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菅野 洋充

民法改正と不動産売買(瑕疵担保責任から契約不適合責任へ)その1

最終更新日:2020年1月26日
公開日:2020年1月25日

 

菅野です。

今年の4月に改正民法が施行されます。

4月1日を境に、不動産の売買契約書の条文も改正民法に合わせた新しいものに刷新されます。

 

今回の改正民法で不動産に関わる改正内容を以下にまとめます。

1.瑕疵担保責任から契約不適合責任へ変更

2.個人根保証について極度額設定の義務化

3.賃貸借契約更新後に新民法の適用

4.賃借人の修繕権の制定

5.賃借物の一部滅失等による賃料の減額

6.原状回復について通常損耗、経年変化に対する賃借人の責任免除

7.敷金返還の明文化

 

ほとんどが賃貸借に関する事項となっているようですが、今回は売買に影響のある事項として

「瑕疵担保責任から契約不適合責任へ」

変わってどのような影響があるのか?を確認しました。

 

現行民法の「瑕疵担保責任」に係る条文は以下の通りです。

 

第566条
  1. 売買の目的物が地上権、永小作権地役権留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
  2. 前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
  3. 前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。

 

第570条

売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

 

わかりにくいんですが、要約すると

「売買契約した(買った)ものに隠れた瑕疵があり、契約した目的が達成できない場合には買主は契約の解除をすることができ、契約解除できない場合には損害賠償請求のみ可能」

という内容です。

ここであれっ?と思った方は売買経験がある方ですかね。

売買契約書に書かれている内容とはちょっと違うんですね。

個人同士の売買契約書ですと弊社の場合

 

売主は、買主に対し、建物の専有部分における隠れたる瑕疵につき以下のものに限り責任を負い、それ以外の建物の瑕疵および土地の瑕疵ならびに共用部分に原因がある瑕疵について、責任を負いません。
(1) 雨漏り
(2) シロアリの害
(3) 給排水管の故障
なお、買主は、売主に対し、本物件について、前記瑕疵を発見したとき、すみやかにその瑕疵を通知して、修復に急を要する場合を除き売主に立会う機会を与えなければなりません。
2 売主は、買主に対し、前項の瑕疵について、引渡完了日から3ヶ月以内に請求を受けたものにかぎり、責任を負います。なお、責任の範囲は、修復にかぎるものとし、買主は、売主に対し、前項の瑕疵について、修復の請求以外、本契約の無効ないしは解除を主張し、または損害賠償の請求をすることはできません。
3 売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知らなくても、本条の責任を負いますが、買主が本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。

 

こんな感じで、契約解除も損害賠償もできません。

これじゃ買主に不利じゃん、と思う方もいらっしゃるかと思いますが、個人同士の不動産売買は基本的に中古物件で、築年数がある程度経ち売主が使用したものを売買するわけですから、程度の差こそあれ瑕疵はあるものだと考えるべきものとなります。

また、民法の条文をそのまま適用すると、

「買主が瑕疵を知った日から1年以内」

に契約解除または損害賠償請求すればよいということになり、いつまで経っても売主は気の休まる日が訪れません。

ですので、この条文については「任意規定(任意法規)」という扱いとされ、契約書にて期間や適用内容について取り決めができるようになっています。

(「任意規定」の反対は「強行規定(強行法規)」と呼ばれます。この法規については、契約で変更することはできません。例えば「消費者契約法」であるとか「宅地建物取引業法」などで、業者が消費者などに不利な契約を結ぶことはできません。)

 

以上が現行の「瑕疵担保責任」に関する考え方となります。

これが「契約不適合責任」になるとどう変わるのか?

