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菅野 洋充

史上最大級の台風「台風19号(ハギビス)」通過に伴う首都圏の交通規制について

公開日:2019年10月11日

菅野です。

史上最大級ともいわれる台風19号「ハギビス」が日本に迫ってまいりました。

10月12日土曜日から13日日曜日にかけて、関東を縦断しそうな状況です。

せっかくの3連休が台無しで大変残念ですが、皆様におかれましては不要不急の外出はぜひ避けていただくようお願いいたします。

弊社【REDS】スタッフ一同、物件をご案内したい気持ちは大きくございますが、12日土曜日は鉄道の計画運休がお昼頃からなされるようで、お客様も私たちも帰れなくなってしまう可能性が高い状況です。

ご無理をなさらないようにご検討いただけましたら幸いです。

 

10月11日17時現在でのアナウンス一覧です。

 

JR東日本

運行情報

JR東日本のサイトアナウンスによると、やはり計画運休となるとのこと。

以下、プレスリリースより

<10 月12 日の運転計画>
【首都圏在来線】
○運転を取りやめる線区・区間
・終日運転見合わせ
湘南新宿ライン、上野東京ライン(上野~東京間)、久留里線
・9 時頃運転を取りやめる線区
伊東線
・10 時頃運転を取りやめる線区
東海道線、横須賀線、京葉線、中央本線(高尾~小淵沢間)、相模線、総武本線(佐倉~銚子間)、
成田線(我孫子~成田間、成田~銚子間)、内房線(君津~安房鴨川間)、外房線(上総一ノ宮
~安房鴨川間)、東金線、鹿島線
・11 時頃運転を取りやめる線区
横浜線、青梅線(青梅~奥多摩間)、八高線
・12 時頃運転を取りやめる線区
京浜東北・根岸線、中央線(快速)、中央・総武線(各駅停車)、総武快速線、埼京線、川越線、
宇都宮線、高崎線、武蔵野線、総武本線・成田線(千葉~成田空港間)、常磐線(快速)、常磐
線(各駅停車)、常磐線(取手~水戸間)、青梅線(立川~青梅間)、内房線(千葉~君津間)、
外房線(千葉~上総一ノ宮間)、烏山線、吾妻線
・13 時頃運転を取りやめる線区
山手線、南武線、鶴見線、五日市線、両毛線、上越線、信越線、常磐線(水戸~いわき間)、
水戸線、水郡線、日光線

○運転を取りやめる首都圏特急列車
東海道線特急「スーパービュー踊り子」「踊り子」・・・全列車
中央線特急「あずさ」「かいじ」・・・全列車
常磐線特急「ひたち」「ときわ」・・・全列車
特急「わかしお」「しおさい」「新宿さざなみ」「新宿わかしお」…全列車
特急「日光」「きぬがわ」「スペーシアきぬがわ」…全列車
特急「草津」「あかぎ」・・・全列車
特急「成田エクスプレス」・・・東京発11 時03 分以降、成田空港発12 時20 分以降

とのこと。また新幹線も11 時以降本数を減らして運転し、早めに運休となるようです。

なお、最終列車は以下のとおり、

○東北新幹線
≪下り≫ 東京発仙台行 12 時12 分発 やまびこ209 号
東京発盛岡行 12 時36 分発 やまびこ51 号
東京発新函館北斗行 13 時20 分発 はやぶさ23 号
≪上り≫ 新函館北斗発東京行 9 時35 分発 はやぶさ16 号
新青森発東京行 11 時15 分発 はやぶさ52 号
盛岡発東京行 11 時07 分発 やまびこ44 号
○秋田新幹線
≪下り≫ 東京発秋田行 13 時20 分発 こまち23 号
≪上り≫ 秋田発東京行 10 時07 分発 こまち16 号
〇山形新幹線
≪下り≫ 東京発新庄行 12 時00 分発 つばさ137 号
≪上り≫ 新庄発東京行 9 時16 分発 つばさ136 号
山形発東京行 10 時57 分発 つばさ138 号
〇上越新幹線
≪下り≫ 東京発新潟行 12 時40 分発 Max とき321 号
≪上り≫ 新潟発東京行 11 時19 分発 とき318 号
〇北陸新幹線(東京~長野間運転取りやめ)
≪下り≫ 東京発長野行 12 時32 分発 あさま639 号
東京発金沢行 13 時24 分発 はくたか565 号
≪上り≫ 金沢発東京行 11 時45 分発 かがやき528 号
長野発東京行 12 時27 分発 あさま616 号

