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菅野 洋充かんの ひろみつ

首都圏の不動産価格を占う2つのニュース

公開日:2020年6月22日

菅野です。

先週あった、不動産価格に関する2つのニュースです。

 

①国交省「地価LOOKレポート」令和2年第1四半期は価格上昇の鈍化傾向

主要都市の高度利用地地価動向報告~地価LOOKレポート~

国交省より4半期ごとに出ている「地価LOOKレポート」令和2年第1四半期の報告が6月19日に発表されました。

全国的に見ても、3%以上の価格上昇が少なく、逆に昨年は見られなかった価格下落した地域が見られます。

首都圏では3%以上上昇している地区はなく、逆に横浜の山手地区が下落傾向になるとの結果でした。

コロナショックの影響は大きいと思われますが、この傾向がこのまま続くのかどうか、次の四半期を注視したいところです。

 

5月の首都圏マンション発売、コロナ禍で過去最少を更新

新築マンションの分譲新規供給数が5月、過去最少を更新したそうです。

即完マンションもなかったそうですが、これは販売にあたり新型コロナウイルス対応がなかなか難しかったところで、売り出しを一時的にストップしていただけであろうと思われます。

新築の供給が減ると、中古市場は活気を帯びます。

 

 

先月後半から今月にかけての肌感覚では、コロナ自粛期間の反動がかなり大きく、市況にプラスに働いているように感じられます。

おそらく、中古不動産売買の取引件数は前年同時期より確実に増加するものと思われます。

価格に関しては、業販物件の下落は感じられますが、個人売主の物件についてはそれほど値下がり傾向は感じられません。

ですので、新築戸建の在庫物件などはこのコロナ自粛明けにかなり売れているように思われます。

売れ行きがあまりに良すぎると、今後は供給不足になる可能性もあり、供給不足は値上がりのファクターとなります。

全体的に見ると、コロナショックの一時的なブレーキは、その後の不動産市況には力を貯めたバネのような役割となってしまったように思われます。

また、値上がり傾向が復活、しかも強化されることが予想されます。

 

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「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」いわゆる(サブリース規制法)が成立しました

公開日:2020年6月16日

菅野です。

6月12日に

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」

が参議院で可決され成立しました。

この法律は賃貸住宅管理業を国土交通大臣の登録制にするとともに、

「サブリース規制法」

として、事業として転貸借をするための「特定賃貸借契約(マスターリース契約)」を行う際に、業者に対して

 

① 不当勧誘行為を禁止

特定賃貸借契約勧誘時に、家賃の減額リスク等、相手方の判断に影響を及ぼすことについてこいに事実を告げない、または不実を告げる行為を禁止

② 特定賃貸借契約締結前の重要事項説明を義務化

特定賃貸借契約締結の前に、家賃や契約期間等を記載した書面を交付して説明することを義務化

 

しました。

これで、アパート建築業者の無根拠な「大丈夫です」が通用しなくなります。

 

2年前に書いたブログ

借地借家法とサブリース(前編)

借地借家法とサブリース(後編)

で、サブリース契約に対する一定の規制が必要であると述べさせていただきました。

また「不動産のリアル」

業界の裏側を暴くマンガ『正直不動産』の衝撃! 「千三つ屋」から「正直」になるだけで不動産にかかわる人はみな幸せになれる

で紹介したマンガ「正直不動産」で描かれている、サブリース契約勧誘の裏側は、かなり酷いものです。

そして今まで、あのようなことが横行していたのです。

 

今回の規制は、ある一定程度の効果はあると思います。

しかし、今後もサブリース契約については注意を払うべき旨、啓発していくことは必要であると思います。

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都内のマンション、5月にむしろ価格が上がっている

公開日:2020年6月13日

菅野です。

5月の東日本不動産流通機構レインズの月例速報が出て、データを見たのですが、東京都の中古マンションの成約㎡単価が

上がっている!

しかも、5月は前年比2.5%⇑、前月比でも0.5%⇑と、前年比でも、前月比でも、上がっちゃっています。

 

ただ、新規登録(売り出し)物件の価格は、売主さんが少し弱気になっているようで、前年比―1.5%、前月比―3.4%となっています。

今年は繁忙期の3月4月の販売がコロナショックの直撃でほぼ出来ず、季節外れの売り出しとなった物件は、若干の値下がり傾向があると見てよいと思います。

在庫の価格は前年比で3.3%⇑となっているので、直近で売り出し始めたマンションのほうが価格が安く、新規売り出し物件から売れていく状況になりそうです。

 

景気は決して弱くなっていないようです。

現に、先日NYダウの値下がりはあったものの、日本株は上昇基調となっております。

しかも、弊社だけではなく都内の不動産業者はみな、非常に忙しい様子です。

問合せの状況も、繁忙期以上の活気を呈しており、3月4月のマイナスを取り返す勢いで、首都圏の不動産は動き出しています。

 

ですので、売る方も買う方も、今はチャンスです。

買う方は新着物件を、目を皿のようにして見ていてください。

売る方は、需要復活していますので、お早目に動き出したほうが良いです。

コロナ自粛を吹き飛ばす勢いで、経済は動きだしていますので、自粛せずぜひREDSにお問い合わせください!!

