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菅野 洋充（宅建士・リフォームスタイリスト）

社会に必要とされ人に役立つ企業を目指します

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公開日：2020年4月9日

次世代住宅ポイントの申込期限が8月末まで延長になりました！が、しかし…

菅野です。

次世代住宅ポイント制度の申し込み期限が、今年の8月まで延長となりました。

次世代住宅ポイント制度 【新型コロナウイルス感染症対応】

内容はリンクをご確認いただければと思いますが、

新型コロナウイルス影響により、令和2年3月31日までに契約できなかった方が、以下の対象期間に契約、着工（着手）を行った場合、ポイントを発行します。

申請にあたっては、やむを得ず令和２年３月31日までに契約できなかった理由の申告が必要です。また、ポイント発行対象となる性能を証明する書類や工事前後の写真などの提出が必要です。

とあり、普通に8月まで契約してもダメなようです。

また、期間が

「令和2年4月7日から8月31日まで」

となっており、

何故「4月1日～6日」を除いているのか疑問です！！

 

コロナ禍のせいで、この間に契約した人はかわいそうです。

これ、なんとかならないのでしょうか。

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最終更新日：2020年4月18日
公開日：2020年4月6日

新型コロナ感染症”COVID-19″流行で変わる住宅の価値

菅野です。

とうとう新型コロナウイルスSARS-CoV-２の東京の新規感染者確認数が140人を超えました。

4月5日に確認された東京都の感染者143人のうち、92人の感染経路が確認できていない、とのことでした。

今までのように、クラスター対策で封じ込めていくというフェーズではなくなってきたようです。

これからはより一層、各個人での感染防止対策が重要になっていきます。

 

テレビ等で小池都知事が何度も言っていることですが、新型コロナウイルスの感染防止対策として

「三密」を避ける

ことが重要であるとされています。

この三つの「密」は密閉・密集・密接のことを指しています。

 

それを避けるため、

・風通しを良くして頻繁に換気をおこなう。

・人の集まるところに近寄らない。

・人と近い距離で発声、会話しない。

ことを徹底しなければならないとされています。

 

この最初の「風をとおして換気する」ことの意味ですが、新型コロナウイルスの感染方法の特徴として

エアロゾル感染

というものがあります。ウイルスが感染者の口腔から発せられた「エアロゾル」によって伝染していく、というものです。

ここで、「日本エアロゾル学会」のサイトをご紹介します。

日本エアロゾル学会　ウェブサイト

日本エアロゾル学会では、口腔内から発せられたエアロゾル粒子に関して以下のような見解を提示しています。

以下、HPより引用です。

 

ガス分⼦は混ざりやすい（拡散しやすい）ですが，エアロゾル粒⼦の中でも室内にも多く存在する⼤きさが1,000 分の１mm（１μm）程度の微⼩なエアロゾル粒⼦はガス分⼦に⽐べればほとんど拡散しません。さらに、⽬に⾒える粗⼤な粒⼦とは異なり，その沈降速度も⾮常に⼩さく，空間中に⻑く浮遊しています。この微⼩なエアロゾル粒⼦を室内から追い出すには，空気の流れ（気流）により移動させ，排出（換気）または空気清浄機により除去することが必要です。

 

引用終わり

「エアロゾル」は空気中に長く浮遊し、そこにとどまっている、というのです。

感染者がしゃべったり、くしゃみ、咳をしたりした際に出るエアロゾルは、その場にフワフワと浮いているわけで、それを吸い込んでしまえばその人は感染してしまう、という恐ろしい結果となります。

なので、その「エアロゾル」を風通しで吹き飛ばしてやればよい、ということになります。

 

 

以上よりこれからは、住宅（建築物）の要素として

「風通し」

が重要になってくることは間違いありません。

今までも、もちろん良いに越したことはなかった要素の「風通し」ですが、今後は優先順位が上がっていくことでしょう。

 

風通しを考えると、今まで良いとされていた要素が変わってくる可能性があります。

例えば「内廊下のマンション」は高級な物件とされていましたが、風通しはあまり良くありません。

また「都心の狭小一戸建て」も風通しが決してよいとは言えないでしょう。隣棟間で民法で定められた距離が取れていない建物については、今後は敬遠する人が増えるかもしれません。

また、今までも良いと言われなかったものが、より敬遠される可能性があります。

いわゆる「行灯部屋」と呼ばれる、窓のない部屋のあるマンションは、より敬遠される可能性があります。

タワーマンションは一般的には風通しが良いとは言えないので、今後は窓の多い物件が人気になっていくかもしれません。

 

