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菅野 洋充（宅建士・リフォームスタイリスト）

社会に必要とされ人に役立つ企業を目指します

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公開日：2023年3月27日

土地の価値について『道路付け編』どの様な土地が人気なの？

菅野です。

今回はお客様よりご質問の多い『土地の価値　道路付け編』をお送りいたします。

同エリア・最寄り駅からの距離も一緒・ほぼ同じ、なのに価格が大幅に違う！といったことが良くあると思います。

価値の高い順でいきますと、先ずは『角地』です。建蔽率の緩和が受けられることが多い事。道路が2方面しているので良い間取りが入りやすい事等がございます。次に、南道路・東道路・西道路・北道路の順番です。これは、陽当たりに影響いたします。特に木造の場合ですが、陽当たりが良いほど躯体の木材は湿気から守られます。よって建物が長持ちするのです。

簡単にですが、方位・道路に関して簡単な資料をお付けいたします。

この様な土地が実際にあるかは不明ですが、真四角の土地を9区画で割った場合①〜⑨の順番で土地の値段が推移します。（一般的な例・同面積の場合）

大型分譲地で①の東南角地の区画と⑨の敷地延長の区画では1,000万円以上の値段の差が出る現場もあると思います。何となくですが陽当たりや、駐車場の停めやすさ、風通しの観点からご納得いただけるのではないでしょうか。一番人気はやはり東南角地です。

もし、同じような土地をご検討いただいている場合はご参考いただけたらと思います。

もちろんこの限りではありませんので、土地のご売却、ご購入は【REDS】にご相談ください。

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公開日：2023年2月9日

2023年1月の不動産価格は大きく下げ基調

菅野です。

東京カンテイの最新データを載せます。

 

 

目にみえるレベルで売却希望案件は増えており、今春は買い手市場に傾いているようです。

２０２０年春といいますと、ちょうど新型コロナの最初の緊急事態宣言がでた時期ですが、今年の１月はその頃に匹敵するレベルの値下げ率という状況とのことで、これは一大事です。

 

 

 

 

戸建に関しては、中古と狭小住宅の新築は値下がり、小規模でない新築は値上がりしているとのこと。

ということは、今春に購入を検討されるなら都心の３階建て新築、もしくは中古住宅が狙い目でしょうか。

 

やはり昨年中に日銀の実質的な利上げがあった影響は大きいようです。

REDSにも続々と売却を検討される方がいらっしゃっております。

こういったときは、時間が経てば経つほど状況が厳しくなっていくことが予想されますので、お早めに動かれることをお勧めします。

 

REDSでは、売却希望の方へのLINEキャンペーンを実施しております。

詳しくは以下のリンクをご参照ください。

LINEキャンペーンコード

少しでもお得に売却できるよう特典をご用意いたしましたので、ぜひともご利用ください。

REDSと一緒にこの厳しい市況を乗り切っていこうではありませんか！

 

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最終更新日：2023年1月4日
公開日：2023年1月3日

2023年１月７日～８日、山手線外回り（大崎ー池袋間）運休ですよ！

2023年初日の出

あけましておめでとうございます。菅野です。

2023年もどうぞ、よろしくお願いいたします。

 

早速ですが、年明けすぐの土日となる１月７日、８日に山手線運休です！

しかも、大崎から池袋までと、これはえらいことです。

これは、渋谷駅のホーム改良工事によるもので、2018年5月の埼京線ホーム移動から始まる一連の工事の4回目となります。

今回の工事で、今まで山手線外回り・内回りのホームが別だったのが、一緒の島式ホームになります。

 

前回もたしかそうだったと思いますが、宮益坂側のアンダーパスが通行止めとなります。

また、埼京線・湘南新宿ラインの線路を利用して、大崎-恵比寿-渋谷-新宿に止まる臨時列車が走るそうです。（ちょっと乗ってみたい）

 

 