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家は20代で買いましょう!!20代で家を買う3つのメリット

公開日:2020年6月6日

菅野です。

本日、提言したいのは

「家は20代に買ったほうが良い!」

ということです。

かくいう私も20代で家を買っています。

今まで、ITバブルやリーマンショック、東日本大震災などいくつもの困難な時期を越え、かつ3回転職をしてきましたが、家を買っていたおかげでなんとか乗り切ることができました。

 

で、なんで20代に家を買ったほうがよいのか?という理由を3つ述べます。日本三大財産の家・金・車

 

① 35年借りても60代で完済できる!!

少子高齢化が進んだこともあり、定年が65歳になり、今後は70歳になるかもしれないそうです。

一般的な住宅ローンの借入期間のMAXは35年です。

仮に29歳に買ったとしても、35年後の64歳で完済できるわけで、仕事の現役中に返済できてしまいます。

しかも、繰り上げ返済してもっと早く完済することができれば、その後はローン返済していたお金を貯蓄等に回すことができるので、老後も安心!となります。

 

これが39歳に35年ローンを組むと完済は74歳、44歳で組むと79歳となります。

そして、住宅ローンは80歳の誕生日までに返済しなければならないルールとなっていますので、45歳以降は35年借りることができなくなってくるのです。

住宅ローンは、期間が長ければ長いほど、月の返済額が低くなりますので、35年借りられないと月の負担は増えてくることになり、40代半ばを超えて買うのは負担もリスクも大きくなってきます。

しかも年をとってくると、飲みすぎて肝臓病になったり、糖尿病や高血圧などの生活習慣病に罹ったり、他にもいろんな病気になったりします。

そうなってしまうと団信(団体信用生命保険)に入れなくなったりして、住宅ローンが借りられなくなったりしてしまいます。

ですので、なるべく若くて元気なうちに住宅ローンは組んだほうが良い!のです。

 

 

② まだ稼げないうちに買うことで、逆にリスクを減らすことができる。

20代は、入社して時間が経っていないこともあり、年収はそれほど多くないと思います。

ですのであまり高い物件は買えません。

その時の月収で毎月ローンが支払える価格の物件を買うことになります。

 

ただ、入社後に年を経て経験をつみ、役職があがれば給料も上がります。

そうすると必然的に月収に占めるローン返済額の割合は低くなっていき、余裕が生まれてきます。

余裕が出てくれば、それを貯蓄に回してある程度貯まったところでローンの繰り上げ返済ができたりします。

もちろん、その余裕資金を他のことに回すこともできたりしますので、いろいろな生活のリスクに対応することもできるようになります。

早く家を買うだけで、その後の生活に余裕が生まれるとすれば、買わない理由は無いですよね!

考え方としては「稼いでからいい家を買おう」ではなく「稼いだらもっといい家を買おう!」です。

 

③ 親に援助をお願いしやすい。

20代で家を買おうとすれば、親もまだ若いのです。

若い方だと40代でおじいちゃん、おばあちゃんになったりします。

現役世代のグランドファーザー、グランドマザー爆誕です!

孫が生まれる前に、(または)生まれたから家を買いたい、だから一部資金を出してちょうだい?とストレートにおねだりしてみましょう。

まあ、親御さんはいろいろな条件を言ってくるかもしれませんが、それも子や孫かわいさのあまりなので、許してくださいな。

 

子供ができる前、結婚を視野にいれて家を買うのも有りだと思います。

親は亡くなる前に、動けなくなる前に使ってあげましょう。

「立ってるものは親でも使え」です(違うか)。

親子の愛情があれば、親に対する子供の前向きなお願いはウエルカムなはずです。

国も、親からの資金援助は

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

という制度を作って後押ししています。

親から子への財産の移動に対する、もっとも強力な減税制度の一つですので、親御さんにお金があるなら絶対使ったほうが良い制度です。

(「直系尊属からの住宅取得資金贈与の非課税」については以下のブログで解説しています。)

増税後にお得!不動産にかかわる優遇措置のあれこれ ③住宅取得等資金の贈与税の非課税

 

 

デメリットとすれば、引っ越ししづらいってことだと思いますが、資産性の高い物件を買っていれば、売って住み替えることは難しくありません。

じゃあ「資産性の高い物件」って何?と思った方は、ぜひREDSのエージェントにご相談ください。

 

とにかく、家は早く買えば買うほど、メリットが大きくなります。

将来をある程度考えている方はもちろん、漠然としか考えていない方でも、買えるなら買っておいたほうがいいんです!!

