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菅野 洋充

やしお花桃まつり

公開日:2018年3月29日

菅野です。地元八潮市で3月31日まで開催しています「やしお花桃まつり」に行ってまいりました。

場所はこちらになります。(駅からは遠いです)

このお祭りは「花桃」がメインですが、中川の土手を上がると最初に見えるのがこの桜です。

やしお花桃まつり桜

さくらは駐車場に指定されているあたり(マリーナのところ)に並木となっていて、とてもきれいです。

 

中川やしおフラワーパーク

この中川やしおフラワーパークは、産廃と不法投棄で荒れた中川河川敷の再生を目指して造られたそうです。

いまは市民の憩いの場となっており、きれいになっています。

この看板の向こう側に、菜の花畑が広がっています。

菜の花畑

この菜の花畑を超えると、やっと花桃の並木に辿り着きます。

花桃1

近頃、一部の花物の木が弱ってきたそうで、昨年より植え替えを行っているそうです。

花桃はほとんどが濃い桃色の花でしたが、1本だけうすいピンクの花の木がありました。

僕はこの色の方が好きかもしれないです。

淡色の花桃

近くにお越しの際は、ぜひご覧になってみてください。

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「負動産」と仲介手数料についてのお話

最終更新日:2019年3月22日
公開日:2018年3月24日

 菅野です。

 私、ツイッターやっていますが、先日こんなツイートを見かけました。

 

これはこれで面白いなあと思ったのですが、このツイートのリプライにこんなのがありました。

 

 

 

 いいですか、「不動産仲介手数料が無料、割引」というのは、地方では成り立たないってことなんです。

 何故か?それは不動産の価格、賃料が安いからにほかなりません。

 例えば、大分ですがこんな物件が実際に募集されています。

 2015年築メゾネット43平米が家賃22500円!都内じゃ事故物件ですら考えられない賃料です。

 こういった賃料の物件でも、広告には費用がかかり、物件を案内するのにガソリン代も人件費もかかります。

 いくら地方の人件費が安いといっても、賃料1カ月分の仲介手数料では(場合によっては)赤字になるレベルの安さです。

 

 

 また、以下の国交省統計に不動産業者数、宅地建物取引士数がございます。

(PDF注意)

宅地建物取引業者数等【平成28年度】

 こちらを見ると、全国の不動産業者数はおよそ123000(平成29年3月末現在)あるのに対し、東京・神奈川・千葉・埼玉で約43500もあり、全国の3分の1の不動産業者が南関東に集まっていることが分かります。

 さらに、全国の宅地建物取引士は約100万人いるのに対し、東京・神奈川・千葉・埼玉で約432000人と、4割以上も南関東に集中しています。

 やはり、不動産業が事業として成り立ちやすいのは物件価格や賃料の高い東京周辺地域という結果を表しているものと思われます。

 これは、仲介手数料が「物件価格」や「賃料」に比例する形で定められているからにほかなりません。

 逆に言えば、不動産価格や賃料の低いところでは不動産業は成り立ちにくいということです。

 不動産屋は暴利をむさぼっている、と考えている方はよくいらっしゃいますが、地方では暴利どころか薄利もとれないようなところも多いというのが現実なのです。

 

 

 

 「田舎に不動産屋なんかなくたっていいじゃん」と思った方もいるかもしれません。

 ただ、そうやってやってきた結果は、取引が進まず「負動産」というものがどんどん地方をむしばむ現状です。

 

コトバンク-負動産

以下引用です。

「負動産」 所有者が不明だったり、市場価値を失ったりして、税負担や管理コストが資産価値を上回っている状態の土地核家族化の進行や地方の人口流出、不動産を所有したまま死亡する高齢者の増加、地価の下落などを背景に土地の相続が滞っていることで急増しており、放置された建物が防犯や衛生の点でリスクになったり、災害復旧の障害になったりする恐れもある。民間有識者の研究会試算によると、国内で所有者が不明となっている土地の面積は2016年時点で約410万ヘクタールで、40年には北海道本島の面積の約90パーセントに相当する約720万ヘクタールに広がり、土地の利用機会の喪失などによる経済的な累積損失額は約6兆円に上るという。(知恵蔵miniの解説)

引用終わり。

 

 政府では空家対策として最近、空家に限り仲介手数料率を緩和する施策を行いました。

 弊社「不動産のリアル」早坂さんの記事です。

空き家対策で仲介手数料の規制は緩和されるのか?

