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菅野 洋充

IT重説の個人間売買への導入実験が開始されます

公開日:2019年7月26日

菅野です。

国土交通省よりリリースがありました。

今月の16日より、個人の不動産売買についてのIT重説の社会実験への参加募集が始まったそうです。

ITを活用した重要事項説明等に係る社会実験の参加事業者を募集 ~2つの社会実験をスタート!積極的な参加をお待ちしております!~

ちなみに、いわゆる「IT重説」というのは、インターネットで不動産取引に関する重要事項説明を行うことをいいます。

宅建業法では宅地建物取引士が取引士証を提示して面前で説明しなければいけないことになっています。

これをネットを使って遠隔で行おうというもので、カメラやマイクを使い、パソコンの画面前にいるお客様に宅地建物取引士が説明をするというやり方です。

ラララむじんくん~の不動産屋バージョンといえばわかりやすいでしょうか?(例えが悪い)

この実験がうまく行けば、遠隔地に住む人同士の売買契約は、わざわざ飛行機や新幹線で契約に来ていただくような負担が減る方向になるので不動産売買が活発になるのではないか、と思うところです。

 

 

が、しかし、

 

 

重要事項説明って、調査が一番、重要なのです。

調査をするためには、基本的には現地に行かないといけないわけなのです。

ですので、仮にIT重説が普及したとしても、弊社(REDS)で地方の物件を取り扱うのはおそらく難しいだろうと思われます。

不動産は「地の物」ですので、よっぽど懇意にしているところがない限り、その不動産に近いところの不動産業者にて取引をされるのが良いですよ!

 

東京23区とその近郊の物件についてはぜひ、不動産流通システム【REDS】へお問い合わせください!!

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マクロなデータとミクロな実感

公開日:2019年6月28日

菅野です。

今日は皆さん気になる不動産の価格について見てみました。

東京カンテイから発表された「全国マンション価格天気図」です。

 

また、全国の3~5月のマンション価格推移データです。

 

首都圏のマンション価格は4月まで下がった反動で上がっているように思えます。

ただ、もう頂上は過ぎてしまったように見えます。

東京カンテイの見方も、弱含みで横ばいと言っています。

 

 

日々の実感として、不動産取引の動きが停滞して来ているのは間違いないです。

このままですと、おそらく消費税増税はかなり大きなインパクトになる気がいたします。

嵐が来るのが見えていて、それを身を低くしてやり過ごすしか無いのでしょうか。

今秋までが、高値売り逃げのラストチャンスかもしれません。

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大山

公開日:2019年6月6日

大山

菅野です。

以前、一棟マンションを仲介させていただいたお客様より依頼をうけ、神奈川県伊勢原市に行ってまいりました。

晴天で、伊勢原市のシンボル「大山」が綺麗にみえました。

さすが、不動産屋さんはいい場所に看板をたてています(笑)

管理状態の非常に良いアパートをお売り出しさせていただきます。

乞うご期待ください。

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住宅ローンの不正利用(フラット35を利用した不正融資)について

公開日:2019年5月9日

ずっと固定金利の安心【フラット35】

住宅ローン

菅野です。

今、巷でフラット35の不正利用が話題となっています。

 

先月末、急にARUHIから、フラット35を利用して不動産を賃貸することに対する注意喚起がありました。いつも来てくれる担当に加えて支店長クラスが同行してくるという、ものものしい雰囲気での注意喚起でした。
もとより「住宅ローン」を利用した不動産の賃貸は原則禁止されていて、それが発覚した時には一括返済を迫られる場合があります。
ARUHIからはこれを再度徹底していただき、万が一賃貸の用途で購入にフラット35を利用させた場合には取引停止もあり得る、という強い調子の話でした。
私が相談を受けたお客様のなかにも、そのような行為を行っているために、新規の物件を購入しようとしても、どの金融機関も受けてもらえなかった、というケースがしばしばございました。

 

 

