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菅野 洋充かんの ひろみつ

近いのに安い?には理由がある

公開日:2020年9月27日

菅野です。

東洋経済ONLINEに提供されたSUUMOジャーナルの記事です。

 

 

東京駅から30分以内で価格相場の安い駅ランキングですが、以下3位まで抜粋で

シングル向け

1位 鶴見

2位 西川口

3位 京急川崎

ファミリー向け

1位 扇大橋

2位 松戸

3位 足立小台

だそうです。

 

ぶっちゃけると理由は

「栄えていない」か「ガラが悪い」のどちらかまたは両方、ということです。

一つ一つ解説はしませんが、やはり残念ながら人気がないので安い、ということは否めないところです。

個人的には、私はガラの悪さは全然気にしないタチですが、栄えていないところはちょっと住みづらいと感じてしまいます。

「ガラの悪い街」の良いところをあえて挙げると、「ガラ悪い」≒下町という感じなので、日用品・食料品の安い店が結構あったりします。また、繁華街があれば飲んだり遊んだりするところもたくさんあり楽しいかもしれません。ただ、そういうところに住むのか?と考えると、悩むところでもあります。

ランクインした街を検討するときは、便利さ・安さ・楽しさと、それ以外の治安・住環境・教育などを調査比較してみることをお勧めします。

夜の街

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秀和青山レジデンス建替組合設立 地上26階の免震マンションに建て替え

公開日:2020年9月19日

菅野です。

REDS渋谷営業所のすぐ裏、金王八幡宮の並びにある「秀和青山レジデンス」の建替組合設立について、渋谷区の認可がおりたと野村不動産、旭化成不動産レジデンスよりプレスリリースが出ました。

秀和青山レジデンス

特徴的な青いタイルの「秀和青山レジデンス」

秀和青山レジデンスは昭和38年竣工(築57年!)の秀和レジデンス第一号のマンションだそうです。
2014年頃から建て替えの検討に入り、今年の1月にマンション管理組合で建て替えの決議が成立、建て替えが完全に決定しました。

秀和青山レジデンス建替看板

現地に設置された建替建築計画の看板

「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」に基づく容積率の特例緩和(指定容積率500%⇒655.40%)もみとめられ、建物の延床面積は約1万9000㎡と現在(約9500㎡)のほぼ倍となるそうです。
先にほぼ同じころに建てられ分譲された「宮益坂ビルディング」(こちらは日本初の分譲マンションなのだそうです)の建て替えが完了したこともあり、こちらもそれに続いてということのなのでしょうね。
しかも、渋谷3丁目は「宮益坂ビルディング」より閑静な立地です。人気の高いマンションとなることは間違いないでしょう。
来年の8月より取り壊しを始め、新建物の竣工予定は2025年2月とのことです。
楽しみですね!(買えないけど)

秀和青山レジデンス2

敷地は北西ー南東に長い長方形なので、板状のタワマンになるのかな?

(個人的には、その南側のUR(渋谷並木橋住宅)も昭和31年築!ですから建替えればいいのになあと思いました。関係ないけど)

 

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迫るコロナ不況の影

公開日:2020年9月12日

東京アラート

菅野です。

こんな暗いニュースが入ってきました。

8月の自殺者 大幅増加で1800人超 コロナ影響か分析へ

今年8月の全国の自殺者数は、昨年より246人増えて1849人とのこと。

今年は6月までは昨年を下回る件数で推移していたのですが、7月は昨年の自殺者数より多くなり、8月には大幅に昨年の自殺者数を超えることとなりました。

 

住宅着工件数も減っています。

新設住宅着工、2ヵ月ぶりの減少/東京都

統計では持ち家が減って、賃貸が増えている状況が見受けられ、住宅ローンが払えず賃貸に移る様子が目に浮かんできます。

また「リースバック」という手法で住宅ローンの残債がある物件を不動産業者が買い、その不動産業者に家賃を払うという形にして、そこにそのまま住むという方が増えてきているそうです。

 

ハウスドゥ、リースバックの仕入れを強化

これは8月20日のニュースですが、株式会社ハウスドゥが今後、リースバックでの買い入れを進めていくとの記事です。

自粛期間のあった6月までは仕入れが伸びなかったそうですが、7月以降は前期の1.5倍の件数の仕入れを目指すそうです。

これは、高齢者需要に加えてローン返済の厳しい人たちの需要も見込んでいるのは間違いないでしょう。

 

コロナ不況の影は確実に足元に迫ってきています。

 

 

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台風とハザードマップ

公開日:2020年9月7日

菅野です。

今年も台風のシーズンがやってまいりました。

台風10号は近年まれに見るレベルの規模とのことで、奄美に近づく前から九州方面は強く警戒し、備えを万全にして迎えたようです。

9月7日17時現在、台風10号は朝鮮半島から日本海へと抜けたそうです。

 

 

今年7月の熊本豪雨災害では、球磨川水系の八代市、芦北町、球磨村、人吉市、相良村にて川の氾濫、決壊が発生し、7月13日県警発表による熊本県内での死者は64人に上ったそうです。

このうち、人吉市の被害状況とハザードマップの比較を行った報告が以下のサイトにあります。

令和2年7月豪雨による熊本県人吉市および球磨村渡地区の洪水被害の特徴―防災科研

この報告によりますと、被害のあった地域はハザードマップとほぼ合っていたそうですが、その想定浸水区域は実際より少し広めであったこと、また実際の浸水深は想定より深かった(特に浸水深が浅めのところの浸水超過が多かった)ということが確認されたそうです。

また、浸水深と浸水被害の重大さは相関しないが、人的被害は浸水深の深い地域に偏っていることが分かったそうです。

 

 

さらに、細い水路の周辺では局地的に高い浸水被害が生じているとのこと。これは昨年の台風19号での川崎市の被害として、多摩川につながる平瀬川が越水して死者がでたという事例もあり(この越水はバックウォーター現象によるものだそうですが)細水路周辺の水害危険性は考慮すべきことであると思います。

近隣の地形がどのようになっているかは、実際に現地を見てご確認されることが必要です。

8月より不動産売買時の重要事項説明に、新たに水害ハザードマップの説明が追加となっております。

これから物件を購入される方は、ご自身の購入される不動産がハザードマップ内のどこにあるかを確認していただいてから購入されることになりますが、想定浸水区域にある場合には、その想定浸水深を超える浸水がある可能性を心にとめておき、実際に災害の危険性がある場合には「早めの避難」を念頭に、一番近い避難所の確認等もしておくことが重要であると思われます。

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