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菅野 洋充

いきなり勝手に人の家を壊そうとした奴らは「反社」なのか

公開日:2019年4月12日

菅野です。

先日のこの記事の続報がありました。

知らない人にいきなり建物を勝手に壊されても、警察は止めてくれないらしい

このあと、もう一回、倉庫をぶっ壊しに来たのを撃退したそうです。

ある日突然無断で他人の建物をショベルカーで破壊する企業は「反社会的勢力」ではないのか? -GIGAZIN

そして、反社会的勢力(以下、「反社」という)っぽい雰囲気をそこはかとなく臭わせた「顧問」を名乗る人物が登場してきました。

普通に考えれば、「反社」を利用したり、取引したりした不動産屋は完全アウトです。

 

私も以前いた不動産屋で、賃貸管理していた物件の店舗に「反社」が入ってきてしまったときのことを思い出しました。

借りていた店子が「反社」に又貸しをしており(無断の又貸しで完全に契約違反です)そこに退去通告をしたら、「反社」が不動産屋の事務所に乗り込んできて、それはもう怖かったです。

私は後ろで警察を呼んで、不動産屋の社長が話している間に警官2人に来てもらいました。

で、結果としては、逮捕されて連れて行かれました。

本当にその手の人って、小指が無いんだなぁと思ったのを覚えています。

 

これはGIGAZIN側からの一方的な見方にすぎない、みたいなことを言っている人がいますが、経緯をみれば地主側や業者側は明らかに負い目があるようにしか見えず、平穏に明渡しを受けようとしたり、借地契約を解除したり、建物を譲り受けたりという方法を検討していたようには全く見えません。

強引にことを押し進めようという意図しか感じられないこの状況で、買い受けたという業者は宅建業免許を失いかねないようなことをして、それでも元が取れると考えているのでしょうか。

まだまだ目が離せない状況が続いています!

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知らない人にいきなり建物を勝手に壊されても、警察は止めてくれないらしい

公開日:2019年3月30日

建物解体

菅野です。

すごい記事で、ネット界隈が湧いています。

ある日突然自分の建物を他人がショベルカーで破壊しても「建造物損壊」にはならないのか?

GIGAZINというネットマガジンの会社の倉庫が、いきなり壊されたそうです。

土地は地主から借りていて、建物は編集長の所有権登記がなされているとのこと。

いわゆる「借地権」の物件です。

 

これが、いきなり勝手に壊されたらしいのです。

非常に怖いですねぇ…

警察に通報しても、

”故意性”

がないと言って破壊を止めてくれないらしいんですよ。なにそれ?!

 

建物を現に壊しているんだから「故意」だろ、と普通は思うじゃないですか。

でも、壊そうとした地主は、

「自分の建物を壊している」

と主張したそうで、そうなると

”誰のものか?”

という争いとなり、これは民事だ、となるらしいのです。

 

建物はGIGAZIN編集長の名義で登記がされてあり、火災保険も掛けてあり、固定資産税も払っているそうですので、編集長の所有であることは疑いないと思われます。

地主は口で所有権を主張しているだけのように見えるのですが、それでも所有権の争いがあれば「民事不介入」と言って警察は介入できない、というのはちょっとおかしいだろ、と思うのは私だけではないようです。

 

また、この記事内に書かれているのですが、「建物滅失登記」は建物が物理的に無くなってしまえば登記官の職権で登記できる、というのが非常に怖いところです。

借地権の対抗要件(第三者に借地権があることを主張することが出来る要件)は

借地借家法第10条

に定められており

1.借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

「借地上に自分の名義の登記がなされた建物を所有していること」ですので、その建物が勝手に壊されて、しかも登記も無くなってしまうと主張できないじゃん、というおそろしいことになってしまいます。

ただ

2.前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。

建物滅失後2年以内であれば、土地の見やすいところに「私は誰それで、ここに以前こんな建物があってそれは私のもので、いついつに壊してなくなったので建物をまた新しく建てます」という標識をたてておけば、借地権が主張できる、ということらしいのです。

しかし、その標識も取っ払われてしまったらどうするんでしょう。

この倉庫の所有者さんは、このあと更に壊されないように、建物に登記事項の内容を書いたものをあちこち貼り付けておいたそうですが、いつの間にか誰かに勝手に取り外されてしまったそうです。

その後、また解体屋が来て取り壊しを始めたそうで、これのどこが「故意」でないというのでしょうか?

