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菅野 洋充

新規お売り出し「江東区東陽5丁目土地 4600万円」西側公道、整形地

公開日:2018年4月30日

菅野です。ゴールデンウイークに入った皆様はいかがお過ごしでしょうか?

私は例年にない忙しさを感じている状況です。

今年は、3月にピークが来なくてどうなることかと思いましたが、4月はかなりのお問い合わせがありました。

今回は希少な江東区東陽の土地です。

西側の歩道のある公道に面した、間口5.1mの整形地になります。

現在は樹木や物置がありますが、更地でお渡しができます。

もちろん、建築条件はありませんので、お好きなメーカーで建築していただけます。

木場公園にも近く、利便性と環境を兼ね備えた好立地の土地ですので、ぜひご検討ください。

販売図面は以下のリンクからどうぞ。

江東区東陽五丁目土地

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“かぼちゃの馬車”ことスマートデイズ、民事再生棄却で破産

最終更新日:2018年4月20日
公開日:2018年4月19日

ベッキーもしばらくツイていないですね。

 

菅野です。

先日、“かぼちゃの馬車”で世間を騒がせている「スマートデイズ」が東京地裁に民事再生を申し立てましたが、4月18日に棄却され、保全管理命令をうけたとのこと。

残念ながら破産手続きとなるようです。

 

冷静になれば、かぼちゃの馬車のビジネスモデルは、危ういのではないかという疑念をもつことが出来る内容であったのですが、購入した方たちは残念ながらそのビジネスモデルを信じて現在、このつらい状況に置かれています。

 

このかぼちゃの馬車を売っていた際のオーナー向けセミナーの映像がYoutubeにありました。

けっこう淡々と話していて、これで皆さん購入を決めたんだなあと思いましたが、よくよく聞いているといろいろな落とし穴がありました。

 

まず、脱法シェアハウスが社会的に問題となっていた時期に、新築で寄宿舎として建築された合法なシェアハウスという触れ込みを導入部で話している。(合法性をアピール)

また、非正規雇用についても話をしているようですが、そういった人が増えていくので需要も増えるという内容も、説得力を感じ惹きつけられる部分に思えます。

ただ、後半から内容について雲行きが怪しくなります。

管理が大変だからリビングが不要とか、電化製品は各室でとか、この辺の内容は「管理が大変になる設備の排除」を謳っています。

ただ「管理が大変になる設備」は実は入居者にとっては魅力となるはずの設備でもあるので、これを無くすと物件の魅力が減ります。

また、管理の負担を減らすため入居者を20代の女性に限定するというのも、門戸を最初から狭めていて入居率はかなり下がることを懸念されるファクターとなります。

さらに、若年者の人口が減っていっているという事実があるのに、首都圏の需要は増えている、実態は2.5倍あるなど根拠があやふやなことを言って煽っています。

サブリースというのは、管理の負担を大きく減らし空室リスクを業者が負担する分、入居者と大家の間に入る業者が利益をとれるという仕組みなわけですから、管理の負担が大きいファクターを減らすというのは、あくまでもサブリース業者の利益にしかならないわけです。

しかも、この映像は途中までしかありませんがこの後、家賃は安くても職業紹介事業を行うことによってその儲けをサブリース賃料に含めることが出来、高いサブリース賃料の保証ができるというスキームを説明するのですが、「20代の女性で職業を探して東京に出てくる低所得者」まで入居要件を狭めてしまっては、正直なところ「かぼちゃの馬車」シェアハウス同士の需要の食い合いとなってしまうところは、どうしても否めません。

「ターゲットを絞る」というのは、確かに明快で分かりやすいかもしれません。

ただ、皆その「分かりやすさ」で自分が理解した気になってしまったのではないか、と思うのです。

レオパレスもその他の賃貸アパート建設業者も、建てる際の事業計画は非常に“甘く”、“楽観的”です。

ただそれは「建ててもらわないと商売にならない」から、こんなにうまくいくんですよ、と甘い計画を出すわけです。

自己の与信が良いからといってキャッシュフローをマイナスで事業計画を立てたりすると、何かあったらすぐに破綻します。

今回の「かぼちゃの馬車」もいろいろな「目新しさ」はあったかもしれませんが、今までのアパート建築業者と同じような“甘さ”があったように思われます。

その甘さに吸い寄せられ、惑わされた結果が、現在の苦しい状況につながっていると思うのです。

 