また、郊外の一戸建てが見直されてくるかもしれません。

もともと、近郊市街地の一戸建てについては、都心ほど景気の影響を受けないと言われていますが、これから、隣戸との空間がそれなりに取れている住居地域の一戸建てに都心から移住してくる人達が増えるかもしれません。

もともと、都心の住宅は利便性を大きく重視するあまり、今まで重要とされてきた要素を損ねた、無理やり建てられたようなものが多くあり、こういった非常事態でその異常さが表れてしまう、と考えられなくもありません。

立地を重視するあまり、変な建てられ方をした物件は、この機会で淘汰されていくかもしれませんね。

この新型コロナウイルス感染症の流行は、偏った住宅事情を大きく変容させていく可能性があります。

 

（余談ですが、本来「三密」というと真言宗密教で仏の身・口・意《仏様の身体・言葉・心は人間には計り知れず、密なるものであるという意味》を指し、「三密加持」を行うことでこの三密と合致して大日如来と一体になり即身成仏できる、と説かれています。でも、新型コロナ感染の「三密」に合致して成仏ではシャレにならないですよ。気を付けて！！）

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最終更新日：2020年10月2日
公開日：2020年2月1日

売主が住宅診断を受けることの意義（瑕疵担保責任から契約不適合責任へ）その３

菅野です。

前回は改正民法の条文を確認し、結果として今まで以上に、売主の物件に関する（買主への）告知義務の度合いが強くなるのではないか、ということを述べました。

前回のブログはこちらです。

民法改正と不動産売買（瑕疵担保責任から契約不適合責任へ）その２

不動産業者は、売主を保護するために法的な制限事項をもれなく確認し、また周辺環境や土地のリスク要因など様々な懸念事項を重要事項説明へ「容認事項」として記載することが求められます。これは今までもそうなのですが、より細かく、事態の可能性を説明し、買主に容認を求めることが必要となります。
また、買主の購入目的を明らかにし、契約に盛り込んだりすることも必要となってくるはずです。

 

例えば、古家付きの土地を更地にせず引き渡す場合の条文として

売主は土地上の建物を取り壊さず買主に引き渡すが、本売買契約は土地を売り渡すものであって、建物については買主の責任と負担にて取り壊すものとし、売主は建物について一切の担保責任を負わないものとする。

とかは有効と考えられます。

 

さらに、売主は自分の物件に対して、正確な状態の把握が必要となってきます。
建物を売る場合、売主が自身で細かいチェックを行い、不具合や故障、損耗などがある箇所をすべて把握することが出来ればそれに越したことはないのですが、一般の方となりますと、なかなか難しいことです。

そうなりますと、状態を把握をするために「住宅診断」を売る前に行う、ということがリスク回避に非常に有効になるものと思われます。
今後は、販売前に住宅診断の結果を確認のうえ、修理すべきところがあれば修理をするか、さもなくば値段を下げるかを選んで売っていくという方向性になるように思われます。
古い物件であれば住宅診断を行わず、今までのように「契約不適合免責」（改正前は”瑕疵担保免責”）という契約も可能ですが、売主が知っていた契約不適合は免責されません。

住居であれば、明らかに住むことに支障のある不具合・瑕疵は「気づいていたはずだ」と責任を問われる可能性があり、目立った不具合や瑕疵は契約時に説明してかつ買主に容認してもらうプロセスをつくることが非常に重要です。（今回の法改正の趣旨として、ただ説明するだけででは買主が容認したとはいえず、契約不適合責任は免れないとされています。）

 

「住宅診断」はもともと、資産購入に対するデューデリジェンスの意味合いとして、買主が自分の依頼した「既存住宅状況調査技術者（住宅診断士など）」にて行うのが良い、とされています。
しかし、民法改正後は売主が自身を守るため、リスクを回避するために住宅診断を行うことが増えていきそうです。

 

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公開日：2020年1月18日

都内近郊市街地の新築戸建て、少し大きくなってます

新築戸建

菅野です。

現在のお仕事として、営業担当から上がってくる契約書雛形を確認する作業をしています。

説明漏れや不備、間違いがないかを確認していまして、非常に大変です。

法令の改正などを日々確認、勉強する毎日です。

 