 

次回につづきます。

 

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都内近郊市街地の新築戸建て、少し大きくなってます

公開日:2020年1月18日

新築戸建

菅野です。

現在のお仕事として、営業担当から上がってくる契約書雛形を確認する作業をしています。

説明漏れや不備、間違いがないかを確認していまして、非常に大変です。

法令の改正などを日々確認、勉強する毎日です。

 

その中でも、昨年6月から施行した改正建築基準法に則った新築戸建てが昨年後半からちらほらと見受けられています。

都内や近郊都市部の新築戸建てに最も影響があった法改正が

「準防火地域の耐火建築物等、準耐火建築物への建ぺい率の緩和」です。

改正前は、防火地域の耐火建築物にのみ10%緩和があったのを、緩和対象を準防火地域にまで広げ、かつ準耐火建築物まで緩和適用しました。

そのため、昨年7月以降の建築確認をうけた新築一戸建てで、建ぺい率10%緩和しているものをよく見かけます。

都内は準防火地域以上の住宅地がほとんどですので、改正建築基準法が適用されている新築住宅は、昨年前半までに建築確認を受けたものより大きくなっているというわけです。

 

東京カンテイのレポートによると、昨年12月の小規模戸建て住宅の戸あたり価格は、首都圏で値下がり傾向にあるそうです。

2019年12月 首都圏の新築小規模一戸建て平均価格は-0.8%の4,485万円 首都圏は反転下落

値下がりし、かつ広くなるのであればお得感ありますね。

今年の春は買い時かもしれません。

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噂の全宅ツイ本その④クソ物件オブザイヤー 今年も楽しみです!!

公開日:2019年11月11日

菅野です!

 

 

全宅ツイのグルさんの開会宣言で、今年も「クソ物件オブザイヤー」の季節がやってまいりました。

 

 

ということで、今回の全宅ツイ本のご紹介は

「クソ物件オブザイヤー」です!

 

クソ物件オブザイヤー

こんなファニーな題名ではありますが、中身は実は社会派です。

 

「地面師詐欺」「(『かぼちゃの馬車』から始まった)スルガ銀行問題」「南青山児童相談所建設反対運動」「文京区マンション建築確認取り消し」他、大きく話題になった不動産に関する事件について詳しく、しかもわかりやすく切り込んでいます。

結果的に、不動産に関する諸問題への解説として素晴らしく、また不動産についての理解を深める良書となっています。

不動産について興味をもっているのなら、一読すべきおすすめの本です。

 

でもやっぱり、「コニファーコート成城学園前Ⅱ」のインパクトはすごいですね。

(オーナーさん、売却依頼、お待ちしてます!)

今年の「クソ物件オブザイヤー2019」も、非常に楽しみです!

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噂の全宅ツイ本③実況!会社つぶれる!! 不景気は嫌だぁーーーっ!!

公開日:2019年11月5日

菅野です。

突然ですが、会社の倒産を経験したことはありますか?

私は、勤めている会社が倒産したことはありませんが、入ろうとした会社が無くなっていたことがあります。

よくわからないと思いますが、

 

 

 

あ…ありのまま 起こった事を話すぜ!

「おれは さそわれた会社に入社しようと
思ったら いつのまにかなくなっていた」

な… 何を言っているのか わからねーと思うが 

おれも 何をされたのか わからなかった

 

 

 

まあ、転職する時に一旦実家に帰って、東京に戻ってきたら入社予定の会社が倒産していた、って話なんですけどね。

いわゆる「リーマン・ショック」後の一番ひどい時期のことでした。

同時期に会社の倒産を経験した

かずお君さん

あくのふどうさんさん

が壮絶な倒産の経験を語る「実況!会社つぶれる!!」を本日はご紹介します。(前置きながい)

 

実況!会社つぶれる!!

 

この会社がつぶれる前兆のケースを見て、とりあえずうちの会社は大丈夫そうでほっとしました。

しっかし、かずお君さんもあくのふどうさんさんも、僕も似たような感じなんだなぁと。

私もいくつか渡り歩いているタイプの職歴だもんで、書かれたケースのいくつか近いことを経験してます。

 

でも、書けません。

 

(正直、こんな経験してるのヤダなあと思いましたよ)

会社の私物化や調子にのっているタイミングでの信用収縮、資金繰りの悪化、不正行為、抜け駆け、そして体育会系的なやる気頼みや根性論、最後は神頼みまで、経営者がこの一つのエピソードでも当てはまって耳が痛いと感じたら、本当にヤバイかもしれません。

 

ただ、「会社つぶれた」あるあるネタなんて、そうそう共感できないはずなのに、さすが全宅ツイの方々は、この無残なエピソードを爆笑に変えてくれます。

笑いながらも自省と教訓と気付きを与えてくれる「実録!会社つぶれる!!」

面白いです!!!

