島崎 正輝(宅建士・リフォームスタイリスト)
お客様からのお問合せは、できる限り早くご連絡させて頂きます。
CLOSE
公開日:2024年3月31日
REDSエージェント、宅建士の島崎正輝です。
不動産を購入する際には、火災保険の加入が勧められます。でも火災保険の選び方や、どのような補償をつけるべきかなどが分からなくてお困りになる方が多いと思います。火災保険とはリスク回避を目的として加入するための保険です。火災保険加入により補償されるのは火災だけではありません。特約をつけることで、多種多様な災害やトラブルによる損害も保険の対象とすることができます。
補償の内容を充実させると保険料も上がっていくため、火災保険の内容をよく理解して、いろいろなケースを想定して判断してみるのが重要です。今回は、火災保険についての基本的知識と選定方法に関して解説します。今後の加入時の参考になれば幸いです。
そもそも火災保険とは、数ある損害保険のひとつ。災害や事故によって発生した不動産や家財の損害を補償するための保険です。「火災保険」という名前ですが、契約内容によって火災以外のいろいろな補償も受けることができます。
火災保険と聞くと自動車保険と同様に複雑なイメージを持たれる方が大半ではないでしょうか? では「火災保険」について詳しく見ていきましょう。
火災保険とは、そもそも必ず加入しなくてはならないものなのでしょうか? 金融機関や不動産業者から勧められる火災保険は、実は加入は任意であり、強制されるものではありません。ところが、住宅ローンを利用する場合、銀行融資の要件に「火災保険への加入」が条件となっている場合が大半。このため、実態は「強制加入」ともいえるものです。
もし火災保険に加入していないで、火災による多額の修繕代金が発生すると、高額な費用をすべて自身で支払わなければなりません。あと日本は地震や台風などの自然災害がとても多いので、火災保険に加入しないとかなりのリスクを背負ったままの生活を強いられることになります。
火災保険は「建物」の損害を補償する本契約に「家財」などの特約を設定する内容で契約します。「建物」とは、不動産の「建物部分」にあたり、門や塀、倉庫、車庫などが諸々含まれます。対して「家財」とは、テレビや冷蔵庫、家具、洋服などです。事務所では什器に相当します。
一般的に、火災保険が適用されるのは「建物」のみとなります。「家財」も補償対象にしたい場合は、対象に含まれる火災保険を選定する必要があります。
実は火災保険による「家財」の補償は、災害による損害のみで、引っ越し時の破損、または誰かが誤って壁を壊した場合などの補償は対象となりません。しかし、保険の商品内容によっては引っ越し時の破損や、盗難などの補償をしてくれるケースもあります。
マンションの場合は、「専有部分」とは別に「共用部分」に火災保険を加入させる場合が一般的です。専有部分とは、ご自身の居住スペースで、当然壁や床が含まれます。一方、共用部分とは、エントランスや階段、廊下、エレベーターなど、マンション居住者が共同利用する部分を指します。
「専有部分」と「共用部分」を区別する理由は、所有者・使用者・管理者・費用負担などの責任を明確にするためです。「共用部分」に関してはマンションの場合は管理組合が保険に加入している場合が大半で、対して「専有部分」は居住者が火災保険に加入します。
火災保険の契約期間は最長で5年間です。毎月払いよりも長期契約したほうが総支払額はお得になります。火災保険が満期になると自動的に同じ条件で契約を継続する特約があります。
ほとんどの方が住宅ローンの返済期間が5年超だと思いますが、火災保険の継続手続き忘れによって返済期間中に火災保険の補償がなくならないようになっています。
不動産の購入に際しましては住宅ローンを組むことが大半なので、火災保険の加入は必須となります。火災時などに建物を補償する保険となり、補償の範囲は特約にて追加します。
お住まいの地域特性により、ベストな契約内容は都度異なります。各自の状況に応じた補償の内容検討が必須となります。補償内容が充実したパッケージ商品もありますので、補償内容を充実させたい場合などは候補になると思われます。実は、地震保険のみ控除の対象となります。確定申告時に保険料を計上することで年末調整時に給与所得から控除を受けられます。
この機会に不動産購入時の火災保険について、充実した契約内容を検討されてはいかがでしょうか?
