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堤 延歳（宅建士・リフォームスタイリスト）

NHKドラマ正直不動産、現場監修担当の堤です。

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公開日：2021年10月16日

S.K様から【お客様の声】をいただきました！

【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDS宅建士/CＦP/1級ファイナンシャル・プランニング技能士/公認不動産コンサルティングマスターの堤 延歳（つつみ のぶとし）です。社会人スタートは教育業界で約10年。その後、不動産業界での門を叩いてからは今年で18年目となりました。

 

S.K様より【お客様の声】をいただきました！

知識や経験に長けた担当者で安心。堤さんの迅速な対応にとても好感が持てます（担当 堤）

 

S.K様がどこか良い不動産会社がないか探していたところ、知人からのご紹介で弊社ホームページよりお問い合わせをいただいたそうです。ものすごくパワフルかつフットワークの軽い方で、物件の良し悪しもご自身でしっかりとご判断できるお客様でしたので、非常に気持ちの良いお仕事をさせていただきました。

 

S.K様が購入されたマンションは、幕張ベイタウンにあるマンションです。幕張ベイタウンは、幕張メッセや千葉マリンスタジアムなどがある千葉市の幕張新都心にある住居エリアです。街並みはヨーロッパスタイルで、各街区には必ずパティオ（中庭）があり、それぞれの街区ごとに趣のある世界観を感じることができます。御影石が敷かれたプロムナードや各住宅の１階にはオシャレなお店が立ち並んでおり、幕張ベイタウンに住む人だけではなく、来訪者も気軽に訪れ楽しめる街路空間となっております。

 

 

今回の取引では仲介手数料無料にて無事決済・引き渡しをさせていただくことができました。また高評価もいただき誠にありがとうございます。今後とも末永いお付き合いをよろしくお願い申し上げます。

 

 

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最終更新日：2021年10月16日
公開日：2021年10月15日

2021年10月　食料品や建築資材等の価格高騰について。

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の小野田（おのだ）です。

 

最近、テレビや新聞で「値上げ」のニュースをよく見るようになりました。

 

10月1日から輸入小麦の政府から民間への引渡し価格が今年の4月に比べて、約19％値上がりするそうです。

また、食用油やマーガリンなどの油脂製品も7～９％程度の値上がりしています。

たまに行く喫茶店で聞いた話では、コーヒー豆は11月から20％値上げになるとのことでした。

（何だか怖い位に尋常じゃない値上げ幅だと思うのですが、そう思うのは私だけでしょうか？）

 

また、先日見たNHKのニュースでは、建設資材の高騰も深刻な状況とのことで、外壁材、屋根材、壁紙等が今年の夏から約17～19％程度値上がりしているとの事でした。

 

「建築資材など住まい関連商品 相次ぎ値上げ 消費回復への懸念に」

 

値上げの背景は、新型コロナの終息に伴う、世界的な景気回復による需要の増加などの要因が挙げられています。

景気回復による需要の拡大に伴う諸材の値上がりは、主原因が「需要の拡大」であるのなら、それ自体は自然なことで、同時に家計の可処分所得も同等かそれ以上の大きさで増加しているのなら、経済全体としては拡大（上昇）することになるので、経済的に望ましい姿と言えます。

ただ、残念ながら日本では、家計の所得の源泉である「給与」が上昇していない事から、食料をはじめとする諸材の値上がりは、家計の可処分所得を減少させることになるため、家計の消費行動が抑えられてしまい、コロナ禍からの景気回復に水を差す可能性が懸念されるところです。

 

なお、OECD（経済協力開発機構）の統計では、ここ30年間の日本の平均年収の変動率は100.1％とほとんど横ばいなのに対して、他の先進国では下記の様に約1.8～2.5倍に上がっているそうです（何だかやりきれない気持ちになりますね…）。

▼アメリカ　249.1％
▼イギリス　243.4％
▼ドイツ　　200.5％
▼フランス　181.6％

▼日本　100.01％

 

