金谷 昭夫(宅建士・リフォームスタイリスト)
高く早く売却する方法をご提案致します。
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公開日:2023年12月8日
REDSエージェント、宅建士の金谷昭夫です。土地区画整理事業は、都市や地域の土地利用を効率的かつ計画的に整備するための公共事業です。この事業は、道路、公園、住宅地、商業地などを適切に配置し、地域全体の機能を向上させ、住みやすい環境を構築することを目的としています。
要するに、住みやすい街づくりのために宅地や公共施設を整備する手法の一つなのですが、言葉は聞いたことがあっても実際にはどんなことが行われるのか、知らないという方も多いのではないでしょうか。今回は、土地区画整理事業の主な特徴や進行手順、影響について説明します。
土地区画整理事業は、公共性が重視され、地域全体のインフラや環境を向上させることを目指しています。これにより、地域全体の生活環境が向上し、住民の利便性が向上します。
土地区画整理は、都市計画と連携して行われることが一般的です。都市の発展計画や長期的なビジョンに基づいて、土地利用のあり方が計画的に整備されます。
土地区画整理事業では、地権者(土地の所有者)との協議が不可欠です。地権者との合意を基に土地の再編成が行われ、公正な補償が提供されるよう努められます。
土地区画整理事業では、交通インフラや公共施設、公園などの整備が行われ、地域全体の利便性や快適さが向上します。これにより、都市の機能が均等に分散されます。
土地区画整理事業は、環境に配慮されているため、緑地の確保や防災対策など、持続可能な開発が重視されます。
土地区画整理事業は、地域の発展計画や都市計画に基づいて検討され、事業計画が立案されます。地域のニーズや問題点が明確化され、解決策が検討されます。以下のような手順で行われることが多いでしょう。
土地の所有者や住民との協議が行われ、事業の内容や目的が説明されます。地権者の理解と協力が得られるように進めます。
土地区画整理の基本計画が策定されます。これには土地の再編成や新たな公共施設の配置、緑地の確保などが含まれます。
地域内の土地を地目ごとに整理し、新たな区画を設定します。これにより、効率的な土地利用が実現されます。
基本計画に基づき、具体的な実施設計が行われ、工事が開始されます。新しい道路や公共施設、住宅地の整備が進められます。
土地の所有者への補償が行われ、必要な場合は土地の移転が行われます。公正かつ円滑な補償の実施が求められます。
工事が完了すると、整備された地域が引き渡されます。これにより、新たな土地利用が可能となります。
土地区画整理により、地域全体が活性化し、新たな住民や事業者の誘致が期待されます。具体的にどんな影響があるでしょうか。
新たなインフラや公共施設を整備すたり、山林エリアや住宅地がないエリアを新たに整えることにより、整然とした街並みとなり、生活がしやすくなって不動産価値が向上することがあります。
道路や公園の整備により、住民の生活環境が改善されます。これにより、住みやすい地域が形成されます。
道路や交通インフラの整備により、交通の流れが改善され、通勤や通学がスムーズになります。
土地区画整理は環境への影響が懸念されることもあります。適切な環境への配慮が求められます。
土地区画整理事業では、借換地と保留地という言葉が出てきます。それぞれ解説します。
仮換地とは、土地区画整理事業の期間中に、対象地域の宅地の所有者などが「仮に」使用・収益できる土地のことをいいます。仮換地は、土地区画整理事業をスムーズに行うために事業の施行者が指定します。仮換地は、一般に将来そのまま換地となる予定の土地として定められます。換地とは、ほぼ工事が終った後に作成する換地計画において定められる土地です。したがって、事業途中では仮換地として扱われるのが一般的です。仮換地を購入すれば土地を使用収益できますのでマイホームを建てることも可能です。
保留地は、将来の開発や変更が計画されているが、現在はそのまま保持されている地域を指します。保留地は、将来の利用を見越して一時的に利用を差し控えている状態です。保留地では通常、所有権の変更は発生しません。現在の所有者が土地を維持しながら、将来の利用を見越して一時的に利用を保留している状態です。保留地を取得した場合、担保となる土地が存在しないため、住宅ローンを利用できる金融機関は極めて少なくなります。事前に金融機関への確認が必須となります。