最終更新日:2024年3月31日
公開日:2024年3月30日
REDSエージェント、宅建士の金谷昭夫です。
マイホームを手に入れる方の中には、土地を購入して注文建築で家を建てる方々も多くいらっしゃいます。注文住宅を購入する際に、立地や価格、土地形状だけではなく、他に注意すべき点を説明いたします。
不動産の登記内容に「地目」という項目があります。地目の種類には「田」「畑」「宅地」「池沼」「山林」「公衆用道路」など、23種類の項目があります。
地目は変更されていることも多くあり、履歴は登記事項証明書にて確認できます。現況と必ず一致しているわけではありませんが、過去の土地としての利用用途が確認できる場合があります。
地目を見て推測できるのは、地盤の状況です。地盤の状況によっては地盤改良工事が必要になり、高額な費用が発生する場合もあります。
従前の建物の用途が店舗併用住宅や工場として利用されていた場合には、その種別によっては土壌汚染の可能性に注意しなければなりません。たとえばクリーニング屋の跡地や町工場があった土地は要注意です。
建物解体後に更地として販売している土地であれば、解体時に確認しているため、それほど心配はないのですが、これから建物を解体する場合は、解体後に地中から予想していない埋設物等が確認される場合も多くあります。過去に利用していた井戸や浄化槽、過去に建て替えをしたときに、旧建築物のくずやゴミが埋め戻されているようなこともあります。
売買契約時の際には、一定期間は売主の責任と負担にて除去する内容とするのが一般的ですが、契約内容についても事前確認をすることが重要です。
建築についての法制限については設計士に細かく確認をしていただくことになりますが、その敷地自体の状況もしくは隣接地の状況についての確認が重要です。
よく問題となるケースとしては下記のような内容です。
●塀(敷地内外ともに)が現行の基準に適合していない:塀の倒壊の恐れがあるため、塀の補修、再築造、建築する建物自体の補強が必要となり余分に費用がかかる場合があります。
●擁壁:高低差がある敷地で擁壁がある場合にも、塀と同様に注意が必要です。安全性の確認ができない場合、補修や再築造には多額な費用が生じますので、事前に構造の確認や現地の状況の確認が重要となります。
●越境:隣地からの越境物にも注意が必要です。隣地の建物の屋根が越境しているような場合もあり、越境している部分については建築対象面積から除外されてしまい、実際の敷地面積より有効面積が減少してしまう場合もあります。
市街化区域内では、その敷地の所在に対して用途地域が定められており、敷地に対して建築可能な用途や建築可能な建築物の面積(建ぺい率・容積率)、高さの制限などの定めがあります。
前面道路の幅員によっては、都市計画で定められた建築可能な延べ床面積の最大限度である容積率の制限があり、数値が少なくなる場合があります。また、道路幅の狭い敷地も、道路後退をしなければならない場合もあるため、事前確認が必要となります。
また、敷地の一部が都市計画道路線の上にある場合では、建築物の構造に制限がかかります。見た目が道路でも、実際には敷地の一部となっている場合もあります。都市計画以外でも地域によっては地区計画というものがあり、そちらが優先される場合があります。
地域によってはカーポートの設置が禁止されていたり、塀やフェンスの種類も制限があったりする地域もあります。新しく造られた大規模な住宅地などに多く見受けられます。
あまり馴染みがないかと思いますが、地域によっては「文化財保護法」に基づく、「埋蔵文化財包蔵地」に指定されている地域があります。この地域に該当した場合は、建築工事を行う際に事前調査が必要となります。
具体的には、建築を行う前に、事前に自治体で文化財や遺跡の試掘調査を行います。何も問題がないようであればそのまま工事を進めていく流れとなりますが、調査もしくは建築作業中に文化財や遺跡が発見された場合、作業を一時停止して文化財保護機関や専門家に連絡します。その後、文化財の発掘や保護作業が行われます。
このため、マンション棟の建築規模が大きい場合は一定期間工事が停止するために工期が大幅に遅れることもあります。ホームページ上で公開している自治体もありますが、主に昔から人が住んでいるような地域に多く存在しています。
その他にもいろいろと調査をしなければならない項目もたくさんありますが、信頼がある不動産業者にしっかりと調査をしていただき、ご検討いただくことが重要です。ご相談はREDS【株式会社 不動産流通システム】の金谷(カネヤ)までお気軽にお問い合わせください。
公開日:2024年3月29日
いつもご覧いただき、ありがとうございます。《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の坂本和典です。
2024年3月19日に、日本銀行はマイナス金利政策の解除を発表しました。2024年以降の住宅ローン金利はどうなっていくのでしょうか。マイナス金利解除で住宅ローン金利が上昇するのか気になる方も多いかと思いますので、考えてみましょう。
マイナス金利解除の発表を受け、気になる今後の住宅ローン変動金利推移について、ご説明します。
結論からいうと、変動金利は直ちに大幅に上昇するわけではなく、現在のところ低金利は続く見通しです。今回のマイナス金利解除では、変動金利は変わらない銀行も多いと予想されます。ただし、今後利上げが続けば、変動金利は緩やかに上昇していくと考えられます。
短期金利が今後0~0.1%程度で推移するようになると、「変動金利は上がるのでは?」と考える方も多いかもしれません。しかし、今回0~0.1%程度で推移するのは無担保コールレートで、短期プライムレートとは別のものです。
短期プライムレートは、無担保コールレートを参考にして各金融機関が独自に決定しています。
日銀は金融緩和を継続していくと表明しているので、今後急激に利上げをすることも考えづらいと考えるのが理由ですが、今後、短期金利(無担保コールレート)のさらなる利上げがあれば、変動金利も上昇していくことが考えられます(「日銀が年内にも追加利上げするとの観測が広がる」との一部報道がありますので、今後の動向にも注意が必要です)。