また、「円安」も進行している事から輸入品の価格は今後更に上昇する可能性があります。

（本日の時点で 米ドル/円は「114円前半」と 、約3年ぶりの円安水準となっています）

 

今後、「所得は増えないのに、物価だけ上がって行く」なんて事がない事を祈るばかりです。

では、また。

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最終更新日：2022年2月17日
公開日：2021年10月15日

旧耐震物件は大丈夫？

【仲介手数料最大無料・最低でも割引】不動産流通システムREDS

「リアル正直不動産」を目指している宅建士の菊池弘之です。

 

【正直不動産9巻で弊社REDSが紹介されています】

 

この前、関東を大きな地震が襲いましたね。震度5前後の大きい物件は久しぶりでしたので、私も当日はびっくりしました。

それと同時に、今住んでいるマンションは大丈夫かな？と考えました。

 

旧耐震と新耐震

地震が多い我が国において、建物の耐震性は重要です。

建築基準法では、大きい改正は以下の2回ありました。

 

・1981年（昭和56年）6月　建築基準法改正（新耐震基準の導入）
・2000年（平成12年）6月　建築基準法改正

 

上記のとおり2回の改正がありましたが、その中でも1981年6月以降に建築確認が下りた物件については「新耐震物件」といわれ、

現在住宅を購入する方にとっても、この時期の前に建てられた物件か、後の物件か、というのが一つの目安となっております。

 

旧耐震基準と新耐震基準の地震へのとらえ方は以下のとおりです。

 

・旧耐震基準…「震度5程度の地震で倒壊しない建物であること」
・新耐震基準…「震度6強から7の地震でほとんど損傷しない建物であること」

 

旧耐震基準では、震度6強から7の地震は想定しておりませんでしたが、新耐震基準では想定しております。

 

 

さて、ここまでをご覧になって、旧耐震基準の物件を検討から外すといった方も多いでしょう。

しかし、旧耐震基準の物件がすべて良くないというのではありません。

 

その根拠となるのが、「耐震診断」と「耐震補強工事」です。

 

「耐震診断」と「耐震補強工事」

旧耐震物件の中でも、大規模なマンションやビルであれば、耐震診断を行った上で、耐震性が足りないと判断された場合、耐震補強工事を行っている建物も多くあります。

 

適切に耐震補強を行い、一定の耐震性（Is値　0.6以上というのが基準としてはあります）を確認できれば、倒壊等の危険性は低いと判断できます。

 

≪参考≫

is値とは構造耐震指標のことをいい、地震力に対する建物の強度、靱性（じんせい：変形能力、粘り強さ）を考慮し、建築物の階ごとに算出します。「建築物の耐震改修の促進に関する法律（耐震改修促進法）」の告示（平成18年度国土交通省告示　第184号と185号 ）により、震度6～7程度の規模の地震に対するis値の評価については以下の様に定められています。

is値が0.6以上 倒壊、又は崩壊する危険性が低い
is値が0.3以上 0.6未満 倒壊、又は崩壊する危険性がある
is値が0.3未満 倒壊、又は崩壊する危険性が高い

参考：日本耐震診断協会　ホームページ

https://www.taishin-jsda.jp/is.html

 

 

新耐震物件と旧耐震物件はどちらがいいの？

この質問に関しては、お客様が重視することによります。

一般的に築年数によって物件価格は変わってくるので、価格が予算を超えたとしても新耐震を選びたいというのであればその方がいいですし、

旧耐震物件でも特に気にしないというのであれば、物件価格も下がります。

 

旧耐震物件がすべてダメというのではなく、耐震診断の有無などを確認したうえで、物件の候補として入れてみるのはいかがでしょうか。

 

「この物件は新耐震？耐震診断書はある？」という質問ももちろんお受けいたしますので、お気軽にお問い合わせください。

このブログが少しでも皆様のお役に立てたら幸いです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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公開日：2021年10月15日

