することが一つのポイントですが、これはもう一つお得なポイントがあります。

「ＲＥＤＳで購入すると仲介手数料無料になる」

確率が非常に高いということです。

この条件だけでも、百万円単位でお得になることもありますので、最大限の住宅ローン控除をぜひ狙っていってください！

菅野です。

昨日、こんなニュースがありました。

全体の20.7%が大田区、79.3%が江東区に帰属すると東京地裁が判決。東京湾の人工島「中央防波堤埋立地」をめぐる40年越しの対立に、初めて司法が判断を下しました。

▶東京湾埋立地、江東区に8割帰属　大田区との訴訟判決https://t.co/4pKZrHoS26 pic.twitter.com/HBd5S2uctL

— 日本経済新聞 電子版 (@nikkei) September 20, 2019

オリンピックの開催を機に、大田区が訴えるかたちで始まったこの裁判ですが、40年以上も争われてきた埋立地の帰属問題に一つの結論が出たということは喜ばしいことです。

まだ、両者ともその結果を受け入れるかどうかという状況ではありますが、控訴した場合にはオリンピックに間に合わなくなるようですので、できたら両者とも矛を収めてほしいと思います。

ところで、こういう裁判で確定した境界を調査するために裁判所に行ったことがあります。

私が担当したのは、土地の一部がいわゆる「2項道路」に接道している物件で、セットバック（道路後退）が必要かどうかを役所に調査しに行った際に

「こちらの道路は裁判で確定しているので、裁判所で確認してください。」

と言われ、管轄裁判所の判決を管理する部署に連絡、予約して判決文を確認する、という作業をしてきました。

電話で利害関係人である旨を説明し、必要な書類を用意して、指定の時間に裁判所に行き判決文を見る、という形になりました。

コピーは認められず、メモもだめという厳しい条件でしたが、判決文は簡潔で、こちらの物件側はセットバック済みということが確認できたので、それを重要事項説明で買主側に説明しました。

こういった事例はたくさんあるわけではないのですが、注意が必要な物件であると言えるでしょう。

もしかすると道路の中心線で争うような、うるさい土地所有者が近隣にいる可能性があります。

（私の担当した物件は、依頼者の前の所有者が係争し、裁判に負けてセットバックしたという経緯のものでした。ですので周囲の方は関係なく、ご納得のうえ購入いただいております。）

埋立地の帰属も、道路のセットバックも、（ちょっと乱暴ではありますが）土地の所有に関する争いとしては似たようなもんです。

土地をできるだけ広く持っていたいという気持ちは皆、一緒なんですよね。

10月4日追記

どうやら、江東区、大田区とも控訴しないこととなったようですね。一件落着で良かった！