固定金利については、10年国債利回りなどの「長期金利」を参考に決められます。今まではYCC(イールドカーブ・コントロール)によって金利操作をされていましたが、撤廃されることが決まりました。
2024年3月は一部の金融機関で固定金利が引き上げられました。金融機関によって対応が分かれていて、前月と金利が変わらないところや引き下げをしているところもあります。
3月は緩やかな上昇傾向のため、4月の固定金利は上昇する可能性があります。固定金利は金利が上下しやすく、さらに現在は先が予想しづらい状況です。物件契約から融資実行までの期間が長い場合には、契約時点の参考金利から大幅に変わる可能性もあるということを念頭に置いておきましょう。
都心の不動産、特に新築マンション価格の高騰が続いていますが、その大きな要因が金融緩和(マイナス金利政策)です。マイナス金利政策が行われている間は、金融機関が日銀にお金を預けるとマイナスになってしまいます。そのため、金融機関は積極的に企業や個人にお金を貸すようになりました。
結果的に不動産デベロッパーに多くのお金が流れ、マンション用地の仕入れ価格は上昇し続けました。
「マイナス金利政策が解除されるなら、不動産購入は価格が下がる」「マンション価格は下がるのを待ったほうがいい」とお考えの方もいらっしゃるかと思います。しかし、首都圏に限ってはマンション価格の極端な値下がりは考えづらい状況です。
都心の人気エリアの販売状況は引き続き堅調で、特に海外投資家からの支持も高く、建築資材や人件費が高騰しているので、価格が下がる要因が見当たらないからです。考え方は逆ですが、住宅ローンが低金利の今のうちに住宅の購入をするほうがいいと考える方も増えてくるかもしれません。
今の変動金利の相場は0.3~0.5%ですが、ネット銀行などでは0.2%台で借りることもできます。団信が充実している金融機関も数多く見られます。
将来金利が上がって返せなくなるかもしれないと不安を感じる場合には、資産性を重視して住宅選びをしましょう。資産性が高い住宅であれば値下がりしづらく、いざというときのリスクヘッジとなります。
住宅ローンの変動金利はここ数年を見ると、大幅な変化はしていません。一方で、固定金利はこの1~2年で大きく上昇したので、変動金利との金利差が大きくなっています。
不動産購入に際してご注意いただきたいのが、住宅ローンが低金利となっている一方で物件価格は高騰しているという点です。今後の市況変化や、万が一の住宅市場の悪化に備えて、慎重に検討を進める必要があります。
住宅購入は長期にわたり返済を行うことになりますので、無理のない返済計画で購入検討されることをお勧めします。不動産流通システム【REDS】では、引き続き皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。
公開日:2024年3月28日
REDSエージェント、宅建士の近藤未来です。
エネルギー価格などの物価高騰の影響を受けやすい子育て世帯・若者夫婦世帯が省エネ性能の高い新築住宅を取得したり、住宅を省エネ改修したりすれば金銭的支援を受けられる「子育てエコホーム支援事業」について解説します。
子育てエコホーム支援事業とは、子育て世帯や若者夫婦世帯による「高い省エネ性能を有する新築住宅の取得」や「住宅の省エネリフォーム」などに対して補助金が交付される制度です。
長期優良住宅(長期にわたり良好な状態で使用できる優良な住宅)またはZEH住宅(net Zero Energy Houseの略語で、「エネルギー収支をゼロ以下にする家」という意味。家庭で使用するエネルギーと、太陽光発電などで創るエネルギーをバランスして、消費するエネルギー量を実質的にゼロ以下にする家)を購入すると、1戸あたり40万~100万円の補助が受けられます。
今回は、こうした補助が受けられる新築分譲住宅について、解説していきます。
対象者となるのは以下の両方を満たす方となります。
1.子育て世帯または若者夫婦世帯のいずれかである
※いずれも申請時点においての年齢。
2.エコホーム支援事業者と不動産売買契約を締結し、新築分譲住宅(※)を購入(所有)する方
「エコホーム支援事業者」は、購入者に代わり交付申請等の手続きを代行し、交付を受けた補助金を購入者に還元する者として、あらかじめ本事業に登録をした住宅事業者です。
※宅地建物取引業の免許を有する事業者からの購入に限ります。
※令和5年11月2日以降に基礎工事より後の工程の工事に着手した住宅が補助対象です。
対象となる新築住宅は以下のとおりです。以下の1、2のいずれか、さらに3~8を満たす新築住宅が対象になります。
1.証明書などで長期優良住宅に該当することが確認できる
長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられている住宅で、所管行政庁(都道府県、市町村等)にて認定を受けた住宅を指します。
2.証明書などでZEH住宅に該当することが確認できる
ZEH住宅とは、強化外皮基準に適合し、再生可能エネルギー等を除き、基準一次エネルギー消費量から20%以上の一次エネルギー消費量が削減される性能を有する住宅を指します。
3.所有者(購入者)自らが居住する
居住とは、住民票における住所(居住地)で確認します。
4.住戸の床面積が50㎡以上240㎡以下である
床面積とは、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積により算定します。吹き抜け、バルコニーおよびメーターボックス、ガレージ、ポーチ・屋外のデッドスペース、備蓄倉庫などの部分は除き、住戸内に階段が存在する場合、階段下のトイレおよび収納などの面積を含めます。
5.土砂災害防止法に基づく、土砂災害特別警戒区域又は災害危険区域(急傾斜地崩壊危険区域または地すべり防止区域と重複する区域に限る)に原則立地しないもの
土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律(平成12年法律第57号)に基づく土砂災害特別警戒区域または建築基準法(昭和25年法律第201号)第39条に基づく災害危険区域(急傾斜地崩壊危険区域又は地すべり防止区域と重複する区域に限る)に原則立地しないもの
