年中無休/10時〜19時 0800-100-6633
菅野 洋充かんの ひろみつ

渋谷区の用途地域等の変更素案が発表されました

公開日:2021年6月14日

菅野です。

6月11日に、渋谷区の用途地域等の変更および都市計画道路の計画変更についての素案が発表されました。

詳細は下記URLの「しぶや区ニュース」

をご参照ください(PDF注意)。

こちらを見ていただくとわかるのですが、用途地域については25地区、都市計画道路の計画変更は2路線の一部区間廃止となっています。

変更内容としては、

・用途地域変更 15か所

・建ぺい率 増→2か所、減→4か所

・容積率 増→11か所、減→10か所

・高度地区変更 11か所

・日影規制 追加7か所、緩和2か所

・特別用途地区の変更 6か所

と結構、細かくたくさんの部分が変更となるようです。

 

地域を大まかに分けると

・代々木四丁目

・千駄ヶ谷方面

・道玄坂地区

・渋谷三丁目(一部桜丘町)

・東一丁目

・代官山周辺

・恵比須三丁目

となっています。

 

この中で、制限強化が著しいのが「代々木四丁目」地区です。

こちらの都市計画道路「補助線街路第59号線」の区間廃止により、他路線接続部分の隅切り型用途地域部分が、周囲の用途地域に合わせた形での変更予定となっています。

今まで道路沿線の制限緩めの用途地域(準住居、二種住居)から、(二種低層、二種中高層)住居専用地域へと、厳しめの制限に変更となります。

ただ、実際に現地を見てみると、変更後の用途地域に沿った土地利用をされているように見えなくもないので、そこまで大きく影響はないのではないか、とも感じました。

 

千駄ヶ谷方面に関しては、道路に係る変更ばかりでほとんど影響はないでしょう。

道玄坂地区は細かい調整的意味が感じられ、そこに建てるビル等建築物の容積率には影響を与えそうです。

渋谷三丁目、桜丘町、東一丁目の一部、代官山周辺については、東急東横線地下化に伴う変更となり、元線路部分の緩和が主です。

また東一丁目の「補助線街路第7号線」の廃止に伴い道路境界線からの距離に係る用途地域の変更は、高度地区の高さ制限の緩和はありますが、ほとんど影響はなさそうです。

 

こうして見てまいりますと、「妥当」の一言かと思います。

今後、意見交換会、意見書の受付等を経て、都市計画道路の廃止は令和4年3月、用途地域等の変更は令和5年3月を予定しているそうです。

 

直接かかわる者ではありませんが、建ぺい率、容積率等は建築可能な建物の大きさに係り、土地取引の価格の重要な要素となりますので、今後、注視していきたいと思います。

 

カテゴリー:

空室率約6%!都心5区のビルの空室化が止まらない

公開日:2021年6月10日

菅野です。

都心オフィスの空室率上昇が止まりません。

当社本社も昨年10月に秋葉原駅から東京駅八重洲口に引っ越しましたが、空いた事務所にはまだ入居されていないそうです。

同じタイミングでいくつか退去したと聞いており、オーナーさんは大変だろうと推察します。

NHKさんは三鬼商事さんのデータを報道していて、都心5区の空室率は5.9%とのことです。

 

 

ビルディンググループさんは6.05%とのことで、約6%は空いているということになるのですね。

16~17室に1室は空室という計算になります。

こう見ると、そんなもんかな?と思ってしまいますが、実際にレインズやオフィス賃貸募集サイトなどを見ると、固まって空室が出ているのが見えるんですよね。

埋まっているところと、空きまくっているところの差が激しいです。

 

でも、まってください。

当社のある八重洲口界隈って再開発めちゃくちゃやってますよね。

東京駅八重洲口には再開発がいっぱい

ミッドタウン八重洲やらTOKYO TORCHやら、でっかい高い建物がいっぱいこれから建つわけですが、埋まるのかなこれ?

おそらく、周辺の少し古くなった大規模ビルが割を食うことになるんでしょうが、こんなにオフィスビル要るんかな?

それとも、ワクチンをみんな打ち終えたらテレワークやめてみんな出社するようになるのかな?

 

働く人たちが皆、一気に都心に戻るってのも、それはそれでイヤというかキツイですよねー

うーん、どう思いますか、皆さん?

