01売買仲介実績からわかる両手仲介の現状

主要な不動産流通会社の情報は開示されているものがあります。過去の売買仲介実績データから、不動産会社ごとに受領している仲介手数料の平均料率を試算することができます。

不動産会社が売買仲介をしたときの報酬は「物件価格の3.3％＋6.6万円」が上限と法律で定められています。2023年度の主要不動産流通会社の売買仲介実績（住宅新報社発表、主要不動産会社37社）によると、上限を上回る数値が出ています。

主要不動産流通各社の2023年度（24年3月期）の売買仲介実績

上記の表は住宅新報発表の『主要不動産流通各社2023年度通期の売買仲介実績』を取扱高が多い順に表したものです。既に当社REDSは電鉄系不動産流通各社を凌ぐ取扱高を誇りますが、なによりも手数料料率が「1.94%」と群を抜く低さとなっており、いかにREDSの仲介手数料が安くお得なのかを、この表でご確認いただけるのではないでしょうか。

宅建業法の定めでは、不動産会社が売主または買主の一方から【片手仲介】で受領することが許される仲介手数料の上限は物件価格の「3%＋6万円」までとなっており、これを著しく超える手数料料率の場合は、売主と買主の双方から仲介手数料を同時に受領する双方仲介【両手仲介】を多く行っていると考えられます。

また、不動産会社が一つの売買仲介でより多くの仲介手数料を受領できる両手仲介に拘るために発生する「不動産の囲い込み」は、売主と買主の経済的利益・機会利益を逸することになり、信義則違反はもとより背信行為とも疑われる業界悪習です。

02大手不動産は取引の半分で欧米ではタブーの両手仲介？

2023年度の不動産会社の仲介手数料率（上記表では「手数料収入」の「手数料料率」で表示されています）は、37社平均で4.38％となっています。不動産の仲介手数料は、宅地建物取引業法（以下「宅建業法」）により、取扱高が400万円以上の場合、その上限額は取扱高の「3％＋6万円」と決まっています。それなのにトップ3の手数料率は5.07～6.89％、その他の34社の手数料率平均も4.36％と、宅建業法の上限額を超えてしまっているように見えます。この料率が成り立つ理由は、不動産取引の売買の仲介手数料は、売主と買主の双方から上限値までもらうことができるからです。これを「両手仲介」といいます。両手仲介に対して、売主または買主のどちらか一方の依頼者からのみ報酬を受け取る場合は「片手仲介」といいます。

欧州の一部の国の法律や米国の州法では、不動産会社は売主もしくは買主のどちらか一方の依頼しか受けることができず、両方から依頼を受けることは禁止されています。売主の利益と買主の利益は相反すると考えられるからです。当事者の両方の代理になっても当事者の利益を追求することができないため、禁止されているのです。 日本の民法でも108条で「双方代理」は禁止されています。
しかし、日本の不動産取引を規定する宅建業法では「仲介業務は当事者の法律行為の代理ではなく、その成立を手助けする行為であるから、双方から依頼を受けることができる」という解釈がなされています。このため、多くの不動産会社は効率を上げるため、両手仲介を目指すようになります。 売買当事者の両方から仲介手数料をもらえる「両手仲介」を実現できると、不動産会社は最大で「6％＋12万円」を報酬として受け取ることができます。単純に全取引の半分が「両手仲介」だとすれば「4.5％＋9万円」の報酬を受け取ることができるという計算になり、上記の大手不動産会社が受け取った手数料率とほぼ一致しています。

このように、不動産会社ごとの売買仲介実績も、その会社の営業方針の判断材料となり得ます。 「知っているお客様(当社のお客様)のみをご案内します・・」などと言って、いっけん依頼者を安心させようとする説明は、裏を返せば「物件を公開する対象者は自社のお客様に絞ります・・」と、あらかじめ言っているのと同じことの場合もあります。 両手仲介を目的とする囲い込みの被害にあわないようにするためには、大手業者だから地元業者だからと安心しきらずに、様々な情報をしっかりとご自身の目で見極めることが大切です。

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