 ここにも書いている通り、正直これでは不十分です。

 こちらが国土交通省サイトの空家対策に関するページです。

空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報(国土交通省)

 見ました。

 ぶっちゃけ、政府で空家バンクなんか作っても意味ないですよ。

 空家バンクで見つけて個人同士相対で取引したら、重要事項説明は誰もしてくれません。

 登記にかかる事項、法令上の制限、インフラ、契約条件が妥当か等、普通の人が調査できることなのでしょうか。

 重要事項説明書で説明しなくてはいけない上記のことを一つ一つ自分で調べてやっていくと、おそらく不動産業者になれます(笑)

 

 お金を払うから調査して重要事項説明やってくれ、って不動産屋に頼めばよいと思いますよね。

 しかし、仲介手数料でしかお金をもらえないのが不動産屋なんです。

 仲介手数料の割に合わない価格の物件は、現状ではどこの不動産屋も取り扱いたくないのです。

 都内の5000万円の一戸建ても、大洋村の100万円の別荘も、契約する際の手間は一緒なんです。

 それなのに都心で5000万円売れば170万円の仲介手数料、地方で100万円売れば5万円、これでは地方の業者はやってられんということなのです。

 しかも、100万円で売れれば良い方で、地方には価格がつけられないような不動産(これが「負動産」)がいっぱいあるのが現状です。

 「負動産」を処分したい方はたくさんいて、ただでも良いから誰かもらってくれ、という方も実際います。

 そういう物件でも、仲介することで見合った対価が生まれるのであれば取引はされていくのではないかと考えます。

 やはり、私は専門家としての宅建業者、宅建士というのは価値のある仕事をしていると自負しており、世の中に必要な存在であると思っております。

 今やらなければいけないのは不動産業者が地方でも活動できるような環境を作り、「負動産」を減らすための活発な取引を生み出していくことであると考えます。

 

 

 私は仲介手数料は自由化すべきであると考えていますが、とりあえず現在の国交省告示の料率を変えるところから始めてもよいと思います。

 現在の料率(いわゆる3%+6万円というあれ)は昭和45年に定められたもので、現在とは貨幣価値も物価も違う時代のものをそのままにしてあります。

 昭和45年の公務員の初任給が31.510円、平成28年でおよそ15万円になっているので、ざっと5倍になっています。

 ですので、200万円→1000万円、400万円→2000万円にすれば良いのでは?と考えました。

 

 国交省告示に当てはめると

 

1000万円以下の金額 百分の五・四

1000万円を超え2000万円以下の金額 百分の四・三二

2000万円を超える金額 百分の三・二四

 

となり、これだけでもかなり地方の不動産業者のモチベーションはあがるでしょうね。

 まあ、みんな反対するだろうな(笑)

 それであれば、価格のつかない不動産のやり取りにも不動産業者をはさんでどんどん使いたいと思っている方に渡していきましょうよ、そのためには価格のつかない不動産の仲介でも報酬を得られる仕組みが必要ですよ、という意見です。

 ながながと済みませんでした!

 最後まで読んで頂いた方、どうも有難うございます!

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新規お売り出しマンション「ライトコート四谷」四ツ谷、信濃町徒歩10分以内

公開日:2018年3月15日

菅野です!今回はまたしても四谷地区のマンションのご紹介です!

信濃町に近い、若葉三丁目にあります「ライトコート四谷」です。

 

販売図面ライトコート四谷

陽当り良好で、5階ですが眺望が抜けていて赤坂ミッドタウンや六本木ヒルズが望めます。

神宮外苑にも近く、休日は散歩やスポーツなども楽しめる好立地のマンションです。

現在、居住中ですのでご見学は事前のご予約が必要です。

良い物件ですのでぜひご検討ください!