(最後に、巻末の”しくじり不動産会社名鑑”の中に幻の入社予定の会社はありませんでした。)

 

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噂の全宅ツイ本その②不動産営業マンはつらいよ ほんまつらいよな

公開日:2019年11月1日

菅野です。

ブログに書くのにせっかくこんな面白いネタ本がある時に忙しくなるなんて、ちょっぴりつらいです…

 

ということで、噂の全宅ツイ本のレビュー第二弾は

「不動産営業マンはつらいよ」

です。

不動産営業マンはつらいよ

 

とにかくブラックだと言われる不動産業界ですが、その中でも特にひどい、悲惨な、しかし笑えるエピソードが詰まった本です。

twitterで、ハッシュタグ

#不動産営業マンはつらいよ 

を検索するとたくさん面白いのが出てきます。

ほんとに全宅ツイの皆さんは、面白いツイートをするなぁ、と感心しました。

コーポレートブログでも触れられそうなツイートをいくつか見てみますと、

例えば、DJあかいさん

 

これは本当にあるあるネタで、これでトラブルになることもあります。

告知義務とまでは言えないものの「それ今言うか?」てなことを急に言い出す売主さん、引き渡しが終わったと気を緩めずに、本当の最後の最後まで緊張感を持っていただきたいところです。

 

また、峰不二夫(ツーブロちゃん)さん

 

 

私も土地を検討しているお客様と一緒に現地を見て、間口を測り、塀の上や下の境界を確認し、たまに埋設管の有無をスコップで掘って確認したりしてます。

(それでも仲介手数料は割引、更には無料も!です。)

よーくわかります。

 

他(これまた書けないような内容多数)、不動産屋なんて濡れ手に粟だといってはばからない方たちには、ぜひ読んでいただきたい(?)本です。

みんなつらいよな。頑張ってるんだよな。

僕もがんばろ。

 

 

 

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噂の全宅ツイ本①不動産大技林 マネしたらアカンやつです

公開日:2019年10月21日

菅野です。

先週水曜日、巷で話題の『全宅ツイ』の皆さんが書いた本が6冊まとめて届きました!

全宅ツイ本6冊

 

 

 

でも、忙しくてなかなか読めていないです…

ただ、上役に「ブログで書評書きますので、経費でいいですか…?」って言って了解もらって買ったので、とりあえず1冊エイヤッ、と掴んでみたのがこちら。

 

 

 

不動産大技林

 

うっわっt、いきなりハードル高いの引いちまったよ…

これ、書ける内容かなぁ…??と読んでみました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ほぼ、書けません。

そりゃ、全宅ツイの皆さん匿名だから。

コンプラどうなってんの、っていう内容の本でございます。

 

ただ、業界に長くいて、ブラックな会社にもいたことのあるような方には、あるあるネタで確かに笑えます。

 

書けそうな内容にいくつか触れてみます。

 

#01 てるバレ防止法

「てる」ってのは「大島てる」のことです。

これは確かに聞いたことがあります。

ちょっと違った私の経験談ですが、以前にいた会社で管理していたアパートで人が亡くなっていたことがあり現場検証に立ち会ったのですが、かなりたくさん車が来る(救急車はもちろん、消防車、パトカーなどで数台きて、物件の前にパトライトが光りまくります。)ので、近隣にバレバレでした。

でも、そこは大島てるに載ってないんですよ。

周りに住んでいる人が、大島てるとか知らない感じ()の人たちが多い地域だったんですかねぇ。

あと、しばしば事件の起こる治安の悪い地域だったのも幸い()しました。

大島てるに載っていない事故物件は結構あります。

 

 

#07 うるせえ馬鹿野郎(※翻訳・・・大丈夫です・問題有りません)

うちの会社ではまずありえないのですが、よく聞くやつです。

懇意にしていただいているお客様から「○○社で土地買おうとしたら、いろいろ問題があって『どうなの?』と聞いたら『大丈夫です』しか言わないんだよ」って話があって苦笑いしかありませんでした。

最終的に「何が大丈夫なんだ」「大丈夫です」「大丈夫じゃねえだろ」「絶対大丈夫です」の押し問答になり、なぜかお客様がその業者の出禁になったとか。

「大丈夫」って言葉で押し切ろうとする営業マンって、ゴリゴリの営業会社に多いイメージです。

 

 

#23 カタツムリ買取法

カタツムリって書いちゃダメ!