土地区画整理事業では、元々所有していた土地と土地区画整理事業が完了した後に交換する土地との価値に差異が出ることがあります。その際には金銭にて精算を行うことになりますので、事業後に清算金が発生し、負担が生じる場合があることに留意しなければなりません。
このような土地の売買をご契約される場合には、お気軽にご相談ください。
公開日:2023年10月31日
REDSエージェント、宅建士の金谷です。今回は不動産調査における「地番」の重要性について解説します。
土地にはすべて地番という番号がつけられています。一方、住宅が建築されている土地には地番と住居表示と2つの番号がつけられていて混乱するかもしれません。住居表示は、日本における住所表示制度の一環であり、住居の位置を特定するための番地や番地外住居表示を含むシステムです。住居表示は以下のような特徴を持ちます。
●番地:住居表示における基本的な要素は番地です。番地は地域内の住居や建物が位置する特定の区画を示します。番地には地域の自治体が割り当てる番号があり、通常は道路や通りの両側に沿って連続しています。
●住居表示の要件:住居表示は法律によって定められ、建物や敷地などの所有者が、その建物や敷地について住居表示の申請を行うことが義務付けられています。この申請により、新しい建物が建設された場合や既存の建物に変更があった場合にも住居表示を更新する必要があります。
●住居表示の利点:住居表示は地域の住民や訪問者にとって、正確な住所の特定と位置情報の提供を可能にします。特に郵便配達や緊急サービスなどの公共サービスにおいて重要な役割を果たしています。
●地域ごとの適用:住居表示は地域ごとに適用されるため、地域によって表示の仕組みや規則が異なる場合があります。このため、地域の規制や法律を理解することが重要です。
地番は、日本における土地の位置を識別するための番号システムです。地番は以下のような特徴を持ちます。
●土地区画整理事業:土地区画整理事業の一環として、土地が区画され、各区画には地番が割り当てられます。これにより、土地所有者や行政機関は特定の土地の所有権や位置を識別することができます。
●建物との関連:地番は特定の建物や土地と関連付けられており、建物の所有者がその土地に関連する地番を持つことになります。
●地籍情報との関連:地番は地籍図や地図情報と関連付けられており、土地の所有権の登記や管理に利用されます。これにより、土地の境界や所有権の詳細を特定することができます。
不動産調査において地番の正確な把握は非常に重要です。なぜ地番が重要かを説明します。
●所有権確認:不動産の取引や所有権の確定において、地番は必要不可欠な要素です。正確な地番を持つことで、所有する土地の境界や位置を特定し、所有権を確認することができます。
●法的問題の回避:正確な地番の把握は、法的問題を回避するためにも重要です。隣接する土地との境界争いや所有権に関する紛争を未然に防ぐためには、正確な地番の把握が欠かせません。
●都市計画の確認:不動産調査では、地番を使用して都市計画や土地利用の規制を確認する必要があります。地番を通じて、不動産が属する地域の規制や制限を把握し、将来的な開発計画や利用可能性を判断することができます。
法務局は、土地の登記簿や登記情報を管理し、土地や不動産に関する情報を提供する機関です。土地所有者の確認を行う際には、法務局における登記情報を活用することが一般的です。以下に土地所有者の確認手続きの一般的な流れを示します。
●登記簿の閲覧申請:土地所有者の確認を行うためには、法務局に対して登記簿の閲覧申請を行います。法務局では登記簿を管理しており、土地の所有者や抵当権などの権利関係に関する情報が記載されています。
●登記簿の閲覧:登記簿の閲覧申請が承認されると、登記簿を閲覧することができます。登記簿には土地の所有者や権利関係、抵当権の有無などが記載されています。この情報を確認することで、現在の土地所有者を特定することができます。
●登記簿謄本の取得:登記簿謄本は登記簿の内容を複製した文書であり、法務局に対して申請することで取得することができます。登記簿謄本には土地の所有者や抵当権の登記情報が詳細に記載されており、土地所有者の確認に役立ちます。
以上の手続きにより、法務局にて土地所有者を確認することができます。不動産の登記情報は不動産取引や土地所有者の確認において重要な情報源となります。不動産売買を行う場合には、直近の日付で正確な情報を確認しましょう。
公開日:2023年9月27日