梅田の土地決済が無事終了しました。

みなさまこんにちは！

兼ねてからお伝えしておりました「梅田の土地」が昨日無事決済を終了することができました。

今回は売主様の責任と負担にて、建物を解体して「更地渡し」の条件の中、問題無く進めることができました。

また土地家屋調査士による測量を手掛け、実測面積は公簿面積とほぼ差異がないため実測図等も問題ありませんでした。

6月のご契約から4か月を要しましたが、解体工事＋実測測量を考慮するとスムーズの取引となりました。

A.H様この度はおめでとうございました。

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公開日：2021年10月15日

不動産用語って難しい！？

　不動産用語って分かりずらくないですか！？

例えば、「決済・融資実行・金消契約（金銭消費貸借契約）・重説（重要事項説明書）・仲手（仲介手数料」などなど。

共同仲介（例えば、当社に物件の売却を依頼するとします。すると当社は売主様のご要望に沿って販売活動を行い、売買契約の成立を目指すことになります。このとき、不動産会社は直接「売主様」と「買主様」の間に入っているとは限りません。場合によっては、買主様は別の不動産会社が見つけてくることもあるのです。

・売主⇔当社⇔不動産会社A⇔買主

簡単に表すと、これが「共同仲介」です。複数の不動産会社が、共同で一つの売買契約を成立させることから、こう呼ばれています。）

 

（ ↑ 説明が長くなり申し訳ございません。）を行うことがございますが、

 

買主様側の仲介業者様がお客様に対して「決済日いつにしますか？」とか、「金消契約いつにしますか？」・「重説」など良く耳にします。

このような事を言われて、理解できる方って少ないように思います。

 

私もIT関係や建築関係の方と会話する中で業界用語が出てきた時はわからず、聞くことが多くあります。

中には知ったか振りをすることすらあります。

友人・知人の間柄でも知ったふりや分からないまま話を進めたりすることがある中、お客様はエージェントに対して分からないこと全てを聞くでしょうか。

 

ご契約時の契約書・重要事項説明書などで分からないことが多いと、後々の進行に影響を及ぼすことがあると私は思います。

そのため、難しい言葉はかみ砕き、大事なところは資料をお持ちしてご理解頂けるように心掛けております。

 

お客様皆様にご満足頂き、安全な取引を行うために、エージェントに質問して下さい。

きっとお客様の立場に立ってご説明して頂けると思います。

私自身できる限り丁寧な説明を行うようにしております。

 

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公開日：2021年10月15日

境浄水場

こんにちは！

 

【仲介手数料が最大無料】のＲＥＤＳの伊橋（いはし）です。

 

地元情報となりますが、武蔵野市関前一丁目にある

東京都水道局の境浄水場をご紹介いたします。

 

 

 

 

正式名称は東京都水道局東村山浄水管理事務所境浄水場となっています。

1924年に通水され、原水は多摩湖の村山貯水池と狭山湖の山口貯水池から

引き入れているそうです。

そして境浄水場は緩速濾過方式の浄水場としては日本最大規模なのだそうです。

 

ここは以前、フジテレビ系列の木曜劇場『BOSS』LAST CASEの

撮影が行われた場所で、その時は刑務所役として登場しておりました。

確かにそれっぽい感じではありますね。

撮影中は、俳優の方が、車で出入りされており、出入口で道を譲った際、

挨拶されて出て行かれたのをよく覚えています。

 

周辺は、武蔵野の住宅地で低層住宅が広がる閑静な住宅地となっています。

近くには、空地だったスペースに、スーパー「いなげや」もできて、

とても便利な場所になりました。

 

お近くにお越しの際は、気にしていただけますと幸いです。

今後とも【仲介手数料が最大無料】のＲＥＤＳの伊橋（いはし）を

 

何卒よろしくお願い申し上げます。

 

直通携帯　080-7564-4410

 

 

 

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公開日：2021年10月14日

中国不動産市況の冷え込みが厳しすぎる模様

菅野です。

中国恒大集団のデフォルト懸念がささやかれていますが、中国の不動産市場は現在、急激に冷え込んでいます。

 

 