 

 

#32 案内順番法

これは、昔は賃貸売買問わず最初に基本として叩き込まれた営業手法です。

古典的だけど、あんがい成功しやすく今でもやっている業者、人は多いと思います。

 

 

#35 ありよび

いわゆる「おとり広告」です。これで呼ばれて他の物件を紹介されるお客様も辛いけど、これで来た冷え冷えのお客様に他の物件を紹介しなければいけない末端営業マンも実は辛いです。

これをやれという上司、経営者は潰れてしまえばいいと思います。悪質。

 

 

#35 指輪技法

私は毎日、結婚指輪をはめています。これは妻との愛の証なので。

 

 

#49 合法的媒介物件囲い込み法

弊社で取り扱えない物件の7割くらいはこの技法によるものと思われます。

専任媒介結んでいるのに囲い込む○○○○○○○はつぶれればいいとおもう。

 

 

#46 シモキタの空手家法

新築3棟現場でキーボックス内の鍵が一本も無くなっていたことはあります。

全部隠すんじゃねぇっ!!

 

 

#55 事前布石法

はとようすけさん、とても良いこと言ってるなぁ。

「人は大事な決断をする時に他の人にアドバイスを頂きますが、その人は責任の重さから否定、買わない方が良いって9割言います」

これ確かに本当だなぁ。責任の重さから否定するのか、無責任にこき下ろすのか、どっちもある感じ。

本人が良いと思っていても他の人に言われてやめるっていうのは結構多い話ですし、後々、自分の決断のほうが正しかったなあと思うことも多いですなぁ。

買いたいっていう気持ちは本当なんだよなぁ。でもマイホームは高い買い物だから不安なんだよなぁ。

その不安なときに、無責任にやめたほうが良いって言えば、まあ、やめちゃうんだよなぁ。

 

江戸川区をディスっていたお父様、今回の台風でも江戸川区は大丈夫でしたよ!!

江戸川区は全区で危機感持って治水に取り組んでいるんだぞ!!

(被災された全ての皆様にお見舞い申し上げます。)

 

 


 

他にも面白い、というか酷いウル技がたくさん書かれていますが、まあ書けませんよ。

読んでない人には何がなんだかわからないかもしれませんが、読んだらいいとおもう。

不動産屋ではないお客様には若干ついていけない部分もあるかもしれませんが、「不動産屋に騙された」と思ったことがある方には、ご一読いただく価値はあるかもしれません。

私は非常に楽しく読ませていただきました。

最後に、ネタバレせずに感想を書くって、とっても大変ですね!

次回をお楽しみに!!

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全宅ツイさんに弊社「不動産のリアル」紹介されました

公開日:2019年10月9日

REDSの中の人、菅野です。

 

今朝、なにげなくTwitterを見てたら、なんと「全宅ツイ」の”どエンド君”が弊社「不動産のリアル」の記事をツイートしてくれているではないですか!

 

 

知らない人のために説明しますと、「全宅ツイ」というのは

全国宅地建物取引ツイッタラー協会

という、ツイッターの不動産関係のインフルエンサーの集まりです。

年末に「クソ物件オブザイヤー」という催しをおこない、その年の不動産に関する事件などを面白おかしく取り扱っていて、日常ツイートは非常におもしろく、かつ不動産について知見を与えてくれる人達です。

 

実はこの方たちは、弊社が非常にお世話になっている榊淳司先生や牧野知弘先生ほかを「不動産七賢人」などと名付けて揶揄したりしている人たちなのですが、今回榊先生に書いていただいた記事は、全宅ツイメンバーで実際に地上げの業務をされているYohei Shiraishi さんからも

 

 
 

とお墨付きをいただける内容とのことです。素晴らしい!

また、10月12日に本を6冊同時に発売するそうで、これもかなり奇想天外な内容らしいので楽しみです。

 

 

 

 

なかなかヤバそうな内容のものばかりのようです。

不動産就活ですが、うちも稼げますよ!

(宅建とったらようすけさんぜひお待ちしてます!!)

読んだら感想を書きたいと思います。12日が楽しみだなぁ!