 

はてなやtwitter上ではいろいろな人が興味を持ち議論しているようです。

続報を待ちたいと思います。

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google map がなんか変

公開日:2019年3月22日

地図アプリを見る人

菅野です。

巷でgoogle mapが変わってしまったと話題です。

実際に見てみました。

東京都北区田端1丁目20の地図ですが、西側の行き止まり道路がおかしくなっています。

どう見てももう少し、奥まで伸びているように見える行き止まりの道路が、手前で止まっています。

あと、道路の角が「丸い」です。ちょっと違和感を感じます。

 

報道によりますと、これは地図を提供していたゼンリンとグーグルとの契約が解除になり、グーグルが自社データを使用し始めたとのことです。

一部の報道では、androidスマートフォンの移動情報を利用しているのではないか、とも言われています。

ゼンリンの地図を利用していたときに比べ、細かい道路の表記が減り、東京都内を案内する私達にとっては、若干不便になったように思えます。

まあ、私には不動産屋のつよい味方「Yahoo!地図」があるのでいいですけど。

Yahoo!地図に関するライフハック

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不動産と「印鑑」について

公開日:2019年3月8日

菅野です。

不動産の売買をするときに必要になるものの一つとして「はんこ(印章)」があります。

今回、内閣府の行政手続部会にて、行政手続きの100%オンライン化を目指す「デジタル手続法案」というものが了承されたとニュースになりました。ここで注目されたのが「印鑑」です。

 

ところで「印鑑」というのは”はんこ”のことではなくて、それを登録したもののことをいうって、皆さん知ってました?

「印鑑登録」って「印鑑」に「印章(はんこ)」を登録すること、なのだそうです。

今回、このブログを書くにあたって調べて、私もはじめて知りました。

 

話は戻りますが、今回の法案に、法人を設立する際に必要な印鑑の届け出の義務化をなくす案が盛り込まれていたそうですが、はんこ業界の反発にあい見送りとなったとのことです。

ネット上では結構、反発している方がいるようですが、印章をつかうことのメリットというのは実際、少なからずあるのです。

 

1,簡便であること。

その人の名前の印章を押すことで、意思確認ができます。

不動産の契約書に署名捺印いただくとき、署名が結構、大変だと皆さんおっしゃいます。

自分の名前を書くより、印章を押すほうが楽なんですね。

そのため、法人は「ゴム印」を作成して利用する方が多いです。

 

2,証明がしやすいこと。

我が国には「印鑑登録」という制度があり、公的証明書として「印鑑証明書」が発行されます。

係争となった際には、印鑑登録された「実印」で捺印されたかどうかというのは大きな証拠となります。

ですので、不動産の売却時に売主には「実印」の捺印を求めるのです。

ちなみに、不動産の登記申請の際に登記申請書又は委任状に記名押印したときは、印鑑証明書を添付しなければならないと「不動産登記令第16条」に定められています。

(印鑑証明書が発行後3ヶ月以内のものでなければならないというのも、同じく「不動産登記令第16条」に定められています。)

これが、欧米のように署名による形ですと、いちいちその署名が本人によってなされたものかという確認を「筆跡鑑定」で行わなくてはなりません。

印鑑証明書があれば、捺印した際にその場でも、時間が経ったあとにもその捺印が実印によってなされたかが確認できますが、署名の場合には(確かに本人が目の前で署名したことは確認できますが)あとあとその署名が本人がされたということを証明するのは大変です。

 

印章というのは、偽造されやすいとか、他の者でも押すことができるとか、デメリットもあるシステムだと言われています。

しかしながら、日本的な合理性を集めたものが「印章」なのかな、とも思います。

印章文化を無くすのではなく、デジタルと共生できる新たな印章システムができると良いなと思います。

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昨年12月の新築マンション初月契約率が50%を切る(1991年8月以来)

公開日:2019年2月1日

菅野です。

1月31日に修正の入った、株式会社不動産経済研究所の首都圏不動産市場動向に関する資料です。

首都圏マンション・建売市場動向2018年12月度(PDF注意)

これを見ますと、首都圏の新築マンション販売動向が急に悪化していることがわかります。

本ブログの見出しの通り、新築マンションの初月契約率が50%を切っていることの他に、単価が一戸あたり前月から2%も下落しているとのこと。

(㎡単価は0.2%下落)

年率換算ですと戸当たり2割以上の下落率となり、かなりひどい状況であると言えます。

 

 

株価は年末に大暴落したあと、年明けはゆっくり回復基調ではあります。

ただ、毎日の状況としては不安定要素が多く、先行きの見通しは決して楽観的ではない状況です。

東京都の不動産市況は株価に連動しているとよく言われます。

消費税増税も控えている中、このような民心にとって不安の大きい景気状況では、不動産の価格が上向きになるという状況はあまり望めないのではないかと考えております。

 