記事には以下のような内容もあります。以下引用です。

特に下落が目立つのは、価格上昇が続いていた中古住宅市場だ。全国主要50都市の8月の中古住宅の取引件数は20ポイント減少し、35都市で中古住宅価格指数が減少した。不動産価格が大きく下落している山西省（Shanxi）太原市（Taiyuan）ではすでに契約が完了しているマンションの工事が停止したり、建物の引き渡しが延期されたりしている。駐車場の取引価格は「白菜並み」といわれるほど下がっている。

引用終わり

駐車場とはいえ、都市内の土地価格が『白菜並み』とはすごいですね。

この状況は、中国当局の金融引き締めによるもののようです。こちらも引用です。

そんな中、中国人民銀行（People’s Bank of China、中央銀行）の金融政策委員会は9月24日に開いた四半期定例会合で、「不動産市場の健全な発展を守る」方針を表明。中国人民銀行は国内の主要銀行を集めた9月29日の会議でも「不動産を投機対象としない」と重ねて強調した。あくまで不動産市場の過熱を抑えながら、経済全体や金融システムへの影響を防ぐ狙いだ。

引用終わり

不動産に対する融資が締まってしまい、不動産関連の資金の調達が難しくなっていて、それが恒大集団のデフォルト懸念につながっているわけです。恒大集団だけでなく、以下のウォールストリートジャーナルでは成約額が急減している不動産会社が列挙されています。

知り合いの中国に不動産を持つ中国人に話を聞きましたが

「今年の初めに無理しても売っておくべきだった。ここまで急激に冷え込むことは予測できなかった。」

とのことでした。今はとりあえず売るのを止めて、貸し出す方向に動いているとのこと。

この知り合いは、恒大集団の分譲地も見に行ったことがあるそうですが、一つの町を分譲しているような、それは規模のでっかい分譲地らしいです。

これは、恒大集団が開発した海南島のリゾートですが、結構すごいです。でも今、大変らしいですが。

 

 

 

 

ところで日本です。

中国人投資家が資金調達のために売りが始まるのでは、と懸念する向きもあるようですが、そもそも日本から資金を中国に移動するのは大変なので、その懸念はあまり当てはまらないのではないかと思われます。

むしろ、日本等の海外不動産のほうが現在は安定して値上がりしている状況の為、コロナさえ落ち着けばまた中国からのマネー流入は復活するのではないかと思われます。

おそらく、コロナの流行さえなければ来年の春節の時期にはまた中国人投資家の購入の流れが始まってくるものと思います。

 

9月のレインズサマリーレポートでは、首都圏マンションの成約㎡単価は前年同月比で11％上昇となりました。

今後も価格上昇は続く模様です。

 

 

今はただ、バブル崩壊が来ないことを祈るのみです。

最後にバブル懸念に関する記事を貼って、今回のブログは終了いたします。

 

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公開日：2021年10月14日

都筑区北山田の中古マンションを仲介手数料無料にて成約いただきました。

 

先日、横浜市都筑区北山田の中古マンションを仲介手数料【無料】にてご成約いただきました。

通常の仲介手数料より、約１５０万円お得にお取引することができました。

 

Ｔ様この度はおめでとうございます。

Ｔ様とは今回が購入・売却と二度目のお取引でございました。

 

 

引き続き、お引渡しまでしっかりとサポートさせていただきます！

 

 

不動産の購入・売却をご検討されている方は、是非弊社にお声掛けください。

宅地建物取引士の資格を持つ、経験豊富なエージェントがお手伝いさせていただきます。

 

どうぞ引き続きよろしくお願いいたします。

 

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公開日：2021年10月14日

不動産売買価格に消費税がかからない方がお得？

 

ご購入もご売却も全て仲介手数料「無料」もしくは「割引」のREDS【宅建士】　志水です。

 

 

先日あるネットの記事で新築は消費税がかかるので、消費税のかからない分、中古の方がお得とありました。

 

果たしてそうでしょうか？

 

以前、私のブログで「不動産売買価格の「消費税」について」掲載しましたが、

 