詳しくは以下のリンクをご参照ください

渋谷駅改良工事のお知らせ：ＪＲ東日本

渋谷駅 山手線外回り線路切換工事（内・外回り同一ホーム化）に伴う列車の運休について（PDF注意）

 

山手線e235

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公開日：2022年12月20日

日銀、YCC変動幅上限を±0.5％へ拡大、事実上の利上げか

菅野です。

日銀が事実上の利上げとなる、YCC（イールドカーブ コントロール）の変動幅拡大（±0.25％⇒±0.5％）を行い、市場は案の定な反応となりました。

東証の日経平均は一時800円超の下落、外為市場は1ドル133円台までの急激な円高となり、大混乱の様相です。

イールドカーブ・コントロール（ＹＣＣ）の見直し／日本銀行（ＰＤＦ注意）

夕方に日銀の黒田総裁は記者会見で火消しに走り、「金利引き上げではない」などといったようです。

しかし、利上げですよね、これは。

 

日銀の建物の絵

 

年明け早々、住宅ローンは長期固定金利上昇となるでしょうね。

変動金利より固定金利のほうがいい！という方、できるだけ早く住宅ローンを組んだほうがよいでしょう。

実は、住宅ローン金利は「固定金利」のほうが市場の動きに敏感です。

なぜかというと、後で上げられないからです。（当たり前といえばそうですが）

変動金利は、貸している最中にいくらでも（とまでは言わないけど）上げられるので、固定金利よりもゆっくり上がります。

もうあと10日ほどしかありませんが、年内に固定金利でローン実行できた方は幸運かもしれませんね。

 

今後は、どんどん金利が上がっていくかもしれません。

東京オリンピック後に不動産価格の暴落を狙っていた方がもしいたとしたら、ちょっと買うタイミングを逸してしまったかもしれません。

2011年以降は、できるだけ早く買った方が得をする状況が続いています。

金利も上がる、不動産価格も上がる、という状況で、値下がりを待っているのは得策とはいえないでしょう。

 

また、売却に関しては今後、利上げに伴い円高基調となるかもしれず、外国人需要が潮が引くように落ち着いてくることが予想されます。

そして住宅ローン金利が上がり、国内の購入検討者については、同じ収入でも買える価格のレンジが下がっていくことが予想されます。

今年も市況はよかったとは言えない状況ですが、このままだと来年はさらに悪くなるのではないでしょうか。

こんな暗い市況予想をしてしまい恐縮ですが、ご購入もご売却も、REDSを利用して少しでも費用を抑えて取り組んでいただければ幸いです。

 

こちらが昨年12月に今年の市況予想をした記事です。

コロナ風が吹けば、不動産屋が儲かる？2022年の不動産市況はいかに

年末に帳尻合わせのように金利上昇が当たってしまいました。

また在庫減少、投資不動産のだぶつきなど、結構いいこと言っていたかもしれませんね。

ただ、2021年に比べれば、2022年は少し上向きだったように思われます。

 

2022年もご愛顧くださりありがとうございます。

2023年もどうぞ、不動産流通システムREDSをよろしくお願い申し上げます。

 

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最終更新日：2022年12月5日
公開日：2022年11月9日

「限界ニュータウン」吉川祐介さんに記事をいただきました

菅野です。

前回のブログです。

9月30日発売「限界ニュータウン　荒廃する超郊外の分譲地」を読んで

 

こちらのブログを書く前後に、「限界ニュータウン　荒廃する超郊外の分譲地」作者の吉川祐介さんに連絡をとり、「不動産のリアル」に記事を一本書いていただきました！

 

限界ニュータウンにある家を売却するには？　更地にするのはNG！

 

「限界ニュータウン」の本を読んだあとに、吉川さんの楽待の動画をみたり、他のサイトの記事などを読んだりしたのですが、

まさに「プロ顔負け」な情報量なんですよ、これが。

吉川さんが、最近の記事一覧をTwitterにあげていらっしゃいましたので、貼ります。

 

