菅野 洋充(宅建士・リフォームスタイリスト)
社会に必要とされ人に役立つ企業を目指します
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公開日:2018年11月8日
菅野です。
今回は中古物件を購入するとき、忘れがちというか、意外と頭から抜けてしまいがちなことを2つ書きます。
1、「居住中」の物件は買ってもすぐ住めない
「居住中」の物件は、売主やその関係者が住んでいる状態で売っている物件です。
そのため、引っ越しに時間を要します。早くて1~2か月、長いと半年以上かかる場合もあります。
また、もちろん使用済みなわけですので、経年劣化や汚損破損、傷ついたり壊れたりしている箇所があります。
これは基本的には賃貸と違い、そのまま「現状渡し」というかたちが中古物件売買の一般的なルールです。
そのために、中古物件はリフォームが必要な場合が多く、リフォームをする場合には、その程度により時間が必要となります。
2、「リフォーム」は意外と時間がかかる
かなりきれいな物件で、クリーニング程度なら一般的には(大きさにもよりますが)1~2日で終わります。
しかし、クロスの張替え等簡易なリフォームでも、マンションの場合には管理規約で事前の申請と管理組合(理事会)が必要な場合が多く、場合によっては隣戸の承認が必要な場合もあり手続きで半月以上かかることもしばしばで、意外と時間がかかります。
また、キッチンや浴室等の大がかりなリフォームなら1カ月以上、間取変更を含むリノベーション工事になると3か月前後の期間が必要となります。
買ってすぐに引っ越したい方は、リフォーム・リノベーション済の物件を検討された方が良いでしょう。
最終更新日:2018年4月20日
公開日:2018年4月19日
ベッキーもしばらくツイていないですね。
菅野です。
先日、“かぼちゃの馬車”で世間を騒がせている「スマートデイズ」が東京地裁に民事再生を申し立てましたが、4月18日に棄却され、保全管理命令をうけたとのこと。
残念ながら破産手続きとなるようです。
冷静になれば、かぼちゃの馬車のビジネスモデルは、危ういのではないかという疑念をもつことが出来る内容であったのですが、購入した方たちは残念ながらそのビジネスモデルを信じて現在、このつらい状況に置かれています。
このかぼちゃの馬車を売っていた際のオーナー向けセミナーの映像がYoutubeにありました。
けっこう淡々と話していて、これで皆さん購入を決めたんだなあと思いましたが、よくよく聞いているといろいろな落とし穴がありました。
まず、脱法シェアハウスが社会的に問題となっていた時期に、新築で寄宿舎として建築された合法なシェアハウスという触れ込みを導入部で話している。(合法性をアピール)
また、非正規雇用についても話をしているようですが、そういった人が増えていくので需要も増えるという内容も、説得力を感じ惹きつけられる部分に思えます。
ただ、後半から内容について雲行きが怪しくなります。
管理が大変だからリビングが不要とか、電化製品は各室でとか、この辺の内容は「管理が大変になる設備の排除」を謳っています。
ただ「管理が大変になる設備」は実は入居者にとっては魅力となるはずの設備でもあるので、これを無くすと物件の魅力が減ります。
また、管理の負担を減らすため入居者を20代の女性に限定するというのも、門戸を最初から狭めていて入居率はかなり下がることを懸念されるファクターとなります。
さらに、若年者の人口が減っていっているという事実があるのに、首都圏の需要は増えている、実態は2.5倍あるなど根拠があやふやなことを言って煽っています。
サブリースというのは、管理の負担を大きく減らし空室リスクを業者が負担する分、入居者と大家の間に入る業者が利益をとれるという仕組みなわけですから、管理の負担が大きいファクターを減らすというのは、あくまでもサブリース業者の利益にしかならないわけです。
