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菅野 洋充

噂の全宅ツイ本①不動産大技林 マネしたらアカンやつです

公開日:2019年10月21日

菅野です。

先週水曜日、巷で話題の『全宅ツイ』の皆さんが書いた本が6冊まとめて届きました!

全宅ツイ本6冊

 

 

 

でも、忙しくてなかなか読めていないです…

ただ、上役に「ブログで書評書きますので、経費でいいですか…?」って言って了解もらって買ったので、とりあえず1冊エイヤッ、と掴んでみたのがこちら。

 

 

 

不動産大技林

 

うっわっt、いきなりハードル高いの引いちまったよ…

これ、書ける内容かなぁ…??と読んでみました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ほぼ、書けません。

そりゃ、全宅ツイの皆さん匿名だから。

コンプラどうなってんの、っていう内容の本でございます。

 

ただ、業界に長くいて、ブラックな会社にもいたことのあるような方には、あるあるネタで確かに笑えます。

 

書けそうな内容にいくつか触れてみます。

 

#01 てるバレ防止法

「てる」ってのは「大島てる」のことです。

これは確かに聞いたことがあります。

ちょっと違った私の経験談ですが、以前にいた会社で管理していたアパートで人が亡くなっていたことがあり現場検証に立ち会ったのですが、かなりたくさん車が来る(救急車はもちろん、消防車、パトカーなどで数台きて、物件の前にパトライトが光りまくります。)ので、近隣にバレバレでした。

でも、そこは大島てるに載ってないんですよ。

周りに住んでいる人が、大島てるとか知らない感じ()の人たちが多い地域だったんですかねぇ。

あと、しばしば事件の起こる治安の悪い地域だったのも幸い()しました。

大島てるに載っていない事故物件は結構あります。

 

 

#07 うるせえ馬鹿野郎(※翻訳・・・大丈夫です・問題有りません)

うちの会社ではまずありえないのですが、よく聞くやつです。

懇意にしていただいているお客様から「○○社で土地買おうとしたら、いろいろ問題があって『どうなの?』と聞いたら『大丈夫です』しか言わないんだよ」って話があって苦笑いしかありませんでした。

最終的に「何が大丈夫なんだ」「大丈夫です」「大丈夫じゃねえだろ」「絶対大丈夫です」の押し問答になり、なぜかお客様がその業者の出禁になったとか。

「大丈夫」って言葉で押し切ろうとする営業マンって、ゴリゴリの営業会社に多いイメージです。

 

 

#23 カタツムリ買取法

カタツムリって書いちゃダメ!

 

 

#32 案内順番法

これは、昔は賃貸売買問わず最初に基本として叩き込まれた営業手法です。

古典的だけど、あんがい成功しやすく今でもやっている業者、人は多いと思います。

 

 

#35 ありよび

いわゆる「おとり広告」です。これで呼ばれて他の物件を紹介されるお客様も辛いけど、これで来た冷え冷えのお客様に他の物件を紹介しなければいけない末端営業マンも実は辛いです。

これをやれという上司、経営者は潰れてしまえばいいと思います。悪質。

 

 

#35 指輪技法

私は毎日、結婚指輪をはめています。これは妻との愛の証なので。

 

 

#49 合法的媒介物件囲い込み法

弊社で取り扱えない物件の7割くらいはこの技法によるものと思われます。

専任媒介結んでいるのに囲い込む○○○○○○○はつぶれればいいとおもう。

 

 

#46 シモキタの空手家法

新築3棟現場でキーボックス内の鍵が一本も無くなっていたことはあります。

全部隠すんじゃねぇっ!!

 

 

#55 事前布石法

はとようすけさん、とても良いこと言ってるなぁ。

「人は大事な決断をする時に他の人にアドバイスを頂きますが、その人は責任の重さから否定、買わない方が良いって9割言います」

これ確かに本当だなぁ。責任の重さから否定するのか、無責任にこき下ろすのか、どっちもある感じ。

本人が良いと思っていても他の人に言われてやめるっていうのは結構多い話ですし、後々、自分の決断のほうが正しかったなあと思うことも多いですなぁ。

買いたいっていう気持ちは本当なんだよなぁ。でもマイホームは高い買い物だから不安なんだよなぁ。

その不安なときに、無責任にやめたほうが良いって言えば、まあ、やめちゃうんだよなぁ。

 

江戸川区をディスっていたお父様、今回の台風でも江戸川区は大丈夫でしたよ!!