オフィス

 

カテゴリー:

やっぱり土地の値段は上がっていきそうです

公開日:2021年6月5日

日本の地価上昇へ

 

菅野です。

6月4日に国交省から

主要都市の高度利用地地価動向報告~地価LOOKレポート~

がリリースされました。

 

東京の地価動向はこんな感じです。

地価LOOKレポート東京1

ちなみに平成19年~27年のものはこちら

地価LOOKレポート東京2

これを見ると、昨年は値下がり傾向の地区はあったものの、ほぼ「横這い」傾向でした。

また「リーマン・ショック」の影響は凄まじかったこともわかります。

(途中、東日本大震災もありましたが、2008年~2012年までの5年間、ずっと値下がり傾向が続いていました。)

 

今年に入ってからの巷の状況を見るかぎり、金融市場の混乱がそれほどなかった為、全体として不動産市況へのコロナ禍の影響はそれほど大きくはならなかったようです。

ただ、商業地・住宅地の別でみると、住宅地は横ばい~値上がり傾向ですが、商業地、特に銀座や新宿などの大商業地での値下がり傾向が強いようです。

「人の賑わい」で稼ぐ商業地は、やはりコロナ禍の影響を大きく受けている、ということのようです。

今回の、令和3年第一四半期については、値上がり傾向の地区と値下がり傾向の地区数が拮抗しております。

 

今後の見通しとしては、米ウッドショックの影響と、コロナ禍での売り控えによる不動産価格の高騰が予想されます。

まだギリギリまでわかりませんが、おそらくオリンピックも開催されそうですので、晴海フラッグも安泰かな?

(榊さんではないですが、さすがにオリンピック中止だとケチがついたようになって、資産価値に影響しそうですし)

結局、不動産市場に一休みを与えたおかげで、逆に価格上昇基調が維持されていったという、そういう流れになりそうです。

 

カテゴリー:

リモート内見が犯罪の原因?それは嘘だ!

公開日:2021年5月28日

菅野です。

こんなニュースがありました。

これは、「飛ばし携帯」用のSIMカードを売りさばいていた犯罪集団が逮捕された、というニュースです。

こちらの記事には以下のような内容がありました。以下引用です。

「リモート内覧」を悪用し荷物の受け取り場所に 警察が捜査を進める中、判明したのが、「リモート内覧」の制度を使って空き家を荷物の受取場所にしていたということでした。

引用終わり

 

 

ちょっと待って‼‼

これって、「リモート内覧」ではないですよ‼

いわゆる「リモート内覧(内見)」というのは、テレビ電話やテレビ会議システム等を利用して、業者が物件現地で室内や外観などを写してお客様に見てもらうシステムのこと、であります。

リアルタイムで現地から映像を送ったり、正確なVR映像を製作することで、お客様が見たい部分や気になる場所を即時に確認でき、実際の内覧に非常に近いレベルで現地確認ができる、ってのが「リモート内覧(内見)」です。

 

 

このニュースで「リモート内覧」といっているのは、一部業者が「セルフ内見」とか「スマート内覧」とか聞こえのよい言葉にしてますが、単に

「うちら業者は忙しいから、おきゃくさん自分で見に行ってね(にっこり)」

ってやつのことですよ。

こんなのが「リモート内覧」だなんて、馬鹿ぁ言っちゃあいけやせんよ。

 

こんなのは昔からあって、私なんか三十年近く前の学生時代、住宅情報誌を見て新宿の不動産屋にワンルームマンションを借りに行ったら、不動産屋のおっさんが番号4桁と#が書かれた紙を渡してきて

「これで鍵が開くから、自分で見に行って」

なんて言われまして。

電車でえっちらおっちら京王多摩川駅まで行って、勝手に鍵開けて内見したものです。

(そのときは世間知らずなんで、そんなものなんだと思ってました。)

 

その後十何年後には不動産屋になってましたが、その時思ったのは

「とんでもねー不動産屋だったな」

ってことでした。

 

つい先日、日本撤退した某黒船不動産屋が「これからの新しい内見方法」なんて言って広めようとしてましたが、不動産はそんなに甘いもんじゃないですよ。

大家さんから預かった不動産をなんだと思ってるんだ、って話です。

空き家を使った犯罪の手口は昔から知られているものですし、現地にお客様を直接行かせる内見方法は危ないというのは、賃貸管理を行っている者からすると常識の範疇です。

(注記:当社REDSでは賃貸管理は行っておりません。)