住宅ローンの金利は再び下がる方向に動いており、不動産への金融がまた緩和される状況に向かえばよいと思いますが、金融庁の不動産への融資に対する締め付けは未だ続いているようにも見えます。

不正を行った人たちはどんどん罰せられていってほしいと思いますが、真面目に不動産を買おうとしている人たちにとばっちりが来る状況は続いてほしくないなと思います。

 

とにかく、不動産市況の先行きは決して明るくない状況であると言えるでしょう。

売るにしても、買うにしても、早めの対処が必要です。

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日本では「ヒートショック現象」で年間1万7千人も死んでいる

公開日:2019年1月25日

先日、39.4℃の高熱を出してしまった菅野です。

その節、ご迷惑をおかけしたお客様、関係各所の方々にお詫び申し上げます。

非常にしんどかったです。

 

ところで、今回は「ヒートショック現象」について考えたので書いてみます。

風邪の引きかけのときに、非常に寒い脱衣所で服を脱いだらものすごく震えが止まらなくなり、風呂に飛び込んだら震えが止まらないうえに胸がバクバクして本当に死ぬかと思いました。

おそらく「ヒートショック現象」で血圧が爆上げしていたと思われます。

死ななくてよかったです。

 

日本の家は「寒い」と言われています。

こんなデータがあるようです。

 

 

 

 

これはロシアの情報サイトで公開されたデータだそうですが、なんと、日本の(東京の)家の冬の室内気温は、世界でダントツに低いというもの。

日本でも、北国では断熱性能の高い家で、室内は冬でも暖かいのが普通です。

東京(というか南関東)の家は、寒いですね。部分暖房でしのぐことが当たり前となっているので、冬の平均室温はここまで下がってしまうようです。

この「寒さ」がヒートショックを起こす原因の一つとも言われています。

 

冒頭の「年間1万7000人死んでいる」というデータは、独立行政法人東京都健康長寿医療センター研究所の、以下の記事にございます。

冬場の住居内の温度管理と健康について

交通事故を遥かに超える数の人間が死んでいるにもかかわらず、対策が出来ていないのは政策の不作為であると思います。

この「ヒートショック現象」に対する一つの有効的な対策が「建物全館空調」です。

温度差がなく体にやさしい ー Z空調特設サイト

全館空調で室内ごとの温度差を無くすことで「ヒートショック現象」のリスクを減らすことができます。

 

ただ、この全館空調には高い断熱性能が不可欠となります。

真面目な建築会社は、世界的な流れとして今後、高断熱性能が義務となってくるだろうと準備をしてまいりました。

しかしながら、国交省は先日の「建築環境部会」で「今後の住宅・建築物の省エネルギー対策のあり方」についての第二次報告案をだしましたが、その内容はかなり後退した内容になっており、今までも省エネルギー基準をクリアしてきた大規模建築物(マンション等)には省エネ基準の義務を課す一方で、戸建等の小規模建築物には義務化を見送り、省エネに真面目に取り組んでいない「粗製乱造業者」に配慮した内容となっております。

(こちらのサイトにその審議結果の概要があります)

http://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/house04_sg_000094.html

 

「省エネ基準の大幅な簡素化や、伝統的構法の省エネ基準の合理化について検討することが必要」って、簡素化してどないすんねん!!!!!

これから「省エネ性能の工場の必要性や公課について、消費者への情報発信することが重要」って、そんな段階じゃないでしょ!!!

こんな状況が続くかぎり、ヒートショックで死ぬ人は減らないでしょうね。

皆さん、自衛するしかないでしょう。

LIFULL介護のサイトにヒートショックを防ぐ方法がありました。

ヒートショックを防ぐために LIFULL介護

どうやら血圧上昇が大敵ということのようですので、

1,脱衣場やトイレ等を暖房で温めること

2,熱いお風呂は避けること

3,血圧の上がる行為(長湯、立ち上がる、酒を飲む、いきむ等)は慎むこと

以上が、ヒートショックへの自衛行為と言えるかと思います。

 

先日も販売中のマンションについて業者に問い合わせたら、本物件はお風呂で心臓発作で亡くなった物件です、なんてことを聞きました。

ヒートショックは身近にいる死神です。皆さん、本当に気をつけてくださいね!

