菅野です。

　私、ツイッターやっていますが、先日こんなツイートを見かけました。

貧困のミルフィーユだ（＾_＾） pic.twitter.com/zUues2Vgrc

— レオナール・? (@cocomero64) 2018年3月22日

これはこれで面白いなあと思ったのですが、このツイートのリプライにこんなのがありました。

仲介手数料　家賃の半月分　に衝撃を受けたｗｗｗ

— 倉瀬美都 (@clausemitz) 2018年3月23日

首都圏では安い部類だと思うのですが、他の地域は違うのですか？

— ? ฅ^•ﻌ•^ฅ? ? る (@bibibibiron) 2018年3月24日

地方で、手数料が半月だったら安すぎて仲介業者が赤字になるってことです。

— 倉瀬美都 (@clausemitz) 2018年3月24日

そういうことでしたか！

— ? ฅ^•ﻌ•^ฅ? ? る (@bibibibiron) 2018年3月24日

　いいですか、「不動産仲介手数料が無料、割引」というのは、地方では成り立たないってことなんです。

　何故か？それは不動産の価格、賃料が安いからにほかなりません。

　例えば、大分ですがこんな物件が実際に募集されています。

　2015年築メゾネット43平米が家賃22500円！都内じゃ事故物件ですら考えられない賃料です。

　こういった賃料の物件でも、広告には費用がかかり、物件を案内するのにガソリン代も人件費もかかります。

　いくら地方の人件費が安いといっても、賃料1カ月分の仲介手数料では（場合によっては）赤字になるレベルの安さです。

　また、以下の国交省統計に不動産業者数、宅地建物取引士数がございます。

（ＰＤＦ注意）

宅地建物取引業者数等【平成28年度】

　こちらを見ると、全国の不動産業者数はおよそ123000（平成29年3月末現在）あるのに対し、東京・神奈川・千葉・埼玉で約43500もあり、全国の3分の１の不動産業者が南関東に集まっていることが分かります。

　さらに、全国の宅地建物取引士は約100万人いるのに対し、東京・神奈川・千葉・埼玉で約432000人と、4割以上も南関東に集中しています。

　やはり、不動産業が事業として成り立ちやすいのは物件価格や賃料の高い東京周辺地域という結果を表しているものと思われます。

　これは、仲介手数料が「物件価格」や「賃料」に比例する形で定められているからにほかなりません。

　逆に言えば、不動産価格や賃料の低いところでは不動産業は成り立ちにくいということです。

　不動産屋は暴利をむさぼっている、と考えている方はよくいらっしゃいますが、地方では暴利どころか薄利もとれないようなところも多いというのが現実なのです。

　「田舎に不動産屋なんかなくたっていいじゃん」と思った方もいるかもしれません。

　ただ、そうやってやってきた結果は、取引が進まず「負動産」というものがどんどん地方をむしばむ現状です。

コトバンク-負動産

以下引用です。

「負動産」　所有者が不明だったり、市場価値を失ったりして、税負担や管理コストが資産価値を上回っている状態の土地。核家族化の進行や地方の人口流出、不動産を所有したまま死亡する高齢者の増加、地価の下落などを背景に土地の相続が滞っていることで急増しており、放置された建物が防犯や衛生の点でリスクになったり、災害復旧の障害になったりする恐れもある。民間有識者の研究会の試算によると、国内で所有者が不明となっている土地の面積は2016年時点で約410万ヘクタールで、40年には北海道本島の面積の約90パーセントに相当する約720万ヘクタールに広がり、土地の利用機会の喪失などによる経済的な累積損失額は約6兆円に上るという。（知恵蔵miniの解説）