REDSエージェント、宅建士の金谷です。ご自分の住まいのために不動産を購入する場合、一戸建てを購入するか、マンションを購入するかを選択することとなります。人によって好みも分かれますが、初めてマイホームを購入する時にはそれぞれの特徴を把握しておきましょう。
まず、戸建てに住むメリットから説明します。
戸建ては独立した建物であり、他の住人との壁を共有しないため、マンションと比べてプライバシーが高いといえます。庭などの屋外スペースも所有でき、ガーデニングやBBQなどを楽しむことができます。
自分の家を建てるか、既存の家を改装する際は、インテリアや外観を自分の好みに合わせてカスタマイズできます。余裕があれば、家を拡張したり、庭を活用したりすることができます。
マンションとは異なり隣人からの騒音や規制が少ないため、音楽鑑賞や楽器演奏などの生活上の制約が少なく、静かな環境を楽しむこともできます。
戸建てのデメリットを解説します。
戸建ては通常、土地代と建設費用がかかるため、マンションに比べて購入するための総費用が高くなることがあります。
自分でメンテナンスや庭の管理を行う必要があり、それには時間と費用がかかります。
都市部から遠くに住んでいる場合、通勤や買い物などのために車が必要になり、交通費がかさんでしまうことがあります。
マンションに住むメリットを解説します。
マンションには共用の施設(プール、ジム、コミュニティルームなど)が付属していることが多く、快適なマンションライフを楽しむことができます。タワーマンションでは特に、プールのほかスポーツジム、展望台などの施設が充実しています。
マンションの管理会社が共有部分のメンテナンスを担当するため、個々の住人が負担する必要が少ないです。
都市部に位置していることが多く、公共交通機関へのアクセスが良く、通勤がしやすいです。
マンションはセキュリティが強化されていることが多く、住みやすさと安全性が高いです。
一方、マンションにはデメリットもあります。
一般的に一戸建てよりも居住スペースが狭いことが多いです。特に、収納スペースが制限されることがあり、人によってはトランクルームを別で借りる必要があります。
マンション内には共有のルールや規制があり、自由度が低いことがあります。騒音などが問題になることもあります。
共有部分の維持のために管理費用を、将来の大規模修繕のために修繕積立金を毎月支払う必要があります。これは住宅ローンに加えて負担がかかります。
戸建てとマンションの将来の資産価値については、さまざまな要因に影響を受けます。以下に、それぞれの不動産形態の将来の資産価値に関連する一般的な要因を説明します。
戸建ての将来に影響する要素を考えてみましょう。
土地価値の影響
戸建ての価値は、その建物の品質と状態だけでなく、所在地の土地価値にも大きく依存します。土地の需要と供給、地域の発展などが価値に影響を与えます。
周辺環境
学校、公園、ショッピングセンターなどの近隣施設の有無やアクセスも価値に影響を与えます。安全で魅力的な地域は資産価値を高める要因です。
市場の需要
地域の住宅市場の需要に応じて、戸建ての価値が変動します。需要が高い場合、価格は上昇傾向にあります。
マンションの将来の資産価値に影響する要素を考えてみましょう。
共用施設と管理
マンションの資産価値は、共用施設の品質と管理状況に影響を受けます。良好な管理と便利な共用施設は、資産価値を維持または向上させる要因です。
ロケーション
マンションの立地も重要です。都市部や便利な場所にあるマンションは需要が高く、資産価値が維持されやすい傾向にあります。
管理費用
マンションの管理費用や共益費用が高い場合、住民に負担がかかり、資産価値に影響を与える可能性があります。適切に管理された組合やコミュニティは、資産価値を支えます。
マーケットの需要
マンション市場も需要に応じて価格が変動します。人口増加や都市の発展がある場合、需要が高まり、価格が上昇することがあります。
建物の年数
マンションの建物の年数は、価値に影響を与えます。新しい建物は一般的に価値が高く、老朽化が進むと価値が低下する可能性があります。
一般的に、戸建ては土地の価値に大きく依存しますが、土地の資産価値は比較的安定しています。マンションは立地や施設の品質に影響を受け、管理状況も重要です。どちらの不動産形態も、地域の経済状況や住宅市場の変動に影響を受けます。将来の資産価値を考える際には、地域の特性やトレンド、建物の状態、共用施設の管理などを評価することが重要です。