その中でも、昨年6月から施行した改正建築基準法に則った新築戸建てが昨年後半からちらほらと見受けられています。

都内や近郊都市部の新築戸建てに最も影響があった法改正が

「準防火地域の耐火建築物等、準耐火建築物への建ぺい率の緩和」です。

改正前は、防火地域の耐火建築物にのみ10％緩和があったのを、緩和対象を準防火地域にまで広げ、かつ準耐火建築物まで緩和適用しました。

そのため、昨年7月以降の建築確認をうけた新築一戸建てで、建ぺい率10％緩和しているものをよく見かけます。

都内は準防火地域以上の住宅地がほとんどですので、改正建築基準法が適用されている新築住宅は、昨年前半までに建築確認を受けたものより大きくなっているというわけです。

 

東京カンテイのレポートによると、昨年12月の小規模戸建て住宅の戸あたり価格は、首都圏で値下がり傾向にあるそうです。

2019年12月　首都圏の新築小規模一戸建て平均価格は－0.8％の4,485万円　首都圏は反転下落

値下がりし、かつ広くなるのであればお得感ありますね。

今年の春は買い時かもしれません。

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最終更新日：2024年4月4日
公開日：2019年1月25日

日本では「ヒートショック現象」で年間1万7千人も死んでいる

先日、39.4℃の高熱を出してしまった菅野です。

その節、ご迷惑をおかけしたお客様、関係各所の方々にお詫び申し上げます。

非常にしんどかったです。

 

ところで、今回は「ヒートショック現象」について考えたので書いてみます。

風邪の引きかけのときに、非常に寒い脱衣所で服を脱いだらものすごく震えが止まらなくなり、風呂に飛び込んだら震えが止まらないうえに胸がバクバクして本当に死ぬかと思いました。

おそらく「ヒートショック現象」で血圧が爆上げしていたと思われます。

死ななくてよかったです。

 

日本の家は「寒い」と言われています。

こんなデータがあるようです。

 

 

 

 

これはロシアの情報サイトで公開されたデータだそうですが、なんと、日本の（東京の）家の冬の室内気温は、世界でダントツに低いというもの。

日本でも、北国では断熱性能の高い家で、室内は冬でも暖かいのが普通です。

東京（というか南関東）の家は、寒いですね。部分暖房でしのぐことが当たり前となっているので、冬の平均室温はここまで下がってしまうようです。

この「寒さ」がヒートショックを起こす原因の一つとも言われています。

 

冒頭の「年間1万7000人死んでいる」というデータは、独立行政法人東京都健康長寿医療センター研究所の、以下の記事にございます。

冬場の住居内の温度管理と健康について

交通事故を遥かに超える数の人間が死んでいるにもかかわらず、対策が出来ていないのは政策の不作為であると思います。

この「ヒートショック現象」に対する一つの有効的な対策が「建物全館空調」です。

温度差がなく体にやさしい　ー　Z空調特設サイト

全館空調で室内ごとの温度差を無くすことで「ヒートショック現象」のリスクを減らすことができます。

 

ただ、この全館空調には高い断熱性能が不可欠となります。

真面目な建築会社は、世界的な流れとして今後、高断熱性能が義務となってくるだろうと準備をしてまいりました。

しかしながら、国交省は先日の「建築環境部会」で「今後の住宅・建築物の省エネルギー対策のあり方」についての第二次報告案をだしましたが、その内容はかなり後退した内容になっており、今までも省エネルギー基準をクリアしてきた大規模建築物（マンション等）には省エネ基準の義務を課す一方で、戸建等の小規模建築物には義務化を見送り、省エネに真面目に取り組んでいない「粗製乱造業者」に配慮した内容となっております。

（こちらのサイトにその審議結果の概要があります）

http://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/house04_sg_000094.html

 

「省エネ基準の大幅な簡素化や、伝統的構法の省エネ基準の合理化について検討することが必要」って、簡素化してどないすんねん！！！！！

これから「省エネ性能の工場の必要性や公課について、消費者への情報発信することが重要」って、そんな段階じゃないでしょ！！！

こんな状況が続くかぎり、ヒートショックで死ぬ人は減らないでしょうね。

皆さん、自衛するしかないでしょう。

LIFULL介護のサイトにヒートショックを防ぐ方法がありました。

ヒートショックを防ぐために　LIFULL介護

どうやら血圧上昇が大敵ということのようですので、

１，脱衣場やトイレ等を暖房で温めること

２，熱いお風呂は避けること

３，血圧の上がる行為（長湯、立ち上がる、酒を飲む、いきむ等）は慎むこと

以上が、ヒートショックへの自衛行為と言えるかと思います。

 