世間では自己責任論や、お金を借りたのは自分が買いたかったからだろ、などという論調も多数見受けられますが、かなり以前から問題になっているこの「賃貸アパート建築業者」の騙しに近いスキームというのは、私は規制されるべきであると考えております。

現代では「家」は余っています。空家はたくさんあります。

賃貸物件はたくさん空いています。これは事実です。

アパートを新築すれば全戸埋まる時代は、残念ながら既に終了しました。

 

 

今回も最後までご覧いただいた方、どうもありがとうございました!

 

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借地借家法とサブリース(後編)

公開日:2018年4月14日

菅野です。

前回より最近話題になっている、サブリースに関する問題を取り上げました。

このサブリースというのは、いわゆる「又貸し」です。

大家から安い家賃で物件を賃借し、それを高い家賃で又貸しすることによって差額を儲けとするわけです。

正直なところ、直接入居者に高い賃料で貸した方が大家はもうかるはずなのですが、なぜそれをしないのかというと、要はリスクを負いたくないという素人大家の心理に業者が付け込んでいるだけなんです。

「家賃を保証します!」

という業者の言葉を信じて業者に貸してしまうわけなんです。

ただそういうと反論として、銀行から融資を受けてアパートを建てたり購入したりする際には、素人が自分で賃貸経営するよりも業者が家賃保証した方が銀行としてはリスクが低いという判断もある、という方もいらっしゃいます。

まあそういった部分もなくはないのですが、どちらかというとその業者の紐づけで融資を受けることが多くそういう言い方をしているだけに過ぎない、という場合も少なくないのです。

銀行と建築会社がグル、というやつです。

(かぼちゃはかなり怪しいですが、どうなんでしょうね)

 

サブリース業者も企業です。何かあればデフォルトも倒産もするのです。

丸ごとサブリースをしてしまうと、その業者がつぶれたら一銭もお金が入ってこなくなるという悲劇に見舞われてしまいます。

そこで対策を取れるかたは良いのですが、サブリースしていれば安心だ、金融商品と一緒だなどと考えていたかたは、急に厳しい寒風吹きすさぶ不動産賃貸世界にさらされて身動きが取れなくなってしまうのです。

 

それでは解除すればよい、とお考えの方もいらっしゃるかと思いますが、そんな簡単な話ではないのです。

ここで(やっと!)出てくるのが「借地借家法」という法律です。

 

「借地借家法」というのは平成3年にできた法律ですが、その前に「(旧)借地法、(旧)借家法」という大正にできた法律があり、それが時代に合わなくなったために新たに作られました。

(旧)借地法というのは、廃止されましたが現在も旧法借地権の物件等で不動産を取り扱う者にとっては馴染みのある法律です。

上記の法律の立法趣旨は全て「借主の保護」です。

大家は強く借主は弱い立場の為保護しなくてはならない、という考え方に基づいています。

はたして、どうでしょうか?

素人で先祖伝来の土地を持っていて、アパート建築業者から「もうかりますよ、家賃保証で安心ですよ」などと言われていうがままにアパートを建ててしまうような方は、強い大家なのでしょうか?