 

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札幌大爆発で脚光 抗菌消臭施工と消毒施工の違い

公開日:2018年12月20日

菅野です。

我がふるさと、札幌市豊平区は平岸で大爆発が起こりました。

火元はなんと、「不動産屋」ときたもんでございます。

ニュースによると、抗菌消臭用スプレー缶のガスを120本も噴出させて、手を洗おうとしたら引火したとか…

「抗菌消臭スプレー缶大放出でガス大爆発」とか、早口言葉にもなりません。

ニュースでは、本来、施工しているはずの抗菌消臭をしていなかった可能性があり、その証拠を隠滅するためにやったらしい、とまで言われているとのことです。最悪…

お金とってるんだから、施工はちゃんとやろうよ…

 

ところで、都内で賃貸物件を借りられた方は、もしかすると「消毒」という名目で不動産屋からお金を取られていたりするかもしれません。

この「消毒」と「抗菌消臭」は、厳密にはちょっと違うんです。

これが「消毒」です。消毒という言葉でググると、ウィキペディアでは

 

消毒(しょうどく、disinfection)とは、広義では人体有害物質を除去または無害化することであり、広義の消毒には化学物質中和を含む。

 

とありますが、不動産屋でお金を取られているのは「害虫駆除」のことです。

(「消毒業」で検索するとこの意味で出てきます)

まあ、バルサンの強いやつといえばそうなんですが、害虫が出そうなところに噴霧器で薬剤を撒いていく作業をおこなうものです。

古い賃貸アパートや貸家なんかだと、いかにも例のGが出そうな感じの物件があります。

そういった害虫を入居前に駆除しておこう、ということです。

 

ただ、北国札幌では例のGがいないのです(地下街ポールタウン、オーロラタウン、すすきののきったないビル等を除く)。

また、都内でもそんな生物は出そうもないような、きれいなマンションなんかも今はあるわけです。

害虫が出なきゃ消毒料が取れない!と不動産屋は考えた。どうする!?

そうだ!!抗菌消臭なら、きれいなマンションでものいない北国でもいける!!

かくして、抗菌消臭スプレー缶を売る不動産屋の誕生となった、というお話しでございました、チャンチャン!

 

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Yahoo!地図に関するライフハック

最終更新日:2018年12月3日
公開日:2018年11月29日

菅野です。

本日はYahoo!地図が結構便利だぞ!っというお話です。

これはあんまり教えたくないライフハックなんですが(笑)

 

1,「モノトーン」で表示すると住宅地図のようになる!

 

 

Yahoo!地図を表示したときに、右上の

のマークをクリックすると、いろんな地図が表示できます。

 

「モノトーン」でREDSの住所を表示するとこんな感じになります。

ビル名や番地がはっきりと見やすくなっています。

「モノトーン」で最も詳細にして印刷すれば、銀行の審査に提出するための住宅地図代わりに利用できるのです!

(業者向けのライフハックですみません!)

 

ちなみに、通常だとこんな感じです。

 

 

番外編で、実用性は無いですがこんなのも可能です。

 

 

2,クロネコヤマトの宅急便の荷物検索ができる!

 

なんと、Yahoo!地図で、クロネコヤマトの宅急便で出した荷物が今どこにあるかがわかるのです!!!

地図が表示されている状態で左上の検索窓に宅急便の「お問い合わせ伝票番号」を入れると、今、その荷物があるセンターが表示されるのです!

いちいちヤマト運輸のホームページを開かなくてもいい!

詳しい使い方は以下のYahoo!地図ブログをご覧ください。

ヤマト運輸の荷物を地図上で追跡できる、Yahoo!地図の「宅配便検索」

 

google map ばかりお使いの皆さん、たまにはYahoo!地図もええですよ!

 

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中古の物件を買うとき忘れがちなこと

公開日:2018年11月8日

菅野です。

今回は中古物件を購入するとき、忘れがちというか、意外と頭から抜けてしまいがちなことを2つ書きます。

 

1、「居住中」の物件は買ってもすぐ住めない

「居住中」の物件は、売主やその関係者が住んでいる状態で売っている物件です。

そのため、引っ越しに時間を要します。早くて1~2か月、長いと半年以上かかる場合もあります。

また、もちろん使用済みなわけですので、経年劣化や汚損破損、傷ついたり壊れたりしている箇所があります。

これは基本的には賃貸と違い、そのまま「現状渡し」というかたちが中古物件売買の一般的なルールです。

そのために、中古物件はリフォームが必要な場合が多く、リフォームをする場合には、その程度により時間が必要となります。

 