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事故物件と言わず家を売った男、詐欺の疑いで逮捕

公開日:2019年10月4日

事故物件

菅野です。

昨日にこんなニュースが飛び込んできました。

 

「無事故物件」と偽り自宅販売、容疑の男逮捕 茨城

 

産経新聞のニュースなのですが、記事によると

「逮捕容疑は、母親が所有するつくば市の事故物件の自宅を、無事故物件と偽って市内の中古住宅販売業者に売却し、昨年6月18日と7月23日に計約1500万円をだまし取った」

とのことでした。

 

ただ、買主は不動産業者、売主は一般個人の案件で、詐欺罪容疑で逮捕というのは尋常ではありません。

 

不動産業者の仕入れについては通常、商法が適用となります。

 

商法第526条
1.商人間の売買において、買主は、その売買の目的物を受領したときは、遅滞なく、その物を検査しなければならない。
2.前項に規定する場合において、買主は、同項の規定による検査により売買の目的物に瑕疵があること又はその数量に不足があることを発見したときは、直ちに売主に対してその旨の通知を発しなければ、その瑕疵又は数量の不足を理由として契約の解除又は代金減額若しくは損害賠償の請求をすることができない。売買の目的物に直ちに発見することのできない瑕疵がある場合において、買主が六箇月以内にその瑕疵を発見したときも、同様とする。
3.前項の規定は、売主がその瑕疵又は数量の不足につき悪意であった場合には、適用しない。

 

商法では買った側に検査する義務がありますので、普通、仕入れる前に不動産業者は調査を行います。

この「事故物件」という瑕疵は簡単に調べられないものだったということなのでしょうか。

(皆さんご存知「大島てる」で、かなりの事件事故は網羅されています。掲載されていなかったのかな?)

また、3項を適用するとしても、売主に悪意があったことが明白であるということなのでしょうか?

 

 

また「詐欺罪」というのは構成要件が厳しく認定が難しいと言われています。

詐欺罪の構成要件としては

 

① 欺罔行為(相手を騙すこと)

② 被害者が錯誤する(騙されること)

③ 交付行為、財産の移転(騙された結果、被害者が財産を交付し、その財産〈の所有権等〉が移転すること)

④ 上記一連の行為の因果関係が認められること

 

となり、今回の案件を想像するに、①は売主が「この物件は事故物件ではない」とでも言ったのでしょうか。

②はそれにまんまと業者が騙され(その言質を信じて)③はお金を1500万円払う契約をし、④は実際に支払いがなされた、という流れでしょうか。

①について、確実に事故物件であることを容疑者が知っていたという証明ができないとこの構成要件は破綻するので(知らなかったのなら騙す行為とならない)ここの証拠が間違いなくあるということなのでしょうか。

 

とにかく「事故物件を偽って売ったら逮捕される可能性がある」ということを今回の事件は示しています。

業界では「告知義務違反」と言われる内容ですが、悪意があれば「詐欺罪」立件もできるという一例となるのかもしれません。

大きなお金が動くのが不動産売買ですので「軽い気持ちで告知しなかった」じゃ済まされない、かと思います。

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増税後にお得!不動産にかかわる優遇措置のあれこれ ③住宅取得等資金の贈与税の非課税

公開日:2019年9月30日

菅野です。

3日連続での特集で、消費税増税後にお得になる、不動産に関わる税制等の優遇措置を解説しています。

本日は「住宅取得等資金の贈与税の非課税」についておさらいします。

 

国税庁のサイトでは

No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

となっていますが、具体的には

親や祖父母(直系尊属)から住宅を取得するための資金をもらったときに「贈与税」が非課税となる

という制度のことです。

「贈与」とありますが、合法的に相続人に対して資産を移行することができ、大きな相続財産を所有されている方の相続税対策として有効な制度です。

 

2015年(平成27年)に最大1500万円が非課税となったときは、”タワマンスキーム”と合わせて相続税対策として盛んに利用されました。

※タワマンスキームとは、タワーマンションの購入価格(購入時の時価)と相続税評価額のギャップを利用した相続税対策で、この差が大きいほど有利だと言われています。

以前は、建物の高さによる相続税評価額の差がなかった(最上階も1階も広さで評価額を計算していた)ため、上階であればあるほど購入価格と評価額の差が大きく有利となり、タワーマンション最上階近辺のプレミアム住戸が飛ぶように売れました。購入価格を評価額で割った数値を「圧縮率」と呼び、その比率が大きいほど良い物件とされました。

