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菅野 洋充かんの ひろみつ

こんな今だからこそ「中古物件」をお勧めします

公開日:2020年3月20日

菅野です。

日本テレビ「ZIP!」より取材いただき、その模様が3月19日に放送されました。

ディレクターさんが、先日私の書いたブログを見ていただいたそうで、コロナショックの不動産関係に対する影響についていろいろとお話させていただきました。

その中で、実際に番組内で使われたのは住設機器の発注停止・納入延期による物件引渡の遅延についての部分でした。

 

例年、この時期は引っ越しに伴う購入、売却の案件が多く、時期の決まった急ぎの購入案件もあります。

今年に限っては、新型コロナウイルスの影響で、企業の転勤異動そのものが減っているようですが、それでもこの時期に引っ越ししないといけない方には、

「状態の良い中古物件」

をお勧めしています。(これにはリフォーム済みのものも含みます。)

 

理由としては

1、現物を見ることができる。

2、すぐ住める。

3、新築物件に比べると、価格下落のリスクが低い。

ということが挙げられます。

 

1、現物を見ることができる。

未完成物件の購入で往々にしてあるのは、事前に思い描いていたものと完成品が違っているということです。

これは一つの例ですが、以前、私が所有物件を売却させていただいた方から、せっかく購入契約した新築マンションを解約したという話を聞きました。

もともと、契約したお部屋は南向きではあったものの、あまり陽当りの宜しくない位置だったらしいのですが、完成直前に販売会社から仕様変更の連絡があり、経緯は不明ながらリビングの窓の上の梁が太くなったそうで、結果的に梁が下がり、かつ張り出す形になってしまったそうです。

お客様がお住まいになり、私が売った物件は天井近くまで窓のある、採光に優れたお部屋でしたので、許せない仕様変更だったそうです。

その頃は、新築マンションの値上がりが見込める時期でしたので、私はお客様に「一度買って、気に入らなければ売る方向でも損はしませんよ」というアドバイスをいたしましたが、お客様には分譲会社が不誠実だと感じられたらしく、すったもんだの挙句、解約されたとのことでした。

現物を見ることができれば、このようなこともありません。

また、現物があれば検討者が自分で見るだけでなく、ホームインスペクション(住宅診断)などで物件のチェックをすることも可能です。

 

 

2、すぐ住める。

状態の良い中古物件は、簡易なリフォームやハウスクリーニング等を施すことで、すぐに住めます。

リフォーム済み物件ならもちろん、それも不要です。

傷みの大きい物件は、自分の好みの仕様へと大がかりなリフォームを希望されている方には向きますが、工事の滞っている今はあまりお勧めしません。

 

 

3、新築物件に比べると、価格下落のリスクが低い。

コロナショックで不動産価格の値下がりリスクが高まる今は、価格相場が天井に達した新築マンションを購入することはプラスはなくリスクでしかありません。

もちろん、中古物件も値上がりはしていますが、それなりに年を経たマンションは減価償却され、ある程度、値段がこなれています。

不動産の価格は、景気を無視すると一般的には、経年の反比例に近い値のカーブになるとされています。

1000万円の戸建の景気を考慮しない減価のグラフ、単位は縦が価格、横が年です。

すなわち、新築時が最も高く、そこから急角度に価格が落ちていき、一定期間を過ぎると値下がり率が緩やかになっていきます。

急角度に価格が落ちる新築物件よりも、一定期間たった中古物件のほうが値下がりカーブが緩やかになっているので、リスクが低くなります。

 

混乱の経済状況下で、私たちは出来る限りのリスク回避をしていきたいところです。

こういう時代だからこそ、変化しにくい「資産価値」がどのようなものであるかを、お客様もご一緒にお考えのうえ、ご購入いただけたらと思います。

 

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今と戦前の大恐慌は似てる??歴史に見る考察

最終更新日:2020年3月26日
公開日:2020年3月15日

菅野です。

先週のブログで、20000円を割る勢い、と書いたらあっという間に17000円割れとなりました。

NYダウで今週2度もサーキットブレーカーが発動して株取引が一時停止するという、歴史的な事態を目の当たりにして愕然としております。

こちらは13日の日経の記事です。

NYダウ2352ドル安、過去最大の下げ幅 米入国制限警戒

2月12日の最高値から、1カ月でなんと28%も値が下がっているというありさまで、1931年以来の下落率とのこと。

1931年というのは、戦前の世界大恐慌の時のことですから、その後の世界の状況を思うと暗たんとします。

 

歴史の授業を思いだしてほしいのですが、その大恐慌の後、世界は植民地主義・保護貿易を軸としたブロック経済化し、第二次世界大戦へと向かっていったわけです。

ヨーロッパではナチスドイツを筆頭とするファシズムが台頭し、アメリカは共和党のフーバー大統領の時代でしたが無策を批判され大統領選で落選、民主党のフランクリン・ローズヴェルトが当選しニューディール政策という財政出動方針を打ち出す流れとなりました。