住宅ローンで購入した物件を賃貸することは、住宅ローンの目的と違う行為となるため「契約違反」となります。ですので、住宅ローンで買った物件を賃貸していることが発覚した場合、金融機関は「契約の履行」を催告することになります。具体的には、住宅ローンとして貸している状態に戻す、すなわち住宅ローンを利用して購入した物件に住むことを催告してくる形となります。住むためには、今借りてもらっている賃借人に出ていってもらわなければなりません。
ただ「借地借家法」という法律がここで大きな壁となります。貸主から賃貸借を解約するというのは、ほぼ無理です。話の分かる方が借りていたとしても、解約しようとするとおそらく、大きな立ち退き費用が必要となります。
そして立ち退きがうまくいかず賃貸借を解消できない(契約の履行ができない)場合に、金融機関は「一括返済」を求めることになります。

 

 

昨年のスルガショックから、金融庁は銀行の不動産に対する融資への調査を進めています。また、レオパレス21の建築基準法違反の件など、いままで明るみに出なかった不正が次々と露見しています。住宅ローンの不正利用についても、金融機関はいままで何も言わなかったかもしれませんが、今後はかなり厳しく突っ込んでくるものと思われます。
もしそのような行為を行っていたとしたら、今の段階で解消できるならしておくに越したことはありません。

 

 

 

重要なことなので2度お伝えします。
「住宅ローン」を利用した不動産の賃貸は原則禁止されていて、それが発覚した時には一括返済を迫られる場合があります。

ダメなんですよ。

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舎人の邸宅

最終更新日:2019年6月13日
公開日:2019年4月19日

菅野です。

先日、舎人公園の千本桜まつりの記事でちらっと触れましたが、素晴らしい邸宅をお売り出しさせていただく事になりました。

toneri_teitaku

南面道路(幅員6m)で、向かいの敷地は幼稚園の駐車スペースとなっており、陽当りは申し分ないです。

前面道路を西に行くとすぐに大きな緑地公園があり、近隣は閑静な住宅地となっております。

建物は、広いテラスと玄関が特徴的な、三井ホーム施工の注文建築です。

いろいろなところにこだわりを感じる、素敵な一戸建て住宅です。

ぜひご検討ください!

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いきなり勝手に人の家を壊そうとした奴らは「反社」なのか

公開日:2019年4月12日

菅野です。

先日のこの記事の続報がありました。

知らない人にいきなり建物を勝手に壊されても、警察は止めてくれないらしい

このあと、もう一回、倉庫をぶっ壊しに来たのを撃退したそうです。

ある日突然無断で他人の建物をショベルカーで破壊する企業は「反社会的勢力」ではないのか? -GIGAZIN

そして、反社会的勢力(以下、「反社」という)っぽい雰囲気をそこはかとなく臭わせた「顧問」を名乗る人物が登場してきました。

普通に考えれば、「反社」を利用したり、取引したりした不動産屋は完全アウトです。

 

私も以前いた不動産屋で、賃貸管理していた物件の店舗に「反社」が入ってきてしまったときのことを思い出しました。

借りていた店子が「反社」に又貸しをしており(無断の又貸しで完全に契約違反です)そこに退去通告をしたら、「反社」が不動産屋の事務所に乗り込んできて、それはもう怖かったです。

私は後ろで警察を呼んで、不動産屋の社長が話している間に警官2人に来てもらいました。

で、結果としては、逮捕されて連れて行かれました。

本当にその手の人って、小指が無いんだなぁと思ったのを覚えています。

 

これはGIGAZIN側からの一方的な見方にすぎない、みたいなことを言っている人がいますが、経緯をみれば地主側や業者側は明らかに負い目があるようにしか見えず、平穏に明渡しを受けようとしたり、借地契約を解除したり、建物を譲り受けたりという方法を検討していたようには全く見えません。

強引にことを押し進めようという意図しか感じられないこの状況で、買い受けたという業者は宅建業免許を失いかねないようなことをして、それでも元が取れると考えているのでしょうか。

まだまだ目が離せない状況が続いています!