これは20代にボロ家を買ったにもかかわらず満足している私の経験上の提言です。

ホントに、はやく買ったほうがいいんですってば!!

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国が家賃補助すると言ってるそばから、都内の家賃相場が爆上がりしている件

公開日:2020年5月29日

菅野です。

先週、こんなニュースが入ってきていました。

東京23区のマンション、全面積帯で家賃大幅上昇 | 最新不動産ニュースサイト「R.E.port」

これはアットホームの調査だそうで、アットホームのニュースリリースを確認してみました。

23区のマンションのデータを貼ります。

 

 

23区マンション平均家賃アットホーム調べ202004

(アットホーム調べ)

 

なんと、こんな状況にも拘わらず、がっつり値上がりしちゃってます。

50㎡以上のファミリータイプは3月と比べても上がっている状況で、前年同月比で1万円以上も上がっています。

なるほど、これではゴールデンウイーク中から弊社に購入の問い合わせが殺到していたことも納得です。

 

家賃は値上がりしますが、住宅ローンの金利は低いままで価格は下がり気味ですので、どう考えても買ったほうが得する状況です。

しかも、新型コロナウイルス対策で給付金をじゃぶじゃぶと出しているので、インフレに向いていくことが予想されます。

そうすると一時的な需要減少で下がり気味だった不動産価格が、一気に上昇に向かう可能性が高くなってまいりました。

 

家賃補助って他に使えないから、右から左へと大家に流れていくだけですからね。

しかも、一時的に家賃補助を受けてしのいでも、また家賃支払い日は来るんです。

 

こんな状況でも、部屋を借り続けますか?

買える人は早く買うに越したことはない、と思いますよ!!

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4月、5月の不動産取引傾向(コロナウイルスと「新しい生活様式」の影響を見る)

公開日:2020年5月18日

菅野です。

今年の5月は良い気候ですね。コロナが無ければ、の話ではありますが・・・

14日に39県の緊急事態宣言が解除され、その前後の1週間については東京でもCOVID-19の新規感染者が10人を割るかどうかという状況です。

もちろんまだ油断はできませんが、そろそろ巣ごもりから目覚め、動き出すフェーズに入ってきたように感じます。

 

物件選びの志向が”コロナ前”と”アフターコロナ”では変わっていくだろう、ということを以前のブログで書きました。

実際に、5月に入っていろいろなお問い合わせを受けておりますが、戸建の購入や買い替え希望のお問い合わせが多くあり、戸建需要が拡大しているように感じられます。

 

また、ご案内に行った物件(特にマンション)で気に入らなかった理由を聞くと、「狭い」とか「囲まれてる感が強い」とか「陽当り、風通しの悪さ」という理由が非常に多いです。

狭くて新しい物件より、少し広くて古い物件を選ぶ率も高くなってきています。

やはり「新しい生活様式」は、住宅の選択に大きく影響していると思われます。

 

また弊社では、東京23区近郊を取扱いエリアとしておりますが、すこし遠方からのお問い合わせが増えています。

これは他の不動産業者が営業を控えているからかもしれませんが、都心にくらべて周辺地域の需要が膨らんでいるせいでもあるのではないかと考えます。

対応できないところのお問い合わせをいただきましたお客様におかれましては、誠に力不足で申し訳なく存じます。

 

COVID-19の流行で、不動産価格は下落傾向になりそうではありましたが、実際のところ、そこまで大幅に下がってきている様子は感じられません。

4月の東日本不動産流通機構(レインズ)の取引記録データでは、取引件数は前年から大幅に減少しましたが、成約価格については全くの横ばいで、神奈川などではむしろ上昇していたりします。

このまま流行がおさまっていってくれるのであれば、オリンピック延期もあいまって、もう少し売り場の相場が続くかもしれません。

もうダメだ、とあきらめかけていた売却希望のお客様も、あきらめずこれからの相場に賭けてみてもよいのではないかと考えます。

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「新しい生活様式」とポストコロナの不動産市況

公開日:2020年5月11日

庭付き一戸建て

 