戸建てとマンション、それぞれには長所と短所があります。選択肢を検討する際には、予算、ライフスタイル、将来の計画などを考慮し、自分にとって最適な住居を見つけることが大切です。
最終更新日:2023年8月28日
公開日:2023年8月24日
REDSエージェント、宅建士の金谷です。不動産広告は、広告主が不動産の売買、賃貸、仲介などの取引を促進する目的で行われるものです。消費者に対して正確で適切な情報を提供し、公正な取引を行うために、さまざまな規則が存在します。
今回はそんな不動産広告のルールについて解説します。
不動産広告では、提供される情報が正確であることが求められます。広告主は、不動産の所在地、面積、間取り、設備・設備の状態、価格、取引条件などの重要な事項について、真実かつ明確に表記する責任を負います。誤解を招くような誇大広告や虚偽の表現は避けなければなりません。
そこで、以下のようなルールが設けられています。
不動産広告には使用してはいけないキーワードがあります。
しかし、遵守していない不動産会社も多く見受けられます。以下のことばはNGです。
「最高級」「一番」「抜群」「完璧」「完全」「絶対」「激安」「日本一」「特選」「厳選」
不動産広告のポータルサイトでは、さまざまな規制があり厳しくチェックはされておりますが、紙媒体や不動産会社が作成した販売図面では、上記のような言葉が含まれるルールを守っていない内容のものも多く見受けられます。
不動産広告に掲載されている分数は徒歩1分=80メートルで算出されています。駅までの距離を80メートルで割って分数を算出している訳ですが、歩くスピードは人それぞれなので、実際に歩いたらそのとおりに到着するということではありません。
敷地の形状も広告でいくつかの規制があります。
傾斜地
敷地の形状が真四角でも、実際には高低差がある傾斜地である可能性もあります。傾斜地を含む土地であって、傾斜地の割合が当該土地面積のおおむね30%以上を占める場合(マンションおよび別荘地を除く)は、傾斜地を含む旨および傾斜地の割合または面積を表示すること。ただし、傾斜地の割合が30%以上を占めるか否かにかかわらず、傾斜地を含むことにより、当該土地の有効な利用が著しく阻害される場合(マンションを除く)は、その旨および傾斜地の割合また面積を明示することとなっています。
路地上部分(敷地延長)を含む敷地
いわゆる旗型の土地の場合の表記です。路地状部分のみで道路に接する土地であって、その路地状部分の面積が当該土地面積のおおむね30%以上を占めるときは、路地状部分を含む旨および路地状部分の割合または面積を明示することとなっています。
数字上の面積が著しく広い場合でも、有効宅地の面積割合がそれほど広くない可能性もあります。相場より広さが広い割に価格が大幅に安い場合はよく確認することが必要です。
セットバック(道路後退部分)
建築基準法第42条第2項の規定により、道路とみなされる部分(セットバックを要する部分)を含む土地については、その旨を表示し、セットバックを要する部分の面積がおおむね10%以上である場合は、あわせてその面積を明示することとなっています。
前面道路が狭い幅員に接している敷地は、全てが宅地として有効とはならない場合がありますので、注意が必要です。
これからできあがる建物または土地(未完成物件)についても広告を開始してもいい時期に制限があります。宅建業法33条で定められている代表的な例は以下2つです。
・新築戸建→「建築確認」(建築基準法第6条1項の確認)
・分譲宅地→「開発許可」(都市計画法29条)
時々見かけることがありますが、新築戸建の広告で「建築確認」を未取得の物件で、参考プランを記載し新築価格を表記した広告をしている物件もあります。さまざまな理由で少しでも早く新築物件としての広告掲載を行いたいために時期を待たずに広告を開始してしまうケースです。
このタイミングで、購入の契約をする場合には土地に対しては仲介手数料はかかりますが、新築戸建での契約はできませんので、建物価格を含めて仲介手数料を請求することは違法となります。
いわゆる、「建築不可」の土地です。このような土地については「建築不可」、中古住宅の場合は「再建築不可」と明示しなければなりません。
例としては、
・道路に2メートル以上接していないもの
・2メートル以上接しているが、法律上の道路には接していないもの
・敷地が道路に全く接していないもの
・道路に2メートル接しているが、路地状部分の幅員とその長さの関係の制限が地方公共団体の条例で定められていて、これに不適合のもの