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知らない人にいきなり建物を勝手に壊されても、警察は止めてくれないらしい

公開日:2019年3月30日

建物解体

菅野です。

すごい記事で、ネット界隈が湧いています。

ある日突然自分の建物を他人がショベルカーで破壊しても「建造物損壊」にはならないのか?

GIGAZINというネットマガジンの会社の倉庫が、いきなり壊されたそうです。

土地は地主から借りていて、建物は編集長の所有権登記がなされているとのこと。

いわゆる「借地権」の物件です。

 

これが、いきなり勝手に壊されたらしいのです。

非常に怖いですねぇ…

警察に通報しても、

”故意性”

がないと言って破壊を止めてくれないらしいんですよ。なにそれ?!

 

建物を現に壊しているんだから「故意」だろ、と普通は思うじゃないですか。

でも、壊そうとした地主は、

「自分の建物を壊している」

と主張したそうで、そうなると

”誰のものか?”

という争いとなり、これは民事だ、となるらしいのです。

 

建物はGIGAZIN編集長の名義で登記がされてあり、火災保険も掛けてあり、固定資産税も払っているそうですので、編集長の所有であることは疑いないと思われます。

地主は口で所有権を主張しているだけのように見えるのですが、それでも所有権の争いがあれば「民事不介入」と言って警察は介入できない、というのはちょっとおかしいだろ、と思うのは私だけではないようです。

 

また、この記事内に書かれているのですが、「建物滅失登記」は建物が物理的に無くなってしまえば登記官の職権で登記できる、というのが非常に怖いところです。

借地権の対抗要件(第三者に借地権があることを主張することが出来る要件)は

借地借家法第10条

に定められており

1.借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

「借地上に自分の名義の登記がなされた建物を所有していること」ですので、その建物が勝手に壊されて、しかも登記も無くなってしまうと主張できないじゃん、というおそろしいことになってしまいます。

ただ

2.前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。

建物滅失後2年以内であれば、土地の見やすいところに「私は誰それで、ここに以前こんな建物があってそれは私のもので、いついつに壊してなくなったので建物をまた新しく建てます」という標識をたてておけば、借地権が主張できる、ということらしいのです。

しかし、その標識も取っ払われてしまったらどうするんでしょう。

この倉庫の所有者さんは、このあと更に壊されないように、建物に登記事項の内容を書いたものをあちこち貼り付けておいたそうですが、いつの間にか誰かに勝手に取り外されてしまったそうです。

その後、また解体屋が来て取り壊しを始めたそうで、これのどこが「故意」でないというのでしょうか?

 

はてなやtwitter上ではいろいろな人が興味を持ち議論しているようです。

続報を待ちたいと思います。

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不動産と「印鑑」について

公開日:2019年3月8日

菅野です。

不動産の売買をするときに必要になるものの一つとして「はんこ(印章)」があります。

今回、内閣府の行政手続部会にて、行政手続きの100%オンライン化を目指す「デジタル手続法案」というものが了承されたとニュースになりました。ここで注目されたのが「印鑑」です。

 

ところで「印鑑」というのは”はんこ”のことではなくて、それを登録したもののことをいうって、皆さん知ってました?

「印鑑登録」って「印鑑」に「印章(はんこ)」を登録すること、なのだそうです。

今回、このブログを書くにあたって調べて、私もはじめて知りました。

 

話は戻りますが、今回の法案に、法人を設立する際に必要な印鑑の届け出の義務化をなくす案が盛り込まれていたそうですが、はんこ業界の反発にあい見送りとなったとのことです。

ネット上では結構、反発している方がいるようですが、印章をつかうことのメリットというのは実際、少なからずあるのです。

 

1,簡便であること。

その人の名前の印章を押すことで、意思確認ができます。

不動産の契約書に署名捺印いただくとき、署名が結構、大変だと皆さんおっしゃいます。

自分の名前を書くより、印章を押すほうが楽なんですね。

そのため、法人は「ゴム印」を作成して利用する方が多いです。

 