と、午後遅い時間にはどの路線も動いていないようです。

 

 

 

東京メトロ

台風接近に伴う東京メトロ線の運行について

東京メトロは、意地でも地下から出ない、という意気込みを感じる内容です。

丸ノ内線・・・茗荷谷~銀座

日比谷線・・・北千住~南千住

東西線 ・・・東陽町~西船橋

千代田線・・・北千住~北綾瀬

有楽町線・・・和光市~地下鉄成増、豊洲~新木場

副都心線・・・和光市~地下鉄成増

が、12日13時から翌13日午前中まで運休予定です。

 

 

東京都交通局

台風19号接近による列車等運行への影響について(10月11日 13時現在)

都営交通は、日暮里・舎人ライナーと都電荒川線、都営バスが12日14時以降運転見合わせとなります。

都営地下鉄については、14時以降に

三田線・・・本蓮沼~西高島平

新宿線・・・大島~本八幡

が運休となります。その他の線も運行本数の減少、ダイヤ乱れが予想されるとのことです。

 

 

西武鉄道

すべてのお知らせ一覧

西武は早々に全線運休を告知しています。

12日13時ころから運転を順次取りやめ、翌日午前中まで運休するそうです。

 

 

東武鉄道

台風19号の影響による運行計画のお知らせ

悪天候に強いと言われている東武線も、どうやら運休することになったようです。サイトのおしらせでは、

 

10月12日(土)11時頃から順次運転本数を減らし、13時頃から終日全線で運転を取り止めます。また、10月13日(日)も始発から運転を見合わせ、天候が回復した後に施設点検および安全確認を実施します。

 

とのことです。

 

 

京王電鉄

運行情報

京王線、井の頭線は12日正午から運転を減らし、14時から運休とのこと。

 

 

東急電鉄

台風19号の接近に伴う列車の運行について(10月11日13時30分現在)

東急各線は、12日9時から運転を減らし、11時30分には運休するそうです。

他社より早めの運休で安全確保ですね。

その後の運転開始は未定とのことです。

 

 

京急

台風接近にともなう運行予定について(10月11日(金)17:00現在)

京急は、12日の「12時頃から運転本数を減らし、16時頃には運転を取り止める可能性があります。」とのこと。

ギリギリまで運行しようという、強い意志を感じるアナウンスです。

 

 

京成電鉄

運行状況

京成電鉄、北総線、芝山鉄道については、12日に運休の可能性があります。

というアナウンスだけで、特に計画運休は決まっていないようです。

 

 

相模鉄道

電車運行情報

相鉄は、12日「午前10時頃より順次列車の運転本数を減らし、午前11時頃より終日運転を見合わせます。」とのことです。

 

 

つくばエクスプレス

計画運休に関するお知らせ(10月11日 13時30分現在)

つくばエクスプレスも12日は13時00分以降、順次運転取りやめとのことです。

私はお昼前には帰宅しないといけません。

 

最後に、首都高速ですが、やはり12時から16時まで全線通行止めの可能性があるようです。

台風19号接近による通行止め可能性について(10月11日 15時更新)

 

とにかく、明日は安全確保を第一に行動したほうが良さそうです。

皆様、お気をつけて!!

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全宅ツイさんに弊社「不動産のリアル」紹介されました

公開日:2019年10月9日

REDSの中の人、菅野です。

 

今朝、なにげなくTwitterを見てたら、なんと「全宅ツイ」の”どエンド君”が弊社「不動産のリアル」の記事をツイートしてくれているではないですか!

