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菅野 洋充かんの ひろみつ

近いのに安い?には理由がある

公開日:2020年9月27日

菅野です。

東洋経済ONLINEに提供されたSUUMOジャーナルの記事です。

 

 

東京駅から30分以内で価格相場の安い駅ランキングですが、以下3位まで抜粋で

シングル向け

1位 鶴見

2位 西川口

3位 京急川崎

ファミリー向け

1位 扇大橋

2位 松戸

3位 足立小台

だそうです。

 

ぶっちゃけると理由は

「栄えていない」か「ガラが悪い」のどちらかまたは両方、ということです。

一つ一つ解説はしませんが、やはり残念ながら人気がないので安い、ということは否めないところです。

個人的には、私はガラの悪さは全然気にしないタチですが、栄えていないところはちょっと住みづらいと感じてしまいます。

「ガラの悪い街」の良いところをあえて挙げると、「ガラ悪い」≒下町という感じなので、日用品・食料品の安い店が結構あったりします。また、繁華街があれば飲んだり遊んだりするところもたくさんあり楽しいかもしれません。ただ、そういうところに住むのか?と考えると、悩むところでもあります。

ランクインした街を検討するときは、便利さ・安さ・楽しさと、それ以外の治安・住環境・教育などを調査比較してみることをお勧めします。

夜の街

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秀和青山レジデンス建替組合設立 地上26階の免震マンションに建て替え

公開日:2020年9月19日

菅野です。

REDS渋谷営業所のすぐ裏、金王八幡宮の並びにある「秀和青山レジデンス」の建替組合設立について、渋谷区の認可がおりたと野村不動産、旭化成不動産レジデンスよりプレスリリースが出ました。

秀和青山レジデンス

特徴的な青いタイルの「秀和青山レジデンス」

秀和青山レジデンスは昭和38年竣工(築57年!)の秀和レジデンス第一号のマンションだそうです。
2014年頃から建て替えの検討に入り、今年の1月にマンション管理組合で建て替えの決議が成立、建て替えが完全に決定しました。

秀和青山レジデンス建替看板

現地に設置された建替建築計画の看板

「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」に基づく容積率の特例緩和(指定容積率500%⇒655.40%)もみとめられ、建物の延床面積は約1万9000㎡と現在(約9500㎡)のほぼ倍となるそうです。
先にほぼ同じころに建てられ分譲された「宮益坂ビルディング」(こちらは日本初の分譲マンションなのだそうです)の建て替えが完了したこともあり、こちらもそれに続いてということのなのでしょうね。
しかも、渋谷3丁目は「宮益坂ビルディング」より閑静な立地です。人気の高いマンションとなることは間違いないでしょう。
来年の8月より取り壊しを始め、新建物の竣工予定は2025年2月とのことです。
楽しみですね!(買えないけど)

秀和青山レジデンス2

敷地は北西ー南東に長い長方形なので、板状のタワマンになるのかな?

(個人的には、その南側のUR(渋谷並木橋住宅)も昭和31年築!ですから建替えればいいのになあと思いました。関係ないけど)

 

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迫るコロナ不況の影

公開日:2020年9月12日

東京アラート

菅野です。

こんな暗いニュースが入ってきました。

8月の自殺者 大幅増加で1800人超 コロナ影響か分析へ

今年8月の全国の自殺者数は、昨年より246人増えて1849人とのこと。

今年は6月までは昨年を下回る件数で推移していたのですが、7月は昨年の自殺者数より多くなり、8月には大幅に昨年の自殺者数を超えることとなりました。

 

住宅着工件数も減っています。

新設住宅着工、2ヵ月ぶりの減少/東京都

統計では持ち家が減って、賃貸が増えている状況が見受けられ、住宅ローンが払えず賃貸に移る様子が目に浮かんできます。

また「リースバック」という手法で住宅ローンの残債がある物件を不動産業者が買い、その不動産業者に家賃を払うという形にして、そこにそのまま住むという方が増えてきているそうです。

 

ハウスドゥ、リースバックの仕入れを強化

これは8月20日のニュースですが、株式会社ハウスドゥが今後、リースバックでの買い入れを進めていくとの記事です。

自粛期間のあった6月までは仕入れが伸びなかったそうですが、7月以降は前期の1.5倍の件数の仕入れを目指すそうです。

これは、高齢者需要に加えてローン返済の厳しい人たちの需要も見込んでいるのは間違いないでしょう。

 

