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菅野 洋充

新規お売り出しマンション「トップ新丸子第4」投資不動産初心者へおすすめ

最終更新日:2018年10月26日
公開日:2018年10月25日

菅野です!

今回は先ほど販売開始しました投資区分マンション「TOP新丸子第4」のご紹介です。

新丸子駅まで徒歩9分、武蔵小杉駅徒歩13分の立地で交通アクセスの良好な物件です。

多摩川沿いの緑多い環境で、新丸子駅周辺にはお店も多数存在し、単身者の賃貸需要は旺盛です。

投資不動産を初めて購入される方にもお求めやすい価格の物件ですので、ぜひご検討ください!

 

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スルガ銀行問題の影響について

公開日:2018年10月19日

 

菅野です。

巷で問題となっている「スルガ銀行」ですが、皆さんはあまり関係のないことと思っていらっしゃるかもしれません。

でも影響は、あります!!

不動産関係にはさまざまな形で悪い影響を及ぼしている「スルガ銀行」問題。

一体どんな影響があると思われますでしょうか?

 

1、住宅ローンについて

これは「審査の厳格化」という影響が生じています。

いままでなら普通に提出していた書類のコピーが「偽造」されていたことが明らかになっています。

ですので、原本確認を厳格化して行っているようです。

また、金融庁の指導に基づくさまざまな追加の確認事項が生じ、審査事務に時間がかかるようになっているそうです。

住宅ローンの事前審査は、以前は早ければ当日おりることもありましたが、現在は1日以上、3日かかることも少なくない模様です。

さらに、これは私の体感ですが、審査が通らない方や減額される方が増えているように感じます。

 

2、投資ローンについて

「スルガ銀行問題」は投資不動産に対する融資のずさんさから起こった問題です。

ですので、投資不動産へのローンは非常に厳しい状況に置かれています。

以前は、フルローンや諸費用までローンを組む「オーバーローン」なども盛んに融資されていて、投資不動産の取引は活況を呈していました。

しかし、現在ではほとんどそういったローンは審査を通らず、自己資金を持たない方は投資不動産を買えなくなっています。

今回の問題が起こり、金融庁から各金融機関への指導や引き締めが行われた結果、投資不動産への融資を銀行は積極的に行えなくなりました。

 

3、不動産価格への影響

前項からの続きとなりますが、そうなると投資不動産は供給過剰となり、売れにくくなってきています。

今まで低い利回りでも売れていた物件が、利回りを上げないと売れなくなってきています。

利回りを上げる、ということはすなわち「値下げ」です。

この影響は単にワンルームマンションやアパート等にとどまらず、ファミリータイプのマンションや一戸建て等を投資用として購入されていた方もいることから、現状ではワンルーム等にとどまらず全ての不動産へ値下がりの影響が波及していきます。

 

4、不動産業者に対する影響

高値で売れなくなれば、現状で売るのは止めようという所有者も増えると思われます。

そうすると需要と供給のバランスは取れてくるかもしれませんが、買う人も売る人も減って、不動産取引の総量が減るという事態になり、今後不動産業者の倒産、破綻が増えてくるものと思われます。現に投資不動産を主に取り扱ってきた業者がここ数カ月でバタバタと倒れてきている状況です。

 

以上、流れでとりとめもなく書いてしまったようにも思いますが、私の周辺では影響は大きい、とまで言えないものの、あちらこちらでその影響によるマイナスを感じている最近です。

日銀の金融緩和で溢れた資金は、一昨年くらいまでは不動産が一手に引き受けていたのです。

資金は一時期、仮想通貨に流れましたが、不安定さとリスクの高さでまた不動産に戻りつつありました。

しかし、この事態で溢れた資金はどこに向かうのでしょうか?

私は、不動産の価格は物価や景気に大きく影響すると考えております。

来年の消費増税は確実、と言われていますが、経済は大丈夫でしょうか?

非常に不安です。

 

 

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新規お売り出しマンション「ヴァレッシア桜上水駅前シティ」商店街も近い、利便性高い立地

最終更新日:2018年10月27日
公開日:2018年10月13日

菅野です。

本日、販売開始したばかりの「ヴァレッシア桜上水駅前シティ」のご紹介をいたします!

京王線の急行停車駅「桜上水」から徒歩2分のところにあり、「桜上水商店街」の一本裏手で、スーパーもコンビニも飲食店も徒歩圏内に選び放題な立地です。

桜上水・下高井戸近辺は、近隣に大学がたくさん存在する、ワンルーム需要の非常に高い場所です。

本物件は人気の高い「ヴァレッシア」シリーズのワンルームマンションで、入居率も高く安定した賃貸収入が見込めます。

バレッシア桜上水駅前シティ

ぜひご検討ください!!

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新規お売り出しマンション「ビィ・フォルマ多摩川」人気の二子新地

公開日:2018年10月5日

菅野です。

今回は先週よりお売り出しを開始しましたマンション「ビィ・フォルマ多摩川」(オーナーチェンジ)のご紹介です。

最寄駅は東急田園都市線「二子新地」です。

この駅は川崎市にある駅ですが、人気の「二子玉川」の隣の駅になります。

先月放映された「幸せ!ボンビーガール」の上京した女の子の部屋探しでも、最終的に「二子新地」の物件が選ばれたように、都内(特に渋谷に行きやすいところ)で部屋を借りたいという方が条件を成就できず最終的にたどり着くところ、というイメージで、かなり賃貸需要の高い場所といえます。

コンクリート打ち放しのスタイリッシュな外観、宅配ロッカー、オートロック等の設備も揃っており賃貸募集でも選ばれやすいマンションです。

サブリースは解除出来ませんが、賃料は73300円と高水準で、現況での表面利回りも5.2%です。

安定感のある収益物件としてお勧めできます。

ぜひご検討ください!

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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