江戸川区は全区で危機感持って治水に取り組んでいるんだぞ!!

(被災された全ての皆様にお見舞い申し上げます。)

 

 


 

他にも面白い、というか酷いウル技がたくさん書かれていますが、まあ書けませんよ。

読んでない人には何がなんだかわからないかもしれませんが、読んだらいいとおもう。

不動産屋ではないお客様には若干ついていけない部分もあるかもしれませんが、「不動産屋に騙された」と思ったことがある方には、ご一読いただく価値はあるかもしれません。

私は非常に楽しく読ませていただきました。

最後に、ネタバレせずに感想を書くって、とっても大変ですね!

次回をお楽しみに!!

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史上最大級の台風「台風19号(ハギビス)」通過に伴う首都圏の交通規制について

公開日:2019年10月11日

菅野です。

史上最大級ともいわれる台風19号「ハギビス」が日本に迫ってまいりました。

10月12日土曜日から13日日曜日にかけて、関東を縦断しそうな状況です。

せっかくの3連休が台無しで大変残念ですが、皆様におかれましては不要不急の外出はぜひ避けていただくようお願いいたします。

弊社【REDS】スタッフ一同、物件をご案内したい気持ちは大きくございますが、12日土曜日は鉄道の計画運休がお昼頃からなされるようで、お客様も私たちも帰れなくなってしまう可能性が高い状況です。

ご無理をなさらないようにご検討いただけましたら幸いです。

 

10月11日17時現在でのアナウンス一覧です。

 

JR東日本

運行情報

JR東日本のサイトアナウンスによると、やはり計画運休となるとのこと。

以下、プレスリリースより

<10 月12 日の運転計画>
【首都圏在来線】
○運転を取りやめる線区・区間
・終日運転見合わせ
湘南新宿ライン、上野東京ライン(上野~東京間)、久留里線
・9 時頃運転を取りやめる線区
伊東線
・10 時頃運転を取りやめる線区
東海道線、横須賀線、京葉線、中央本線(高尾~小淵沢間)、相模線、総武本線(佐倉~銚子間)、
成田線(我孫子~成田間、成田~銚子間)、内房線(君津~安房鴨川間)、外房線(上総一ノ宮
~安房鴨川間)、東金線、鹿島線
・11 時頃運転を取りやめる線区
横浜線、青梅線(青梅~奥多摩間)、八高線
・12 時頃運転を取りやめる線区
京浜東北・根岸線、中央線(快速)、中央・総武線(各駅停車)、総武快速線、埼京線、川越線、
宇都宮線、高崎線、武蔵野線、総武本線・成田線(千葉~成田空港間)、常磐線(快速)、常磐
線(各駅停車)、常磐線(取手~水戸間)、青梅線(立川~青梅間)、内房線(千葉~君津間)、
外房線(千葉~上総一ノ宮間)、烏山線、吾妻線
・13 時頃運転を取りやめる線区
山手線、南武線、鶴見線、五日市線、両毛線、上越線、信越線、常磐線(水戸~いわき間)、
水戸線、水郡線、日光線

○運転を取りやめる首都圏特急列車
東海道線特急「スーパービュー踊り子」「踊り子」・・・全列車
中央線特急「あずさ」「かいじ」・・・全列車
常磐線特急「ひたち」「ときわ」・・・全列車
特急「わかしお」「しおさい」「新宿さざなみ」「新宿わかしお」…全列車
特急「日光」「きぬがわ」「スペーシアきぬがわ」…全列車
特急「草津」「あかぎ」・・・全列車
特急「成田エクスプレス」・・・東京発11 時03 分以降、成田空港発12 時20 分以降