 

 

知らない人のために説明しますと、「全宅ツイ」というのは

全国宅地建物取引ツイッタラー協会

という、ツイッターの不動産関係のインフルエンサーの集まりです。

年末に「クソ物件オブザイヤー」という催しをおこない、その年の不動産に関する事件などを面白おかしく取り扱っていて、日常ツイートは非常におもしろく、かつ不動産について知見を与えてくれる人達です。

 

実はこの方たちは、弊社が非常にお世話になっている榊淳司先生や牧野知弘先生ほかを「不動産七賢人」などと名付けて揶揄したりしている人たちなのですが、今回榊先生に書いていただいた記事は、全宅ツイメンバーで実際に地上げの業務をされているYohei Shiraishi さんからも

 

 
 

とお墨付きをいただける内容とのことです。素晴らしい!

また、10月12日に本を6冊同時に発売するそうで、これもかなり奇想天外な内容らしいので楽しみです。

 

 

 

 

なかなかヤバそうな内容のものばかりのようです。

不動産就活ですが、うちも稼げますよ!

(宅建とったらようすけさんぜひお待ちしてます!!)

読んだら感想を書きたいと思います。12日が楽しみだなぁ!

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増税後にお得!不動産にかかわる優遇措置のあれこれ ③住宅取得等資金の贈与税の非課税

公開日:2019年9月30日

菅野です。

3日連続での特集で、消費税増税後にお得になる、不動産に関わる税制等の優遇措置を解説しています。

本日は「住宅取得等資金の贈与税の非課税」についておさらいします。

 

国税庁のサイトでは

No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

となっていますが、具体的には

親や祖父母(直系尊属)から住宅を取得するための資金をもらったときに「贈与税」が非課税となる

という制度のことです。

「贈与」とありますが、合法的に相続人に対して資産を移行することができ、大きな相続財産を所有されている方の相続税対策として有効な制度です。

 

2015年(平成27年)に最大1500万円が非課税となったときは、”タワマンスキーム”と合わせて相続税対策として盛んに利用されました。

※タワマンスキームとは、タワーマンションの購入価格(購入時の時価)と相続税評価額のギャップを利用した相続税対策で、この差が大きいほど有利だと言われています。

以前は、建物の高さによる相続税評価額の差がなかった(最上階も1階も広さで評価額を計算していた)ため、上階であればあるほど購入価格と評価額の差が大きく有利となり、タワーマンション最上階近辺のプレミアム住戸が飛ぶように売れました。購入価格を評価額で割った数値を「圧縮率」と呼び、その比率が大きいほど良い物件とされました。

しかしその後、平成29年に国税庁はこの”タワマンスキーム”の対策として「階層別専有床面積補正率」という評価額按分方式を導入し、上階と下階の評価額に差が生ずることとなりました。

「不動産のリアル 階層で変わる? タワーマンションの固定資産税を不動産鑑定士が解説」に詳細があります。)

 

話がずれましたが、本題に戻ります。

今回、消費税増税にともないこの非課税額がアップしています。

表を作りました。

住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

消費税10%を含む物件を購入した場合の非課税額は、来年3月まで省エネ等住宅だと

3000万円

までOKなのです。省エネ等住宅に該当しなくても消費税10%が価格に含まれていれば

2500万円

まで非課税になります。これは新築・リノベ物件購入で使えちゃいますね。

 

ちなみに「省エネ等住宅」の要件は

・断熱等性能等級4若しくは一次エネルギー消費量等級4以上であること

・耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上若しくは免震建築物であること

・高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上であること)に適合する住宅用の家屋であること

のいずれかを証明する書面が必要となります。

新築なら

・住宅性能証明書
・建設住宅性能評価書の写し
・長期優良住宅認定通知書の写し及び住宅用家屋証明書(の写し)又は認定長期優良住宅建築証明書
・低炭素建築物新築等計画認定通知書の写し及び住宅用家屋証明書(の写し)又は認定低炭素住宅建築証明書