個人的には「アーバン・ライフ・メトロ」の東京東部について書いた記事が好きです。

「下町をベースキャンプとして再定義」

これは素晴らしいと思います。

※Twitterのリンクがうまくつながらないようなので、アーバン・ライフ・メトロのリンクを貼ります。

吉川祐介｜アーバン・ライフ・メトロ

 

吉川さんは、ブログ、YouTube、Web記事、出版と、色々な活動をされていて肩書はなんだろう？と思ったのですが

ジャーナリスト？ブロガー？YouTuber？

どれも違う気がするというか、どれも当てはまるというか、なんですよね。

こういったマルチチャンネルな発信というのは本当に現代的、令和的だなと感じますね。

 

再生回数が110万回を超えたYouTube動画です。

これを見ると「限界ニュータウン」から都心への通勤はやはりキツイよなって実感できます。

この動画以外にも、越後湯沢のリゾート分譲物件の特集を4回にわたって行っている

「区分所有という迷宮　－新潟県湯沢町を例に－」

は必見です。（第1部にリンクを貼っておきます。）

本当にすごいなぁと思うので、推させてもらいます！

 

 

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公開日：2022年10月11日

9月30日発売「限界ニュータウン　荒廃する超郊外の分譲地」を読んで

菅野です。

今、不動産投資家界隈で大変な話題となっている「限界ニュータウン　荒廃する超郊外の分譲地」を読みました。

 

千葉県北東部に、家が疎らにしか建っていないような小規模分譲地が、無数に存在するそうです。

これは多くがバブル期前の1970年代に造成されていて、それは投機目的購入者を狙ったものが多く、インフラがお粗末だったり未整備だったり管理不十分で使用できなかったりするそうです。

そういった分譲地は「限界ニュータウン」もしくは「限界分譲地」と呼ばれ、地域や自治体はその問題に目をそむけているというのです。

著者の吉川祐介さんは、結婚を機にそういった限界分譲地、限界ニュータウンに移住、実態を目の当たりにし、問題点を挙げたブログを開設したそう。

そのブログを見つけた出版社「太郎次郎社エディタス」が、自費出版ではなく商業出版を勧めたそうで、見つけた編集者さんはものすごい目の付け所だったな、と思います。

著者はその宣伝となればと今年の2月よりYouTubeチャンネルを始めたところ大変な人気となっていて、どの動画も10万回以上の再生数となり、最も多い再生数の動画は100万回に迫る勢いというブームとなっています。

私も実は、YouTubeで吉川さんの動画がおすすめに出てきたため見たところ、一気に引き込まれてしまった口です。

こちらの本も、9月30日の発売直後、Amazonで販売ランキングがジャンル1位となり、私も遅ればせながら購入し拝読しました。

 

このテーマですが、不動産業者はあまり触りたくないものだろうと思うのです。

そもそも、限界分譲地の不動産というのは価格が非常に低く（0円物件なんてものもあるそうですが）、不動産業は取り扱う物件価格が手数料を左右するという仕組みが法で定められているため、仲介では全く商売にならないのです。

文中にあった限界分譲地を扱う地元業者さんのおっしゃるとおり「ここには儲け話などない」のです。

しかし、分譲当時の不動産業者は田畑としても利用されていない二束三文の土地を買い取り、造成して濡れ手に粟だったわけです。

この問題の最初の原因は、昔の不動産業者の乱開発なわけで、本当はどこかで誰か（不動産にかかわる者）がこのけじめをつけないといけないと思うのです。

 

吉川さんはもともとライターでもなく、別のお仕事をされていたそうですが、筆力があり読ませます。

YouTubeでもそうですが、わかりやすい語り口で人を納得させる力があるように思われます。

構成としては、「限界ニュータウン」「限界分譲地」の現状、このようになった歴史と筆者がこの問題に関わるようになった経緯、問題点の洗い出しと解決につながるかもしれない管理がうまくいっているケースの紹介、という流れになっていて、先に希望を感じる終わり方でした。この構成もうまいですよね。