2、「リフォーム」は意外と時間がかかる

かなりきれいな物件で、クリーニング程度なら一般的には(大きさにもよりますが)1~2日で終わります。

しかし、クロスの張替え等簡易なリフォームでも、マンションの場合には管理規約で事前の申請と管理組合(理事会)が必要な場合が多く、場合によっては隣戸の承認が必要な場合もあり手続きで半月以上かかることもしばしばで、意外と時間がかかります。

また、キッチンや浴室等の大がかりなリフォームなら1カ月以上、間取変更を含むリノベーション工事になると3か月前後の期間が必要となります。

買ってすぐに引っ越したい方は、リフォーム・リノベーション済の物件を検討された方が良いでしょう。

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“かぼちゃの馬車”ことスマートデイズ、民事再生棄却で破産

最終更新日:2018年4月20日
公開日:2018年4月19日

ベッキーもしばらくツイていないですね。

 

菅野です。

先日、“かぼちゃの馬車”で世間を騒がせている「スマートデイズ」が東京地裁に民事再生を申し立てましたが、4月18日に棄却され、保全管理命令をうけたとのこと。

残念ながら破産手続きとなるようです。

 

冷静になれば、かぼちゃの馬車のビジネスモデルは、危ういのではないかという疑念をもつことが出来る内容であったのですが、購入した方たちは残念ながらそのビジネスモデルを信じて現在、このつらい状況に置かれています。

 

このかぼちゃの馬車を売っていた際のオーナー向けセミナーの映像がYoutubeにありました。

けっこう淡々と話していて、これで皆さん購入を決めたんだなあと思いましたが、よくよく聞いているといろいろな落とし穴がありました。

 

まず、脱法シェアハウスが社会的に問題となっていた時期に、新築で寄宿舎として建築された合法なシェアハウスという触れ込みを導入部で話している。(合法性をアピール)

また、非正規雇用についても話をしているようですが、そういった人が増えていくので需要も増えるという内容も、説得力を感じ惹きつけられる部分に思えます。

ただ、後半から内容について雲行きが怪しくなります。

管理が大変だからリビングが不要とか、電化製品は各室でとか、この辺の内容は「管理が大変になる設備の排除」を謳っています。

ただ「管理が大変になる設備」は実は入居者にとっては魅力となるはずの設備でもあるので、これを無くすと物件の魅力が減ります。

また、管理の負担を減らすため入居者を20代の女性に限定するというのも、門戸を最初から狭めていて入居率はかなり下がることを懸念されるファクターとなります。

さらに、若年者の人口が減っていっているという事実があるのに、首都圏の需要は増えている、実態は2.5倍あるなど根拠があやふやなことを言って煽っています。

サブリースというのは、管理の負担を大きく減らし空室リスクを業者が負担する分、入居者と大家の間に入る業者が利益をとれるという仕組みなわけですから、管理の負担が大きいファクターを減らすというのは、あくまでもサブリース業者の利益にしかならないわけです。

しかも、この映像は途中までしかありませんがこの後、家賃は安くても職業紹介事業を行うことによってその儲けをサブリース賃料に含めることが出来、高いサブリース賃料の保証ができるというスキームを説明するのですが、「20代の女性で職業を探して東京に出てくる低所得者」まで入居要件を狭めてしまっては、正直なところ「かぼちゃの馬車」シェアハウス同士の需要の食い合いとなってしまうところは、どうしても否めません。

「ターゲットを絞る」というのは、確かに明快で分かりやすいかもしれません。

ただ、皆その「分かりやすさ」で自分が理解した気になってしまったのではないか、と思うのです。

レオパレスもその他の賃貸アパート建設業者も、建てる際の事業計画は非常に“甘く”、“楽観的”です。

ただそれは「建ててもらわないと商売にならない」から、こんなにうまくいくんですよ、と甘い計画を出すわけです。

自己の与信が良いからといってキャッシュフローをマイナスで事業計画を立てたりすると、何かあったらすぐに破綻します。

今回の「かぼちゃの馬車」もいろいろな「目新しさ」はあったかもしれませんが、今までのアパート建築業者と同じような“甘さ”があったように思われます。

その甘さに吸い寄せられ、惑わされた結果が、現在の苦しい状況につながっていると思うのです。

 

世間では自己責任論や、お金を借りたのは自分が買いたかったからだろ、などという論調も多数見受けられますが、かなり以前から問題になっているこの「賃貸アパート建築業者」の騙しに近いスキームというのは、私は規制されるべきであると考えております。

現代では「家」は余っています。空家はたくさんあります。

賃貸物件はたくさん空いています。これは事実です。

アパートを新築すれば全戸埋まる時代は、残念ながら既に終了しました。

 

 

今回も最後までご覧いただいた方、どうもありがとうございました!

 

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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