6.都市再生特別措置法第88条第5項の規定(※)により、当該住宅に係る届出をした者が同条第3項の規定による勧告に従わなかった旨の公表がされていないもの
※「立地適正化計画区域内の居住誘導区域外の区域」かつ「災害レッドゾーン(災害危険区域、地すべり防止区域、土砂災害特別警戒区域、急傾斜地崩壊危険区域、浸水被害防止区域)内」で建設されたもののうち、一定の規模以上(3戸以上または1戸もしくは2戸で規模が1000㎡以上)の開発によるもので、都市再生特別措置法第88条第3項に基づき立地を適正なものとするために行われる市町村長の勧告に従わなかった場合、その旨が市町村長により公表できることとされています。
7.不動産売買契約締結時点において、未完成または完成から1年以内であり、人の居住の用に供したことのないもの
「完成」は、完了検査済証の発出日で確認します。
8.交付申請時、一定以上の出来高の工事完了が確認できる
以下の(1)(2)のいずれかの方法で確認します。建築士による証明書が必要です。
(1)基礎工事(杭基礎の場合は杭工事)の完了
(2)住戸あたりの補助額(40万~100万円/戸)に総戸数を乗じた金額以上の出来高の工事完了建物価格×工事出来高(〇%)≧戸当たり補助額(40万~100万円/戸)×総戸数
補助金がもらえる対象となる期間は以下のとおりです。
(1)基礎工事の完了(工事の出来高):建築着工~交付申請まで(遅くとも2024年12月31日)
(2)「基礎工事より後の工程の工事」への着手:2023年11月2日以降に、一般的に基礎工事の次の工程である地上階の柱、または壁の工事などを開始するものが対象となります。
(3)不動産の売買契約:契約日は問いません。ただし、交付申請(予約を含む)までに締結されている必要があります。
○ | 2023年11月1日時点で、着手可能な工事 | 杭、基礎、地下室、基礎断熱、足場等の仮設、給排水、電気、土台敷、外構 |
× | 2023年11月1日時点で着手済の場合は、対象とならない工事 | 地上階の柱、壁、梁、屋根 |
もらえる補助金の金額を以下の表にまとめました。
住宅の性能 | 1戸あたりの補助額 | 特定の立地※における補助額 |
---|---|---|
長期優良住宅 | 100万円 | 50万円 |
ZEH住宅 | 80万円 | 40万円 |
※特定の立地とは、以下の(1)かつ(2)に該当する区域に立地する住宅とします。
(1)市街化調整区域
(2)土砂災害警戒区域又は浸水想定区域(洪水浸水想定区域又は高潮浸水想定区域における浸水想定高さ3m以上の区域をいう。)
補助金をもらうための手続き期間は以下のとおりです。
完了報告期間は、交付決定以降、補助対象の建物に応じた下表の期間までです。
戸建住宅 | 交付決定~2025年7月31日 |
---|---|
共同住宅などで階数が10以下 | 交付決定~2026年4月30日 |
共同住宅などで階数が11以上 | 交付決定~2027年2月28日 |
子育てエコホーム支援事業は予算の達成状況に応じて、締め切りとなります。そのため、お早めの申請をおすすめいたします。
公開日:2024年3月27日
REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの井原直樹です。2024年1月1日に発生した能登半島地震においては、被災された皆様に心よりお見舞い申し上げます。一日も早い復興をお祈りし、私も微力ながら地域経済にも貢献したく考えております。
今回の地震は、最大震度7の強い地震ではありましたが、最大震度7にも耐えうることを想定した「新耐震基準」の家屋に多数の倒壊が見られたことが印象的でした。
1981年6月の建築確認以降から、建築基準法による建物に要求される最低限満たすべき地震への耐性基準が大きく変わりました。それを「新耐震基準」といい、現在も適用されている基準です。
新耐震基準は、震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも人命に危害を及ぼすような倒壊などの被害を免れることを建物に求める基準です。ちなみに、旧耐震基準は、震度5までの地震で倒壊・損傷しないというレベルでよしとされていました。
耐震基準とは、あくまで最低ラインを定めた基準になりますので、旧耐震基準建物が軒並み耐震性に劣るともいえません。極端な例では、法隆寺は1000年間もの間に地震で倒壊したことはありませんが、それだけの耐震性を有していたということです。
一方で、最低ラインを「震度6強から7でも倒壊しない」と定めた新耐震基準で建てられたはずの能登半島の建築物に多数の倒壊が見られたことが今回の焦点です。
今回、想定外の事態を受け、国土交通省は、被害状況や倒壊の原因などを詳細に調査することを目的に「令和6年能登半島地震における建築物構造被害の原因分析を行う委員会」を立ち上げました。
https://www.nilim.go.jp/lab/hbg/iinkai/notohantouzisinniinnkai/notoiinkai.html
詳細な原因については、委員会の調査結果が待たれるところです。そのため、あくまで一般論になりますが、こちらの3点が今回の原因ではないか、と挙げられています。
「2000年基準」というワードが出てきましたが、中古の木造住宅購入時には超重要ポイントなので、ぜひ覚えておいてください。
建築基準法の耐震基準は、1981年6月1日以降で新耐震基準が採用されました。これによって建物の耐震基準はとても厳しいものとなりました。この耐震基準の変化は有名ですが、実はその後も耐震基準がマイナーチェンジされていることはあまり知られていません。
特に重要な改正があったのが、2000年6月1日以降に建築確認申請する木造についての耐震基準で、これが「2000年基準」といわれます。「2000年基準」の主な改正点はこちらです。