しかも、この映像は途中までしかありませんがこの後、家賃は安くても職業紹介事業を行うことによってその儲けをサブリース賃料に含めることが出来、高いサブリース賃料の保証ができるというスキームを説明するのですが、「20代の女性で職業を探して東京に出てくる低所得者」まで入居要件を狭めてしまっては、正直なところ「かぼちゃの馬車」シェアハウス同士の需要の食い合いとなってしまうところは、どうしても否めません。
「ターゲットを絞る」というのは、確かに明快で分かりやすいかもしれません。
ただ、皆その「分かりやすさ」で自分が理解した気になってしまったのではないか、と思うのです。
レオパレスもその他の賃貸アパート建設業者も、建てる際の事業計画は非常に“甘く”、“楽観的”です。
ただそれは「建ててもらわないと商売にならない」から、こんなにうまくいくんですよ、と甘い計画を出すわけです。
自己の与信が良いからといってキャッシュフローをマイナスで事業計画を立てたりすると、何かあったらすぐに破綻します。
今回の「かぼちゃの馬車」もいろいろな「目新しさ」はあったかもしれませんが、今までのアパート建築業者と同じような“甘さ”があったように思われます。
その甘さに吸い寄せられ、惑わされた結果が、現在の苦しい状況につながっていると思うのです。
世間では自己責任論や、お金を借りたのは自分が買いたかったからだろ、などという論調も多数見受けられますが、かなり以前から問題になっているこの「賃貸アパート建築業者」の騙しに近いスキームというのは、私は規制されるべきであると考えております。
現代では「家」は余っています。空家はたくさんあります。
賃貸物件はたくさん空いています。これは事実です。
アパートを新築すれば全戸埋まる時代は、残念ながら既に終了しました。
今回も最後までご覧いただいた方、どうもありがとうございました!
最終更新日:2021年12月27日
公開日:2018年4月14日
菅野です。
前回より最近話題になっている、サブリースに関する問題を取り上げました。
前編はこちら
このサブリースというのは、いわゆる「又貸し」です。
大家から安い家賃で物件を賃借し、それを高い家賃で又貸しすることによって差額を儲けとするわけです。
正直なところ、直接入居者に高い賃料で貸した方が大家はもうかるはずなのですが、なぜそれをしないのかというと、要はリスクを負いたくないという素人大家の心理に業者が付け込んでいるだけなんです。
「家賃を保証します!」
という業者の言葉を信じて業者に貸してしまうわけなんです。
ただそういうと反論として、銀行から融資を受けてアパートを建てたり購入したりする際には、素人が自分で賃貸経営するよりも業者が家賃保証した方が銀行としてはリスクが低いという判断もある、という方もいらっしゃいます。
まあそういった部分もなくはないのですが、どちらかというとその業者の紐づけで融資を受けることが多くそういう言い方をしているだけに過ぎない、という場合も少なくないのです。
銀行と建築会社がグル、というやつです。
(かぼちゃはかなり怪しいですが、どうなんでしょうね)
サブリース業者も企業です。何かあればデフォルトも倒産もするのです。
丸ごとサブリースをしてしまうと、その業者がつぶれたら一銭もお金が入ってこなくなるという悲劇に見舞われてしまいます。
そこで対策を取れるかたは良いのですが、サブリースしていれば安心だ、金融商品と一緒だなどと考えていたかたは、急に厳しい寒風吹きすさぶ不動産賃貸世界にさらされて身動きが取れなくなってしまうのです。
それでは解除すればよい、とお考えの方もいらっしゃるかと思いますが、そんな簡単な話ではないのです。
ここで(やっと!)出てくるのが「借地借家法」という法律です。
「借地借家法」というのは平成3年にできた法律ですが、その前に「(旧)借地法、(旧)借家法」という大正にできた法律があり、それが時代に合わなくなったために新たに作られました。
(旧)借地法というのは、廃止されましたが現在も旧法借地権の物件等で不動産を取り扱う者にとっては馴染みのある法律です。
はたして、どうでしょうか?
素人で先祖伝来の土地を持っていて、アパート建築業者から「もうかりますよ、家賃保証で安心ですよ」などと言われていうがままにアパートを建ててしまうような方は、強い大家なのでしょうか?