菅野です。

今日の新型コロナウイルス感染症新規感染者数は、東京では15人とのことでした。事態の収束が見えて参りました。

ゴールデンウイークを外出自粛期間としたことが、功を奏した結果だと思われます。

政府は、14日に緊急事態の解除を一部の県で行う可能性を示唆しているようです。

ただ、いったん収束に向かった一部の国で第二波の感染者急増が起こっているところもあり、決して油断はできません。

ワクチンや抗コロナウイルス薬が実際に開発されて、はじめて「収束した」というべきであろうと思います。

 

ところで、5月4日に新型コロナウイルス感染症専門家会議から「新しい生活様式」というものの提案がありました。

この「新しい生活様式」は、しばらくは人々の生活に対して影響し、居住空間となる「家」の選び方にも関わってくるものと思われます。

 

新型コロナウイルスを想定した「新しい生活様式」を公表しました 厚生労働省

 

「新しい生活様式」については、上記のURLよりご確認いただければと思いますが、その中で特に「家選び」に関係しそうなのは

・身体的距離の確保

・こまめに換気

・「3密」の回避

・(食事を)屋外空間で気持ちよく

・テレワーク

こんなところでしょうか。

 

一時期に話題となった、家族がリビングにひとまとまりでいる「リビ充」は流行らなくなっていくでしょう。

先日テレビで、テレワークをする際に自室を持たないお父さんが小学生の娘さんの学習机を使って仕事をしている、という報道がありました。

その後、小学生の娘さんもオンライン学習が始まり、父娘が時間を分けて机を利用しているという状況になってしまい、親子とも大変そうでした。

また、部屋数が少ないと、感染疑いが家族内に出た場合に隔離できる部屋がないため家族全員に伝染してしまう、という事態もあるようです。

もともと「リビ充」というのは、家族が全員リビングで暮らせばそれほど広い専有面積は必要ないだろう、という考え方で、都心の値上がりしたマンションをなんとか買わせたい不動産業者と、通勤を考えて都心に住みたい家族持ちの世帯主とのニーズがマッチした”新たな生活様式”でした。

しかしCOVID-19の流行はそういった家族が密集、密接して暮らす生活を壊してしまったと言えると思います。

これは一時的かもしれませんが、都心郊外の庭付き一戸建てに住むライフスタイルが復権する可能性はあると思います。

一戸建ての住み替えを検討されている方は、売却のチャンスが来るかもしれません。

 

また話は変わりますが、COVID-19の収束による緊急事態宣言の解除はおそらく、高揚感を国民に与え、一時的に消費が拡大する可能性があります。

不動産についても、おそらく2千万台後半から4千万円台の実需物件を中心に短期間、需要が拡大するものと思われ、現在、売却を検討されている方は、緊急事態宣言の動向を注視して売り出していただくのががよろしいかと思います。

ただ外国人のインバウンド需要については、しばらくは見込めないと思われますので、都心のハイクラスのレジデンスや、グロスの大きい収益物件については厳しい状況が続くのではないかと思われます。

 

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新型コロナ緊急事態宣言 5月31日まで延長決定

公開日:2020年5月4日

 

シャッター通り

賑わっていた商店街もシャッターの閉まった店ばかりとなりました。

 

菅野です。

先ほど、改正新型インフルエンザ対策特措法に基づく「緊急事態宣言」の期限延長が正式決定されました。

期限を5月31日まで延長するとのことです。

 

正直な私の気持ちとしては、本当に経済が心配です。

今年の4月は本当に酷い月でした。

ニュースも暗いものばかりで、全世界的な不況となり、閉店する店、自営や中小企業で立ち行かなくなってしまった方が多数おられます。

時々使わせていただいていたお店が、この状況に耐え切れずに閉店してしまうのを見るのは、とにかくつらいです。

 

安倍総理は「持久戦を覚悟」とおっしゃっていましたが、今の状態は各戸「籠城戦」を強いられている状態です。

「籠城戦」とは、とにかく持ちこたえて援軍が来るのを待つ、という戦法です。

はやく籠城している皆さんに援軍を送ってほしいです。

とにかく今は「有事」であり「平時」ではないのです。

戦争反対を掲げる人の中にも、新型コロナウイルスと戦っている人がいるかもしれません。

どこかの元首が演説していたとおり「新型コロナウイルスとの戦争」を今している、と思っています。

 