 

空き家を下見する怪しい人

 

私は昔、某運送業者で宅配をしていたことがあるのですが、この「空き家に荷物を送る」ってのは普通にあって、怪しい配達物も結構ありました。

私は新宿界隈を集配してましたが、空き家になったり入居したりは目まぐるしく変わるので、そういう意味でいちいち怪しいと思うことは少なかったです。

(ただ、何度か各地の警察署から照会が入ったり、直接営業所に捜査員が来て捜査に協力してほしい、という事案はありました。なんせ新宿ですので…)

今回は、千葉の空きが長い物件だったらしく、配達員がすぐ「怪しい」と思えたのが逮捕につながったようです。

今はAmazonなんかは置き配が普通になったりしてるので、なかなか難しいと思いますが、配達員さんは本当にグッジョブ!です。

 

 

今回のニュースはそれほど大きく騒がれていないように思いますが、

「リモート内覧(内見)」とは

「お客様を現地に一人で行かせて勝手に見てもらうこと」

ではなく、

「不動産業者の担当者だけで物件へ行き、映像と音声をお届けして、お客様が現地に行かなくても現地に行ったように物件を知ることができること」

であるとご理解いただければ幸いです。

 

カテゴリー:

東京駅八重洲口には再開発がいっぱい

最終更新日:2021年4月16日
公開日:2021年4月15日

菅野です。

先週「八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発事業」の街区名称が「東京ミッドタウン八重洲」に決まった、と三井不動産からニュースリリースがありました。

八重洲にも東京ミッドタウンができるんですね!とウキウキしたんですが、見渡すと東京駅八重洲口のある東側にはたくさんの再開発事業が現在、行われています。

 

①八重洲二丁目中地区第一種市街地再開発事業

こちらは先ほどの「東京ミッドタウン八重洲」のすぐ南側の再開発事業になります。

三井不動産とヒューリック、鹿島建設が事業協力者になっています。今年度中に組合を設立し、2028年度完成を目指しています。

日本の超高層ビル 八重洲二丁目中地区第一種市街地再開発事業

 

②東京駅前八重洲一丁目東地区第一種市街地再開発事業

こちらは当社REDSからすぐのところ、八重洲通りの北側の再開発事業です。

A地区、B地区に分かれており、A地区は11階建ての店舗事務所ビル、B地区には51階の超高層ビルが建築される予定です。
現在、絶賛解体中で、付近は通行止めやらなんやらで結構大変です

東京建物、都市再生機構、大林組、大成建設で2025年竣工を目指して事業中です。

国際都市東京に新たな陸の玄関口が誕生 ~東京駅前八重洲一丁目東B地区第一種市街地再開発事業を国土交通大臣が認定~国土交通省

 

③八重洲一丁目北地区第一種市街地再開発事業

現在、みずほ信託銀行の本店がある場所になります。

日本橋川沿いと併せての再開発事業となり、首都高速道路都心環状線の地下化も絡む大事業のようです。

2030年完成を目指しているそうです。

日本橋川沿いエリアに大規模施設等を整備 「(仮称)八重洲一丁目北地区第一種市街地再開発事業」都市計画決定 2025年度本体工事着工予定※東京ガス

 

④TOKYO TORCH

三菱地所が日本橋口に作る地上63階の超高層ビル「Torch Tower」を含む再開発です。

2027年完成予定で、完成すると高さ390mとなり「あべのハルカス」を抜く、高さ日本一のビルとなります。

その隣には先に今年完成する「常盤橋タワー」があり、こちらも地上40階のビルとなっています。

さすが三菱、すごいですなあ。

TOKYO TORCH 東京駅前常盤橋プロジェクト | 三菱地所

 

他にも日本橋1丁目に2か所

・日本橋一丁目1,2街区

日本橋周辺5地区再開発(東京都中央区)/首都高地下化で検討進む/準備組合 [2017年8月9日4面]日刊建設工業新聞

・日本橋一丁目中地区第一種市街地再開発事業

地上52階、高さ約284mの「日本橋一丁目中地区第一種市街地再開発事業 新築工事(C街区)」 現地に建築計画のお知らせ掲示!東京・大阪 都心上空ヘリコプター遊覧飛行