中古なら

・住宅性能証明書
・既存住宅に係る建設住宅性能評価書の写し

があればOKです。

 

また、この制度は住宅ローン控除に近い条件ですので、金額は低くなりますが中古の購入にも使うことが可能です。

建物の要件ですが(住宅ローン控除とほぼ一緒です)

・床面積50㎡以上240㎡以下で、その床面積の2分の1以上が受贈者(子または孫)の居住の用に供されるもの

・以下のいずれかに該当すること

①建築後使用されていないもの

②築後20年以内(耐火建築物の場合は25年以内)のもの

③耐震基準適合証明書・既存住宅売買瑕疵保険付保証明書・建設住宅性能評価書で耐震等級が1以上と証明されたもの(ただし2年以内に発行されたもの)

 

そしてお金を受け取った方(受贈者)の要件として

①日本国内に住所がある

②贈与者の直系卑属(子ども、または孫のこと)

③贈与を受ける年の1月1日現在で20歳以上

④贈与を受ける年の合計所得金額が2000万円以下

⑤贈与を受けた年の翌年3月15日までに受け取った資金の全額を充てて住宅の新築、取得、増改築を完了すること

⑥贈与を受けた年の翌年3月15日までにその住宅に住むこと

となります。

ここで注意する必要があるのは、⑤と⑥です。

今年中にお金を受け取って建物を新築する場合は、来年の3月15日に完成を間に合わせる必要があります。

ですので、完成が3月15日を超えてしまいそうな場合には、年が明けてから贈与を受けるほうが安全です。

 

相続税の基礎控除が2015年に最少で3600万円まで下がったため、財産を持つ方は相続税の対策に頭を悩ませてきたと思います。

せっかく拡充されたこの機会に、是非ともご利用されることをおすすめします。

 

最後に、私達不動産業者は高額帯の物件がこの非課税措置でまた動き出すのではないかという期待を持っておりますので、これから都内のマンション価格が下がるのではないかと考えているお客様も、諦めずご相談いただければと思います。

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増税後にお得!不動産にかかわる優遇措置のあれこれ ②すまい給付金

最終更新日:2019年9月30日
公開日:2019年9月29日

菅野です。

昨日の「住宅ローン控除」のおさらいに続きまして、本日は

 

すまい給付金

 

についておさらいしたいと思います。

 

 

「すまい給付金は、消費税率引上げによる住宅取得者の負担をかなりの程度緩和するために創設した制度です。消費税率8%時は収入額の目安が510万円以下の方を対象に最大30万円、10%時は収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円を給付するものです。」

”国土交通省「すまい給付金」サイトより”

 

まず、住宅ローン控除(住宅ローン減税)と比較してみます。

住宅ローン控除は、先日書いたとおり所得が多く税金を払っている方ほどお得になる制度です。

(税金を払っていないと減税も受けられません。)

ぶっちゃけ、中~高所得層のための制度と言っても良いと思います。

 

それに対して、所得はそれほど多くないけど頑張って家を買おうとする方のためにある制度が「すまい給付金」です。

所得が低いほど、マイホームを買ったらお金がもらえる仕組みとなっています。

(結局、金持ち優遇じゃんって言われないように政府が考えたんでしょうね。)

 

ただ、このお金をもらうための物件の条件は、住宅ローン減税に比べて厳しくなっています。

① まず、購入する物件が「宅建業者が売主」であること(REDSなら仲介手数料無料?)