とのこと。また新幹線も11 時以降本数を減らして運転し、早めに運休となるようです。

なお、最終列車は以下のとおり、

○東北新幹線
≪下り≫ 東京発仙台行 12 時12 分発 やまびこ209 号
東京発盛岡行 12 時36 分発 やまびこ51 号
東京発新函館北斗行 13 時20 分発 はやぶさ23 号
≪上り≫ 新函館北斗発東京行 9 時35 分発 はやぶさ16 号
新青森発東京行 11 時15 分発 はやぶさ52 号
盛岡発東京行 11 時07 分発 やまびこ44 号
○秋田新幹線
≪下り≫ 東京発秋田行 13 時20 分発 こまち23 号
≪上り≫ 秋田発東京行 10 時07 分発 こまち16 号
〇山形新幹線
≪下り≫ 東京発新庄行 12 時00 分発 つばさ137 号
≪上り≫ 新庄発東京行 9 時16 分発 つばさ136 号
山形発東京行 10 時57 分発 つばさ138 号
〇上越新幹線
≪下り≫ 東京発新潟行 12 時40 分発 Max とき321 号
≪上り≫ 新潟発東京行 11 時19 分発 とき318 号
〇北陸新幹線(東京~長野間運転取りやめ)
≪下り≫ 東京発長野行 12 時32 分発 あさま639 号
東京発金沢行 13 時24 分発 はくたか565 号
≪上り≫ 金沢発東京行 11 時45 分発 かがやき528 号
長野発東京行 12 時27 分発 あさま616 号

と、午後遅い時間にはどの路線も動いていないようです。

 

 

 

東京メトロ

台風接近に伴う東京メトロ線の運行について

東京メトロは、意地でも地下から出ない、という意気込みを感じる内容です。

丸ノ内線・・・茗荷谷~銀座

日比谷線・・・北千住~南千住

東西線 ・・・東陽町~西船橋

千代田線・・・北千住~北綾瀬

有楽町線・・・和光市~地下鉄成増、豊洲~新木場

副都心線・・・和光市~地下鉄成増

が、12日13時から翌13日午前中まで運休予定です。

 

 

東京都交通局

台風19号接近による列車等運行への影響について(10月11日 13時現在)

都営交通は、日暮里・舎人ライナーと都電荒川線、都営バスが12日14時以降運転見合わせとなります。

都営地下鉄については、14時以降に

三田線・・・本蓮沼~西高島平

新宿線・・・大島~本八幡

が運休となります。その他の線も運行本数の減少、ダイヤ乱れが予想されるとのことです。

 

 

西武鉄道

すべてのお知らせ一覧

西武は早々に全線運休を告知しています。

12日13時ころから運転を順次取りやめ、翌日午前中まで運休するそうです。

 

 

東武鉄道

台風19号の影響による運行計画のお知らせ

悪天候に強いと言われている東武線も、どうやら運休することになったようです。サイトのおしらせでは、

 

10月12日(土)11時頃から順次運転本数を減らし、13時頃から終日全線で運転を取り止めます。また、10月13日(日)も始発から運転を見合わせ、天候が回復した後に施設点検および安全確認を実施します。

 

とのことです。

 

 

京王電鉄

運行情報

京王線、井の頭線は12日正午から運転を減らし、14時から運休とのこと。

 

 

東急電鉄

台風19号の接近に伴う列車の運行について(10月11日13時30分現在)

東急各線は、12日9時から運転を減らし、11時30分には運休するそうです。

他社より早めの運休で安全確保ですね。

その後の運転開始は未定とのことです。

 

 

京急

台風接近にともなう運行予定について(10月11日(金)17:00現在)

京急は、12日の「12時頃から運転本数を減らし、16時頃には運転を取り止める可能性があります。」とのこと。

ギリギリまで運行しようという、強い意志を感じるアナウンスです。

 

 

京成電鉄

運行状況

京成電鉄、北総線、芝山鉄道については、12日に運休の可能性があります。

というアナウンスだけで、特に計画運休は決まっていないようです。

 

 

相模鉄道

電車運行情報

相鉄は、12日「午前10時頃より順次列車の運転本数を減らし、午前11時頃より終日運転を見合わせます。」とのことです。

 

 

つくばエクスプレス

計画運休に関するお知らせ(10月11日 13時30分現在)

つくばエクスプレスも12日は13時00分以降、順次運転取りやめとのことです。

私はお昼前には帰宅しないといけません。

 

最後に、首都高速ですが、やはり12時から16時まで全線通行止めの可能性があるようです。

台風19号接近による通行止め可能性について(10月11日 15時更新)

 

とにかく、明日は安全確保を第一に行動したほうが良さそうです。

皆様、お気をつけて!!

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全宅ツイさんに弊社「不動産のリアル」紹介されました

公開日:2019年10月9日

REDSの中の人、菅野です。

 

今朝、なにげなくTwitterを見てたら、なんと「全宅ツイ」の”どエンド君”が弊社「不動産のリアル」の記事をツイートしてくれているではないですか!