コロナ不況の影は確実に足元に迫ってきています。

 

 

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台風とハザードマップ

公開日:2020年9月7日

菅野です。

今年も台風のシーズンがやってまいりました。

台風10号は近年まれに見るレベルの規模とのことで、奄美に近づく前から九州方面は強く警戒し、備えを万全にして迎えたようです。

9月7日17時現在、台風10号は朝鮮半島から日本海へと抜けたそうです。

 

 

今年7月の熊本豪雨災害では、球磨川水系の八代市、芦北町、球磨村、人吉市、相良村にて川の氾濫、決壊が発生し、7月13日県警発表による熊本県内での死者は64人に上ったそうです。

このうち、人吉市の被害状況とハザードマップの比較を行った報告が以下のサイトにあります。

令和2年7月豪雨による熊本県人吉市および球磨村渡地区の洪水被害の特徴―防災科研

この報告によりますと、被害のあった地域はハザードマップとほぼ合っていたそうですが、その想定浸水区域は実際より少し広めであったこと、また実際の浸水深は想定より深かった(特に浸水深が浅めのところの浸水超過が多かった)ということが確認されたそうです。

また、浸水深と浸水被害の重大さは相関しないが、人的被害は浸水深の深い地域に偏っていることが分かったそうです。

 

 

さらに、細い水路の周辺では局地的に高い浸水被害が生じているとのこと。これは昨年の台風19号での川崎市の被害として、多摩川につながる平瀬川が越水して死者がでたという事例もあり(この越水はバックウォーター現象によるものだそうですが)細水路周辺の水害危険性は考慮すべきことであると思います。

近隣の地形がどのようになっているかは、実際に現地を見てご確認されることが必要です。

8月より不動産売買時の重要事項説明に、新たに水害ハザードマップの説明が追加となっております。

これから物件を購入される方は、ご自身の購入される不動産がハザードマップ内のどこにあるかを確認していただいてから購入されることになりますが、想定浸水区域にある場合には、その想定浸水深を超える浸水がある可能性を心にとめておき、実際に災害の危険性がある場合には「早めの避難」を念頭に、一番近い避難所の確認等もしておくことが重要であると思われます。

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10年目の新たな旅立ち 知事免許から大臣免許へ

公開日:2020年8月28日

菅野です。

 

既にほかのエージェントもブログに書いておりますが、弊社は令和2年8月25日付で国土交通大臣免許へと変更になりました。

 

今年は宅建業免許を取得してからちょうど10年目の年でありました。

そのままであれば11月に

 

東京都知事(3)第92343号

 

となるところでしたが、これからは

 

国土交通大臣(1)第9770号

 

が新しい宅建業の免許番号となります。

 

この免許替えはもちろん、東京都だけでなく他県での営業を開始するためです。

最初に、23区と並んで数多くのお問い合わせをいただく「横浜市」へ進出いたします。

9月中旬には、横浜市内に新たな店舗を開設する予定です。

横浜市方面の皆様、もう少しお待ちくださいませ。

 

これからも【REDS】不動産流通システムをよろしくお願いいたします。

 

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新型コロナの影響?目まぐるしい直近の不動産市況

公開日:2020年8月21日

菅野です。

お盆前のテレビ朝日のニュースです。

「駅近」→「広さ」マンション選び“最重視”に変化

これは不動産検索アプリ「カウル」を運営するハウスマートが8月12日にリリースしたデータに基づいたニュースのようです。

内容についてはリンク先をご確認いただければと思いますが、あれだけ強かった「駅近志向」が薄まり、「広さ」が重視されだしているという傾向が示されています。

 

レインズデータライブラリー

また、これは東日本不動産流通機構(レインズ)の7月度の月例速報データですが、首都圏中古マンションの成約件数は前年比で-2.4%と6月に比べ減少率が縮小、一方で価格は5.4%プラス、㎡単価も4.7%のプラスとのことで、価格の上昇傾向はこのコロナ禍の中も続いているようです。

また首都圏の中古戸建については成約件数が前年比2.4%プラスと、戸建志向が強くなっていることが感じられるデータです。成約価格についてはマイナス2.1%と、少し下がり気味です。