② 建物の登記簿面積が50㎡以上であること(これは住宅ローン減税と一緒)

③ 検査を受けて一定の品質が確認された物件(これが厳しい)

 

③についてですが、以下の条件を満たす必要があります。

 

●新築住宅の場合

1,住宅瑕疵担保責任保険へ加入した住宅

2,建設住宅性能表示を利用する住宅(建設住宅性能評価書というものが発行されます。)

3,住宅瑕疵担保責任保険法人により保険と同等の検査が実施された住宅(保険法人検査実施確認書というものが発行されますが、あまり見ません。)

 

●既存(中古)住宅の場合

1,既存住宅売買瑕疵保険へ加入した住宅

2,既存住宅性能表示制度を利用した住宅で、耐震等級1以上のもの(性能評価のための調査で、耐震等級1を満たさないことが判明したらダメです。)

3,建設後10年以内であって、住宅瑕疵担保責任保険に加入している住宅又は建設住宅性能表示を利用している住宅

 

という条件なのですが通常、販売チラシなどに「すまい給付金対象物件」などと記載がありますので、よく見てみてください。

 

給付対象者については以下の通りです。

1,上記の条件に合致する住宅を買って所有し、そこに住んでいること。

2,目安で年収が775万円以下(これは給付額のところで説明します。)

3,住宅ローンを利用していること(50歳以上で、かつ年収650万円以下であれば住宅ローンを利用しなくとも可)

 

また、給付額について解説します。

給付額は (給付基礎額) × (不動産の持分) で決まります。

 

まず「給付基礎額」は、「都道府県民税」の「所得割額」で決まるんです。(ややこしいでしょ?)

しかも「都道府県民税の所得割額」は、「政令指定都市」に住んでいる場合とそうでない場合とで金額が変わるんです。(さらにややこしい)

関東ですと「さいたま市」「千葉市」「川崎市」「横浜市」「相模原市」が政令指定都市です。

さらにさらに、「神奈川県」は県民税に0.025%付加されるので、また金額が変わります。(もうわからなくなってきました)

 

ということで、給付基礎額の表は以下の通りです。

すまい給付金給付基礎額

年収(収入)はあくまで目安の額です。

これは、所得割額が各種控除の金額で上下するためです。

こちらの所得割額については、市区町村役場にて取得可能な「住民税課税証明書」にて確認できます。

 

この給付基礎額に、不動産の持分を掛けた金額をもらうことができます。

仮に、夫婦が二分の一ずつ共有して夫だけ申請した場合には、給付基礎額の半分しかもらえません。

(夫婦ともに申請してもらえれば、満額になります。)

 

最後に申請方法についてですが、これが用意する書類が多く非常に煩雑です。(ここで断念する人もいるとかいないとか)

申請書は「すまい給付金」サイトにありますが複数書式あり、間違えないように書いていくしかありません。

販売業者によっては申請代行をしてくれるところもありますので利用できれば利用したほうがよいです。(弊社では残念ながら行っておりません。)

物件の引渡し後1年以内(当面の間は1年3ヶ月以内)に申請する必要があります。

 

 

以上がすまい給付金の解説になります。

住宅ローン控除と違い、一般個人からの中古物件購入には使えず、新築やリノベーション物件でも厳しい条件がついてきます。

ですので、かなり利用しにくい制度であることは間違いないのですが、

「厳しい条件」=「優良な住宅」

という意味でもあります。

しかも、なんてったって最大50万円の給付は非常に大きいですよね!

 

次回は、「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置」について書きます。

最後までお読みいただきありがとうございます。

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増税後にお得!不動産にかかわる優遇措置のあれこれ ①住宅ローン控除

公開日:2019年9月28日

菅野です。

あと3日で、クールビズも終わり、消費税も10%に上がってしまいます。

しかし、住宅の購入に関しては優遇措置が拡充されます。

きちんと勉強して購入すれば、消費税増税前よりお得に購入することが可能となります。

消費税増税前の3日間で、おさらいしていこうと思います。

 

最初は

「住宅ローン控除」

です。

 

まず、早見表を作りました。

住宅ローン控除早見表

この控除対象限度額ですが、住宅が「認定低炭素住宅」または「認定長期優良住宅」の場合は

5000万円

にアップします。ただ、上記の金額は

「消費税課税業者が売主」

の場合となります。

消費税が非課税となる個人から購入した(中古住宅を買った)場合は、控除対象限度額が2000万円、最大控除額が200万円、住民税からの控除限度額は9.75万円(前年課税所得の5%)となります。

