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媒介契約の種類とその違いVariety of brokerage service agreement and difference

不動産の売却をする際には、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には種類があることをご存知でしょうか?媒介契約にはどのような種類があり、どのように違うのかを解説します。

不動産を売却するときの媒介契約の種類とその違い

国土交通大臣は、不動産会社が不動産の売却の依頼を受けるときの定めとして、依頼者とのあいだで媒介契約を結ぶことを義務づけています。

また、この媒介契約には三種類の形態があり、それぞれについて依頼者と不動産会社の関係を明示しています。

一般媒介契約

  • 一般媒介契約では、依頼者は複数の不動産会社と同時に契約することができます。
  • 一般媒介契約では、不動産会社は成約に向けて積極的に努力することが求められています。
  • 一般媒介契約では、依頼者自身が発見した購入者(親戚・友人・知人など)に売却する場合は、不動産会社を仲介人とする必要はありません。
  • 一般媒介契約の契約期間に定めはありませんが、行政指導に従い3カ月程度が一般的です。(更新可能)

専任媒介契約

  • 専任媒介契約では、依頼者が契約できるのはひとつの不動産会社だけで、同時に複数の不動産会社とは契約できません。
  • 専任媒介契約では、不動産会社は成約に向けて積極的に努力することが求められ、さらに、依頼を受けた物件情報を7日以内に国土交通大臣が指定する不動産流通機構(レインズ)に登録し、また、販売活動の状況についても、14日に一回以上の頻度で依頼者に報告することが義務づけられています。
  • 専任媒介契約では、依頼者自身が発見した購入者(親戚・友人・知人など)に売却する場合は、不動産会社を仲介人とする必要はありません。
  • 専任媒介契約の契約期間は最長で3カ月です。(更新可能)

専属専任媒介契約

  • 専属専任媒介契約では、依頼者が契約できるのはひとつの不動産会社だけで、同時に複数の不動産会社とは契約できません。また、依頼者が自ら購入者を見つけ、直接、契約を売却をおこなうことも制限されます。
  • 専属専任媒介契約では、不動産会社は成約に向けて積極的に努力することが求められ、さらに、依頼を受けた物件情報を5日以内に国土交通大臣が指定する不動産流通機構(レインズ)に登録し、また、販売活動の状況についても、7日に一回以上の頻度で依頼者に報告することが義務づけられています。
  • 専属専任媒介契約では、依頼者自身が発見した購入者(親戚・友人・知人など)に売却する場合でも、不動産会社を仲介人とする必要があります。
  • 専属専任媒介契約の契約期間は最長で3カ月です。(更新可能)
一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
契約できる
不動産会社は?
同時に
何社とでも契約が可能
同時に契約できるのは
一社のみ
同時に契約できるのは
一社のみ
販売活動は? 積極的な販売活動 積極的な販売活動と
7日以内に
不動産流通機構
(レインズ)に情報登録
積極的な販売活動と
5日以内に
不動産流通機構
(レインズ)に情報登録
状況の報告は? 定めなし 14日に一回以上の
頻度で報告
7日に一回以上の
頻度で報告
もしも自分で
買主を見つけたら?
定めなし 定めなし 依頼中の不動産会社を
仲介人とする

では、依頼者にとって一番良いのは、どの形態なのでしょうか?

一般媒介契約は、依頼者と不動産会社の双方にとって制限や義務がもっとも少なく、依頼者は複数の不動産会社に同時に売却の依頼ができます。そのため、多くの不動産会社が競って販売活動をおこなってくれそうにみえます。

また、専属専任媒介契約は、販売活動の状況についてこまめに報告してくれるので、何かと安心できそうです。そして、専任媒介契約は、前述のふたつ契約形態のちょうど中間のようにも思えますね。

ではここで、誤解を恐れずに、あえて率直に説明します。

【一般媒介契約】
不動産会社は、売却の依頼を受けた物件をレインズに登録する義務がないので、「囲い込み」がもっともやりやすく、仲介手数料が2倍になる「両手仲介」の機会が増します。そのため、一般媒介契約を歓迎する不動産会社も多くあります。

また、媒介契約書を書面で交わすことを面倒がり、レインズ登録の操作すら敬遠するようなリテラシーの低い業者も、一般媒介契約を好む傾向にあります。

依頼するお客様の立場から見れば、複数社に同時に依頼ができるので、競って販売活動をしてくれそうに思えるかもしれませんが、個人の方が複数の不動産会社と対応するのは至難の業であり、せいぜい3、4社が限界ではないでしょうか。結局、多くの不動産会社で一斉に販売活動を行うことにはつながりません。

この点については、「両手仲介と不動産の囲い込み」で詳しく解説していますので、参考にご覧ください。

両手仲介と不動産の囲い込み

【専任媒介契約】
7日以内にレインズに物件情報を登録する義務と、販売状況について14日に一度の報告する義務が課せられます。専任媒介契約は、多く用いられている形態であり、媒介契約の80%以上を占める、一番ポピュラーな媒介形態です。依頼した不動産会社が他の不動産会社との窓口になるので依頼者の負担も少なく、適度な間隔で販売状況の報告も受けられます。そのため、もっとも無難な媒介形態と言えます。

【専属専任媒介契約】
不動産バブル期が残した遺物ともいえる契約形態です。

一億総不動産屋と呼ばれたバブル期は、いったん不動産会社に売却を依頼したとしても、途中で依頼者が親戚や友人・知人とのあいだで売買の話をまとめてしまうことも少なくありませんでした。そのような頃に、媒介の依頼を受けた物件には、なんとしてもしがみ付こうとして考えられた媒介形態です。

今となっては、ここまで依頼者をがんじがらめにする契約は必要ではありません。

このように、3つの媒介契約にはそれぞれの特徴がありますので、媒介契約を結ぶ際の参考としてお役立てください。

選択する媒介契約の形態もさることながら、それを結ぶ相手となる不動産会社選びは、さらに重要となります。

この点については、「仲介手数料無料の良い不動産会社を見つけるには1」「仲介手数料無料の良い不動産会社を見つけるには2」で詳しく解説しています。

仲介手数料無料の良い不動産会社を見つけるには1
仲介手数料無料の良い不動産会社を見つけるには2

不動産を高く売りたい方は、「知らないと損する不動産売却の秘密」もご覧ください。

知らないと損する不動産売却の秘密

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