現在建物が存在している場合でも、建て替え(再建築)ができない場合があります。また、見た目は道路状となっていても、建築基準で認められている道路ではないために、建築ができない敷地もあります。
購入を検討する方が極めて少ないのですが、価格が安く、不動産会社から見ると問い合わせを多くいただけるために積極的に広告掲載をする不動産会社もあります。
不動産会社の広告は、その物件を買っていただきたい目的で掲載されているものと、そうではない目的で掲載されている物件があります。気になる広告を見かけましたら、広告掲載をしている業者ではなく、客観的に内容をお伝えできる、REDS【株式会社 不動産流通システム】までお気軽にお問い合わせください。
最終更新日:2023年6月25日
公開日:2023年6月22日
REDSエージェント、宅建士の金谷です。
今回は、建築基準法について解説します。建築基準法は、建築物の設計、施工、使用における基準を定め、公共の安全と健康を確保するために制定されています。建築物の耐震性、燃防性、構造、衛生環境、バリアフリーなど、さまざまな要素を規制し、時代の変化や社会ニーズに応じて改正されてきました。この建築基準法について解説します。
建築基準法は、時代の変化や社会のニーズに応じて改定されることがあります。改定の目的は、建築物の安全性と利便性の向上、災害への適切な対応、エネルギー効率の向上などです。
建築基準法は社会の変化や技術の進歩に合わせて改定されるため、不動産売買においても常に最新の基準を把握し、これに従って物件調査などを行う必要があります。以下、近年の建築基準法改定の一例をいくつか挙げます。
地震対策は日本の建築において最重要課題です。これまで耐震性の基準が強化され、新しい技術や知見が反映されて改定されてきました。具体的には、地震に強い建築物の普及を促すため、耐震設計の基準が厳しくなりました。
高齢者や障害者の利便性を向上させるため、建築基準法はバリアフリーの規定を盛り込んでいます。改定により、建築物へのバリアフリー設備の導入が促進され、誰もが利用しやすい社会の実現を目指しました。
気候変動への対策やエネルギーの効率的な利用を目指して、建築物の省エネルギー化が重要視されています。建築基準法の改定では、断熱性能やエネルギー効率の基準が見直され、環境負荷の低減が図られました。
自然災害への適切な対応が求められる中、建築基準法の改定では、津波、洪水、台風などの災害に対する基準が見直されました。避難場所や非常用設備の確保、建築物の耐久性の向上などが盛り込まれました。
建築基準法における耐震性の強化は、日本の地震国としての状況や災害教訓に基づいて進められてきました。以下に、建築基準法における耐震性の強化の歴史の概要を示します。
建築基準法の前身である「市街地建築物法」が1919(大正8)年に制定されました。制定されてから4年後に関東大震災による大きな災害が発生。大きな被害を受け、建築物の耐震性向上が求められるようになり、震災後、市街地建築物法にて耐震基準が盛り込まれました。
第二次世界大戦で全国各地が戦火に見舞われ、市街地に限らず全国すべてにおいての基準を設ける必要性が出てきたため、市街地建築物法に代わり建築基準法が制定されました。震度5程度の中規模の地震で大きな損傷を受けないことが基準とされていました。
1978(昭和53)年に発生した宮城県沖地震による被害を受け、新たな耐震基準の策定が始まりました。これにより、地震への耐性を向上させるための構造設計基準(建物基礎の構造・壁量の増加)を強化する内容が盛り込まれました。
この改定では、中地震では軽微なひび割れ程度の損傷にとどめ、震度6程度の大規模な地震で建物の倒壊や損傷を受けないことを基準としています。過去の改定基準では大きな変わり目となった改定です。
1995(平成7)年の阪神淡路大震災を契機に、より高い耐震性の確保が求められました。このときの建築基準法の改正では、地耐力(岩盤が持つ固有の強さ)強化や接合金物の設置など設計の基準が見直されました。この時の改定は主に木造住宅に関する内容でした。
建築基準法の将来の展望としては、以下のような取り組みや方向性が考えられます。
地震に対する耐震基準の強化は今後も進む可能性があります。これにより、新築建物や改修工事においてより高いレベルの耐震技術が要求されることが予想されます。