先日、元レオパレス(がサブリースしていたアパート)を売らせてもらいましたが、売主さんに話を聞くと、その売主さんが買われたときに元の所有者さんはかなり困っていらっしゃった様子で、先祖伝来の土地を守れなくて悔しい、と引渡しの時に泣いていらっしゃったそうです。
その後、売主さんに引き渡された元レオパレス(がサブリースしていたアパート)は、なけなしの入居者をレオパレス21が全部他の物件に移してしまい、全空きになってしまいました。
でも売主さんはご自身でいろいろ動かれ、賃貸状況を改善したうえで今回売却となりました(素晴らしい!)。
明らかにアパート建築業者やサブリース業者の方が強く、騙される土地持ちの素人は弱く保護されるべきだと考えるのですが、間違っていますでしょうか。
でも「借地借家法」では、サブリース業者だろうと借主は守られ、素人で騙されてアパートを建ててしまった大家は保護されないのです。
大家から借主であるサブリース業者に解除を求めることは法律上難しく、サブリース業者が解除することは簡単なのです。
どんなに無能であくどい業者でも、サブリースを解除するのは契約書に大家にとって良心的な条項がなければ非常に困難なのです。
銀行が投資信託などの金融商品を売る際には、リスクについてかなり突っ込んで説明をすることが求められています。
しかし、アパート経営(建築)やワンルームマンション販売などはそういったことは求められません。
これっておかしくないですか?ってことを私は言いたいと思います。
また「借地借家法」でサブリース業者が無条件に保護されるという方向性も時宜に合いません。
消費者保護法という法律がありますが、残念ながらアパート建設は事業とされ適用はないようです。
私はどちらかというと自由主義で規制にはあまり賛成なほうではありませんが、アパート建築業界についてはもう少し誠実さを持ってもらえるよう、法の規制は必要ではないかと考えます。
消費者保護法に準ずるような、弱い大家となる個人を業者から保護する法律が必要であると思います。
今日も長くなってしまいました。
最後まで読んでいただいた方、ありがとうございます。
最終更新日:2020年6月28日
公開日:2018年4月6日
菅野です!
今回は借地借家法とサブリースについて書きます。
最近、不動産投資界隈では「かぼちゃの馬車」と「レオパレス」が話題です。
これ、どちらもサブリースが絡んでおります。
まず「かぼちゃの馬車」ですが、これは新築シェアハウスを投資家に建てさせて、それをサブリースしていた会社が破綻したというお話しです。
「テラスハウス」なんてテレビ番組でシェアハウスのイメージがアップし、最近は豪華な設備のシェアハウスが都心で流行っています。
この会社はそれに目をつけ「女性専用のおしゃれなシェアハウスを建てて、地方で東京に出ていきたい女の子に就職と住む場所をあっせんすればすぐに入居者が集まる!」と謳いさかんに投資をあおったのです。
ただ、実際に建てられたシェアハウスは、場所はそれほど人気の場所でもなく、テレビのように皆が集まって会話やレクリエーションができるようなリビングや食堂等がない、テレビのおしゃれなイメージとは離れたものでした。
また、この会社のビジネスモデルは「賃料は安くしても入居者の職業あっせんのフィーを貰うことによって高いサブリース賃料が払えるので利回りが確保できる!」というものでした。
しかし、業者は入居者も求職者も集めることは出来ず、サブリース賃料を払いきれなくなってしまったというようなお話しのようです。
そして「レオパレス」ですが、これは強引なサブリース賃料の値下げが問題となって、全国のオーナーから訴訟を起こされているというお話しです。
昔からレオパレスの物件は「レオパレス伝説」なんてコピペもあるくらい、質があまりよろしくないという評判がございます。
レオパレスについては、投資不動産ポータルの楽待さんが、楽待新聞というメディアで詳しく追っています。
(かぼちゃの馬車についてもかなり詳しく追っているようです。もしよければ探してみてください。)
【レオパレス、家賃減額を迫る「恐怖の交渉」】
全国にいる「ヤクザまがいの交渉」被害者https://t.co/nFmzJUZVIA#楽待新聞 #不動産投資
— 楽待新聞 (@RakumachiNews) 2018年3月23日
【再生過程でわかった「薄っぺら物件」の実態】https://t.co/Hi54F9reit
「共存共栄」を信じたレオパレス物件オーナーの叫び#楽待新聞 #不動産投資
— 楽待新聞 (@RakumachiNews) 2018年3月26日
【費用二重取り、「レオパレスはあくどい商売」】https://t.co/jq76rlHZin
「共存共栄」を信じたレオパレス物件オーナーの叫び#楽待新聞 #不動産投資
— 楽待新聞 (@RakumachiNews) 2018年3月27日
(ごめんなさい、記事は楽待の会員でないと全文読めないようです。)
この争いは、サブリース賃料が最初の契約通り入らなくなり、物件所有者(オーナー)が借りていたお金が払えなくなる事態が生じているということが原因です。
会社と契約しているのになぜ家賃がもらえなくなってしまうのか?