 

ただ、吉川さんの提言として「自己責任」という言葉を使っていわば自由主義的な方向性が解決につながるのでは、ということを述べられていますが、ここに関しては正直なところ、私としては異論ありです。

 

この問題の原因の一つとして「強すぎる所有権」というのがあります。

私は共産主義者ではないので所有権自体を否定するものではありませんが、日本の不動産の所有権というのは権利に付随する責任や義務があまりにも軽いのではないか、と考えています。

法人が所有している不動産の権利関係があまりにも入り組み塩漬けになっているというケースを、直近の吉川さんのYouTube動画で紹介されていますが、これは本来であれば法人が倒産や解散した後に精算すべき権利が放置されている、というケースです。

それ以外にもこの限界分譲地の問題にとどまらず、ゴミ屋敷問題や大都市の空き家問題、朽廃しかけた区分所有建物の行政代執行による取壊しなどの都市問題は、不動産の所有権やその処分にかかる問題です。

登記をするような一定以上の規模の現物については（これは動産不動産問わずなのですが）所有することに付随する義務、最後の処分までの責任を明確にして、所有者がいなくなった場合の処分をもっと効率的に行えるよう法で定める必要がある、と考えます。

不要な不動産、いわゆる「負動産」については、実は「ゴミ問題」に近いアプローチが必要なのではないかと考えます。

そして不動産については、所有者責任を善管注意義務に準ずるような重いものにすべきだと考えます。

それに併せて、不動産を管理できない所有者が国に土地等を比較的容易に納められるような仕組みも作るべきだと思います。

結局のところ、不動産は自由主義、市場主義的に所有者が管理するもの、という考え方は人口減少社会では行き詰まってきていて、個々人が管理できない不動産は国全体の問題として社会でしっかり管理すべきで、ある程度の権利制限もやむなしではないか、と私は考えます。

 

とても不動産屋の意見ではないな、とも思っておりますが、皆様はどのようにお考えになりますか？

最近の世界情勢も踏まえると、国土の保全に関わるような大きな問題のような気がしております。

田舎の土地

※画像はイメージです。

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最終更新日：2022年9月15日
公開日：2022年9月8日

円安を逆手に取って、不動産を高く売る

菅野です。１ドルが１４４円９９銭まで円安になったというニュースが入りました。

東京外為市場は１４４円台前半　日経平均、一時５００円超高（時事通信）

 

円安ドル高ということはそのものズバリで、円よりドルのほうが価値があがる、逆にいうとドルより円の価値が下がる、ということになります。

この円安が実感できる端的なお話を見つけました。

丸亀製麺で３０００円！　インスタントで１０００円！
海外旅行はかなり大変かもしれませんね！

でも、この状況を逆手にとって、輸出事業は今後増収増益となることが予想されます。

 

また、円安は不動産の売却のチャンスでもあります。

価格相場は過去最高水準となりつつある日本国内の不動産ですが、この為替の状況を見るとまだまだ、海外からは割安感があるようです。ＲＥＤＳでは国際事業として、LeadingREという海外不動産ネットワークに加入し、国内不動産の販売情報を海外に発信しています。

以前は、インバウンド需要といえば東アジアのお客様が多かったのですが、この円安ドル高で英語圏の購入検討者も非常に増えてきています。

いま不動産の売却を検討する場合、ドル経済圏からの需要を外すのは非常にもったいないことです。
海外顧客の需要にも対応できるＲＥＤＳのご利用をぜひ検討されることをおすすめします。

 

円安

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公開日：2022年8月2日

REDSエージェントのウェビナー、盛況でした！

菅野です！

先月7月23日および7月30日の土曜日、REDSエージェントの二人がウェビナー（オンラインセミナー）を開催、どちらも大盛況でした！

 

7月23日は

ドラマ「正直不動産」で現場監修を行ったREDSエージェント「堤　延歳」が、正直不動産のエピソードテーマとなった「ペアローン」「タワーマンション」「建築条件付き土地」について徹底解説いたしました。