以前は、地耐力調査は必須ではありませんでした。併せて品確法も改正され、分譲業者は地盤についても10年保証が義務付けられました。軟弱地盤は地盤改良工事をしたうえで、基礎工事を行うことになりました。
地盤がどのくらいの荷重に耐えられるか調査(地耐力調査)をしないで基礎工事を行うと、地盤が不同沈下(建物が不ぞろいに沈下を起こすこと)を起こし、建物が傾くためです。
以前から腕のよい設計士であれば、耐震性に考慮した配置バランスで設計がなされていましたが、建築確認ではノーチェックでした。南側には窓を多く設置するために筋交いの入った壁を減らし、逆に北側に耐力壁が偏った構造になりがちですが、阪神淡路大震災ではこのようなバランスの悪い偏った配置をした家がねじれて倒壊する例が少なくありませんでした。
木造住宅の柱の柱頭・柱脚(頭や根元部分)、筋交いの端部をそれぞれしっかり固定できるよう筋交いのサイズや部位によって固定する金物が指定されました。地震の際に柱、梁、筋交いが抜けてしまうと、構造耐力が満たせず、建物が倒壊してしまうためです。
このように、マイナーチェンジではありますが、非常に重要な改正が行われました。2000年基準を境に、耐震性には大きな差が出るでしょう。2000年基準を満たさない木造住宅は、「新耐震基準であっても、現行の耐震性ではない」ということを覚えておきましょう。
建築基準法で想定している耐震性とは、「大地震に一度だけ耐えて倒壊しない」ことですので、命に直結する最低ラインを示しているだけだといえます。
しかし、実際に被災した際には、こちらの3点が重要ではないでしょうか。
これらを評価した指標が「耐震等級」です。
〈等級1〉
建築基準法と同等の耐震性能。震度6強~7の地震でも、即倒壊はしない。ただし、大規模修繕や建て替えが必要となる可能性がある。等級1は建築基準法準拠で、必ず取得できる等級です。
〈等級2〉
建築基準法の1.25倍の耐震性能。震度6強~7の地震でも、一定の補修で住み続けられる。学校や避難所といった公共建築物レベル。
〈等級3〉
建築基準法の1.5倍の耐震性能。震度6強~7の地震でも、軽い補修で住み続けられる。消防署や警察署といった災害復興の拠点となる防災施設レベル。
耐震等級については、「住宅性能評価書」で証明されます。これまでは住宅性能評価書を取得していない新築戸建てもありましたが、住宅ローン控除の要件変更で必須になりましたので、これからはほぼすべての新築戸建てで耐震等級の確認ができます。
建物の耐震性がいくら優れようと、それだけでは自然災害には対処しきれません。
REDS宅建マイスターは、各種ハザード情報や、その土地の成り立ちをしっかり把握し、お客様にリスク情報を提供いたします。質の高い不動産売買は、経験豊富なREDS宅建マイスターへお任せください。
気になる物件があるお客様も、
ご売却をお考えのお客様も、
「トコトン安心・お得」な不動産売買をしたいなら!
お気軽に【REDS】宅建マイスター・井原までご相談ください!
メールはこちら
フリーコール 0800-100-6633
携帯電話 080-7564-4417
ご連絡はお気軽にどうぞ!
公開日:2024年3月26日
REDSエージェント、宅建士の穗坂一也です。
東急多摩川線「鵜の木駅」「下丸子駅」「武蔵新田(むさしにった)駅」は、東京都大田区の多摩川に沿って走る東急多摩川線の中間駅です。今回は、この3駅周辺の歴史と不動産事情について解説します。
(写真はイメージです)
東急多摩川線の前身である目蒲線は東急電鉄創業のきっかけとなった路線です。明治の実業家で次の1万円札の肖像にも選ばれた渋沢栄一が「田園都市構想」を掲げて洗足・多摩川台地域を宅地開発し、その地域から都心へ向かうアクセス路線として目黒蒲田電鉄を設立、開通させました。
時が流れて沿線一帯は、住宅地化が進んでも、のどかな雰囲気が漂う沿線の街並みでした。
そんな目蒲線は2000(平成12)年に東急目黒線と東急多摩川線に分割。鵜の木・下丸子・武蔵新田駅は東急多摩川線の駅となり、蒲田駅~多摩川駅間を往復する3両編成、各駅停車の路線となりました。
多摩川線の始点終点となっている多摩川駅と蒲田駅を除きすべての中間駅において、上下線ホーム、および改札が分離されており、両ホームを連絡する跨線橋、地下通路などがなく、駅構内でホーム間を往来できない駅構造です。
下丸子駅、武蔵新田駅周辺は戦時期に軍需産業地帯として発展。戦後は多摩川沿いに三菱重工業の自動車工場、キヤノンカメラ、日本精工、三井精機など日本を代表する大企業の工場が立ち並びました。
これらの工場は、当時としては技術の最先端でしたが、時代の流れとともに次々と撤退。跡地は新たな住宅用地・大規模マンション用地などに生まれ変わりました。現在、周辺は大規模な高層マンションが立ち並ぶ地域となっています。
このエリアの主な大型分譲マンションを紹介します。
上記の平成15年前後に建設されたマンションは敷地が多摩川沿いに面しているため、国土交通省の『高規格堤防』整備地区として指定、整備されています。高規格堤防(堤防の高さとマンションの敷地の高さが等高でなだらかな傾斜に整備されている)の整備と併せて建築。堤防の幅を非常に広くして破堤を防ぐ高規格堤防は、地震にも強く、万が一計画を超えるような大洪水が起きた場合でも、水があふれることはあっても壊滅的な被害を避けることができるとされています。
このように、下丸子駅・武蔵新田駅周辺は戦後の工場地化から住宅地化へと大きく変貌を遂げ、その歴史は日本の高度経済成長とともに歩んできた象徴的な地域といえます。いずれも大規模工場跡地が大型マンションに変貌した一例ですが、ほかにも数多くのマンションが立ち並んでいます。
池井戸潤さん原作の小説『下町ロケット』が2015年にテレビドラマで放送されましたが、ドラマの中の「佃製作所」ロケ地となったのが武蔵新田駅から徒歩14分にある精密金属部品メーカーの『株式会社桂川精螺製作所』という工場です。
現在、工場と本社機能は新社屋となりましたが、その敷地の一部はマンション『ザ・ガーデンズ大田多摩川』(2020年11月、総戸数378戸、地上14階建)となっています。
東急多摩川線沿線は、住環境の観点から見ると魅力的なエリアです。以下にいくつかのポイントをご紹介します。