 

 

知らない人のために説明しますと、「全宅ツイ」というのは

全国宅地建物取引ツイッタラー協会

という、ツイッターの不動産関係のインフルエンサーの集まりです。

年末に「クソ物件オブザイヤー」という催しをおこない、その年の不動産に関する事件などを面白おかしく取り扱っていて、日常ツイートは非常におもしろく、かつ不動産について知見を与えてくれる人達です。

 

実はこの方たちは、弊社が非常にお世話になっている榊淳司先生や牧野知弘先生ほかを「不動産七賢人」などと名付けて揶揄したりしている人たちなのですが、今回榊先生に書いていただいた記事は、全宅ツイメンバーで実際に地上げの業務をされているYohei Shiraishi さんからも

 

 
 

とお墨付きをいただける内容とのことです。素晴らしい!

また、10月12日に本を6冊同時に発売するそうで、これもかなり奇想天外な内容らしいので楽しみです。

 

 

 

 

なかなかヤバそうな内容のものばかりのようです。

不動産就活ですが、うちも稼げますよ!

(宅建とったらようすけさんぜひお待ちしてます!!)

読んだら感想を書きたいと思います。12日が楽しみだなぁ!

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事故物件と言わず家を売った男、詐欺の疑いで逮捕

公開日:2019年10月4日

事故物件

菅野です。

昨日にこんなニュースが飛び込んできました。

 

「無事故物件」と偽り自宅販売、容疑の男逮捕 茨城

 

産経新聞のニュースなのですが、記事によると

「逮捕容疑は、母親が所有するつくば市の事故物件の自宅を、無事故物件と偽って市内の中古住宅販売業者に売却し、昨年6月18日と7月23日に計約1500万円をだまし取った」

とのことでした。

 

ただ、買主は不動産業者、売主は一般個人の案件で、詐欺罪容疑で逮捕というのは尋常ではありません。

 

不動産業者の仕入れについては通常、商法が適用となります。

 

商法第526条
1.商人間の売買において、買主は、その売買の目的物を受領したときは、遅滞なく、その物を検査しなければならない。
2.前項に規定する場合において、買主は、同項の規定による検査により売買の目的物に瑕疵があること又はその数量に不足があることを発見したときは、直ちに売主に対してその旨の通知を発しなければ、その瑕疵又は数量の不足を理由として契約の解除又は代金減額若しくは損害賠償の請求をすることができない。売買の目的物に直ちに発見することのできない瑕疵がある場合において、買主が六箇月以内にその瑕疵を発見したときも、同様とする。
3.前項の規定は、売主がその瑕疵又は数量の不足につき悪意であった場合には、適用しない。

 

商法では買った側に検査する義務がありますので、普通、仕入れる前に不動産業者は調査を行います。

この「事故物件」という瑕疵は簡単に調べられないものだったということなのでしょうか。

(皆さんご存知「大島てる」で、かなりの事件事故は網羅されています。掲載されていなかったのかな?)

また、3項を適用するとしても、売主に悪意があったことが明白であるということなのでしょうか?

 

 

また「詐欺罪」というのは構成要件が厳しく認定が難しいと言われています。

詐欺罪の構成要件としては

 

① 欺罔行為(相手を騙すこと)

② 被害者が錯誤する(騙されること)

③ 交付行為、財産の移転(騙された結果、被害者が財産を交付し、その財産〈の所有権等〉が移転すること)

④ 上記一連の行為の因果関係が認められること

 

となり、今回の案件を想像するに、①は売主が「この物件は事故物件ではない」とでも言ったのでしょうか。

②はそれにまんまと業者が騙され(その言質を信じて)③はお金を1500万円払う契約をし、④は実際に支払いがなされた、という流れでしょうか。

①について、確実に事故物件であることを容疑者が知っていたという証明ができないとこの構成要件は破綻するので(知らなかったのなら騙す行為とならない)ここの証拠が間違いなくあるということなのでしょうか。

 

とにかく「事故物件を偽って売ったら逮捕される可能性がある」ということを今回の事件は示しています。

業界では「告知義務違反」と言われる内容ですが、悪意があれば「詐欺罪」立件もできるという一例となるのかもしれません。

大きなお金が動くのが不動産売買ですので「軽い気持ちで告知しなかった」じゃ済まされない、かと思います。

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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