これはレインズの利用状況を見ると新規物件の登録件数が前年同月比で10.2%も減っているということから、新規売り出し物件が減っていて既存売り出し物件の値下げが多かったとみることができます。

 

市況レポート-東京カンテイ

そして東京カンテイのデータで見る新築一戸建ての価格推移は「反転値下がり基調」です。

6月はコロナ自粛明けで価格が上がりましたが、7月は一転しています。

都内も土地100平米未満の狭小一戸建ては微増レベルで、100平米以上になると前年比マイナス9.6%と、かなり下落率が高くなっています。

首都圏で見ても狭小(マイナス1.9%)、一般(マイナス6.7%)ともに値下がりしています。

 

以上のデータから見えるのは、マンションについては思ったほどコロナの影響は受けておらず、むしろ一戸建てのほうが値下がりしているということです。

逆に考えれば、お買い得なのは一戸建て(しかも新築)であるといえるでしょう。

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新築一戸建ての価格が下落中?で人気上昇中!

公開日:2020年7月31日

菅野です。

まず、7月29日のアットホーム㈱のリリースです。

 

首都圏新築戸建て価格、再び下落

 

これは6月のデータになりますが、新築戸建の平均成約単価が下落に転じたとのニュースです。

一都三県の個別データを見ると、

東京23区 2.1%上昇

東京都下 1.0%下落

神奈川県 0.3%上昇

埼玉県 1.0%下落

千葉県 5.9%下落

と、23区と神奈川県は相変わらず上昇していますが、伸び率はかなり鈍く、他はかなり厳しい下落状況です。

 

そして国土交通省の本日のリリースです。

 

建築着工統計調査報告(令和2年6月分)

 

6月の新規住宅着工数は前年同月比でマイナス12.8%と、大きく減少したとのこと。

季節調整した換算値でも2.1%の減少だそうです。

データで見ると、かなり住宅業界にとって強い向かい風の状況に見えます。

 

しかし、実はコロナ禍によって人々の住宅需要の傾向は大きく変化していて、住宅の広さや部屋数の多さを重視する人は確実に増えています。

身の回りを見ると、先月から今月にかけて、REDSを利用して新築一戸建てを契約された件数が区分マンション契約件数と並ぶ事態となっています。住宅用の土地や中古戸建の契約数も例年にないレベルの件数となっていて、一戸建て需要の拡大が非常に感じられる結果となっています。

ただ、着工数が減っているということは、そのうち値上がりしてくる可能性が高いので、今買うことのできる方は、待つことなく早めに、値下がり基調のうちに購入されることをお勧めします。

不動産は景気の悪い時期に買う、というのが後の含み益につながります。

新築住宅購入

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重要事項説明に「水害ハザードマップ情報」の説明が追加されます

公開日:2020年7月24日

菅野です。

先週のブログ

重要事項説明は災害や事件との戦いの歴史である

でも少し触れましたが、令和2年7月17日に宅地建物取引業法施行規則が改正され、「契約を締結するかどうかの判断に多大な影響を及ぼす重要な事項」の説明内容として、水防法(昭和24年法律193号)の規定に基づき作成された「水害ハザードマップにおける対象物件の所在地」という項目が追加されました。

本規則は8月28日より施行となりますので、8月28日付の重要事項説明には必ずこの項目が盛り込まれていなければなりません。

なお、国土交通省が提示したガイドラインは以下の通りです。

 

・水防法に基づき作成された水害(洪水・雨水出水・高潮)ハザードマップを提示し、対象物件の概ねの位置を示すこと
・市町村が配布する印刷物又は市町村のホームページに掲載されているものを印刷したものであって、入手可能な最新のものを使うこと
・ハザードマップ上に記載された避難所について、併せてその位置を示すことが望ましいこと
・対象物件が浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと相手方が誤認することのないよう配慮すること

 

ですので、最新のハザードマップを重要事項説明に添付するだけでは足りず、物件所在地がハザードマップのどの位置にあるかを明示しなくてはなりません。

さらに、仮に浸水想定区域に該当しなくても、安心しないで災害の発生危険がある時は十分注意して、さっさと避難してね!という説明が必要となります。

 

REDSでは、既に水害ハザードマップについては必ず説明をしてまいりましたので、特に影響はありませんが、他社の作成する重要事項説明についてはまだ記載のないものも多くございます。

