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菅野 洋充かんの ひろみつ

オリンピックと不況

公開日:2021年6月28日

菅野です。

五輪カラーテープアート

今回は、オリンピックと景気について考えます。

日本では今まで、3回オリンピックが開かれています。

 

・1964年東京オリンピック

・1972年札幌オリンピック

・1998年長野オリンピック

 

実は、3回とも、その後に不況が訪れています。

 

1964年はオリンピック不況ともいわれ、過剰投資による製造業の倒産が相次ぎました。

1972年札幌オリンピックの後は「オイルショック」です。私の母もトイレットペーパーを買いにいったそうです。

オイルショックは、第四次中東戦争をきっかけにアラブ諸国が原油価格を引き上げたことでインフレが加速、「狂乱物価」と言われるような年23%の物価上昇が起こり、戦後初のマイナス成長となったという、インフレ不況(スタグフレーション)です。

この事態を見ていた官僚や政治家が「羹に懲りて膾を吹く」ような政策を行ったせいで、バブル崩壊からの平成デフレ不況につながったというのは、大変皮肉なものです。

そして、その平成不況の真っ只中で開催されたのが、1998年長野オリンピックです。

前年の1997年には「アジア通貨危機」が起こって韓国がデフォルトしそうになり、IMFと日本政府が動いてデフォルトを回避したのが、ちょうど開催直前の1月末で、すでに景気はよろしくなかったのです。しかし、その後ITバブルで一瞬景気が良くなったように見せかけてのIT株大暴落で、さらに日本経済はダメージを受け、暗いデフレへと続いていくことなります。

 

今回はどうなるのでしょうか。

2021年の株価は年初来からずっと25000円以上をキープし、バブル期以来の高値が続いています。

この株価を支えているのはなんなのでしょう?

恐らく、日銀ではないかと思います。

黒田総裁はなりふり構わずETFの買い入れを進めてきていましたが、株価が大きく下がった4月20日、日銀はETFの買い入れを行わなかったようです。

翌日さらに下がってやっと買い入れを行ったようですが、今、黒田さんは出口をどのようにするかを考えているのではないかと思われます。

オリンピック後、長く続いた金融緩和が静かに終わる、そんな雰囲気がそこはかとなく感じられます。

 

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あれ?この業者おかしい、と思ったら「国土交通省ネガティブ情報等検索サイト」

公開日:2021年6月24日

菅野です。

他の不動産業者でいろいろあって、REDSにたどり着いた方いらっしゃいますか?

「この業者、なんか変」とか、「おかしくない?」とか思って、ここに来られた方、こんなサイトがあります。

 

国土交通省ネガティブ情報等検索サイト

 

こちらでは国土交通省所管の業者の行政指導、処分履歴について確認ができます。

この中には

・建築

・不動産

・運送

・旅行

にかかる業者の処分の概要が検索できるんです。

宅地建物取引業者の指導歴もでます。

もちろん、当社には処分歴はありません!

(当たり前っちゃ、あたりまえですが)

 

いろいろ見ていたんですが、一級建築士の処分を検索をするとすごいですね!

昨年から免許取り消しになっている建築士がたくさんいるのですが、みんなあの屋根裏界壁の件で問題になった某㋹〇〇〇〇にかかわっている方ばかりなのです。

まあ、あれだけ問題になったので、その建築にかかわった建築士に何もないなんて許されませんが、バンバン免許取消になってます!

 

 

ところで当社は東京、埼玉、神奈川で営業していますが、東京都の宅建業者で何か処分歴がないか確認したい場合は、以下のサイトが良いです。

 

宅地建物取引業者免許情報提供サービス

 

こちちは、東京にある宅建業者であれば、国土交通大臣免許の業者も検索できます。

事務所の場所や、免許番号、免許年月日、支店や事務所の場所などを確認できるサイトです。

処分歴もキチンと載っているので、過去に営業停止命令を受けたかどうか、などを確認したりすることができます。

 

 

最後に、こちらは匿名での公表となっていますが、おとり広告があった場合にはこちらに通報すると、やっつけてくれます。

 

公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会

 

おとり広告で課徴金徴収となった場合、不動産ポータルサイト等にも広告掲載できなくなるので、一石二鳥です。

おとり広告でだまされたら、そんな業者で契約は絶対にせず、どんどん通報しましょう。

 

健全で信頼できる不動産業界であってほしいと、私は常に願ってお仕事をしています。

健全安心なREDSをどうぞご利用くださいね‼

行政処分のイラスト

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渋谷区の用途地域等の変更素案が発表されました

最終更新日:2021年6月17日
公開日:2021年6月14日

菅野です。

6月11日に、渋谷区の用途地域等の変更および都市計画道路の計画変更についての素案が発表されました。

詳細は下記URLの「しぶや区ニュース」

をご参照ください(PDF注意)。

こちらを見ていただくとわかるのですが、用途地域等の変更については25地区、都市計画道路の計画変更は2路線の一部区間廃止となっています。

変更内容としては、

・用途地域変更 15か所

・建ぺい率 増→2か所、減→4か所

・容積率 増→11か所、減→10か所

・高度地区変更 11か所

・日影規制 追加7か所、緩和2か所

・特別用途地区の変更 6か所

と結構、細かくたくさんの部分が変更となるようです。

 