引用終わり。

　政府では空家対策として最近、空家に限り仲介手数料率を緩和する施策を行いました。

　弊社「不動産のリアル」早坂さんの記事です。

空き家対策で仲介手数料の規制は緩和されるのか？

　ここにも書いている通り、正直これでは不十分です。

　こちらが国土交通省サイトの空家対策に関するページです。

空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報（国土交通省）

　見ました。

　ぶっちゃけ、政府で空家バンクなんか作っても意味ないですよ。

　空家バンクで見つけて個人同士相対で取引したら、重要事項説明は誰もしてくれません。

　登記にかかる事項、法令上の制限、インフラ、契約条件が妥当か等、普通の人が調査できることなのでしょうか。

　重要事項説明書で説明しなくてはいけない上記のことを一つ一つ自分で調べてやっていくと、おそらく不動産業者になれます（笑）

　お金を払うから調査して重要事項説明やってくれ、って不動産屋に頼めばよいと思いますよね。

　しかし、仲介手数料でしかお金をもらえないのが不動産屋なんです。

　仲介手数料の割に合わない価格の物件は、現状ではどこの不動産屋も取り扱いたくないのです。

　都内の5000万円の一戸建ても、大洋村の100万円の別荘も、契約する際の手間は一緒なんです。

　それなのに都心で5000万円売れば170万円の仲介手数料、地方で100万円売れば5万円、これでは地方の業者はやってられんということなのです。

　しかも、100万円で売れれば良い方で、地方には価格がつけられないような不動産（これが「負動産」）がいっぱいあるのが現状です。

　「負動産」を処分したい方はたくさんいて、ただでも良いから誰かもらってくれ、という方も実際います。

　そういう物件でも、仲介することで見合った対価が生まれるのであれば取引はされていくのではないかと考えます。

　やはり、私は専門家としての宅建業者、宅建士というのは価値のある仕事をしていると自負しており、世の中に必要な存在であると思っております。

　今やらなければいけないのは不動産業者が地方でも活動できるような環境を作り、「負動産」を減らすための活発な取引を生み出していくことであると考えます。

　私は仲介手数料は自由化すべきであると考えていますが、とりあえず現在の国交省告示の料率を変えるところから始めてもよいと思います。

　現在の料率（いわゆる３％＋6万円というあれ）は昭和45年に定められたもので、現在とは貨幣価値も物価も違う時代のものをそのままにしてあります。

　昭和45年の公務員の初任給が31.510円、平成28年でおよそ15万円になっているので、ざっと5倍になっています。

　ですので、200万円→1000万円、400万円→2000万円にすれば良いのでは？と考えました。

　国交省告示に当てはめると

1000万円以下の金額　百分の五・四

1000万円を超え2000万円以下の金額　百分の四・三二

2000万円を超える金額　百分の三・二四

となり、これだけでもかなり地方の不動産業者のモチベーションはあがるでしょうね。

　まあ、みんな反対するだろうな（笑）

　それであれば、価格のつかない不動産のやり取りにも不動産業者をはさんでどんどん使いたいと思っている方に渡していきましょうよ、そのためには価格のつかない不動産の仲介でも報酬を得られる仕組みが必要ですよ、という意見です。

　ながながと済みませんでした！

　最後まで読んで頂いた方、どうも有難うございます！

菅野です。

お客様からよく言われることで、

「この物件、専任媒介って書いてあるので取り扱いできないですよね」

というのがあります。

「専任媒介」「一般媒介」で弊社で取り扱えるか、そうでないかというのは、実はわからないのです。

不動産の広告にある「専任媒介」「一般媒介」というのは、実は売主さんと仲介業者との契約関係になります。

あくまでも売主と業者との縛りでしかないのです。（大事なことなので2回言いました）

「専任媒介」「専属専任媒介」というのは、売主さんが他の業者を通じて売ることが出来ない、という契約になります。

「一般媒介」は売主さんが複数の業者を利用して売り出すことが出来る契約です。

ここであれ？と思ったかもしれません。「他を通して売れない」のならそこしか買えないのでは？と思ったかもしれません。

図で説明します。上が（専属）専任媒介、下が一般媒介です。

私たちＲＥＤＳは、実はこの「不動産業者Ａ」（またはＢ、Ｃ）にいつも問い合わせをして、取り扱いの確認をしております。

ですので、専任だろうが一般だろうが、媒介業者が普通に紹介させてくれれば弊社を通して買うことは可能です。

しかし、以下のような業者がいます。これが「囲い込み」です。

なぜこんな意地悪をするか、は以下のページに囲い込みについてのご説明がありますのでご覧ください。

両手仲介と不動産の囲い込みについて

ですので、広告の専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の表示にではＲＥＤＳで取り扱いできるかどうか（囲い込まれているか）はわかりません。

まずは弊社ＲＥＤＳ（無料通話:０８００―１００―６６３３）まで、取り扱えるかどうかお問い合わせください！

（一般媒介でも囲い込みは可能です。方法を知りたい方は私までお問い合わせください！でもやらないでね！）