ここで出てくるのが「借地借家法」です。(長いので次回に続きます!)
後編はこちら
最終更新日:2019年3月22日
公開日:2018年3月24日
菅野です。
私、ツイッターやっていますが、先日こんなツイートを見かけました。
貧困のミルフィーユだ(^_^) pic.twitter.com/zUues2Vgrc
— レオナール・? (@cocomero64) 2018年3月22日
これはこれで面白いなあと思ったのですが、このツイートのリプライにこんなのがありました。
仲介手数料 家賃の半月分 に衝撃を受けたwww
— 倉瀬美都 (@clausemitz) 2018年3月23日
首都圏では安い部類だと思うのですが、他の地域は違うのですか?
— ? ฅ^•ﻌ•^ฅ? ? る (@bibibibiron) 2018年3月24日
地方で、手数料が半月だったら安すぎて仲介業者が赤字になるってことです。
— 倉瀬美都 (@clausemitz) 2018年3月24日
そういうことでしたか!
— ? ฅ^•ﻌ•^ฅ? ? る (@bibibibiron) 2018年3月24日
いいですか、「不動産仲介手数料が無料、割引」というのは、地方では成り立たないってことなんです。
何故か?それは不動産の価格、賃料が安いからにほかなりません。
例えば、大分ですがこんな物件が実際に募集されています。
2015年築メゾネット43平米が家賃22500円!都内じゃ事故物件ですら考えられない賃料です。
こういった賃料の物件でも、広告には費用がかかり、物件を案内するのにガソリン代も人件費もかかります。
いくら地方の人件費が安いといっても、賃料1カ月分の仲介手数料では(場合によっては)赤字になるレベルの安さです。
また、以下の国交省統計に不動産業者数、宅地建物取引士数がございます。
(PDF注意)
こちらを見ると、全国の不動産業者数はおよそ123000(平成29年3月末現在)あるのに対し、東京・神奈川・千葉・埼玉で約43500もあり、全国の3分の1の不動産業者が南関東に集まっていることが分かります。
さらに、全国の宅地建物取引士は約100万人いるのに対し、東京・神奈川・千葉・埼玉で約432000人と、4割以上も南関東に集中しています。
やはり、不動産業が事業として成り立ちやすいのは物件価格や賃料の高い東京周辺地域という結果を表しているものと思われます。
これは、仲介手数料が「物件価格」や「賃料」に比例する形で定められているからにほかなりません。
逆に言えば、不動産価格や賃料の低いところでは不動産業は成り立ちにくいということです。
不動産屋は暴利をむさぼっている、と考えている方はよくいらっしゃいますが、地方では暴利どころか薄利もとれないようなところも多いというのが現実なのです。
「田舎に不動産屋なんかなくたっていいじゃん」と思った方もいるかもしれません。
ただ、そうやってやってきた結果は、取引が進まず「負動産」というものがどんどん地方をむしばむ現状です。
以下引用です。
「負動産」 所有者が不明だったり、市場価値を失ったりして、税負担や管理コストが資産価値を上回っている状態の土地。核家族化の進行や地方の人口流出、不動産を所有したまま死亡する高齢者の増加、地価の下落などを背景に土地の相続が滞っていることで急増しており、放置された建物が防犯や衛生の点でリスクになったり、災害復旧の障害になったりする恐れもある。民間有識者の研究会の試算によると、国内で所有者が不明となっている土地の面積は2016年時点で約410万ヘクタールで、40年には北海道本島の面積の約90パーセントに相当する約720万ヘクタールに広がり、土地の利用機会の喪失などによる経済的な累積損失額は約6兆円に上るという。(知恵蔵miniの解説)
