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媒介契約の種類とその違いVariety of brokerage service agreement and difference

不動産の売却をする際には、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には種類があることをご存知でしょうか?媒介契約にはどのような種類があり、どのように違うのかを解説します。

不動産を売却するときの媒介契約の種類とその違い

国土交通大臣は、不動産会社が不動産の売却の依頼を受けるときの定めとして、依頼者とのあいだで媒介契約を結ぶことを義務づけています。

また、この媒介契約には三種類の形態があり、それぞれについて依頼者と不動産会社の関係を明示しています。

一般媒介契約

  • 一般媒介契約では、依頼者は複数の不動産会社と同時に契約することができます。
  • 一般媒介契約では、不動産会社は成約に向けて積極的に努力することが求められています。
  • 一般媒介契約では、依頼者自身が発見した購入者(親戚・友人・知人など)に売却する場合は、不動産会社を仲介人とする必要はありません。
  • 一般媒介契約の契約期間に定めはありませんが、行政指導に従い3カ月程度が一般的です。(更新可能)

専任媒介契約

  • 専任媒介契約では、依頼者が契約できるのはひとつの不動産会社だけで、同時に複数の不動産会社とは契約できません。
  • 専任媒介契約では、不動産会社は成約に向けて積極的に努力することが求められ、さらに、依頼を受けた物件情報を7日以内に国土交通大臣が指定する不動産流通機構(レインズ)に登録し、また、販売活動の状況についても、14日に一回以上の頻度で依頼者に報告することが義務づけられています。
  • 専任媒介契約では、依頼者自身が発見した購入者(親戚・友人・知人など)に売却する場合は、不動産会社を仲介人とする必要はありません。
  • 専任媒介契約の契約期間は最長で3カ月です。(更新可能)

専属専任媒介契約

  • 専属専任媒介契約では、依頼者が契約できるのはひとつの不動産会社だけで、同時に複数の不動産会社とは契約できません。また、依頼者が自ら購入者を見つけ、直接、契約を売却をおこなうことも制限されます。
  • 専属専任媒介契約では、不動産会社は成約に向けて積極的に努力することが求められ、さらに、依頼を受けた物件情報を5日以内に国土交通大臣が指定する不動産流通機構(レインズ)に登録し、また、販売活動の状況についても、7日に一回以上の頻度で依頼者に報告することが義務づけられています。
  • 専属専任媒介契約では、依頼者自身が発見した購入者(親戚・友人・知人など)に売却する場合でも、不動産会社を仲介人とする必要があります。
  • 専属専任媒介契約の契約期間は最長で3カ月です。(更新可能)
一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
契約できる
不動産会社は?
同時に
何社とでも契約が可能
同時に契約できるのは
一社のみ
同時に契約できるのは
一社のみ
販売活動は? 積極的な販売活動 積極的な販売活動と
7日以内に
不動産流通機構
(レインズ)に情報登録
積極的な販売活動と
5日以内に
不動産流通機構
(レインズ)に情報登録
状況の報告は? 定めなし 14日に一回以上の
頻度で報告
7日に一回以上の
頻度で報告
もしも自分で
買主を見つけたら?
定めなし 定めなし 依頼中の不動産会社を
仲介人とする

では、依頼者にとって一番良いのは、どの形態なのでしょうか?

一般媒介契約は、依頼者と不動産会社の双方にとって制限や義務がもっとも少なく、依頼者は複数の不動産会社に同時に売却の依頼ができます。そのため、多くの不動産会社が競って販売活動をおこなってくれそうにみえます。

また、専属専任媒介契約は、販売活動の状況についてこまめに報告してくれるので、何かと安心できそうです。そして、専任媒介契約は、前述のふたつ契約形態のちょうど中間のようにも思えますね。

ここでは、もう少し踏み込んでご説明します。

【一般媒介契約】
不動産会社からすれば売却の依頼を受けた物件をレインズに登録する義務がないので、不動産業界の闇とされる「囲い込み」がもっともやりやすく、仲介手数料が2倍になる「両手仲介」の機会が増します。そのため、一般媒介契約を歓迎する不動産会社も多くあります。

一方依頼するお客様の立場から見れば、複数社に同時に依頼ができるので競って販売活動をしてくれるように思えるかもしれません。しかし個人の方が複数の不動産会社と対応するのは至難の業であり、せいぜい3、4社が限界ではないでしょうか。結局、多くの不動産会社で一斉に販売活動を行うことにはつながりません。

【専任媒介契約】
不動産会社には、7日以内にレインズに物件情報を登録する義務と、依頼者に対して販売状況14日に一度のペースで報告する義務が課せられます。依頼者にとっても、不動産会社1社が他の不動産会社を取りまとめてくれるので負担も少なく、双方の権利と義務がバランス良く取れた媒介形態です。

そのため不動産の売却を考える八割くらいの方がご利用になり、当社でもこの契約形態をお勧めしています。

【専属専任媒介契約】
不動産バブル期が残した遺物ともいえる契約形態です。一億総不動産屋と呼ばれたバブル期は、いったん不動産会社に売却を依頼したとしても、途中で依頼者が親戚や友人・知人とのあいだで売買の話をまとめてしまうことも少なくありませんでした。

そのような頃に、媒介の依頼を受けた物件にはなんとしてもしがみ付こうとして考えられた媒介形態です。今となっては、ここまで依頼者をがんじがらめにする契約は必要ではありません。

次のコーナーでは、不動産会社の悪しき商慣習「両手仲介と物件の囲い込み」について解説します。

不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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