日本橋を渡った「日本橋室町一丁目地区第一種市街地再開発事業」

日本橋室町一丁目再開発 三井不動産 | Simple is best

旧ブリヂストン本社のあった「京橋彩区」など、たくさんの再開発が行われています。

京橋彩区|KYOBASHI-SAIKU

 

八重洲が閑散としているのは、コロナ禍だけの影響ではなく、こういった再開発で一時的にオフィスが移転し人が少なくなっている影響もあるのでしょう。

早く人が戻ってくると良いなと思います。

まずは来年度の「東京ミッドタウン八重洲」の完成で、八重洲にも活気が戻ってくるのではないかと思います。

あと1年か、待ち遠しいなぁ~!

カテゴリー:

木材価格高騰!今後の不動産価格への影響は?

最終更新日:2021年4月9日
公開日:2021年4月8日

菅野です。

昨日4月7日、米国の材木先物が最高値を更新しました。

アメリカでは、サブプライムローンが流行った2000年代を超える住宅ブームとなっているそうで、昨年から木材の需要が急激に高まっているとのこと。

昨年8月にいったん落ちた木材価格は、その後ぐんぐん上昇を続け、3月17日に1ロット1045ポイントの高値となりました。

(取引単位の1ロット=110ボードフィート、1ポイント=110$。ボードフィートというのは木材の体積の単位で、1ボードフィート=1フィート×1フィート×1インチ となります。)

そしていったん落ち着くかに見えた価格は4月に入りまた急上昇し、昨日1075ポイントまで上昇しました。

 

実は、日本では丸太をアメリカとカナダから輸入しており、その割合は昨年度で総輸入量の8割となります。

ですので、この米国の材木価格の高騰は、即、日本の木材価格へ影響するものと考えられています。

丸太

また、合板についてはアジアからの輸入が多いようで、マレーシア、インドネシア、ベトナムからの輸入で総輸入量の92%を占めています。

しかし、マレーシアで製材をする労働者はインドネシア人なのだそうですが、このコロナ禍で移動が制限され労働者が確保できなくなってしまったそうです。

また昨今のコンテナ不足で運賃も上昇しており、商品不足と相まってこちらも価格が高騰しているとのこと。

 

昨年より新築戸建の着工件数は減少していて、その原因はコロナ禍の影響だけかと思っていたのですが、こちらの木材不足・価格高騰も原因のようです。

コロナ禍による一戸建ての需要の高まりは東京周辺でも感じられており、新築住宅減少の影響として、新築戸建以外の住宅についても当面、一都三県では価格上昇が続くものと見込まれます。

カテゴリー:

売買取引における重要事項説明書等の電子交付の社会実験が始まりました

公開日:2021年3月15日

菅野です。

先日、お客様にご希望いただき、当社初のIT重説を行いました。

終わってからリモート重説の感想をお客様にお聞きしたのですが、

「売買の取引は3度目だが、こんなに丁寧に説明を受けたことはない」

と非常に高評価をいただきました。

IT重説、4月より正式に売買で利用可能に!

こちらのブログと

不動産の契約からハンコは無くせるか?

こちらのブログでいろいろとITを活用した売買契約の可能性について書きましたが、

 

この今まさに審議中のデジタル関連法案に

「重要事項説明書の押印義務の廃止」

「重要事項説明書の書面化義務の緩和」

が盛り込まれています。

これの法案が無事可決すれば、不動産売買契約の電子化に大きく前進することとなります。

 

またそれに伴い、国土交通省で

不動産の売買取引における重要事項説明書等の書面の電子化に係る社会実験を開始・ 賃貸取引における書面の電子化に係る社会実験の実施期間を延長

することとなりました。

この「重要事項説明書等」には、媒介契約書も含まれるそうです。

この「媒介契約書を含む」ことには大きな意味があり、売り出したいという意思を確認できれば、すぐにEメール等で媒介契約書を取り交わすことができ、速やかに販売を開始できることになります。

 

ただ、これについて銀行などの金融機関はどのように対応するのかが非常に気になるところです。

電子化した重要事項説明書を印刷して提出するというのは時代の流れに逆行していると思われます。

電子化した重要事項説明書等のデータを(改ざんなどの危険を排除して)受け取ることができる環境の整備が必要かと思われます。

いまだにメールでの対応を拒む金融機関もあるようですが、ぜひともこの度の法改正でこういった流れに対応していってもらいたいところです。

カテゴリー:

Yahoo!地図がいつのまにか変わっていた!