●自然との調和:多摩川沿いに位置しているため、自然環境が豊かです。散歩やジョギングに最適な河川敷があり、四季折々の風景を楽しめます。春には多摩川河川敷の桜並木が咲き誇り、お花見の方でにぎわいます。秋にはガス橋通り沿いのいちょう並木が秋を知らせます。
●都心へのアクセスの便利さ:東急多摩川線は、都心へのアクセスが良好です。蒲田駅を経由してJR京浜東北線で横浜品川方面へ、多摩川駅を経由して東横線目黒線で都心方面、横浜方面など、主要駅へのアクセスがスムーズであり、通勤・通学に便利です。
●不動産価格のバランス:一戸建てやマンションの価格帯は幅広く、ご予算に合わせて選択肢が豊富です。
●生活施設の充実:複数のスーパーマーケットや飲食店、公園などがあり、日常生活に必要な施設がそろっています。
総じて、東急多摩川線沿線は、自然と都心の利便性を両立させた住みやすいエリアといえるでしょう。
東急多摩川線には、蒲田駅から1つ目の駅の矢口渡駅から多摩川線を地下化し、京急蒲田駅の地下、JR・東急蒲田駅の地下を通り、大鳥居駅の手前で京急空港線に接続させる計画が具体的に進行中です。
約800mのJR・東急蒲田駅~京急蒲田駅間を鉄道で結ぶことで、大田区内の東西方向の移動、羽田空港へのアクセスが便利になります。さらには東急東横線や東京メトロ副都心線などとの相互直通運転も計画されていて、これにより羽田空港が渋谷・新宿・池袋の都市や埼玉県方面とつながります。
広域的な鉄道ネットワークとすることも計画されており、鵜の木駅、下丸子駅、武蔵新田駅周辺の住環境はさらに向上するでしょう。
公開日:2024年3月25日
こんにちは! 【仲介手数料が最大無料】の不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の伊橋(いはし)です。
3月に入り、春の気配を感じられるようになってきましたが、最近は雨が多く、雪も降り、とても寒い日が多かったですね。北風が強く、夜は昼間に比べると一段と寒くなります。雨の日は、傘をさす手が冷たくなり、携帯電話を使用するときには手袋をしながら通話するようにしています。もうすぐやってくる春までもう少し頑張りましょう。
今回は、わたくしたちが不動産売買仲介の仕事をしていくうえで欠かせないシステムとなっている、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステム「レインズ」についてお話させていただきます。
レインズとは、Real Estate Information Network Systemの略称で、不動産流通標準情報システムと呼ばれるコンピューターネットワークシステムのことを指します。
これは、国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営しており、不動産会社が物件情報を登録・閲覧するための基盤となっています。
レインズは、主に以下の役割を担っています。
レインズに登録された物件情報は、全国の不動産会社が共有することができます。そのため、購入希望者は、自分が依頼している不動産会社が預かっている売却物件以外にも、日本全国の物件情報にアクセスすることが可能です。
レインズを使って不動産会社間で物件情報を共有することで、取引の効率化が図られます。また、レインズには過去の取引事例も登録されているため、適正価格の判断にも役立ちます。
レインズは、不動産取引の情報を公開することで、取引の透明化を促進しています。これにより、購入希望者は、物件情報や取引価格などを比較検討しやすくなります。
レインズには、以下のようなメリットがあります。
1.不動産業者が購入希望者のために
2.不動産会社にとって
レインズには、以下のようなデメリットもあります。
1.一般の人が利用できません。レインズは、不動産会社専用のシステムであり、一般の人が利用することはできません。
2.レインズに登録されている情報は、不動産会社が自主的に登録しているため、情報の正確性が保証されない場合があります。
3.個人情報の流出リスクがあります。レインズには、個人情報が含まれているため、情報漏洩のリスクがあります。
レインズは、不動産会社専用のシステムであり、一般の人が利用することはできません。不動産会社を利用して物件を購入または売却する場合、レインズに登録されている物件情報を見ることができます。このほか、レインズについて補足解説します。
レインズを利用する際には、以下の点に注意する必要があります。
全国にはレインズが4つあります。北海道、東北6県、北関東3県、首都圏1都3県、甲信越3県の17都道県を事業圏域として事業をおこなっているのが公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)です。
◆(公財)東日本不動産流通機構(東日本レインズ)
北海道・青森県・岩手県・宮城県・秋田県・山形県・福島県・茨城県・栃木県・群馬県・
埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県・新潟県・山梨県・長野県
◆(公社)中部圏不動産流通機構(中部レインズ)
富山県・石川県・福井県・岐阜県・静岡県・愛知県・三重県
◆(公社)近畿圏不動産流通機構(近畿レインズ)
滋賀県・京都府・大阪府・兵庫県・奈良県・和歌山県
◆(公社)西日本不動産流通機構(西日本レインズ)
鳥取県・島根県・岡山県・広島県・山口県・徳島県・香川県・愛媛県・高知県・福岡県・佐賀県・長崎県・熊本県・大分県・宮崎県・鹿児島県・沖縄県
以上がレインズの概要となります。現在はレインズがあることで、不動産業者同士が効率的に情報を共有することができるようになりました。不動産の流通性が高まることにつながり、不動産業者が仕事をしていくうえで重要なシステムとなっています。
今後とも【仲介手数料が最大無料】のREDSの伊橋(いはし)を何卒よろしくお願い申し上げます。
伊橋の直通携帯 080-7564-4410
公開日:2024年3月24日
