建築費高騰で揺れる23区の庁舎老朽化対策。先見の明があったのはどこ？

REDS不動産流通システム、宅地建物取引士、宅建マイスターの菅野です。

前回のブログで、大型の建築計画や改修計画が延期や中止になっているというお話をしたのですが、そんな中、江戸川区役所の移転計画「東京都市計画事業船堀四丁目地区第一種市街地再開発事業」の市街地再開発組合設立が2025年7月16日に認可され、組合が7月28日に設立されました。

市区町村役所庁舎は、高度成長期に建築されたものが今も数多く残っていて、そういった建物は耐震強度や建物老朽化の懸念があります。2025年8月現在の、東京都23区の区役所庁舎がどのようになっているかを調べてみました。

（画像はイメージです）

23区の区役所庁舎の築年は？

23区の区役所庁舎の築年（複数棟ある場合は最も古いもの）を年代順に並べました。

旧耐震

• 1960年：北区
• 1962年：葛飾区、江戸川区
• 1963年：杉並区
• 1966年：新宿区、目黒区
• 1968年：品川区、荒川区
• 1969年：中央区、世田谷区
• 1973年：台東区、江東区

新耐震

• 1986年：足立区
• 1987年：港区、板橋区
• 1990年：墨田区
• 1992年：大田区
• 1994年：文京区
• 1996年：練馬区

2000年以降

• 2007年：千代田区
• 2015年：豊島区
• 2018年：渋谷区
• 2024年：中野区

旧耐震が半分以上の衝撃

旧耐震基準の時期に作られた建物が12区となんと半分以上を占めています。その12区の今後の計画を見ていきますと、建て替え予定もしくは建て替え中なのは

• 北区・葛飾区・江戸川区・品川区・荒川区・世田谷区

それ以外は

• 杉並区役所：令和15（2033）年までは維持修繕にて対応
• 新宿区役所：建て替え検討中（具体的な計画は未定）
• 中央区役所：建て替えを検討していたが、いったん白紙に
• 江東区役所：建て替え基本計画策定中
• 台東区役所：大規模改修予定（建て替えの予定はなし）
• 目黒区役所：建て替え予定なし

建て替えの方向は新宿区と江東区で、杉並区・中央区・台東区・目黒区は維持改修の方向とのことです。なんとなく、区民の性格が反映されているように感じますね。

目黒区役所は1966年築の建物ですが、もともとは千代田生命保険相互会社という生命保険会社の本社ビルでした。千代田生命が経営破綻した後に、目黒区がその建物を買い取り改修し、この建物に移転してきたのが2003年とのことです。区役所として使うための大規模改修を2000年以降に行っていること、建物が低層であることなどで、維持しやすいのかもしれません。

建て替え中の区役所

現在、葛飾区役所、品川区役所、世田谷区役所が建て替え中です。

葛飾区役所

葛飾区は令和5（2023）年1月の区議会にて区役所庁舎の新築移転を可決し、移転が決定しました。

移転先は、京成立石駅の北口で、現在の庁舎の南側になります。完成予定は令和12（2030）年1月とのこと。現在の場所は京成立石駅・青砥駅のどちらからも徒歩10分程度の距離で、速達列車の停車駅でかつ京成本線との合流駅でもある青砥駅から来庁する利用者も多かったようです。

ところが今回、京成押上線の各駅停車しか止まらない京成立石駅が最寄りとなるため、利便性が損なわれるのではないかという懸念の声も聞こえます。

品川区役所

品川区役所は現在の場所のすぐ東側に新しい庁舎を建設中です。東急大井町線の北側をJRと一体開発する予定で、新庁舎の完成は令和11（2029）年の予定です。

大井町駅の北側から直接、区役所までつながる歩行者用道路を整備するそうですが、大井町線下の商店街のお店にとっては迷惑な話かもしれませんね。

世田谷区役所

世田谷区役所は、先に建築していた西棟、東棟と区民会館が2024年に完成しました。現在、最も古い第一庁舎を取り壊しています。

この工事は、工期の遅れに対する違約金請求が今年の4月にニュースになっていました。安全のために庁舎移転と取り壊しの時期をずらすなどの配慮を行った結果、工期が延びたことに対してなんと16億円もの違約金を世田谷区は施工会社の大成建設に請求したそうです。その後、監理技術者の変更に対してさらに1億4,200万円の違約金のお代わり請求だそうです。これでは昨今の大規模建築案件からの撤退が相次ぐ事態も納得せざるを得ないですかね。

建て替え予定の区役所

続いて現在、建て替え予定となっている江戸川区役所、荒川区役所、北区役所です。

江戸川区役所

冒頭でも書いたとおり、江戸川区役所は現在の江戸川区中央から都営新宿線船堀駅北口に移転することが決まりました。着工は2年後の令和9（2027）年4月、開庁はそこから4年後の令和13（2031）年1月の予定です。

現在の江戸川区役所は、新小岩駅からバスで10分以上かかる立地ですので、利便性は確実に上がるものと思われます。ただ、区役所が移転後の跡地周辺は空洞化しそうです。やはり区役所来庁者が多いためにバス路線の便数も多く、周囲の商店もお客様がいるわけで、なくなった後のマイナスのインパクトは相当なものだろうと思われます。

荒川区役所

荒川区役所は2024年に荒川区新庁舎整備基本方針を策定しました。再来年の2027年までに具体的な計画を決め、6年後の令和13（2031）年着工、令和17（2035）年完成を目指すそうです。

建設予定地の最有力候補は現庁舎に隣接した荒川公園とのこと。都電の「荒川区役所前」停の名前も変わらず済みそうですので、いいのではないでしょうか。

北区役所

北区は、新庁舎を旧国立印刷局王子工場跡地に建設することを決め、現在設計中だそうです。

現庁舎から、王子駅をはさんで反対側、方角では東側に移ることになります。現在、23区の中で最も古い建物を使用しており、また王子駅からかなりの高低差がある場所にあるので、印刷局があった平らな土地に移るのは、駅からの距離が少し離れるものの利便性はあがるかもしれません。

しかし、王子駅そのものと駅周辺の歩行者動線があまりよろしくないので、王子駅周辺全体のバリアフリー化と動線の再形成が必要なように思われます。

あとがき

旧耐震建築物は、耐震強度以外にも配管や電気設備などさまざまな要因から、なかなか新しい建物のようには工事改修できないものです。ただ、昨今の工事費高騰により、しばらく改修で建物を持たせようという考え方も理解できるところです。

建築費が高騰する前に建て替えた千代田区、豊島区、渋谷区は「あっぱれだなぁ」と思います。区役所庁舎は災害等の際に避難所や司令塔となる場所で、頑丈で安全でなければならない場所です。

公共工事、しかも箱物はムダだという方もおられますが、区役所の建て替えや大規模改修は決して無駄な公共工事ではないということを断言したいと思います。