2025年4月改正建築基準法「4号特例の縮小」が不動産取引にもたらす影響とは？

こんにちは！　株式会社不動産流通システム【REDS】の宅建士、宅建マイスターの菅野です。

今回のブログは、来年（2025年）4月に施行される改正建築基準法が、不動産の取引に大きな影響を与えそうだということで、考察してまいります。

（写真はイメージです）

2025年4月の改正内容について

今回の施行内容で、最も大きいのは「すべての建築物に対する省エネ基準適合義務化」です。その義務化の確認のために、建築確認手続きが厳しくなるからです。その建築確認手続きで、最も注目されているのが「4号特例の縮小」というものです。

「4号特例の縮小」とは

これまでは「2階建て以下、かつ延べ面積㎡以下」の木造住宅の建築確認手続きについて、審査省略制度により構造関係規定等の一部の審査、検査が省略されてきていました。この審査省略制度のことを一般的に「4号特例」と呼んでいました。この「4号」というのは建築基準法第6条第1項「第4号」に該当する建築物という意味です。

この省略制度が今回の法改正で大幅に縮小し、今後は「平屋建てかつ200㎡以下」の一般建築物のみとなります。このため、一般的な2階建ての戸建てについても、今後は建築確認、検査の対象となります。またこの建築確認と検査は「大規模な修繕・模様替え」についても必要となります。

さらに、すべての建築基準の審査および検査が必要となるため、今までは省略されていた「構造関係（の仕様）規定」「防火避難規定」「住宅の採光、換気（設備その他単体）規定」についても建築確認審査時に書類の提出が必要となります。また新たに「省エネ基準」の審査も必要となります。

この改正により考えられる不動産取引への影響

この改正により、不動産取引には以下のような影響が考えられます。

建築費の増加による新築住宅の価格上昇

構造計算の義務化や確認申請の増加などで、設計・施工の段階で必要となる手続きが増え、コストが上昇することが予想されます。

特に、木造住宅や比較的小規模な建物の建設にかかる費用が上がる可能性があります。これにより、住宅の販売価格も上昇することが考えられ、特に価格競争の激しいエリアでは影響が出やすいでしょう。

新築住宅供給数の減少

建設コストの上昇や手続きの煩雑化は、建築業者やデベロッパーにとっての負担が増すため、特に小規模な業者は新築住宅の供給を控える傾向が出てくる可能性があります。

これにより、住宅供給の減少が市場に反映され、特に地方や新興住宅地において新築物件の不足が発生する可能性があります。

「再建築不可物件」について

最も影響があるといわれているのが「再建築不可」の戸建てです。

これまでは「柱や壁を残してフルリフォーム」という方法ができたのが、今回の改正で「大規模な修繕・模様替え」にも建築確認申請が必要となります。そうすると「再建築不可」の建物は「防火避難規定」の要件が満たせず建築確認の審査が下りないことが予想されます。

リフォームができないとなると、再販も賃貸することも難しくなります（設備の交換や屋根の葺き替え、外壁のカバー工法などは建築確認が不要となるため、そういった建築確認のいらないリフォームのみをすることは可能です）。ただ、これまでと比べて「再建築不可」の物件の価値は下がることが予想されます。

一般的な中古戸建てについて

今回の改正で新築の建築確認には「省エネ基準」の審査が加わりましたが「大規模な修繕」「模様替え」の建築確認には「省エネ基準」の審査は適用外となっています。このため、新築するよりも程度のいい中古戸建てを購入してリフォームするほうが安く済むという事例が、今後は増えていくことが予想されます。戸建ても同様に、安価なリフォーム済のものを選ぶという方も増えるのではないでしょうか。

まとめ

2025年4月施行の改正建築基準法「4号特例の縮小」の影響を考えてきました。実際のところ、大手デベロッパー、ハウスメーカー、パワービルダーはすでに対策済みです。

今年度の住宅ローン減税の新築物件の適用要件が「省エネ基準」を満たす住宅となっていることで、おおよその新築物件はすでに省エネ住宅となっております。また、建築確認申請に提出はしていなかったものの、設計図書の作成保管義務は今までもあったので、それを提出すればよいだけです。

今回の改正で最も影響があるのは、小規模な建築会社だと思われます。建築業界もかなり淘汰が進んでいますが、今後も小規模な建築会社は法改正への対応だけでなく、人手不足、建築資材の高騰など様々な要因で厳しい経営を強いられるものと思われます。

また、今回の改正は一部界隈から「再建築不可物件潰し」と吹聴されています。実際、都心周辺の木造家屋密集地域で不燃化事業が行われていますが、再建築不可物件の価値が高いままですと、その解消が進まず、不燃化への障害となります。戦後すぐから高度成長期の住宅不足の時代なら致し方なかったかもしれませんが、今は家余りで空き家が問題となるような時代ですので、再建築不可の住宅はできるだけ減らす方向が理想といえるでしょう。

そして、地球温暖化対策としての省エネ化、ゼロエミッションへの取り組みは必要ではありますが、新築住宅の値上がりがあまりに大きいと、省エネ化への取り組みも一部の富裕層しか対応できない、などという事態にもなりかねないため、誰もが取り組めるような既存住宅省エネ化の手法の開発、普及なども必要であると考えます。

今回もお読みいただきありがとうございました。