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私たち、無理に営業しないので

公開日:2020年2月28日

菅野です。

すみません、今頃かと突っ込まれるかもしれませんが、弊社のグーグルの口コミを見ていて、営業力が無いという内容のものがあって少し笑っています。

だって「営業力」なんて、ゴリゴリの押し売りをするような不動産会社の上司みたいなことを書いているので、この人は本当にお客様なんだろうか?と思った次第です。

そもそも、お客様から「営業力」を望まれるとすれば売主さんとなるわけですが、弊社営業担当が売却を受ける際に必ず申し上げることに

「両手仲介はしません」

という金科玉条があるので、直でお客様を見つけてゴリゴリ営業して売ってくれ、というお客様はほとんどいないのがうちの会社の特徴でもあったりします。

なので、申し訳ありません。

うちの会社は営業しません!

と言い切ると怒られてしまうかな?

ご用心、ご用心!(某有名ブログ風)

 

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新型コロナウイルス感染症”COVID-19”が今後の不動産市況に与える影響

最終更新日:2020年3月19日
公開日:2020年2月21日

菅野です。

新型コロナウイルス感染症「COVID-19」の猛威がすぐそこまで迫ってきています。

今(令和2年2月21日)現在で、日本の感染者数は93人、ダイヤモンドプリンセス号の感染者が621人とのこと。

感染者は全国で同時多発的に増えていて、北海道や福岡の感染者は感染経路が確認できない人もいるとのことです。

しばらくは感染者は級数的に増加していくように思えて非常に恐怖を感じます。

 

この騒動の影響は不動産業界にも及んできています。

 

1.住設機器等の中国からの輸入ストップによるリフォーム、建築の完成の遅延

 

住設機器メーカーTOTOは以下のお知らせを自社ウェブサイトに掲示しています。

【お知らせ】弊社商品納期に関するご案内

トイレ、システムキッチン、洗面化粧台の部品供給が遅延していて、納品遅れが生じているそうです。

これに伴い、他の住設機器メーカーに注文が流れて業界全体が納期遅延を起こしているとのことらしいです。

今はまだ在庫でなんとかしのげる部分もあるかもしれませんが、今後、新築一戸建ての完成や水回りリフォームなどの期間が大幅に延びていく可能性があります。

もしかすると中小零細の建売業者のなかに、完成遅延に伴う引渡の延期により資金回収がままならず、倒産するような業者が出てくるかもしれません。

 

2.外国人の入国減少により、不動産需要の低下

 

中国人富裕層の日本の不動産への投資志向は大分冷めてきているようではありましたが、昨年までは依然、都心タワーマンションなどを購入する向きがあるようでした。しかし中国人富裕層はCOVID-19の流行に伴い他国へ移動していくのではないかと予想されます。

不動産というものの性格上、暴落するという可能性はありませんが、おそらく徐々に売りが増えて需要が低下し、価格は下がっていく可能性があります。

すでに、昨年の消費税増税の影響は、景気にかなり大きく打撃を与えており、新築マンションの価格はバブル期を超えたとのことですが、販売は苦戦を極めていると聞きます。

COVID-19騒動はこれに拍車をかけるのではないかと思われます。

 

3.他人と対面することを避けるため、購入・売却を検討するお客様が減少する

 

先日、弊社営業担当が他社の専任物件を問い合せて、見学希望を入れたのですが、売主側より「コロナウイルスの感染が怖いので、案内は断ってほしい」と言われたいう返答で案内を断られました。

私は「囲い込み」では?とも思ったのですが、今の状況をみるとあながち嘘とも言い切れないとも思いました。

今後はこういった売主様は増えそうです。しばらく売却や購入を検討するお客様も減るかもしれません。

 

日本政府からは「不要不急の会合については必要性を考えろ」(要は自粛しろ)という方針が出され、いろいろな催し物や会議、果ては宴会まで自粛せよという風潮です。

(弊社でも、しばらく繁華街での飲酒はしないようにと皆に通達しています。)

致し方ないという考え方もありますが、これが続けば消費は低迷し、景気はどんどん悪くなっていくでしょう。

 

昨年までは、秋葉原はたくさんの外国人でにぎわっていましたが、ここ一カ月ほどはかなり人が少ないように感じます。

 

景気悪化は肌で感じられるレベルです。

新型コロナウイルス対策はもちろんですが、速やかな景気対策を政府に望みます。

(2020年3月19日:お読みいただいた方より「COVID-19」は感染症名であるというご指摘をいただきました。新型コロナウイルスのウイルス自体の名称は「SARS-CoV-2」とのことです。お詫びして訂正いたします。)

 

 

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投資マンションのローン不正について

公開日:2020年2月15日

菅野です。

毎回、不正について書くのはつらいことで、不動産業界とはかくも黒いところなのかと惨憺たる思いとなります。

今回は投資マンションのローン不正についてです。

 

投資用マンション融資書類改ざん、金融庁も調査視野に

2月13日の日経の記事ですが、押し売り物件の年収エビデンス偽造に気付かなかった?ってことらしいです。

アルヒ、アプラスはこういう偽装をするような悪質な業者の案件は受け、弊社のようにまっとうにやっている業者からたまにお願いする、割とお客様の内容も物件も悪くない投資案件を受け付けないんですよ。