日本は、大蔵大臣高橋是清が、赤字国債を発行して公共事業を行うという積極的な財政出動を行い、他国に比べて比較的早くデフレから脱出できたと言われています。

(ちなみに有名な、片面だけ刷ったお札を大量発行して銀行の店頭に積ませて、人々の不安を鎮めて恐慌を乗り切ったのは、その前の「昭和金融恐慌(1927年)」です。)

しかし、満州事変で景気が回復したと勘違いした国民は軍部を支持し、5.15事件で政党政治は終焉を迎え、2.26事件で高橋も暗殺され、日本は軍国主義へと歩みを進めていってしまった、というのが教科書の内容だったと思います。

現在に戻ると、トランプ大統領はさすがにまずいと、500億ドル(約5兆円)の財政出動を可能にする国家非常事態を宣言し、このインパクトで結局、13日のNYダウ平均は12日の終値から1985ドル戻して、終値23,185.62ドルとなりました。

 

 

しかし、日本はどうでしょうか。

麻生財務大臣の談話を聞く限り、消費税減税もあまり乗り気ではなさそうですし、具体的な景気対策についてはどのようにされるつもりなのかと、非常に心配になります。

株価についても、日銀が一度介入したようにも見えましたが焼け石に水で、東京新聞では日銀のETF含み損が2.8兆円なんていう記事も出る始末です。

<新型コロナ>止まらぬ株価暴落 日銀ETF含み損2.8兆円

 

日銀の塩漬け株

株もまた塩漬けになっちゃいます

景気について安倍さんは、いままでは正直、黒田日銀任せのような感じでしたが、さすがにもう無理でしょう。

ここで政府がインパクトのある景気対策を打ち出さないと、コロナ騒動が収束しても、おそらく日本経済はまた、暗いトンネルに突入していってしまいそうです。

麻生さんには、一度自分が政権を奪われたことを思い起こしてもらって、是非とも今度はうまくかじ取りしていただきたいです。月曜日の株価はどうなるでしょうか。

 
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株価大暴落と景気悪化の危機(コロナウイルスより過度な自粛が怖いです)

最終更新日:2020年3月19日
公開日:2020年3月7日

株価暴落で悲しむ人たち

菅野です。

新型コロナウイルス感染症COVID-19の影響で、株価はダダ下がりです。

昨年12月から今年1月中旬にかけては、日経平均株価は24000円前後を推移していました。

しかし、連休明けの2月25日に暴落した株価は、フリーフォールスライダーのごとく、勢いを増して下がっていきました。

3月6日の終値日経平均株価は 20749.75円 と、このままでは遅かれ早かれ20000円を割り込むのではないかと予想される流れとなっております

 

このまま下がったままとなるか、また上げ潮局面へと回復するかは、政府の政策にかかっていると思われます。

巷の見方として、昨年の消費税増税が現状に拍車をかけている、というのはみな頷けるかと思います。

金融緩和は限界まで行っており、これ以上は無理でしょう。

そうなると、やはり財政出動をしなければ、日本はオリンピックを待たずに不況の闇に包み込まれるのではないかと思われます。

また、コロナウイルス対策でいろいろな緊急政策を政府は行っていますが、そのどれもが経済に対してプラスになるものとは言い切れません。

 

例えば、近隣諸国からの入国制限については、確実に不動産市況に悪影響を与えております。

国内不動産需要の一端は、外国人が支えていたことは間違いありません。

 

また、いろいろな集会、催し物の自粛要請についても、ある部分致し方ないと感じる面はあれど、大きな催物であればあるほど、中止したときの打撃は大きく、関わった企業や関係者の損害は計り知れないものとなっているでしょう。

(私がファンだという意味で同情的になっていることもありますが)椎名林檎さんのバンド「東京事変」のライブ開催強行について、私は支持したいです。

その向こう側に、たくさんの涙を飲んでいるアーティストや関係者、ファンがいることを知ってほしいと思いました。

 

新型コロナウイルスの流行が治まるまでの辛抱ではあろうと思います。

しかしながら、過度な自粛行為は経済を冷やし、コロナウイルス以上の悪影響を皆に与えることとなります。

幸いにも、日本の医療は状況を見る限り非常に優秀で、他国に比べて死亡率も高くなく、流行スピードも抑えられているように感じます。

世界中がパニックとなっている今、私たち日本人くらいは冷静に対応し、乗り切っていきたいものです。

(2020年3月19日「COVID-19」は感染症の名前とのご指摘をいただきました。ウイルス自体の名称は「SARS-CoV-2」とのことです。お詫びして訂正いたします。)

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