日本には古い建築物が多く存在しており、それらの耐震性を向上させるための補強策が重要となります。政府や自治体は、所有者への啓発や支援策の提供などを通じて、既存建築物の耐震補強を促進しています。
建築技術や材料の進歩により、より効果的な耐震設計や補強方法が開発される可能性があります。新しい技術や材料の導入によって、より高い耐震性を備えた建築物が実現されることが期待されます。
建築基準法の改正や技術の進歩によって、将来的にはより安全な建築物が建設され、地震による被害のリスクが低減されることが期待されます。不動産売買においても、慎重な調査を行い、個々のリスクを想定し、対応していくことが重要となります。そうした調査を行う不動産会社であるかには十分お気をつけください。
最終更新日:2023年7月1日
公開日:2023年4月30日
不動産流通システム【REDS】の金谷(カネヤ)です。
国土交通省より不動産価格指数(令和5年1月・令和4年第4四半期分)が公表されました。
不動産価格指数とは2010年1月から12月までの平均値を100とした指数を表しており、住宅と商業用不動産に別れて集計がされております。
令和4年の1月から比較して、住宅につきましては令和4年の年末まで上昇した数値となっておりますが、令和4年第4四半期では、上昇幅がかなり縮小しております。
また、商業地につきましては、令和4年第4四半期では明らかに下落傾向に転じております。
住宅地の価格の今迄の推移を見てみると、特に住宅地のマンションの価格が大きく上昇し、不動産全体の価格を押し上げております。
このグラフを見ている限りでは、このまま上昇が続くようにも見えてしまいますが、昨年末頃から少しブレーキがかかっている事も考えられます。
商業地につきましては、上下に変動しながら全体的には価格が上昇してきましたが、令和4年四半期の直近のタイミングでは一旦下落に転じてしまっております。
一時的な動きであるかは次回の統計に着目したいと思います。
商業用不動産にも様々な種別がございますが、その中で私が気にしている種別はマンション・アパート(一棟)の動きです。
比較的、住宅とに似た動きで、最近では上下の変動がそれほど無く、右肩上がりに価格が上昇している点です。
弊社でも、一棟アパート、マンションへの問い合わせも多く有り、購入を検討されているお客様も多く見受けられます。
融資が可能な場合には、今もなお低金利でのローンを利用出来るため、家賃収入に対する収益(利回り)が大きく上がらなくても、仕入れるための資金調達のためのコストが率いため、まだしばらくの間は需要が続く事が考えられます。
しばらくの間、先が想定しづらい市況が続いておりますが、最新の状況をお知らせいたします。
ご購入、ご売却共に、ご検討の場合は、REDS【株式会社 不動産流通システム】の金谷(カネヤ)までお気軽にお問い合わせください。
E-mail:a.kaneya@red-sys.jp
TEL:070⁻1475⁻4208
最終更新日:2023年6月26日
公開日:2023年4月23日
不動産流通システム【REDS】の金谷(カネヤ)です。
前々回のブログにて、安い物件にはご注意を!【土地編】についてコメントさせていただきました。
今回は、建物についてコメントさせていただきます。
建物についても、お安い物件については様々な要素がございます。
一番わかり易い理由としては築年数が挙げられます。
新築が一番高く、年数が経過するごとに価格が下がるという点はわかり易い理由です。
この点は、築年数に相当する価格であれば問題はありません。
建物の規模(面積)に比例して価格が高くなる点も一般的にはわかり易いのですが、大きさについては注意すべき点がございます。
建物は、その地域毎に、都市計画によって建築可能な最大限度の面積が定められております。
この制限値は、その地域毎の建ぺい率・容積率という数値によって計算された面積です。
物件によっては、この制限値を超過して建築されている建物や、新築時には制限内で建築したものの、後に増築をして面積を超過してしまっている建物(これらの建物は違反建築物と呼ばれております。)は法律に適合していないため、金融機関での融資が困難です。
また、建築した時期には問題が無かったものの、後に法律の改定により現在の基準に適合しなくなってしまった建物(既存不適格建築物と呼ばれております。)も、悪意は無いものの融資を受けるうえで支障がございます。
既存不適格建築物については、そのような事が起きている理由はわかりますが、違反建築物については、何故そのような建物が多く存在するのでしょうか?