先日も販売中のマンションについて業者に問い合わせたら、本物件はお風呂で心臓発作で亡くなった物件です、なんてことを聞きました。

ヒートショックは身近にいる死神です。皆さん、本当に気をつけてくださいね！

 

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公開日：2018年12月8日

民泊用住宅にも住宅ローン？

民泊

菅野です。

先月末にみずほ銀行が、こんな発表をしています。

住宅宿泊事業の普及に向けた取り組みについて(PDF/124KB)

なんと、民泊用住宅にみずほ銀行が住宅ローンを貸す、というのです。

 

ただ、オープンハウスとの提携ローンらしいので、他の建築やさんで建ててもダメみたいです。

自己居住用の住居部分床面積が50％以上あればOKというのは賃貸併用住宅と同じですが、「住宅宿泊事業法」対応であるというところが重要で、オープンハウスで建てるとしても「ORANGE　DOOR」という商品のみの対応とのことです。

「住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）」が6月に施行され、今まで盛んだった脱法民泊はそのほとんどが違法となり壊滅状態となりました。

ただ、民泊需要がピークとなるのはおそらく2020年のオリンピック時期となりますので、今からそこを目指して建てていくのも良いかもしれません。

でも、オリンピック後に事業継続するのは結構しんどいかもしれませんね。

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公開日：2018年9月20日

やっぱり注文住宅は良いですな！！

菅野です。

最近、ご自宅を建てるための土地を探されているお客様をよく担当しております。

弊社（REDS）は”ヒノキヤグループ”の系列ですので、注文住宅のご紹介も出来ちゃいます。

 

なんといっても、注文住宅の良さは「自由に設計できること」に尽きます。

「理想の家」を実現することが出来るのです。

全館空調（Z空調！！）や天然石トップのキッチンなどの豪華な設備もそう、外気温に左右されない高断熱（Wバリア工法）や地震にびくともしない堅牢な構造もそう、屋上バルコニー（青空リビング）の解放感や、緑の生い茂った庭とか、とにかく最高です。

桧家まじサイコー！！！！！！

（系列自画自賛）

でも、理想にはお金がかかります。

そんな時に、REDSでできるだけ経費を減らして、少しでも「理想の家」にお金を使っていただければと思います。

幸いにも、弊社エージェントはみな経験を積み資格を持った者ばかりです。

土地にはいろいろなリスクがありますが、それを弊社エージェントは経験と知識でクリアしてまいります。

「初めてのマイホームが注文住宅というのはハードルが高いのではないか？」

いいえ、買えるなら絶対にお勧めします。

土地の購入についてのご相談も、ぜひREDSまでどうぞ。

注文建築、ホントに最高ですよ！！

 

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公開日：2018年5月31日

レオパレス　界壁不備で建築違反か

レオパレス伝説

エアコンが勝手に切れる

チャイムならされたと思って玄関を開けたら、四軒隣の部屋だった

チャイムが聞こえ今度こそはと思ったけど、やっぱり隣の部屋だった

ティッシュを取る音が聞こえてくるのは当たり前、携帯のポチポチが聞こえることも

爪切りの音も聞こえる

納豆をかき混ぜる音も

壁ドンしたら壁に穴が開いた

というか、穴が開いたあとも開くまえと聞こえてくる音は変わらなかった

壁に画鋲をさしたら隣の部屋から悲鳴が聞こえた

隣二部屋を借り、「これで防音ばっちりだ」と思ったがさらにその向こうの部屋の音が聞こえてきた

右の隣の部屋の住人が屁をこいたら、左の部屋の住人が壁ドンしてきた

すかしっ屁の音が聞こえる、というか臭いもする

だけど家賃6万

業績悪化でさらに壁が薄くなる

将来的には壁がなくなる可能性も

 

 

菅野です。

今回、上記の「レオパレス伝説」が本当にだった、と大騒ぎになりました。

きっかけはテレビ東京「ガイアの夜明け」です。

 