しかしその後、平成29年に国税庁はこの”タワマンスキーム”の対策として「階層別専有床面積補正率」という評価額按分方式を導入し、上階と下階の評価額に差が生ずることとなりました。

「不動産のリアル 階層で変わる? タワーマンションの固定資産税を不動産鑑定士が解説」に詳細があります。)

 

話がずれましたが、本題に戻ります。

今回、消費税増税にともないこの非課税額がアップしています。

表を作りました。

住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

消費税10%を含む物件を購入した場合の非課税額は、来年3月まで省エネ等住宅だと

3000万円

までOKなのです。省エネ等住宅に該当しなくても消費税10%が価格に含まれていれば

2500万円

まで非課税になります。これは新築・リノベ物件購入で使えちゃいますね。

 

ちなみに「省エネ等住宅」の要件は

・断熱等性能等級4若しくは一次エネルギー消費量等級4以上であること

・耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上若しくは免震建築物であること

・高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上であること)に適合する住宅用の家屋であること

のいずれかを証明する書面が必要となります。

新築なら

・住宅性能証明書
・建設住宅性能評価書の写し
・長期優良住宅認定通知書の写し及び住宅用家屋証明書(の写し)又は認定長期優良住宅建築証明書
・低炭素建築物新築等計画認定通知書の写し及び住宅用家屋証明書(の写し)又は認定低炭素住宅建築証明書

中古なら

・住宅性能証明書
・既存住宅に係る建設住宅性能評価書の写し

があればOKです。

 

また、この制度は住宅ローン控除に近い条件ですので、金額は低くなりますが中古の購入にも使うことが可能です。

建物の要件ですが(住宅ローン控除とほぼ一緒です)

・床面積50㎡以上240㎡以下で、その床面積の2分の1以上が受贈者(子または孫)の居住の用に供されるもの

・以下のいずれかに該当すること

①建築後使用されていないもの

②築後20年以内(耐火建築物の場合は25年以内)のもの

③耐震基準適合証明書・既存住宅売買瑕疵保険付保証明書・建設住宅性能評価書で耐震等級が1以上と証明されたもの(ただし2年以内に発行されたもの)

 

そしてお金を受け取った方(受贈者)の要件として

①日本国内に住所がある

②贈与者の直系卑属(子ども、または孫のこと)

③贈与を受ける年の1月1日現在で20歳以上

④贈与を受ける年の合計所得金額が2000万円以下

⑤贈与を受けた年の翌年3月15日までに受け取った資金の全額を充てて住宅の新築、取得、増改築を完了すること

⑥贈与を受けた年の翌年3月15日までにその住宅に住むこと

となります。

ここで注意する必要があるのは、⑤と⑥です。

今年中にお金を受け取って建物を新築する場合は、来年の3月15日に完成を間に合わせる必要があります。

ですので、完成が3月15日を超えてしまいそうな場合には、年が明けてから贈与を受けるほうが安全です。

 

相続税の基礎控除が2015年に最少で3600万円まで下がったため、財産を持つ方は相続税の対策に頭を悩ませてきたと思います。

せっかく拡充されたこの機会に、是非ともご利用されることをおすすめします。

 

最後に、私達不動産業者は高額帯の物件がこの非課税措置でまた動き出すのではないかという期待を持っておりますので、これから都内のマンション価格が下がるのではないかと考えているお客様も、諦めずご相談いただければと思います。

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増税後にお得!不動産にかかわる優遇措置のあれこれ ②すまい給付金

最終更新日:2019年9月30日
公開日:2019年9月29日

菅野です。

昨日の「住宅ローン控除」のおさらいに続きまして、本日は

 

すまい給付金

 

についておさらいしたいと思います。

 

 

「すまい給付金は、消費税率引上げによる住宅取得者の負担をかなりの程度緩和するために創設した制度です。消費税率8%時は収入額の目安が510万円以下の方を対象に最大30万円、10%時は収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円を給付するものです。」

”国土交通省「すまい給付金」サイトより”

 