こんにちは、REDSエージェント、宅建士の小室武稔です。マンションを購入する方の多くが、「防犯上、できればマンションの2階や3階以上の住戸にしたい」と考えているのではないでしょうか。今回はマンションの1階住戸をあえて選ぶメリット・デメリットについてお話しさせていただきます。
マンション1階を選ぶと主に以下の4つのメリットがあります。
マンションは、一般的に階数が上がるほど販売価格が高く設定されています。同じ間取りであっても、上層階よりも下層階のほうが低価格で購入できるメリットがあります。
眺望や陽当たりの良さを求める人が多いマンションでは、下層階の人気が低く、価格が抑えられている傾向にあります。1階住戸には庭付きの物件もあります。眺望や陽当たりと価格を比較し、検討されるとよろしいかと思います。
小さいお子様がいるご家庭では、どうしても足音などの「音」が階下の住戸に響いて、トラブルに発展しないかが気になってしまいます。大きなものを移動させるときにも下の階に迷惑がかかることがあります。
ですが、1階であれば下の階への騒音の心配が減りますので、よりストレスの少ない生活を送ることができます。
1階住戸は、エレベーター待ちをせずに迅速に外部と行き来することができます。
タワーマンションで見られる朝のエレベーター待ちも回避できます。また、災害時や不慮の事態が発生した場合も避難したり対応したりしやすいという利点もあります。その他、1階共用部も近く、共用スペースの利用や、各階にゴミステーションのないマンションでは、ゴミ捨てもほかの階よりも容易です。
1階住戸には、一戸建て感覚の専用庭付きやテラス付き住戸が多く、ガーデニングを楽しんだり、夏場に家庭用のビニールプールで子どもと遊んだりすることができます。ペット飼育可のマンションであれば、ペットと一緒に生活するプライベート空間を持つことができます。
なお、専用庭等においては、使用料が発生する場合も多く、事前にランニングコストの確認が必要です。
逆に、マンション1階住戸にはデメリットもあります。以下、主な7つを紹介します。
高台に立地したマンションや周りに高い建物などがない場合は別ですが、一般的に上層階と比較して、下層階ですと、陽当たり・眺望が弱くなります。
内見の際は、生活リズムと照らし合わせて、採光の方角・時間帯、影をつくる建物や樹木がないか、周辺を確認されるといいでしょう。また、新築マンションで内見ができない場合は、近隣の建物など周辺環境をしっかりと確認したうえで、購入することをお勧めします。
上層階であれば安心というわけではありませんが、やはりほかの階と比較して、1階は泥棒など外部から侵入されるリスクが高まります。1階住戸も侵入防止の対策は取られています。「部屋位置が道路に面している」「マンション全体のセキュリティ」など、購入前にどのような対策があるのかをしっかり確認しておくといいでしょう。
部屋の位置が道路よりも高い住戸や外から見えない構造であれば問題はありませんが、陽当たりなどを重視すると、開口部は道路などに面しているケースがほとんどです。こうした住戸では通行人の視線が気になってしまいます。柵に目隠しをするなどの対策を取るといいでしょう。
また、共用廊下を通る住民の人影や気配が気になることもあります。昼間でもカーテンなどの対策をする必要があるかもしれません。
共用玄関やエレベーター付近の住戸の場合、マンション住民や来客者などが住戸前を通った際に、足音や会話などが聞こえることもあり、騒音に感じることがあります。
また、エントランスなど居住者が滞留する共用部分に近い部屋位置の場合も、同様に騒音を感じることがあり、若い世帯が多いマンションでは、走る音などお子様が発する「音」を感じることもあります。
ハザードリスクも上層階よりも高まります。ハザードリスクがあるエリアは多くはありませんが、実際に水害で1階部分が浸水したマンションもありますので、検討材料としてハザードマップや過去の洪水被害のケースを確認されるといいでしょう。
周辺の建物などに囲まれているケースが多く、上層階よりも陽当たりや風通しの悪くなる傾向があります。こうした住戸では、室内に湿気が溜まりやすくなるというデメリットがあります。季節によっては、結露が生じたり、カビが発生したりすることもあります。内見時に窓付近などの劣化状況も忘れずに確認しておきましょう。
高層階の住戸と比較して、虫の侵入が多くなることは避けられません。夏場は蚊も気になります。私が担当をした物件の売主様も防虫剤などで対策をされていたそうです。窓を開けっぱなしにしないことも求められるでしょう。
その他、季節によってはテラス部分に共用部分の樹木の落ち葉が舞い込んでくることも多いそうで、清掃が必要となる場合もあります。
私の担当したお客様でも、小さいお子様がいらっしゃるご家族様で、音を考慮し1階限定で検討のうえ、購入いただいたお客様が多数いらっしゃいます。
上記のようなメリット、デメリットがございますので、マンション1階住戸のご購入・ご売却を検討の際は、ご相談いただければと思います。お問い合わせお待ちしております。
公開日:2024年3月23日
Here are some example of basic questions that we REDS are frequently asked from non-Japanese clients, when considering to purchase a property in Japan.
Finding a house
-Can non-Japanese purchase a property in Japan?
-Is there any restriction or tax because of non-Japanese?
-What is the best way to find a house?
-What is the process to purchase a property?
-Can we see the inside of property?
-Can we do the inspection of the property?
-How long the property has been remaining in the market?