引用終わり。
政府では空家対策として最近、空家に限り仲介手数料率を緩和する施策を行いました。
弊社「不動産のリアル」早坂さんの記事です。
ここにも書いている通り、正直これでは不十分です。
こちらが国土交通省サイトの空家対策に関するページです。
見ました。
ぶっちゃけ、政府で空家バンクなんか作っても意味ないですよ。
空家バンクで見つけて個人同士相対で取引したら、重要事項説明は誰もしてくれません。
登記にかかる事項、法令上の制限、インフラ、契約条件が妥当か等、普通の人が調査できることなのでしょうか。
重要事項説明書で説明しなくてはいけない上記のことを一つ一つ自分で調べてやっていくと、おそらく不動産業者になれます(笑)
お金を払うから調査して重要事項説明やってくれ、って不動産屋に頼めばよいと思いますよね。
しかし、仲介手数料でしかお金をもらえないのが不動産屋なんです。
仲介手数料の割に合わない価格の物件は、現状ではどこの不動産屋も取り扱いたくないのです。
都内の5000万円の一戸建ても、大洋村の100万円の別荘も、契約する際の手間は一緒なんです。
それなのに都心で5000万円売れば170万円の仲介手数料、地方で100万円売れば5万円、これでは地方の業者はやってられんということなのです。
しかも、100万円で売れれば良い方で、地方には価格がつけられないような不動産(これが「負動産」)がいっぱいあるのが現状です。
「負動産」を処分したい方はたくさんいて、ただでも良いから誰かもらってくれ、という方も実際います。
そういう物件でも、仲介することで見合った対価が生まれるのであれば取引はされていくのではないかと考えます。
やはり、私は専門家としての宅建業者、宅建士というのは価値のある仕事をしていると自負しており、世の中に必要な存在であると思っております。
今やらなければいけないのは不動産業者が地方でも活動できるような環境を作り、「負動産」を減らすための活発な取引を生み出していくことであると考えます。
私は仲介手数料は自由化すべきであると考えていますが、とりあえず現在の国交省告示の料率を変えるところから始めてもよいと思います。
現在の料率(いわゆる3%+6万円というあれ)は昭和45年に定められたもので、現在とは貨幣価値も物価も違う時代のものをそのままにしてあります。
昭和45年の公務員の初任給が31.510円、平成28年でおよそ15万円になっているので、ざっと5倍になっています。
ですので、200万円→1000万円、400万円→2000万円にすれば良いのでは?と考えました。
国交省告示に当てはめると
1000万円以下の金額 百分の五・四
1000万円を超え2000万円以下の金額 百分の四・三二
2000万円を超える金額 百分の三・二四
となり、これだけでもかなり地方の不動産業者のモチベーションはあがるでしょうね。
まあ、みんな反対するだろうな(笑)
それであれば、価格のつかない不動産のやり取りにも不動産業者をはさんでどんどん使いたいと思っている方に渡していきましょうよ、そのためには価格のつかない不動産の仲介でも報酬を得られる仕組みが必要ですよ、という意見です。
ながながと済みませんでした!
最後まで読んで頂いた方、どうも有難うございます!