建築物を建築する前に建築確認申請を行い、完成後に完了検査を受けた後に建物が申請通りに建築されたことが確認されれば検査済証が発行されます。
過去には、建築確認申請のみ行い、完了検査を受けないということが多く行われていた時代がありました。
表のように、平成10年頃までは約4割程度しか検査を受けていなかったため、実際に法に適合していない内容で完成した建物も多くあります。
平成15年頃から住宅ローンの融資を受ける際に、検査済証の取得を条件とする金融機関が大幅に増えて現在に至るため、最近の建物では9割程度の建築物が完了検査を受けております。
平成の前半の時期の建物は、その点に注意して融資の有無について確認をする必要がございます。
その他の要素といたしましては、
価格が下がる大きな要因としては、購入する場合にローン利用が可能か否かが大きく影響いたします。
ローン利用が制限される物件は、現金にて購入いただけるお客様を見つけなければなりません。
物件価格が安いため、購入予算が抑えられるとは一概に言うことは出来ません。
逆に資金を増やさないと購入出来ないケースもございます。
ご購入、ご売却それぞれの立場で、該当する内容があるか不安がございましたら、是非お気軽にお問い合わせください。
お調べしたうえで、適正なアドバイスをさせていただきます。
REDS【株式会社 不動産流通システム】の金谷(カネヤ)まで、お気軽にご相談ください。
TEL:070-1475-4208
E-mail:a.kaneya@red-sys.jp
最終更新日:2023年6月26日
公開日:2023年4月16日
REDS【株式会社 不動産流通システム】 金谷(カネヤ)です。
令和5年3月の首都圏・不動産売買の状況をお知らせさせていただきます。
公益財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)の月次速報:サマリーレポート(2023年度3月版)によると、首都圏(1都3県)の前年の同月比はこのような状況となりました。
◎中古マンション成約件数
3月度は、各地域で異なる動きとなりました。
首都圏全体ではわずかに増加となり、東京都区部が先月に続き2ケ月連続で前年同月比を上回りました。
埼玉県は2ケ月連続で減少となり、減少幅も先月度の12.8%に続き大きく減少となっております。
どの地域も安定した動きではありませんが、新規登録件数は右肩上がりに増えておりますので、成約件数が増加しない地域については、在庫が増加することになり、今後、価格面に影響を与える要因になる事も考えらえます。
◎中古マンション成約単価
2月度に続き、全ての地域で価格の上昇となりました。
全体的な増加幅は縮小したエリアが多いのですが、埼玉県は成約件数は伸びないものの、成約した物件の価格についてはまだ高い価格にて取り引きされている傾向が伺えます。
【成約数減→成約価格高騰】の動きは、既に物件成約の2極化が始まっている事が考えられます。
成約するためにはエリアごとに適正な価格、条件を分析して、売却条件を検討していく事が重要となります。
◎中古戸建成約件数
中古戸建の成約件数は、2月に続き全ての地域でマイナスとなりました。
マンションは地域で異なりましたが、戸建てについてはしばらくの間全ての地域にて取引きが減少傾向にあります。
新築戸建ての着工棟数も大きな変化は見られませんので、新築戸建を購入された方々の件数が増えている訳では無いと思われます。
一戸建ての需要自体に変化が出てきているのかもしれません。
しばらく、状況を注視していきたいと思います。
◎中古戸建成約単価
中古戸建の成約件数は、多摩地域を除き全て上昇となりました。
2月度は東京都区部のみが減少となっておりましたが、全体的には上昇傾向は変わっておりません。
成約件数が20%以上減少した横浜・川崎市でも、成約価格については10%以上の上昇となりました。
現在、全体の在庫数も増えている中でも、需要がある地域、物件については購入者側も積極的に購入をしている動きが続いております。
しかしながら、大半の物件はこの数年で価格が上昇した中で、少し前と変わらない金額で売出したのもかかわらず、すぐに購入希望者が見つからず、価格を見直す物件も増えてきております。
毎月ご報告させていただいているこのレポートでは、極端な変化は見られませんが、長く続いてきた売り手市場に変化が起こっている様子は見受けられます。
ご所有不動産の現在の市場価値を確認されたい方は、
REDS【株式会社 不動産流通システム】の金谷(カネヤ)まで、お気軽にお問い合わせください。
E-mail:a.kaneya@red-sys.jp
TEL:070-1475-4208
最終更新日:2023年6月25日
公開日:2023年4月9日
不動産を購入する時に、皆様が一番気にするのは「価格」ではないでしょうか?
価格が安い物件と聞くと、事件や事故の合った物件を思い浮かべる方が殆どでは無いかと思います。
建物がある物件であれば築年数が古い物件、土地であれば形が悪い物件等は一般的には安い要素が誰にでもわかり易いと思います。
これらの要素以外で安い物件とはどのような物件があるのでしょうか?