 

つまり、住宅ローン控除を最大限に利用しようとすれば、

①年間で所得税を36万3500円以上支払っている方が、

②5000万円以上の「認定長期優良住宅」または「認定低炭素住宅」を

③今年10月から来年末までに、

④35年の住宅ローンを使って買い、

⑤住宅ローン控除の期間終了後に一括返済する。

ということになります。

 

①番については、最大控除額50万円から住民税控除額136,500円を引いた額が363,500円となります。

④番についての解説ですが、住宅ローン控除は「住宅ローンの年末残高の1%」を税金から控除する、という仕組みです。

返していくと残高が減り、控除も減ります。そのため、住宅ローン控除が使える間はできるだけ年末残高が高いほうがお得となります。

短い期間での借り入れは一度の返済額が大きく、残高がどんどん減っていくので、できるだけ長い期間で借り入れするほうが有利です。

⑤番は、住宅ローン控除が使えなくなったタイミングで一括返済することで、それ以降の金利支払いをなくす(減らす)ことができます。

住宅ローン控除が使える間は繰り上げ返済をじっと我慢して貯蓄し、使えなくなったら一気に返す!という方法をおすすめします。

 

いかがでしょうか?

所得税363500円支払っている方は、年収換算で約735万円くらいになります。

(お子さんがたくさんいて扶養控除が多い方は、もっと換算年収は高くなるかと思います。)

なかなか条件をバシッと当てはめられるのは難しいかもしれません。

年収735万円以上か、と思ったかたもいらっしゃるかもしれません。

大丈夫です。

それ以下の方に使える

「すまい給付金」

という仕組みがあります。

次回はこちらをおさらいします。

 

ところで、住宅ローン控除を有利に使うためには「消費税課税業者」から購入することが一つのポイントですが、これはもう一つお得なポイントがあります。

「REDSで購入すると仲介手数料無料になる」

確率が非常に高いということです。

この条件だけでも、百万円単位でお得になることもありますので、最大限の住宅ローン控除をぜひ狙っていってください!

 

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いきなり勝手に人の家を壊そうとした奴らは「反社」なのか

公開日:2019年4月12日

菅野です。

先日のこの記事の続報がありました。

知らない人にいきなり建物を勝手に壊されても、警察は止めてくれないらしい

このあと、もう一回、倉庫をぶっ壊しに来たのを撃退したそうです。

ある日突然無断で他人の建物をショベルカーで破壊する企業は「反社会的勢力」ではないのか? -GIGAZIN

そして、反社会的勢力(以下、「反社」という)っぽい雰囲気をそこはかとなく臭わせた「顧問」を名乗る人物が登場してきました。

普通に考えれば、「反社」を利用したり、取引したりした不動産屋は完全アウトです。

 

私も以前いた不動産屋で、賃貸管理していた物件の店舗に「反社」が入ってきてしまったときのことを思い出しました。

借りていた店子が「反社」に又貸しをしており(無断の又貸しで完全に契約違反です)そこに退去通告をしたら、「反社」が不動産屋の事務所に乗り込んできて、それはもう怖かったです。

私は後ろで警察を呼んで、不動産屋の社長が話している間に警官2人に来てもらいました。

で、結果としては、逮捕されて連れて行かれました。

本当にその手の人って、小指が無いんだなぁと思ったのを覚えています。

 

これはGIGAZIN側からの一方的な見方にすぎない、みたいなことを言っている人がいますが、経緯をみれば地主側や業者側は明らかに負い目があるようにしか見えず、平穏に明渡しを受けようとしたり、借地契約を解除したり、建物を譲り受けたりという方法を検討していたようには全く見えません。

強引にことを押し進めようという意図しか感じられないこの状況で、買い受けたという業者は宅建業免許を失いかねないようなことをして、それでも元が取れると考えているのでしょうか。

まだまだ目が離せない状況が続いています!