地域を大まかに分けると

・代々木四丁目

・千駄ヶ谷方面

・道玄坂地区

・渋谷三丁目(一部桜丘町)

・東一丁目

・代官山周辺

・恵比須三丁目

となっています。

 

この中で、制限強化が著しいのが「代々木四丁目」地区です。

こちらの都市計画道路「補助線街路第59号線」の区間廃止により、他路線接続部分の隅切り型用途地域部分が、周囲の用途地域に合わせた形での変更予定となっています。

今まで道路沿線の制限緩めの用途地域(準住居、二種住居)から、(二種低層、二種中高層)住居専用地域へと、厳しめの制限に変更となります。

ただ、実際に現地を見てみると、変更後の用途地域に沿った土地利用をされているように見えなくもないので、そこまで大きく影響はないのではないか、とも感じました。

 

千駄ヶ谷方面に関しては、道路に係る変更ばかりでほとんど影響はないでしょう。

道玄坂地区は細かい調整的意味が感じられ、そこに建てるビル等建築物の容積率には影響を与えそうです。

渋谷三丁目、桜丘町、東一丁目の一部、代官山周辺については、東急東横線地下化に伴う変更となり、元線路部分の緩和が主です。

また東一丁目の「補助線街路第7号線」の廃止に伴い道路境界線からの距離に係る用途地域の変更は、高度地区の高さ制限の緩和はありますが、ほとんど影響はなさそうです。

 

こうして見てまいりますと、「妥当」の一言かと思います。

今後、意見交換会、意見書の受付等を経て、都市計画道路の廃止は令和4年3月、用途地域等の変更は令和5年3月を予定しているそうです。

 

直接かかわる者ではありませんが、建ぺい率、容積率等は建築可能な建物の大きさに係り、土地取引の価格の重要な要素となりますので、今後、注視していきたいと思います。

 

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空室率約6%!都心5区のビルの空室化が止まらない

公開日:2021年6月10日

菅野です。

都心オフィスの空室率上昇が止まりません。

当社本社も昨年10月に秋葉原駅から東京駅八重洲口に引っ越しましたが、空いた事務所にはまだ入居されていないそうです。

同じタイミングでいくつか退去したと聞いており、オーナーさんは大変だろうと推察します。

NHKさんは三鬼商事さんのデータを報道していて、都心5区の空室率は5.9%とのことです。

 

 

ビルディンググループさんは6.05%とのことで、約6%は空いているということになるのですね。

16~17室に1室は空室という計算になります。

こう見ると、そんなもんかな?と思ってしまいますが、実際にレインズやオフィス賃貸募集サイトなどを見ると、固まって空室が出ているのが見えるんですよね。

埋まっているところと、空きまくっているところの差が激しいです。

 

でも、まってください。

当社のある八重洲口界隈って再開発めちゃくちゃやってますよね。

東京駅八重洲口には再開発がいっぱい

ミッドタウン八重洲やらTOKYO TORCHやら、でっかい高い建物がいっぱいこれから建つわけですが、埋まるのかなこれ?

おそらく、周辺の少し古くなった大規模ビルが割を食うことになるんでしょうが、こんなにオフィスビル要るんかな?

それとも、ワクチンをみんな打ち終えたらテレワークやめてみんな出社するようになるのかな?

 

働く人たちが皆、一気に都心に戻るってのも、それはそれでイヤというかキツイですよねー

うーん、どう思いますか、皆さん?

オフィス

 

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やっぱり土地の値段は上がっていきそうです

公開日:2021年6月5日

日本の地価上昇へ

 

菅野です。

6月4日に国交省から

主要都市の高度利用地地価動向報告~地価LOOKレポート~

がリリースされました。

 

東京の地価動向はこんな感じです。

地価LOOKレポート東京1

ちなみに平成19年~27年のものはこちら

地価LOOKレポート東京2

これを見ると、昨年は値下がり傾向の地区はあったものの、ほぼ「横這い」傾向でした。

また「リーマン・ショック」の影響は凄まじかったこともわかります。

(途中、東日本大震災もありましたが、2008年~2012年までの5年間、ずっと値下がり傾向が続いていました。)

 

今年に入ってからの巷の状況を見るかぎり、金融市場の混乱がそれほどなかった為、全体として不動産市況へのコロナ禍の影響はそれほど大きくはならなかったようです。

ただ、商業地・住宅地の別でみると、住宅地は横ばい~値上がり傾向ですが、商業地、特に銀座や新宿などの大商業地での値下がり傾向が強いようです。

「人の賑わい」で稼ぐ商業地は、やはりコロナ禍の影響を大きく受けている、ということのようです。

今回の、令和3年第一四半期については、値上がり傾向の地区と値下がり傾向の地区数が拮抗しております。

 

今後の見通しとしては、米ウッドショックの影響と、コロナ禍での売り控えによる不動産価格の高騰が予想されます。

まだギリギリまでわかりませんが、おそらくオリンピックも開催されそうですので、晴海フラッグも安泰かな?

(榊さんではないですが、さすがにオリンピック中止だとケチがついたようになって、資産価値に影響しそうですし)

結局、不動産市場に一休みを与えたおかげで、逆に価格上昇基調が維持されていったという、そういう流れになりそうです。

 

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