 

 

7月30日は

マンション管理士の資格を持つREDSエージェント「津司　徳義」が、「マンションは管理を買え！」という格言からどのように高値売却を目指すべきかというテーマで、「管理を売る」エージェントの見分け方を徹底解説いたしました。

 

アンケートのご意見として、傾向が２つに分かれました。

一つは、既知の事柄が多く目新しさがない、というご意見。

もう一つは、興味深い内容で大変参考になった、というご意見。

どちらもありがとうございます！

 

お話しする内容についてですが、「意外と知らなかったりすること」を丁寧にお伝えしたいと思っております。

ただ、既に当社をご利用いただいているご参加者も多く、担当エージェントからもうこのお話しは聞いてますよ、というご意見ににつきましてはまことに申し訳ございません！

今後は物件探しの方法や一戸建ての売却についてなど、どんどん有用な情報を発信できたらよいと思っております。

なお、今回のウェビナー動画につきましては、編集してYouTubeのREDSチャンネルにアップいたします。

リアルタイムでご視聴できなかった皆様、ぜひ、ご覧くださいましたら幸いです。

 

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公開日：2022年7月11日

新しい囲い込み方法「買える人しか見せない」

菅野です。

某す◯ふさんの両手率が下がった！と話題ですが、実際はまだ結構やってるのね、「囲い込み」って話です・。・

 

不動産の囲い込みとは？囲い込まれた物件の悲惨な末路

いろいろな方法を考えてくるものですが、今回紹介するのが「買える人しか見せない」です。

STOP『囲い込み』被害！私たちはだまされない！

 

具体的な手法ですが、内見希望を入れた際に、内見希望者に対し「ここまで必要なの？」というレベルの個人情報提示を要求する、という手法になります。

内見希望されたお客様を嫌な気持ちにさせて相手から断らせる、という陰湿なやりかたです。

しかも、実際に聞くのは内見希望者側の不動産業者になるので、悪印象はなぜか売主側の囲い込んでいる不動産業者ではなく、お客様に聞いた不動産業者に向かうという非常に悪質な手法です。

 

 

まあ、本気度の高い買い手候補にだけ見せたいという気持ちは、わからなくはないです。

実際、そういったことを仰る売却希望のお客様もいないわけではありません。

しかし、本当に見たかったら別に正しい情報を伝えなくとも良いわけで、ただ見たいだけのお客様をこれでブロックすることはできないんです。

逆に、買うか買わないか迷っている真剣なお客様を完全に遠ざけることになり、大きな機会損失になっているのです。

深いところの個人情報を一見のお客様に求めるのは、このご時世、無理なんですよ。

しかも、囲い込んでいる側は、実は百も承知でやっているんですね。

自分のところに来たお客様については、適当な情報を並べて案内するわけです。

 

売却を検討されているお客様、みなさんへのお願いです。

「本当に買えるお客様だけ案内しますね！」

は、囲い込みです！

STOP『囲い込み』被害！

騙されて「買える人だけしか来ないんだ、いいね！」なんて思っていると、囲い込み業者の思うツボですよ！

 

 

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最終更新日：2022年7月6日
公開日：2022年7月5日

熱海のマンション、なんと5億5千5百万

菅野です。

当社の取り扱いエリアから外れておりますが、熱海です。

ゴールドクレストさんが販売している新築の駅前タワーマンション

「ザ・クレストタワー熱海」の分譲最終１邸がなんと

55,500万円

で売り出されています。

 

坪当たり約1179万円でございます！！

 

最上階ペントハウスの155.62㎡、熱海の花火もバッチリ見えるようです。

いやーすごいですねー

バブルの再来ですかねー

 

じつは、別の向きの部屋がこれまた6億円で出ているんですよー

リンクは貼りませんのでお探しください。

誰が買うんだろー？？？

熱海

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