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知らない人にいきなり建物を勝手に壊されても、警察は止めてくれないらしい

公開日:2019年3月30日

建物解体

菅野です。

すごい記事で、ネット界隈が湧いています。

ある日突然自分の建物を他人がショベルカーで破壊しても「建造物損壊」にはならないのか?

GIGAZINというネットマガジンの会社の倉庫が、いきなり壊されたそうです。

土地は地主から借りていて、建物は編集長の所有権登記がなされているとのこと。

いわゆる「借地権」の物件です。

 

これが、いきなり勝手に壊されたらしいのです。

非常に怖いですねぇ…

警察に通報しても、

”故意性”

がないと言って破壊を止めてくれないらしいんですよ。なにそれ?!

 

建物を現に壊しているんだから「故意」だろ、と普通は思うじゃないですか。

でも、壊そうとした地主は、

「自分の建物を壊している」

と主張したそうで、そうなると

”誰のものか?”

という争いとなり、これは民事だ、となるらしいのです。

 

建物はGIGAZIN編集長の名義で登記がされてあり、火災保険も掛けてあり、固定資産税も払っているそうですので、編集長の所有であることは疑いないと思われます。

地主は口で所有権を主張しているだけのように見えるのですが、それでも所有権の争いがあれば「民事不介入」と言って警察は介入できない、というのはちょっとおかしいだろ、と思うのは私だけではないようです。

 

また、この記事内に書かれているのですが、「建物滅失登記」は建物が物理的に無くなってしまえば登記官の職権で登記できる、というのが非常に怖いところです。

借地権の対抗要件(第三者に借地権があることを主張することが出来る要件)は

借地借家法第10条

に定められており

1.借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

「借地上に自分の名義の登記がなされた建物を所有していること」ですので、その建物が勝手に壊されて、しかも登記も無くなってしまうと主張できないじゃん、というおそろしいことになってしまいます。

ただ

2.前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。

建物滅失後2年以内であれば、土地の見やすいところに「私は誰それで、ここに以前こんな建物があってそれは私のもので、いついつに壊してなくなったので建物をまた新しく建てます」という標識をたてておけば、借地権が主張できる、ということらしいのです。

しかし、その標識も取っ払われてしまったらどうするんでしょう。

この倉庫の所有者さんは、このあと更に壊されないように、建物に登記事項の内容を書いたものをあちこち貼り付けておいたそうですが、いつの間にか誰かに勝手に取り外されてしまったそうです。

その後、また解体屋が来て取り壊しを始めたそうで、これのどこが「故意」でないというのでしょうか?

 

はてなやtwitter上ではいろいろな人が興味を持ち議論しているようです。

続報を待ちたいと思います。

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google map がなんか変

公開日:2019年3月22日

地図アプリを見る人

菅野です。

巷でgoogle mapが変わってしまったと話題です。

実際に見てみました。

東京都北区田端1丁目20の地図ですが、西側の行き止まり道路がおかしくなっています。

どう見てももう少し、奥まで伸びているように見える行き止まりの道路が、手前で止まっています。

あと、道路の角が「丸い」です。ちょっと違和感を感じます。

 

報道によりますと、これは地図を提供していたゼンリンとグーグルとの契約が解除になり、グーグルが自社データを使用し始めたとのことです。

一部の報道では、androidスマートフォンの移動情報を利用しているのではないか、とも言われています。

ゼンリンの地図を利用していたときに比べ、細かい道路の表記が減り、東京都内を案内する私達にとっては、若干不便になったように思えます。

まあ、私には不動産屋のつよい味方「Yahoo!地図」があるのでいいですけど。

Yahoo!地図に関するライフハック

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不動産と「印鑑」について

公開日:2019年3月8日

菅野です。

不動産の売買をするときに必要になるものの一つとして「はんこ(印章)」があります。

今回、内閣府の行政手続部会にて、行政手続きの100%オンライン化を目指す「デジタル手続法案」というものが了承されたとニュースになりました。ここで注目されたのが「印鑑」です。

 

ところで「印鑑」というのは”はんこ”のことではなくて、それを登録したもののことをいうって、皆さん知ってました?

