中古マンションリフォームvsリノベーション将来高く売れる可能性があるのはどっち？

首都圏の新築マンション平均価格が1億円を超えてきた（不動産経済研究所調べ）いま、多くの方が
『新築は高すぎる・・・』と感じています。その結果、中古マンションを購入し、併せてリフォーム
やリノベーションを検討される方も増えてきています。

そもそもリフォーム、リノベーションって何？　またリフォームとリノベーションでは、将来高く売れる可能性があるのはどっちなの？

REDSなら
将来の資産価値を見定めて、
お客様に寄り添いながら
物件の良し悪しを
ご提案できます。

まずは、「リフォーム」と「リノベーション」の比較から始めましょう。

	リフォーム	リノベーション
目的	老朽化した部分の原状回復	建物に新たな価値を創造
主な工事内容	機能修繕・設備交換（基本的には表層工事）クロス張替えフローリング上張りキッチン・トイレの交換浴室・洗面室の修繕バリアフリー化	スケルトン工事・動線変更（見えない部分まで刷新）間取りの変更水回りの位置変更断熱性・耐震性の向上配管・配線などの更新デザイン性の一新
規模・工期	小～中規模（数日～1ヶ月間）	中～大規模（３ヶ月～1年間）
費用感（60㎡規模のマンションの場合）	50万円～800万円	1,000万円～3,000万円
追加費用リスク	比較的低い	思わぬ予算アップも

リフォーム

リノベーション

目的

老朽化した部分の原状回復

建物に新たな価値を創造

主な工事内容

機能修繕・
設備交換
（基本的には表層工事）

クロス張替え
フローリング上張り
キッチン・トイレの交換
浴室・洗面室の修繕
バリアフリー化

スケルトン工事・
動線変更
（見えない部分まで刷新）

間取りの変更
水回りの位置変更
断熱性・耐震性の向上
配管・配線などの更新
デザイン性の一新

規模・工期

小～中規模
（数日～1ヶ月間）

中～大規模
（３ヶ月～1年間）

費用感
（60㎡規模のマンションの場合）

50万円～
800万円

1,000万円～
3,000万円

追加費用リスク

比較的低い

思わぬ予算アップも

リフォームもリノベーションも中古マンションを買って、
きれいな新居に住めるという面では共通しています。

しかし、資産価値という側面から見ると、別に注目すべき大切なポイントがあります。

将来高く売れる可能性を
支えるポイントは
物件そのもののポテンシャル＝物件自体が持つ本来の価値

不動産には物件自体が持つ本来の価値を決める「立地」「躯体」「管理」という、
あとから変えることができない３つのポイントがあります。

立地

「立地」とは場所や位置（土地）の意味で、不動産の価値を評価する際、唯一、物理的に動かすことができない要素となります。そのため、長期的な資産価値を見定めるためには「立地」を最優先に見る必要があります。

立地を決める要素：アクセス（交通の利便性）、商業・生活施設の充実、治安、災害リスク、都市計画等

例えば、今後、人口が減る地域では、どれだけリノベーションを行っても需要が下回り、なかなか資産価値は上がらないでしょう。一方、若い世代が集まるエリアや就労者の多い都市部は、長期的に見ても資産価値は下がりにくいと考えられます。

躯体

「躯体（くたい）」とは建物を支える骨格・構造体のことを指し、リフォームなどで変えられる内装や設備とは異なり、基本的に交換不可能な部分となります。

躯体の構成要素：基礎、柱、梁（はり）、壁、床、屋根等
躯体の種類：木造、鉄筋コンクリート造等

まず物件が1981年6月以降の新耐震基準かどうか、または耐久性・耐震性も根本的な部分として資産価値に大きく左右します。加えて、良好な躯体は将来的な管理・維持コストが抑えられるため長期的な資産価値も安定します。

管理

「管理（マンション管理）」とは管理組合が住人の暮らし、資産価値を維持するため管理規約等のルールに基づき、建物の状態を守るための運営を行うことです。

悪い管理の一例：
エントランスや郵便受けが雑然、敷地内にゴミや自転車が放置、壊れた防犯カメラ等

このような外から見ても管理が行き届いていない物件は、いくら立地や躯体が良くても資産価値は確実に落ちるため、管理の良し悪しが物件自体の寿命を決めるともいわれます。逆に、マンションの管理が良ければ、市場での競争力も維持されます。

例えば…
同じ5,500万円の総予算で、
どちらが高く売れる
可能性がある？

物件価格5,000万円の
中古マンション

500万円の
リフォーム

物件価格3,000万円の
中古マンション

2,500万円の
リノベーション

購入時のメリット: リフォームには最低限の予算しか割かないため物件探しの選択肢が広がる

購入時のデメリット: オリジナル性は限定的

購入時のメリット: リノベーションで内側は思い通りに刷新できるため入居当初の満足度は高い

購入時のデメリット: 選べる物件が限定的

3つのポイントで比較


立地物件に予算が割けるため、立地の良さは高まる可能性大
躯体物件によりけり（専門家のインスペクションにより調査可能）
管理物件の価格に比例して、マンション管理の質も上がる傾向に

立地

物件に予算が割けるため、立地の良さは高まる可能性大

躯体

物件によりけり（専門家のインスペクションにより調査可能）

管理

物件の価格に比例して、マンション管理の質も上がる傾向に

将来の資産価値とは何か？

ご覧の通り、資産価値という観点からの中古マンション選びで、将来の価値を守りたいなら「立地」と「管理」が８割を占めるといっても過言ではありません。また、リフォームでもリノベーションでも、費用を掛ければ住み心地は良くなり、それなりに魅力は上がるものの、不動産としての資産価値に大きく影響を及ぼすものではありません。
なぜなら将来売りに出す際、リフォームやリノベーションといった上物（＝あなたにとっての価値）は評価されず、あくまで「不動産自体の資産価値」が査定の対象になるからです。