彼らは提携業者重視なので、逆に言えば悪徳業者と業務提携していたってことですよ。

結局、スルガ銀行と同じってことですよね。

アルヒ、投資用マンション融資から撤退 書類改ざん関与は否定

アルヒは投資系融資から撤退するそうですが、市場のせいにするなと言いたいです。

 

この日経に書かれている件を詳しく取材した内容が、楽待の不動産投資新聞に出ています。

アルヒ・アプラスずさん融資、ブローカーに騙された28歳女性

被害者女性は顔出しをしてまで、酷い実情を訴えています。

とにかくひどいので、見てください。

 

また、悪徳不動産ブローカーのインタビューをYouTubeに流しているインフルエンサーがいました。(閲覧注意)

 

これは本当かどうかわかりませんが、内容があまりにひどいので見るのを推奨しません。

(私は吐きそうになりました。反吐が出る、というのを実感したのは初めてかもしれません。)

リンクを張っていてなんですが、自己責任でご覧ください。

 

業界としてこんな奴らを許してはいけないし、こういう行為が行えないように法規制の強化も必要と感じます。

こんな奴らが蔓延るなら、不動産販売も特商法の適用になっちゃうんじゃないかなあ。

そもそも宅建業って免許がなければ行えないのです。

無免許ブローカーどもをどんどん摘発していっていただきたいと切に願います。

非常に危機感を感じます。

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住宅ローン減税の不正利用は犯罪です。

公開日:2020年2月10日

菅野です。

前回は住宅ローンの投資への不正利用について書きました。

今回はもっとヤバい、住宅ローン減税の不正利用についてです。

 

確定申告で不正見つかり数千万円の追徴課税…給与を低く記載、住宅ローン控除手続きで嘘

これはBusiness Journalで元国税局職員お笑い芸人「さんきゅう倉田」さんが書いた記事です。

こちらに住宅ローン減税を不正に利用した手口が書かれています。

 

(以下引用)

・住宅ローン控除を受けるために、居住の事実がないのに住民票上の異動を繰り返した

 Fは、住宅ローン控除の条件である「自己の居住用」に該当しないにもかかわらず、控除を受けるため、購入した不動産の所在地に住んでいるかのように装い、控除の適用を受けた。しかも、複数の不動産に合わせて住民票上の異動を繰り返した。

 Fは、住民票異動時には購入した家に住むつもりだった、(住んでいないと)控除の適用ができないことを知らなかった、確定申告時の税務相談で控除の適用ができると言われた、などと主張したが、「偽りその他不正の行為」とされた。

(引用終わり)

 

この手口も昔から行われていますが、住宅ローンの不正利用と違い、住宅ローン減税の不正利用は「脱税」という、れっきとした犯罪です。

脱税は「故意犯」です。下手な言い訳は通用しません。

税務署から不動産業者に取引についての調査が入ることもあります。

もし、業者がこういった方法を指南した事実があれば、幇助となり同罪です。

 

(昔、住宅ローンの投資への不正利用のため、住民票を動かさず所有者の表札を賃借人と並べて出し、金融機関からくる書類を転送する封筒まで用意していた大家と賃貸管理会社がありましたが、私はバカだなあと思っていました。身内に金融機関の取り立て部署にいた者がいるので聞きましたが、これははっきり言ってバレバレだそうです。)

 

彼ら国税局は、必ず最後まで調べて脱税を暴きます。

脱税すると過少申告加算税、重加算税の賦課に加えて、悪質だと判断されれば刑事犯として起訴され、有罪となると10年以下の懲役もしくは1000万円以下の罰金に処せられる場合もあります。

 

脱税は必ずバレます。

住宅ローン減税の不正は、絶対にやめましょう。

 

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フラット35の不正使用 一括返済へ 悪徳業者の横行 

公開日:2020年2月7日

菅野です。

以前、このような記事を書きました。

住宅ローンの不正利用(フラット35を利用した不正融資)について

基本的に住宅ローンを投資に利用することは出来ないのですが、やっている人はかなり多くいたようです。

 

このフラット35を利用した投資を持ち掛け、詐欺まがいに買わせる悪徳業者が多数、横行していたようです。

今年2月4日の日経の記事です。

住宅機構、一括返済を要求 「フラット35」不正で

記事には、悪徳業者の不正(というよりほとんど詐欺)の手口が以下のように書かれています。

 

 

(以下、記事引用)

不動産業者から問題ないと言われ、フラット35を使って投資目的で東京・足立のマンションを約1800万円で買った埼玉県の20代男性は、契約時に計900万円強の架空のリフォームや家具購入の融資契約も結ばされた。信販大手2社への融資申込書には男性のものではない印鑑が押されていたという。

所有者から物件を借りて転貸するサブリース業者による家賃保証額も一方的に切り下げられているという。代理人を務める東京八丁堀法律事務所(東京・港)の白石紘一弁護士は「一貫して業者グループにだまされており非常に悪質。契約の無効を主張するほか、業者グループの不法行為責任も追及する」と話す。