最終更新日:2018年4月1日
公開日:2018年3月9日
菅野です。
お客様からよく言われることで、
「この物件、専任媒介って書いてあるので取り扱いできないですよね」
というのがあります。
「専任媒介」「一般媒介」で弊社で取り扱えるか、そうでないかというのは、実はわからないのです。
不動産の広告にある「専任媒介」「一般媒介」というのは、実は売主さんと仲介業者との契約関係になります。
あくまでも売主と業者との縛りでしかないのです。(大事なことなので2回言いました)
「専任媒介」「専属専任媒介」というのは、売主さんが他の業者を通じて売ることが出来ない、という契約になります。
「一般媒介」は売主さんが複数の業者を利用して売り出すことが出来る契約です。
ここであれ?と思ったかもしれません。「他を通して売れない」のならそこしか買えないのでは?と思ったかもしれません。
図で説明します。上が(専属)専任媒介、下が一般媒介です。
私たちREDSは、実はこの「不動産業者A」(またはB、C)にいつも問い合わせをして、取り扱いの確認をしております。
ですので、専任だろうが一般だろうが、媒介業者が普通に紹介させてくれれば弊社を通して買うことは可能です。
しかし、以下のような業者がいます。これが「囲い込み」です。
なぜこんな意地悪をするか、は以下のページに囲い込みについてのご説明がありますのでご覧ください。
ですので、広告の専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の表示にではREDSで取り扱いできるかどうか(囲い込まれているか)はわかりません。
まずは弊社REDS(無料通話:0800―100―6633)まで、取り扱えるかどうかお問い合わせください!
(一般媒介でも囲い込みは可能です。方法を知りたい方は私までお問い合わせください!でもやらないでね!)
公開日:2017年10月12日
菅野です。
ロードレイジ・ロードレージ(Road Rage)という言葉をご存知でしたでしょうか。
ドライバーが車の運転中に割り込みや追い越しなどに腹を立てて、過激な報復行動を取ることをそう言うそうです。
東名高速でむりやり追い越し車線に停車させられて追突事故が発生してしまった事件が話題となっていますが、ここまでに至らないようないざこざは、ドライバーであれば誰しも経験したことがあるのではないでしょうか。
今回はこのニュースを見て非常に思うところがあり、関連記事を少しですがまとめてみました。
私も、妻と義理の母を乗せて首都高を運転中に4tトラックにあおり行為を受け、どうなるんだろうと思ったことがありました。
また、幹線道路に出る際に、一般道で出してはいけないはずの猛スピードで近づいてきたハイエースワゴンの前に出てしまい、あおられたので脇道に逃げたのですがさらに追ってきて、挙句に交差点で止まると運転席からわざわざ降りてきて窓ガラスを拳で殴ってきた、なんてこともありました。
(スピード違反して走るくらい急いでいるならさっさと行けば良いのですが)
こんなことをしてどうなるんだろうと思いますが、自動車を運転すると性格が変わるという人もどうやらいるようです。
GIZMODO JAPAN の記事です。
この記事によると自動車に乗ることによって周りの目が気にならなくなる「匿名感覚」が生まれ、他人に対する共感能力が低下するそうです。
また、車の「内」と「外」という感覚が極端になり、「外」に対する競争心理が生まれるそうです。
さらに、運転行為はいろいろな方向への注意が必要となる為ストレスが生じ、それによって自己抑制の能力が低下していくそうです。
それが「運転すると性格が変わる」という現象のようです。
あとこんな記事も見つけました。
妻がドン引きする…“運転中に人格が変わる夫たち”のありえない実態 - 暮らしニスタ
どこから引き出したコメントかわかりませんが、記事にある例に身覚えのある方も結構、いらっしゃるのではないでしょうか。
いけませんよ!!
最後に、実際に”あおり運転”に遭遇した場合の身の守り方です。
「あおり運転」に遭遇した場合はすみやかにその場を離れて通報を! https://t.co/9si2y6ORk2 @bestcarmagazineさんから
— 菅野洋充 (@RedsHiromitsu) 2017年10月12日
もし相手が車外に出てきて脅迫や車両への加害を加えてきた場合には、ドアをロックしてその場で警察に通報してください。
喧嘩は買ってしまったら同類になってしまいます。冷静に、落ち着いて警察に連絡してください。
あと、やはり「ドライブレコーダー」はもう必要な装備だと思いますので、皆さん装着をお勧めいたします。
最後に、最初のギズモードの記事によると、自己抑制は普段のトレーニングで鍛えることができるそうです。
「利き手と逆の手を使うこと」「スラングや略語を使わず、正しい言葉を使うこと」がトレーニングになるそうです。
もし、キレやすい自覚があるかたは、試してみてはいかがでしょうか。
一時の過ちが、大きな禍根となるのが運転ですので、いつでも冷静でありたいですね。