5月29日の放送では、以前にブログで紹介した「かぼちゃの馬車」の融資不正の実態と、このレオパレスの建築違反の疑いについてという、2本立てのすごい特集でした。

どのような建築違反の疑いだったかというと、屋根裏に「界壁」が無いアパートがある、というものでした。

建築基準法では、隣戸との境壁は屋根裏までつながっていなければならないのです。しかも、それは防火壁でないといけません。（これが界壁）

レオパレスの「ゴールドネイル」シリーズに、その屋根裏の界壁が無い物件があるというのです。

番組では屋根裏がスッカスカでアパートの端から端まで通り抜けられちゃう状況でした。

これ、屋根裏から隣の部屋に入ることもできちゃいますよ。ヒドいもんです。

そりゃあ、音なんか当たり前に聞こえてくるわけですよ。

また一番の問題は防火壁が無いことで、簡単に火事が延焼してしまうということです。

中を確認した建築士に「世の中にあってはいけない建物」と言われてしまうような物件に、お金を出して住んでいる方がいるという恐怖です。

番組ではかなり突っ込んだことまで言っていましたが、どうなんでしょうね。

レオパレスでは放送直前にプレスリリースを出したそうですが、次の日の株価はキツイ動きとなりました。

 

レオパレスでは1件につき60万円の補修費用が掛かると見込んでいるそうです。

1件60万円のコストカットでここまで悪評を晒すのはどうかと思いますが、いかがでしょうか？

コストダウンは合法的にやってもらいたいものですね。

また、これだけでなく昔の建物は建築違反が本当に多いんですよ。

これじゃあ日本人の新築信仰も無くならないとおもいますね。

 

今回も私のブログをお読みいただきありがとうございました！

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公開日：2018年4月30日

新規お売り出し「江東区東陽５丁目土地　4600万円」西側公道、整形地

菅野です。ゴールデンウイークに入った皆様はいかがお過ごしでしょうか？

私は例年にない忙しさを感じている状況です。

今年は、3月にピークが来なくてどうなることかと思いましたが、4月はかなりのお問い合わせがありました。

今回は希少な江東区東陽の土地です。

西側の歩道のある公道に面した、間口５．１mの整形地になります。

現在は樹木や物置がありますが、更地でお渡しができます。

もちろん、建築条件はありませんので、お好きなメーカーで建築していただけます。

木場公園にも近く、利便性と環境を兼ね備えた好立地の土地ですので、ぜひご検討ください。

販売図面は以下のリンクからどうぞ。

江東区東陽五丁目土地

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公開日：2017年11月16日

私道の通行妨害で逮捕、再び

菅野です。

 

私道の通行妨害は逮捕される？！

以前にもこんなブログエントリーを書きましたが、大阪の堺市でまた、私道の通行妨害による逮捕者がでました。

ナゼ?　寝転がり女性を妨害　大阪・堺市（FNN)

 

「私有地」通行妨害トラブルが映像に、妻「主人はやる、命のある限り」（MBS）

 

どうやら、自転車に乗って通ろうとした方を押し倒して傷害罪で検挙されたようです。

これ、映像を見ていると通行妨害しているおじさんが

「（地目）宅地や」

といっているのがちょっと気になりました。

ここの登記簿を見ていないので、あくまでも「仮定」のお話になりますが、この道路の共有の仕方にもしかすると、このおじさんが主張する言い分が見えてくるかもしれません。

私道の共有といってもいろいろな共有のしかたがあります。

例えば件の道路が下記のような共有であれば、おじさんの言うことは全くの筋違いになります。

↓こんな共有の仕方もあります。

これだと、自分の家の前の土地を共有者がもっているので、「自分の土地を通るな」と言い張ると、他の方にも「じゃあお前も俺の土地を通るな」と言われてしまい、家から出ることが出来なくなります。

お互いに他人の所有する土地が家の目の前にあるので、お互い様、となります。

 

 

ところで、今回の事件はもしかするとこうなっているとするとちょっと厄介です。

こうなっていても、本来であればおじさんの所有する私道部分は「道路」として使用することを条件に「おじさんち」を建築する許可が出ているので、あくまでも「道路」として利用しなければいけません。

ただ（道路として通行させるか否かは別として）目の前の土地は自分の土地だ、と言い張ることは出来なくはないのですよね。

古い私道に面する物件で、上記のような権利関係の「位置指定道路」物件は、実はけっこうあります。

その中に、家の前の土地に植栽があったり、自動車を停めたりして近隣とトラブルになっているところはしばしばあります。

これがひどいと「位置指定道路」として認められなくなり、その沿道の土地には家が建てられなくなったりしてしまいます。

 

わたしたち不動産のプロでも、私道の取り扱いは厄介なものです。

今回の騒動はとんでもないことですが、実は権利関係にそういった騒動のタネがあったりしますので、注意したいところです。

 

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