-What is the reason that the seller is selling this property?
-Is the property price reasonable?
-Is there any geographical risk?
Purchase negotiation
-How much will the property price can be discounted?
-How much will be the related costs?
-How will the buyer decide the buyer if there are several buyers?
-How long will it take for negotiation?
-How much the deposit should be?
-How long the purchasing process will take?
-Is furniture coming together or not?
-When is the earliest (or latest) handing over date?
-Until when the cancellation can be?
-Can I submit purchase offer for two properties?
Financial plan
-Can non-Japanese arrange a housing loan in Japan?
-Is PR necessary when arranging a housing loan?
-How do I apply the housing loan?
-What is the interest rate and how much will be the monthly payment?
-What kind of tax should I pay and how much will it be?
-How much will the brokerage fee can be discounted?
-Is fire insurance necessary, and how much will it be?
-When will be the remaining payment?
-How should I pay the remaining payment?
-Can I remit from the oversea’ s bank account?
Ownership transfer
-When and by whom the ownership registration will be applied?
-What documents are needed for ownership registration?
-When is the timing that the ownership will be changed?
-How long will it take for the ownership registration process?
-How can I know that the property is officially registered with my name?
-Can I register the ownership with my company’s name?
-Can I register the ownership with my wife’s name?
-From when can I start using the new property?
-Who will take care if the equipment does not work soon after the ownership transfer?
-How can we apply the lifeline (electricity/water/gas)?
If you are having a similar question, please feel free to send us email.
REDS’ local Japanese licensed agents will explain you details and advise from A to Z in English, without any consultation fee.
【REDS】Real Estate Distribution System (REDS) Japan
Hiroki Kano (Mr.)
mailto: hi.kano@red-sys.jp
公開日:2024年3月23日
REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの津司徳義です。
マイホーム購入は人生の中でも大きな買い物のひとつです。特に、近年は中古マンションの人気が高まっています。不動産市場における中古マンション価格の上昇が顕著で、購入した物件の資産価値がどんどんアップしているためです。
ただし、資産価値の高い物件、これから資産価値の向上が見込める物件を購入するには慎重な見極めが必要です。資産価値の維持、向上を期待できる物件を見つけるためのちょっとした知識のご紹介をさせていただきます。
中古マンション購入において、将来的に売却する際の価格を予測することは非常に重要です。その指標として、東京カンテイなどの不動産調査会社が提供するリセールバリューデータが役に立ちます。下記URLをご活用ください。
https://www.kantei.ne.jp/report/115RV_shuto.pdf
首都圏のリセールバリュー1位は六本木一丁目駅でリセールバリューは251.6%。10年後には新築分譲時の約2.5倍に値上がりするという計算になるとのことです。
2位は新御茶ノ水駅の208.1%、3位は代々木上原駅の192.0%、4位は神保町の188.2%、5位は新橋の179.5%と続きます。
上位30位までの駅の内訳をみると港区11駅、渋谷区と千代田区が5駅となっているようです。都心の駅が上位を占める中で22位には片瀬江ノ島駅の166.1%、26位の桜木町の164.5%と23区以外の駅も登場している点は興味深い現象です。
上記のリセールバリュー(価格維持率)は以下の計算式から算出しているとのことです。
◆リセールバリュー=中古流通時の価格÷新築分譲時の価格×100
10年住み続けた物件が、10年後に2倍の価格になっているなんて嬉しいですね。
ただ、リセールバリューデータはあくまでもエリア平均的な値であり、個別の物件によって価格は大きく異なります。そのため、個別の要因をしっかりと見極めることも重要になります。エリアの平均からどの程度上積みがあるか、減点があるかというような感じになります。計算式にすると下記のような感じです。
◆マンションの価格=エリアの価値+個別の価値
個別の要因には、以下のようなものが挙げられます。
これらの要因を総合的に判断することで、購入を検討している物件の将来的な価値をより正確に予測することができます。
個別の要因の見極めは、知識や経験が必要となるため、信頼できる専門家のサポートを受けることが重要です。
不動産会社には、マンション管理士、宅建士、ファイナンシャルプランナー、宅建マイスター、不動産コンサルティングマスターなどの資格を持つ専門家が在籍しています。これらの専門家に相談すれば、物件選びから購入後の資金計画まで、幅広いアドバイスを受けることができます。
優秀な営業担当者と物件探しをするのか、頼りない担当者とお住まい探しをするのかは意外に重要な成否の分かれ道になることも多いと思いますが、いかがでしょうか。
弊社REDSには非常に優秀な営業担当者が多数在籍しています。営業担当は100%宅建士かつ、多くの専門資格を保有しているエージェントが多いのが特長です。
一人当たりの資格保有数は全国トップレベルの不動産会社であることは間違いないかと思います。弊社では物件の提案も含めて購入後の資金計画や将来的な売却時のことまで考えた、トータル的なアドバイスを提供することができます。資産価値に関して少しだけ意識して物件探しをすることで将来大きな利益も見込めるかもしれません。
【ブログ筆者所有資格】
マンション管理士
管理業務主任者
2級FP
リフォームスタイリスト1級
国際不動産スペシャリスト
宅建マイスター
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
REDSは経験・知識豊富なエージェントの集団です。
しかも全員が宅建士、一人あたりの関連資格保有数も全国トップレベル。
さらに【仲介手数料最大無料、割引】のちょっとしたオマケ付きです。
不動産売買をお考えの際はぜひ弊社REDSへのお問い合わせください!
不動産プロ集団としての安心感を得ていただけると思います。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