最近の風水害の苛烈さを見るに、水害リスクというのは不動産の価値に大きく影響すると考えられますので、説明必須とされるのは当然であると考えます。

ただ、今まで人気のあった土地で水害リスクの高いところというのは少なからずございます。

(武蔵小杉とか、二子玉川とかは比較的水害リスクの高い人気地です。)

今後、この説明事項追加はそういった地域の価格に影響を及ぼすのかどうか、注目したいと思います。

床上浸水

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キャッシュレス・消費者還元事業が6月30日で終了だそうで

公開日:2020年6月26日

菅野です。

消費税増税に伴う「キャッシュレス・ポイント還元事業」が、来週の火曜日(2020年6月30日)で終了します。

コロナ自粛明けで、せっかく消費行動が活発になってきたタイミングで、これは景気回復に完全に水を差す感じです。

もちろん、もともと予定されていたことではありますが、今回のコロナ自粛で3、4、5月は完全に消費が落ち込んでいましたので、おそらく予算も余っていることでしょう。

と、思ったのですが実は余っていなかったようで、当初予算を上回る大体8000億円くらいの予算で終了するようです。

今回の第2次補正予算の規模は117兆円、そのうちの真水は33兆円。そのうち10万円の給付金の予算が12兆円とのことですが、配ったお金をタンス預金にさせないように消費行動へ向けさせるための施策として、予算を都度都度追加してきたこの還元事業は非常有効なんじゃないかなと思います。1兆円くらいは注ぎ込んでもよかったんじゃないでしょうか。

中途半端な9カ月間という期間で終了予定だったのも、もともとオリンピックが今年の7月から始まる予定だったから6月で終了だったわけで、オリンピックが延期になったのだからここで終了させる意味もなくなってますし、それであればこのままこの制度を活用して景気回復につなげられればいいのに、と思うのですが…

 

とにかく、今週末、最後の還元チャンスとなりますので、7月に入る前に、そのうち買わないといけないものはできるだけ買っておいた方がよさそうです。

ちなみに、通販で月末までに決済しても、発送が先延ばしとなるとポイント還元の対象とならないようですので、確実に実店舗で買ったほうが良いかもしれません。

 

コロナ自粛明けの解放感も、どうやら一時だけの盛り上がりになってしまうのでしょうかね。残念です。

いろいろ入れたスマホ決済アプリも、そろそろ整理していきますか…

スマホ決済でキャッシュレス

 

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首都圏の不動産価格を占う2つのニュース

公開日:2020年6月22日

菅野です。

先週あった、不動産価格に関する2つのニュースです。

 

①国交省「地価LOOKレポート」令和2年第1四半期は価格上昇の鈍化傾向

主要都市の高度利用地地価動向報告~地価LOOKレポート~

国交省より4半期ごとに出ている「地価LOOKレポート」令和2年第1四半期の報告が6月19日に発表されました。

全国的に見ても、3%以上の価格上昇が少なく、逆に昨年は見られなかった価格下落した地域が見られます。

首都圏では3%以上上昇している地区はなく、逆に横浜の山手地区が下落傾向になるとの結果でした。

コロナショックの影響は大きいと思われますが、この傾向がこのまま続くのかどうか、次の四半期を注視したいところです。

 

5月の首都圏マンション発売、コロナ禍で過去最少を更新

新築マンションの分譲新規供給数が5月、過去最少を更新したそうです。

即完マンションもなかったそうですが、これは販売にあたり新型コロナウイルス対応がなかなか難しかったところで、売り出しを一時的にストップしていただけであろうと思われます。

新築の供給が減ると、中古市場は活気を帯びます。

 

 

先月後半から今月にかけての肌感覚では、コロナ自粛期間の反動がかなり大きく、市況にプラスに働いているように感じられます。

おそらく、中古不動産売買の取引件数は前年同時期より確実に増加するものと思われます。

価格に関しては、業販物件の下落は感じられますが、個人売主の物件についてはそれほど値下がり傾向は感じられません。

ですので、新築戸建の在庫物件などはこのコロナ自粛明けにかなり売れているように思われます。

売れ行きがあまりに良すぎると、今後は供給不足になる可能性もあり、供給不足は値上がりのファクターとなります。

全体的に見ると、コロナショックの一時的なブレーキは、その後の不動産市況には力を貯めたバネのような役割となってしまったように思われます。

また、値上がり傾向が復活、しかも強化されることが予想されます。

 

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