2,証明がしやすいこと。

我が国には「印鑑登録」という制度があり、公的証明書として「印鑑証明書」が発行されます。

係争となった際には、印鑑登録された「実印」で捺印されたかどうかというのは大きな証拠となります。

ですので、不動産の売却時に売主には「実印」の捺印を求めるのです。

ちなみに、不動産の登記申請の際に登記申請書又は委任状に記名押印したときは、印鑑証明書を添付しなければならないと「不動産登記令第16条」に定められています。

(印鑑証明書が発行後3ヶ月以内のものでなければならないというのも、同じく「不動産登記令第16条」に定められています。)

これが、欧米のように署名による形ですと、いちいちその署名が本人によってなされたものかという確認を「筆跡鑑定」で行わなくてはなりません。

印鑑証明書があれば、捺印した際にその場でも、時間が経ったあとにもその捺印が実印によってなされたかが確認できますが、署名の場合には(確かに本人が目の前で署名したことは確認できますが)あとあとその署名が本人がされたということを証明するのは大変です。

 

印章というのは、偽造されやすいとか、他の者でも押すことができるとか、デメリットもあるシステムだと言われています。

しかしながら、日本的な合理性を集めたものが「印章」なのかな、とも思います。

印章文化を無くすのではなく、デジタルと共生できる新たな印章システムができると良いなと思います。

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関東住みたい街ランキング急上昇!さいたま市の「さ」

公開日:2019年2月28日

菅野です。

どうやら今、「さいたま」が話題です。

映画「翔んで埼玉」が静かにヒットしているそうです。

また、SUUMOの「関東 住みたい街ランキング」で、大宮が4位、浦和が8位、さいたま新都心が23位と人気が急上昇しています。

関東住みたい街ランキング2019

 

そんな話題のさいたまですが、「さいたま市」の「さ」は

 

ではなく

でないといけないそうです。

はダメで、

はOK。

おわかりでしょうか?

 

 

これは、さいたま市役所の内規で2画の「さ」を使用すると決められているのだそうです。

一応、市のサイトでは「市民の皆様は2画、3画どちらの『さ』を利用していただいても構いません。 」とあります。

ですので、市民以外は2画の使用を厳守してください。(嘘)

(厳守してくださいと言っているそばからすみません。このサイトでは3画になってしまいます。これじゃ困るだろ、WEB担当なんとかしろ)

 

ところで、なぜさいたま市は「ひらがな」なのかというと、最初「埼玉市」を案としたときに、行田市が反対したとか。

「埼玉」の地名の発祥は行田市が合併する前の旧「埼玉村」(これは「さきたまむら」と読みます)なんだそうで、それを違う行政が使用するのはまかりならん!と言われたらしいです。

それはそれで別にええやん、とか思ってしまいますが、さいたま市は大人の対応でひらがなを選択した、ということらしいです。

大宮と浦和が血で血を洗う戦いのうえに決まった「さいたま市」の名前ですから、市役所の人も「もう争いはこりごりだ!」とか思ったのでしょうか。(これも嘘です)

 

まあ、浦和のあたりは災害危険度も低く、また大宮は交通の要所ですのでいろいろなところに移動するのが非常に便利ですので、人気があるのもよく分かるというところです。

さいたま市の物件をご検討の際には、ぜひ不動産流通システムREDSをご利用下さい。

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「ウィルローズ東京ラルーナ」販売開始しました!

公開日:2019年2月21日

菅野です。

先週販売予告した物件のうち、横浜の物件は販売開始後すぐに申し込みが入ってしまいました!!!!!

お待ちいただいていた方がいらっしゃったら、申し訳ございませんっ!!!!!

 

もう一件の物件もか・な・り!良い物件ですので、こちらにご紹介させていただきます。

 

ウィルローズ東京ラルーナ外観

 

 

ウィルローズ東京ラルーナ

中央区新川の角地にある6階角住戸です。室内は明るく、周辺には生活施設も充実しており非常に住みやすいところです。

通勤も徒歩圏に鉄道が4線利用可能で、エントランス目の前には東京駅八重洲口行きのバス停もあります。

こちらも早いもの勝ちになりそうですので、ぜひご検討ください!!

 

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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