まず、住宅ローン控除(住宅ローン減税)と比較してみます。

住宅ローン控除は、先日書いたとおり所得が多く税金を払っている方ほどお得になる制度です。

(税金を払っていないと減税も受けられません。)

ぶっちゃけ、中~高所得層のための制度と言っても良いと思います。

 

それに対して、所得はそれほど多くないけど頑張って家を買おうとする方のためにある制度が「すまい給付金」です。

所得が低いほど、マイホームを買ったらお金がもらえる仕組みとなっています。

(結局、金持ち優遇じゃんって言われないように政府が考えたんでしょうね。)

 

ただ、このお金をもらうための物件の条件は、住宅ローン減税に比べて厳しくなっています。

① まず、購入する物件が「宅建業者が売主」であること(REDSなら仲介手数料無料?)

② 建物の登記簿面積が50㎡以上であること(これは住宅ローン減税と一緒)

③ 検査を受けて一定の品質が確認された物件(これが厳しい)

 

③についてですが、以下の条件を満たす必要があります。

 

●新築住宅の場合

1,住宅瑕疵担保責任保険へ加入した住宅

2,建設住宅性能表示を利用する住宅(建設住宅性能評価書というものが発行されます。)

3,住宅瑕疵担保責任保険法人により保険と同等の検査が実施された住宅(保険法人検査実施確認書というものが発行されますが、あまり見ません。)

 

●既存(中古)住宅の場合

1,既存住宅売買瑕疵保険へ加入した住宅

2,既存住宅性能表示制度を利用した住宅で、耐震等級1以上のもの(性能評価のための調査で、耐震等級1を満たさないことが判明したらダメです。)

3,建設後10年以内であって、住宅瑕疵担保責任保険に加入している住宅又は建設住宅性能表示を利用している住宅

 

という条件なのですが通常、販売チラシなどに「すまい給付金対象物件」などと記載がありますので、よく見てみてください。

 

給付対象者については以下の通りです。

1,上記の条件に合致する住宅を買って所有し、そこに住んでいること。

2,目安で年収が775万円以下(これは給付額のところで説明します。)

3,住宅ローンを利用していること(50歳以上で、かつ年収650万円以下であれば住宅ローンを利用しなくとも可)

 

また、給付額について解説します。

給付額は (給付基礎額) × (不動産の持分) で決まります。

 

まず「給付基礎額」は、「都道府県民税」の「所得割額」で決まるんです。(ややこしいでしょ?)

しかも「都道府県民税の所得割額」は、「政令指定都市」に住んでいる場合とそうでない場合とで金額が変わるんです。(さらにややこしい)

関東ですと「さいたま市」「千葉市」「川崎市」「横浜市」「相模原市」が政令指定都市です。

さらにさらに、「神奈川県」は県民税に0.025%付加されるので、また金額が変わります。(もうわからなくなってきました)

 

ということで、給付基礎額の表は以下の通りです。

すまい給付金給付基礎額

年収(収入)はあくまで目安の額です。

これは、所得割額が各種控除の金額で上下するためです。

こちらの所得割額については、市区町村役場にて取得可能な「住民税課税証明書」にて確認できます。

 

この給付基礎額に、不動産の持分を掛けた金額をもらうことができます。

仮に、夫婦が二分の一ずつ共有して夫だけ申請した場合には、給付基礎額の半分しかもらえません。

(夫婦ともに申請してもらえれば、満額になります。)

 

最後に申請方法についてですが、これが用意する書類が多く非常に煩雑です。(ここで断念する人もいるとかいないとか)

申請書は「すまい給付金」サイトにありますが複数書式あり、間違えないように書いていくしかありません。

販売業者によっては申請代行をしてくれるところもありますので利用できれば利用したほうがよいです。(弊社では残念ながら行っておりません。)

物件の引渡し後1年以内(当面の間は1年3ヶ月以内)に申請する必要があります。

 

 

以上がすまい給付金の解説になります。

住宅ローン控除と違い、一般個人からの中古物件購入には使えず、新築やリノベーション物件でも厳しい条件がついてきます。

ですので、かなり利用しにくい制度であることは間違いないのですが、

「厳しい条件」=「優良な住宅」

という意味でもあります。

しかも、なんてったって最大50万円の給付は非常に大きいですよね!

 

次回は、「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置」について書きます。

最後までお読みいただきありがとうございます。

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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