太平洋戦争の敗因の一つに「兵站の軽視」があったと言われています。

まずはマスクと一人10万円の支給という補給を速やかに行い、その後も次々と手を緩めることなく補給を続けていただき、兵站をしっかりと確保していただいて、日本国民全員で新型コロナウイルスの包囲網を打ち破ることができるようにしていただきたい。

新型コロナウイルス感染症に罹患しなくても、ご飯が食べられなければ人は死んでしまいます。

みんなで乗り越えよう!のスローガンだけでは、乗り切れません。

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コロナ禍のせい?住宅ローン、アパートローンなどの閉まり方が異常な件

公開日:2020年4月21日

菅野です。
 
新型コロナウイルス感染症の影響は、住宅ローンなどの不動産購入ローンにも暗い影を落としてきています。
各金融機関についても、テレワークや自宅待機などを行っているようで人員が不足し、ローン審査に非常に時間がかかることが普通になってまいりました。
平時で2~3日、早ければ翌日に事前審査がおりてきたものが、一週間かかることもしばしば、となってまいりました。

イオン銀行は、支店がイオンモール内に多いということもあり、かなりの数の支店が一時休業となっていて、どうやら新規受付を休止している、などといううわさも流れてきています。
いくつかの都市銀行でも新規の審査受付を停止するなどといううわさが流れてきていますが、真偽不明です。

 

さらに審査の厳格化(エビデンス確認、属性に対する融資基準の変更など)が見えてくるようになりました。

今までなら、借りられるだろうと判断できたレベルの内容で、否決されるケースが明らかに増えてきています。

実際、キャッシュをそれなりに用意されているお客様が、土地を購入して住宅を建設しようとした住宅ローンを地方銀行の本審査で否決される、という事態を目の当たりにしています。

  
フラット35についても、先日の投資物件への不正融資問題が大きく響いており、審査の厳格化が不安を拡大させています。
今まで借りられていたマンションの審査が、急に不適となったりする事態が生じています。
例えば、旧耐震のマンションについては一部の金融機関が既に貸し出し基準から外れた物件という扱いをとっていますが、フラット35でもローンが組めない、となると一層の価値低下が予想されます。
耐震診断、補強、建て替えの検討をしない旧耐震マンションは、今後さらに、資産価値の面から非推奨なものとなっていくかもしれません。

 
新規受付を停止している、といえばアパートローンについても今は非常に厳しい状況です。
地銀はもちろん、オリックス、三井住友トラストローン&ファイナンスなど、目立ったノンバンクも軒並み受付をストップしているようです。
もともと以前より、スルガ銀行「かぼちゃの馬車」問題、西武信金の反社融資問題などで、投資用不動産への融資は門戸が狭まっていましたが、このコロナ禍がとどめを指す状況となっているようです。
国交省からの賃料のモラトリアム(支払い猶予)要請、家賃減額請求ななどで困っていく大家さんが増えていくことも想像でき、今後、オーナーチェンジ物件はキャッシュを持つ投資家の狩場となっていくことが予想されます。
賃料モラトリアムについては要請レベルではありますが、業界に与えたインパクトは非常に大きく、下手をすると不動産への融資が不良債権化し、バブル崩壊後の銀行破綻の再来があるかもしれません。

 
日本政府は拙速ながら、いろいろな施策を打ち出しています。
今はとりあえずやるしかないという場面かもしれませんが、緊急避難的政策はあくまでも緊急避難ですので、後に禍根とならないよう、全方向に速やかなバックアップをお願いしたいです。
総量規制がバブルを崩壊させ、後に平成不況、就職氷河期を起こしたように、一部の人、団体、世代、属性に大きな負担をさせるような施策は、その後に大きな歪みを生むこととなると思いますので。

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次世代住宅ポイントの申込期限が8月末まで延長になりました!が、しかし…

公開日:2020年4月9日

菅野です。

次世代住宅ポイント制度の申し込み期限が、今年の8月まで延長となりました。

次世代住宅ポイント制度 【新型コロナウイルス感染症対応】

内容はリンクをご確認いただければと思いますが、

新型コロナウイルス影響により、令和2年3月31日までに契約できなかった方が、以下の対象期間に契約、着工(着手)を行った場合、ポイントを発行します。

申請にあたっては、やむを得ず令和2年3月31日までに契約できなかった理由の申告が必要です。また、ポイント発行対象となる性能を証明する書類や工事前後の写真などの提出が必要です。

とあり、普通に8月まで契約してもダメなようです。

また、期間が

「令和2年4月7日から8月31日まで」

となっており、

何故「4月1日~6日」を除いているのか疑問です!!

 

コロナ禍のせいで、この間に契約した人はかわいそうです。

これ、なんとかならないのでしょうか。

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