公開日:2021年2月25日

菅野です。

以前にYahoo!地図についてブログで書きました。

Yahoo!地図に関するライフハック

営業担当者だったときはヘビーユーザーで、大変お世話になったYahoo!地図ですが、久々にみたら変わってしまっていてビックリしました。

 

なんと、ゼンリンさんの地図を使っていない!
以前はゼンリンの地図をそのまま使っていたので、住宅地図の代用として使用できるものでしたが、現在はアメリカのMapbox社のデータをオープンソースアプリのOpenStreetMapに落とし込んで作っているようです。

しかし、実はMapbox社はゼンリンから地図データの提供を受けています。なぜわざわざMapbox社を挟むような形にしたのでしょうね。

OpenStreetMapの地図は、若干手書き感のあるもので、住宅地図の代用としては正直使いづらいと思います。

でも、住所の書き込みは結構細かいので、やはりゼンリンの地図を直接利用しづらい、なにかがあるのかもしれません。

こちらがGoogleMap

こちらが新しいYahoo!地図

見やすさについては、個人差があると思いますが私はGoogleMapかな?

こういったブログなどのWebサイトへの埋め込みについてもGoogleMapのほうが少し使いやすいです。

住所の書き込みがYahoo!地図はかなり使えそうな気がします。

あと、Yahoo!地図は雨雲レーダーを重ねることができるそうなので、ピンポイントの雨予想にはいいかもしれません。

カテゴリー:

2021年1月の成約件数(中古戸建、中古マンション)が過去最高に

公開日:2021年2月11日

菅野です。

非常に、忙しいです。

当社の社員はみな、このコロナ禍の中、感染症対策をとりながら駆けずり回っています。

皆様はいかがお過ごしですか?

 

東日本不動産流通機構(レインズ)が10日に発表した今年1月のデータで、首都圏の既存(中古)マンション、中古戸建の成約件数が、1990年5月の機構発足以来、過去最高を更新したそうです。

マンションについては前年比29.9%増、中古戸建については37%の大幅増となっています。

 

一方で新規登録件数、在庫件数は大幅に減少しています。

首都圏の中古マンションの新規登録数は前年から22.3%マイナス、在庫数は22.2%マイナスとなっています。一戸建てについては、新規登録数で中古がマイナス27.8%、新築がマイナス37.2%となっていて、購入できる物件がどんどん少なくなっていることがわかります。

これはやはり、コロナ禍で売却活動を控える動きがあり、しかしながら購入需要は旺盛にあるという状況を表していると思われ、価格については今後も上昇基調が続きそうです。

 

 

売却をご検討されている方におかれましてはコロナ感染の懸念もあるかと存じますが、今春は昨年とは違い、購入に動かれる方はかなり多いと思われますので、しっかりと感染対策をとり、好機を逃さず販売されることをお勧めします。

当社では

「リモート内見」「IT重説」

の対応が可能です。売主様と買主様の接触を極力減らして感染防止に役立つこの

「リモート内見」「IT重説」

は売る側にも、買う側にも大きなメリットがございますので、ぜひご利用をご検討ください。

 

カテゴリー:

IT重説、4月より正式に売買で利用可能に!

公開日:2021年1月28日

菅野です。

25日のNHKのニュースで来ました!

 

現在、社会実験中のIT重説ですが、やっと4月より正式に利用可能となりそうです。

関東以外のお客様が、わざわざ飛行機や新幹線で来なくとも、売買契約が可能になります。

また、新型コロナウイルス感染症対策としてご利用いただくことも、もちろん可能になります。

 

あとは、電子契約が可能になると、書面の交付も不要となるのですが、それはもう少し先でしょうか?

不動産の契約からハンコは無くせるか?

現在の宅建業法では「35条書面(重要事項説明書)」「37条書面(いわゆる売買契約書)」の交付が定められていますが、すでに賃貸借契約については昨年9月より、電子契約の社会実験が進んでいます。

重要事項説明書等の電磁的方法による交付に係る社会実験(令和元年度~)

こちらも売買契約についてはあと1、2年というところでしょうか。

保守的な業界である不動産業も、やっとDX化が進んでいくでしょうね。

カテゴリー: