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菅野 洋充

『負動産』深谷市がお金を払ってまで市有財産の土地を民間に引き取ってもらう

公開日:2018年12月27日

菅野です。

今週は株価の暴落から始まり、さらに日本の”脱・国際協調”の気運も高まる「IWC(国際捕鯨委員会)脱退」という事態に、来年に対する不安感を一層掻き立てるような巷の雰囲気となっております。

また、怖い話ですが、近現代で元号が変わると恐慌が起きるというジンクスがあるという話を耳にしました。(大正は第一次世界大戦、昭和は金融恐慌、平成はバブル崩壊だそうです。)

そんな年末ですが、びっくりするニュースが飛び込んできました。

 

なんと、深谷市がわざわざお金を支払ってまで、市有財産である土地を民間に引き取ってもらうという決断をしたというのです。

市民の大切な市有財産をお金を払ってまで引き取ってもらうなんて、市民からの訴訟リスクはないのかと変な心配をしてみたりもしてしまいます。

しかし事情としては、深谷市が廃校にした小学校の土地を入札で売ろうとしたのですが、土地の評価額を廃校小学校の建物解体費が上回り、2回入札をしたものの誰もお金を出して買おうとする人がいなかったとのこと。そのため、お金を払っても土地を引き取ってもらい、そこを所有した人から固定資産税や都市計画税を徴税できれば良いという決断をしたということのようです。

深谷市は入札予定金額をマイナス1340万6000円(譲渡時に市が支払う最高額)に設定し、それより高い金額のマイナス795万円(マイナスなので絶対値が減るというややこしさ)で応札した方が落札したとのことです。

深谷市サイトの「空き家対策」ページをみると、深谷市は全国でも空き家率の高い市であるとのことです。いわゆる「負動産」の多い地域であると言えます。そういうところでは、不動産の価格はマイナスになってしまう、ということなのです。

今回のケースは、市の財産である土地ですら資産ではなく負債と化してしまうという事実を目の当たりにさせてくれる、恐ろしい事例であるといえます。

東京から在来線で1時間半で行ける埼玉の市でもこのような状況であるのですから、地方の空洞化(と東京一極集中)は非常に深刻であると言えるのではないでしょうか。

日本の未来はどうなるのだろう、と暗くなってしまう年末です。

 

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札幌大爆発で脚光 抗菌消臭施工と消毒施工の違い

公開日:2018年12月20日

菅野です。

我がふるさと、札幌市豊平区は平岸で大爆発が起こりました。

火元はなんと、「不動産屋」ときたもんでございます。

ニュースによると、抗菌消臭用スプレー缶のガスを120本も噴出させて、手を洗おうとしたら引火したとか…

「抗菌消臭スプレー缶大放出でガス大爆発」とか、早口言葉にもなりません。

ニュースでは、本来、施工しているはずの抗菌消臭をしていなかった可能性があり、その証拠を隠滅するためにやったらしい、とまで言われているとのことです。最悪…

お金とってるんだから、施工はちゃんとやろうよ…

 

ところで、都内で賃貸物件を借りられた方は、もしかすると「消毒」という名目で不動産屋からお金を取られていたりするかもしれません。

この「消毒」と「抗菌消臭」は、厳密にはちょっと違うんです。

これが「消毒」です。消毒という言葉でググると、ウィキペディアでは

 

消毒(しょうどく、disinfection)とは、広義では人体有害物質を除去または無害化することであり、広義の消毒には化学物質中和を含む。

 

とありますが、不動産屋でお金を取られているのは「害虫駆除」のことです。

(「消毒業」で検索するとこの意味で出てきます)

まあ、バルサンの強いやつといえばそうなんですが、害虫が出そうなところに噴霧器で薬剤を撒いていく作業をおこなうものです。

古い賃貸アパートや貸家なんかだと、いかにも例のGが出そうな感じの物件があります。

そういった害虫を入居前に駆除しておこう、ということです。

 

ただ、北国札幌では例のGがいないのです(地下街ポールタウン、オーロラタウン、すすきののきったないビル等を除く)。

また、都内でもそんな生物は出そうもないような、きれいなマンションなんかも今はあるわけです。

害虫が出なきゃ消毒料が取れない!と不動産屋は考えた。どうする!?

そうだ!!抗菌消臭なら、きれいなマンションでものいない北国でもいける!!

かくして、抗菌消臭スプレー缶を売る不動産屋の誕生となった、というお話しでございました、チャンチャン!

 

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中国の住宅ローンのおはなし

公開日:2018年12月14日

倒福

菅野です。

先日、中国でマンションを売っている中国人の友人と話をしました。

今、中国で住宅ローン審査を入れると、審査完了まで2~3ヶ月(驚)平気でかかるそうです。

金利は上昇基調で、不動産市況としてはかなり厳しくなってきているとのこと。

中国で住宅ローンを使う場合には、先に売買契約をして登記(のような名義変更)までいれる必要があるそうで、ローン不調での解約時には売主も買主も損害を被るそうです。

また、売る際に相手の身分確認は非常に重要で、その町に住めない人に売ってしまうと最悪だと言っていました。

(中国では、引っ越しの自由はなく、住む場所は政府によって決められており、農村から市街地へ勝手に引っ越すと罰せられるらしいです。)

先日、その確認する書類を偽造して買おうとした輩がいたらしく、後始末で大変だったと言っていました。

 

一年に一度、日本に遊びに来る友人ですが、毎回、これ以外にも非常に興味深い話を聞くことができるので、彼と会うのは非常に楽しいです。

また来年も会って、よもやま話に花を咲かせたいなぁと思っています。

 

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民泊用住宅にも住宅ローン?

公開日:2018年12月8日

民泊

菅野です。

先月末にみずほ銀行が、こんな発表をしています。

住宅宿泊事業の普及に向けた取り組みについて(PDF/124KB)

なんと、民泊用住宅にみずほ銀行が住宅ローンを貸す、というのです。

 

ただ、オープンハウスとの提携ローンらしいので、他の建築やさんで建ててもダメみたいです。

自己居住用の住居部分床面積が50%以上あればOKというのは賃貸併用住宅と同じですが、「住宅宿泊事業法」対応であるというところが重要で、オープンハウスで建てるとしても「ORANGE DOOR」という商品のみの対応とのことです。

「住宅宿泊事業法(いわゆる民泊新法)」が6月に施行され、今まで盛んだった脱法民泊はそのほとんどが違法となり壊滅状態となりました。

ただ、民泊需要がピークとなるのはおそらく2020年のオリンピック時期となりますので、今からそこを目指して建てていくのも良いかもしれません。

でも、オリンピック後に事業継続するのは結構しんどいかもしれませんね。

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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