・売主が個人の場合は非課税となり消費税はかかりません。

・売主が法人の場合は建物部分にのみ消費税がかかり、土地は非課税となります。

※厳密には、売主が課税対象者（個人・法人にかかわらず）になるかどうか、また居住用・事業用等によって変わってきますが、一般的には上記の認識でほぼ大丈夫です。

・土地売買はすべて非課税となります。

　以前のブログ　https://www.reds.co.jp/p60686previewtrue/

 

要するに新築は当然売主が法人のため、建物については消費税がかかりますが、中古の場合は個人が所有している物件が多いため、非課税ということになりますが・・・

 

不動産売買価格つきましては、不動産公正取引協議会により「税込み」表記とされています。

つまり、消費税が後から別途上乗せさせることはありません。

 

しかも、仲介手数料については、税抜きの本体価格×3％+6万円（一般的な正規の場合）となりますので、消費税額部分にはかからない分少し安くすみます。

 

また、消費税増税に伴い、住宅ローン減税の13年も消費税課税物件しか適用されません。

（適用には他にも条件がございます。）

 

その他にも消費税がかかる方がむしろ良い場合もございます。

したがって、ご購入物件については消費税の有無により損得を考えるより、まずご自身にご条件にあうかどうかご検討いただくことが重要と思います。

 

ちなみに弊社でお取り扱いできる物件について

 

・建物消費税がかかる物件について・・・仲介手数料最大「無料」のチャンスです（一部割引もあり）

・建物消費税非課税の物件について・・・仲介手数料すべて「割引」となります

　※土地の場合は、非課税ですが最大「無料」・すべて「割引」となります

 

 

お客様にあった物件購入のご相談は、REDSまで・・・

 

 

REDSがお取り扱いできる物件なら

　必ず「割引」、そして最大「無料」となります。

 

不動産のご売却・ご購入はREDSの「志水」をご指名ください。

お客様の「味方」になってお取引のお手伝いいたします。

よろしくお願いいたします。

 

※直接下記までメールもしくはお電話にてお気軽にお問い合わせください

 

ke.shimizu@red-sys.jp

070-1475-4269

 

 

 

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最終更新日：2021年10月16日
公開日：2021年10月14日

国土交通省「人の死の告知に関するガイドライン」が決定・公表

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

6月に当ブログでも触れた国土交通省の「人の死」に対する取扱いについてのガイドライン。

 

【事故物件】が大幅に減るかも。。【宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン（案）】が公表

 

10月8日に正式にガイドラインが決定し公表されました。

 

（国土交通省HP　「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」）

https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00029.html

 

（案）の内容から概ねそのままのようです。

 

アウトラインをチェックしただけでまだ詳細に読み込めていませんが、（案）の段階に比べると「亡くなった方や故人の名誉及び生活の平穏」への配慮が強調され告知方法についても一定の基準を打ち出されているようです。

 

先日も感想を述べましたが、売買と賃貸で取扱いを分けたこと、特に賃貸で自殺や殺人、特殊清掃が行われたケースでの告知期間を原則として3年間に限ったことなどは実務上大きな影響があると思います。

 

（賃貸の場合）「3年より前の事故（自殺や殺人等）は告知不要」というのは抵抗感がある方が多いのではないか、と（案）の公表時に率直に思いました。同じ感想の方は多いと思います。

 

ただし当ガイドラインによると、

 

「買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある。」

 

とされています。

 

顧客側から質問し、そうした物件であれば借りない・購入しないという意思を不動産会社に告げておけば、例えば賃貸で4年前に室内で殺人事件があったお部屋の場合、本来であればその事実を告げなくてもよいところが告げる必要が出てくる、という取扱いです。

 

当ガイドラインを受けて実務がどのように変わっていくかは不明ですが、特に賃貸では告知の範囲は以前の実務よりもかなり狭くなると思います。「自分は絶対嫌！」と思う方は問合せの際や内見前に意思を不動産会社に伝えて自分を守る心掛けが必要になってくるでしょうか。「物件を探す」というの日常的なことではないのでなかなか難しいと思いますがご注意ください。

 

それではまた。

 

 

渡部

 

 

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