先日、元レオパレス(がサブリースしていたアパート)を売らせてもらいましたが、売主さんに話を聞くと、その売主さんが買われたときに元の所有者さんはかなり困っていらっしゃった様子で、先祖伝来の土地を守れなくて悔しい、と引渡しの時に泣いていらっしゃったそうです。

その後、売主さんに引き渡された元レオパレス(がサブリースしていたアパート)は、なけなしの入居者をレオパレス21が全部他の物件に移してしまい、全空きになってしまいました。

でも売主さんはご自身でいろいろ動かれ、賃貸状況を改善したうえで今回売却となりました(素晴らしい!)。

 

明らかにアパート建築業者やサブリース業者の方が強く、騙される土地持ちの素人は弱く保護されるべきだと考えるのですが、間違っていますでしょうか。

でも「借地借家法」では、サブリース業者だろうと借主は守られ、素人で騙されてアパートを建ててしまった大家は保護されないのです。

大家から借主であるサブリース業者に解除を求めることは法律上難しく、サブリース業者が解除することは簡単なのです。

どんなに無能であくどい業者でも、サブリースを解除するのは契約書に大家にとって良心的な条項がなければ非常に困難なのです。

 

銀行が投資信託などの金融商品を売る際には、リスクについてかなり突っ込んで説明をすることが求められています。

しかし、アパート経営(建築)やワンルームマンション販売などはそういったことは求められません。

これっておかしくないですか?ってことを私は言いたいと思います。

また「借地借家法」でサブリ―ス業者が無条件に保護されるという方向性も時宜に合いません。

消費者保護法という法律がありますが、残念ながらアパート建設は事業とされ適用はないようです。

私はどちらかというと自由主義で規制にはあまり賛成なほうではありませんが、アパート建築業界についてはもう少し誠実さを持ってもらえるよう、法の規制は必要ではないかと考えます。

消費者保護法に準ずるような、弱い大家となる個人を業者から保護する法律が必要であると思います。

 

今日も長くなってしまいました。

最後まで読んでいただいた方、ありがとうございます。

 

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借地借家法とサブリース(前編)

公開日:2018年4月6日

 菅野です!

 今回は借地借家法とサブリースについて書きます。

かぼちゃを持つおばけ

 

 最近、不動産投資界隈では「かぼちゃの馬車」と「レオパレス」が話題です。

 これ、どちらもサブリースが絡んでおります。

 まず「かぼちゃの馬車」ですが、これは新築シェアハウスを投資家に建てさせて、それをサブリースしていた会社が破綻したというお話しです。

「テラスハウス」なんてテレビ番組でシェアハウスのイメージがアップし、最近は豪華な設備のシェアハウスが都心で流行っています。

 この会社はそれに目をつけ「女性専用のおしゃれなシェアハウスを建てて、地方で東京に出ていきたい女の子に就職と住む場所をあっせんすればすぐに入居者が集まる!」と謳いさかんに投資をあおったのです。

 ただ、実際に建てられたシェアハウスは、場所はそれほど人気の場所でもなく、テレビのように皆が集まって会話やレクリエーションができるようなリビングや食堂等がない、テレビのおしゃれなイメージとは離れたものでした。

 また、この会社のビジネスモデルは「賃料は安くしても入居者の職業あっせんのフィーを貰うことによって高いサブリース賃料が払えるので利回りが確保できる!」というものでした。

 しかし、業者は入居者も求職者も集めることは出来ず、サブリース賃料を払いきれなくなってしまったというようなお話しのようです。

 

 そして「レオパレス」ですが、これは強引なサブリース賃料の値下げが問題となって、全国のオーナーから訴訟を起こされているというお話しです。

 昔からレオパレスの物件は「レオパレス伝説」なんてコピペもあるくらい、質があまりよろしくないという評判がございます。

【悪評?】レオパレス伝説まとめ – NAVER まとめ

 レオパレスについては、投資不動産ポータルの楽待さんが、楽待新聞というメディアで詳しく追っています。

 (かぼちゃの馬車についてもかなり詳しく追っているようです。もしよければ探してみてください。)

 

 

 

 

 

(ごめんなさい、記事は楽待の会員でないと全文読めないようです。)

 

 この争いは、サブリース賃料が最初の契約通り入らなくなり、物件所有者(オーナー)が借りていたお金が払えなくなる事態が生じているということが原因です。

 会社と契約しているのになぜ家賃がもらえなくなってしまうのか?

 ここで出てくるのが「借地借家法」です。(長いので次回に続きます!)

 

 

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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