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よくある勘違い「専任」と「囲い込み」

最終更新日:2018年4月1日
公開日:2018年3月9日

菅野です。

お客様からよく言われることで、

「この物件、専任媒介って書いてあるので取り扱いできないですよね」

というのがあります。

「専任媒介」「一般媒介」で弊社で取り扱えるか、そうでないかというのは、実はわからないのです。

 

不動産の広告にある「専任媒介」「一般媒介」というのは、実は売主さんと仲介業者との契約関係になります。

あくまでも売主と業者との縛りでしかないのです。(大事なことなので2回言いました)

「専任媒介」「専属専任媒介」というのは、売主さんが他の業者を通じて売ることが出来ない、という契約になります。

「一般媒介」は売主さんが複数の業者を利用して売り出すことが出来る契約です。

 

ここであれ?と思ったかもしれません。「他を通して売れない」のならそこしか買えないのでは?と思ったかもしれません。

図で説明します。上が(専属)専任媒介、下が一般媒介です。

専任説明

私たちREDSは、実はこの「不動産業者A」(またはB、C)にいつも問い合わせをして、取り扱いの確認をしております。

ですので、専任だろうが一般だろうが、媒介業者が普通に紹介させてくれれば弊社を通して買うことは可能です。

 

 

 

しかし、以下のような業者がいます。これが「囲い込み」です。

 悪徳囲い込み行為

なぜこんな意地悪をするか、は以下のページに囲い込みについてのご説明がありますのでご覧ください。

両手仲介と不動産の囲い込みについて

 

ですので、広告の専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の表示にではREDSで取り扱いできるかどうか(囲い込まれているか)はわかりません。

まずは弊社REDS(無料通話:0800―100―6633)まで、取り扱えるかどうかお問い合わせください!

(一般媒介でも囲い込みは可能です。方法を知りたい方は私までお問い合わせください!でもやらないでね!)

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4年に1度しか実況で見られないカーリング

公開日:2018年3月2日

菅野です!LS北見、平昌オリンピック銅メダルおめでとうございます!!!!

ソチオリンピックの時もこのブログに書きましたが、女子カーリング日本代表を応援してます!

なかなか実戦を見ることができないので、オリンピックはテレビで実況が見られる4年に1度の機会ということで、全戦見逃さず観戦しました!

LS北見のメンバーにはストーリーがあって今回のメダルは本当に劇的でした。

故郷を離れ栄光をつかみかけたところで大きく挫折し、失意のなか故郷に帰ると、偉大な先輩や仲間が待っていて「一緒にやろうよ」と言ってくれる。

そこでその仲間たちと再び栄光をつかむために立ち上がり、ついにはオリンピックで日本初のメダルを獲得するというサクセスストーリーがたまらんです!

 

吉田知那美さんが凱旋してきて、常呂のみんなの前で以下のように言ったそうです。

「正直、この町何もないよね。小さい時はこの町にいても夢はかなわないと思っていました。でも今は、ここにいなかったらかなわなかったって思っています」

でも、常呂には、日本一のカーリング施設があるんですよ。

アドヴィックス常呂カーリングホール

年間通して使えるカーリング専用施設で、しかも利用料金も安い!中学生以下は1シート1時間で280円!1チーム4人×2=8人で1時間280円でゲームができるんです。

こんな施設があるから、みんなカーリングやっているみたいで、ここで行われるリーグ戦は、8~10チームでなんと5部まであるんですって!

 

でも、常呂にはおそらく仕事がないんです。

カーリングでご飯を食べていければ本当は良いのだろうけど、吉田選手の言葉にはもしかすると、そういう意味も含まれた「何もない」なのかもしれません。

 

日本人は交互に攻撃権が変わるゲームが好きだと言われています。

野球しかり、囲碁将棋しかり、この「氷上のチェス」ともいわれるカーリングというスポーツも、日本人は好きなゲームじゃないかなぁと思います。

観戦していると本当に面白いんですよ。

さすがに地上波は無理かもしれないけど、AbemaTVとかニコニコ動画とかで日本選手権とかの中継やってくれないかなぁ・・・と心から希望しています。

次はミックスダブルス選手権!お願いします!どっかで中継してーー!!

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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