「印鑑登録」って「印鑑」に「印章(はんこ)」を登録すること、なのだそうです。

今回、このブログを書くにあたって調べて、私もはじめて知りました。

 

話は戻りますが、今回の法案に、法人を設立する際に必要な印鑑の届け出の義務化をなくす案が盛り込まれていたそうですが、はんこ業界の反発にあい見送りとなったとのことです。

ネット上では結構、反発している方がいるようですが、印章をつかうことのメリットというのは実際、少なからずあるのです。

 

1,簡便であること。

その人の名前の印章を押すことで、意思確認ができます。

不動産の契約書に署名捺印いただくとき、署名が結構、大変だと皆さんおっしゃいます。

自分の名前を書くより、印章を押すほうが楽なんですね。

そのため、法人は「ゴム印」を作成して利用する方が多いです。

 

2,証明がしやすいこと。

我が国には「印鑑登録」という制度があり、公的証明書として「印鑑証明書」が発行されます。

係争となった際には、印鑑登録された「実印」で捺印されたかどうかというのは大きな証拠となります。

ですので、不動産の売却時に売主には「実印」の捺印を求めるのです。

ちなみに、不動産の登記申請の際に登記申請書又は委任状に記名押印したときは、印鑑証明書を添付しなければならないと「不動産登記令第16条」に定められています。

(印鑑証明書が発行後3ヶ月以内のものでなければならないというのも、同じく「不動産登記令第16条」に定められています。)

これが、欧米のように署名による形ですと、いちいちその署名が本人によってなされたものかという確認を「筆跡鑑定」で行わなくてはなりません。

印鑑証明書があれば、捺印した際にその場でも、時間が経ったあとにもその捺印が実印によってなされたかが確認できますが、署名の場合には(確かに本人が目の前で署名したことは確認できますが)あとあとその署名が本人がされたということを証明するのは大変です。

 

印章というのは、偽造されやすいとか、他の者でも押すことができるとか、デメリットもあるシステムだと言われています。

しかしながら、日本的な合理性を集めたものが「印章」なのかな、とも思います。

印章文化を無くすのではなく、デジタルと共生できる新たな印章システムができると良いなと思います。

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昨年12月の新築マンション初月契約率が50%を切る(1991年8月以来)

公開日:2019年2月1日

菅野です。

1月31日に修正の入った、株式会社不動産経済研究所の首都圏不動産市場動向に関する資料です。

首都圏マンション・建売市場動向2018年12月度(PDF注意)

これを見ますと、首都圏の新築マンション販売動向が急に悪化していることがわかります。

本ブログの見出しの通り、新築マンションの初月契約率が50%を切っていることの他に、単価が一戸あたり前月から2%も下落しているとのこと。

(㎡単価は0.2%下落)

年率換算ですと戸当たり2割以上の下落率となり、かなりひどい状況であると言えます。

 

 

株価は年末に大暴落したあと、年明けはゆっくり回復基調ではあります。

ただ、毎日の状況としては不安定要素が多く、先行きの見通しは決して楽観的ではない状況です。

東京都の不動産市況は株価に連動しているとよく言われます。

消費税増税も控えている中、このような民心にとって不安の大きい景気状況では、不動産の価格が上向きになるという状況はあまり望めないのではないかと考えております。

 

住宅ローンの金利は再び下がる方向に動いており、不動産への金融がまた緩和される状況に向かえばよいと思いますが、金融庁の不動産への融資に対する締め付けは未だ続いているようにも見えます。

不正を行った人たちはどんどん罰せられていってほしいと思いますが、真面目に不動産を買おうとしている人たちにとばっちりが来る状況は続いてほしくないなと思います。

 

とにかく、不動産市況の先行きは決して明るくない状況であると言えるでしょう。

売るにしても、買うにしても、早めの対処が必要です。

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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