(以上、引用終わり)

 

 

こちらは、2月5日のダイヤモンド不動産研究所の記事です。

フラット35を投資目的で不正利用した人の末路は? 一括返済できないと競売後に借金が残るケースも

この記事に、この不正がどのように広まったかを探るヒントがありました。

 

(以下、記事引用)

2009年に施行された、「中小企業者等に対する金融の円滑化を図るための臨時措置に関する法律」(返済猶予法)後に、返済が苦しくなったときには賃貸住宅に回して、賃料で返済することを認める措置が実施されたことがある。
この法律は2013年に期限切れになっているが、現在も、返済が苦しい場合には、機構は個別に返済相談に応じている。

(以上、引用終わり)

 

リーマンショック後の時限立法だったいわゆる「中小企業金融円滑化法」が、実はこのフラット不正が広がる始まりだったようです。

この記事にもあるように、この法律は2013年に期限切れとなっているのですが、皆そのままやっちゃっていた、というよりエスカレートしていった、というのが今回の事件の概要かなと思っています。

 

おおっぴらには言わないものの、昔から住宅ローンを利用して買った物件を賃貸に回すということは普通に行われていました。

よくある不正で、しかもかなりしっかり調べないとわからないし、転勤留守宅の賃貸(リロケーション)なんてことも「やむを得ない事情」ということで黙認されていたんです。

しかし、昨今ではあからさまに「フラット35を利用した資産運用」などと吹聴する輩が出てきて、挙句の果てには悪徳不動産業者がさも当然のように不正利用し、被害を受ける人たちがたくさん出てきたものだから、このたび規制というか厳格運用されるに至ったわけです。

 

この規制により迷惑するのは、普通に正しくやってきた人たちになります。

新たにマイホームを買おうとする人、そしてそれを売る普通の不動産業者です。

おそらく、今後はフラット35の申込手続きは煩雑化し、審査期間は長くなるでしょう。

まじめにやってきている人たちが迷惑を被るんです。本当に、許せません。

(許せないのは悪徳業者です。)

 

一括返済を求められている人で、悪徳業者の被害にあっている方はきちんと弁護士さんに相談し、業者に損害賠償請求すべきだと思います。

ただ、昨今の風潮で自分からフラット不正に手を出した方たちは、然るべき報いを受けるのは致し方ないのかな、と思います。

 

 

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売主が住宅診断を受けることの意義(瑕疵担保責任から契約不適合責任へ)その3

最終更新日:2020年10月2日
公開日:2020年2月1日

菅野です。

前回は改正民法の条文を確認し、結果として今まで以上に、売主の物件に関する(買主への)告知義務の度合いが強くなるのではないか、ということを述べました。

前回のブログはこちらです。

民法改正と不動産売買(瑕疵担保責任から契約不適合責任へ)その2

不動産業者は、売主を保護するために法的な制限事項をもれなく確認し、また周辺環境や土地のリスク要因など様々な懸念事項を重要事項説明へ「容認事項」として記載することが求められます。これは今までもそうなのですが、より細かく、事態の可能性を説明し、買主に容認を求めることが必要となります。
また、買主の購入目的を明らかにし、契約に盛り込んだりすることも必要となってくるはずです。

 

例えば、古家付きの土地を更地にせず引き渡す場合の条文として

売主は土地上の建物を取り壊さず買主に引き渡すが、本売買契約は土地を売り渡すものであって、建物については買主の責任と負担にて取り壊すものとし、売主は建物について一切の担保責任を負わないものとする。

とかは有効と考えられます。

 

さらに、売主は自分の物件に対して、正確な状態の把握が必要となってきます。
建物を売る場合、売主が自身で細かいチェックを行い、不具合や故障、損耗などがある箇所をすべて把握することが出来ればそれに越したことはないのですが、一般の方となりますと、なかなか難しいことです。

そうなりますと、状態を把握をするために「住宅診断」を売る前に行う、ということがリスク回避に非常に有効になるものと思われます。
今後は、販売前に住宅診断の結果を確認のうえ、修理すべきところがあれば修理をするか、さもなくば値段を下げるかを選んで売っていくという方向性になるように思われます。
古い物件であれば住宅診断を行わず、今までのように「契約不適合免責」(改正前は”瑕疵担保免責”)という契約も可能ですが、売主が知っていた契約不適合は免責されません。

住居であれば、明らかに住むことに支障のある不具合・瑕疵は「気づいていたはずだ」と責任を問われる可能性があり、目立った不具合や瑕疵は契約時に説明してかつ買主に容認してもらうプロセスをつくることが非常に重要です。(今回の法改正の趣旨として、ただ説明するだけででは買主が容認したとはいえず、契約不適合責任は免れないとされています。)

 

「住宅診断」はもともと、資産購入に対するデューデリジェンスの意味合いとして、買主が自分の依頼した「既存住宅状況調査技術者(住宅診断士など)」にて行うのが良い、とされています。
しかし、民法改正後は売主が自身を守るため、リスクを回避するために住宅診断を行うことが増えていきそうです。

 

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