今回は土地について例を挙げさせていただきます。
土地または古家付の土地を購入する場合は、高低差がある物件には要注意です。
高低差がある物件は隣地や道路との土留めのための擁壁が設けられている物件が多いです。
この擁壁が、現行の基準で有効であるかが重要となります。
特に築年数が古い中古戸建を取り壊し、建物を建築する場合は、地盤改良工事や擁壁の作り直し等、数百万円から千万を超える費用がかかる場合も有ります。
物件広告では土地の形は問題が無くても、立体的に見ないと実際にはわからない物件も多くあります。
次に多くあるケースとして、「接道義務」を果たしていない土地です。
「接道義務」とは、建築物の敷地が道路に接していることを義務付ける制度です。都市計画区域内においては、建築物の敷地は、建築基準法で定められる道路に2m以上接していることが原則となっています。
接道義務は、火災などの災害時に消火活動・救命活動を円滑にすることや、建築物からの避難経路を確保することを目的として定められました。
このような物件は、建て替えが出来ず、金融機関で住宅ローンの借り入れをすることが困難です。
これらの土地は、周辺相場より著しく安い価格で売却に出ている事が多いです。
その他では、
・道路より低い土地で、建物を建築する際に、排水をポンプで組み上げる施工が必要。
・敷地形状の状況から、重機が敷地に入らないため施工費用が通常よりも高額。
等の理由で、建物施工のための費用が多くかかってしまうケースがあります。
価格が安い「売地」もしくは「古家付売地」を見つけた場合は、どのような要因があるのかを気にしていただく事が重要です。
安い物件は安く購入できる訳では無く、その物件を通常使用するために多大な費用を要したり、借入をして購入が出来る場合でも金利の高い金融機関を利用しなければならない等、結果として高い買い物をする事になってしまうかもしれません。
気になる物件の詳細を確認してみたいというご要望がございましたら、
REDS【株式会社 不動産流通システム】の金谷(カネヤ)までお気軽にお問い合わせください。
携帯電話:070-1475-4208
E-mail:a.kaneya@red-sys.jp
公開日:2023年4月2日
REDS【株式会社 不動産流通システム】の金谷です。
不動産の購入時には物件価格とは別に諸費用がかかります。
そのひとつに「仲介手数料」がございます。
不動産仲介手数料は、不動産会社が売主、買主の間に入って売買契約のために仲介を行い、その取引に対する報酬を、購入者が不動産仲介会社に支払う事となっております。
不動産仲介手数料の計算方法は、物件価格によって異なりますが、不動産売買における仲介手数料の法定上限金額は、売買価格により下記の速算式で計算されます。
① 売買金額が200万円以下の場合・・・売買価格×5%+消費税 (1円から2,000,000円まで)
② 売買金額が200万円超から400万円以下の場合・・・売買価格×4%+2万円+消費税
③ 売買金額が400万円超の場合 売買価格×3%+6万円+消費税
物件価格が5,000万円の場合は、150万円+6万円+15.6万円=171.6万円が税込の仲介手数料の金額です。
この金額はあくまでも法定上限額の計算式です。
多くの不動産会社は、この金額が固定金額であるかのような説明のもと、法定上限額の仲介手数料を受領しております。
個人の方が、不動産会社と売却をするための契約(専属専任媒介契約又は専任媒介契約)を締結した場合は、国土交通大臣指定の流通機構「レインズ」へ登録を行う義務がございます。
「レインズ」は加盟している全ての不動産会社が情報を閲覧できるデータベースです。
売却の依頼を受けた不動産会社は他の不動産会社に対して正しく情報を公開し、成約するために活動をしなければなりません。
いずれかの不動産会社が、専属専任媒介契約又は専任媒介契約を締結して売りに出している物件は、購入を検討するお客様はご自身で自由に仲介を依頼する不動産会社を選ぶことが出来る仕組みとなっております。
現在の不動産市場では、同じ物件を購入する場合でも、仲介を依頼する不動産会社によって仲介手数料が異なります。
REDS【株式会社 不動産流通システム】では、弊社にて取り扱いが出来る物件につきましては、必ず仲介手数料が割引もしくは無料にてご購入いただく事が出来ます。
REDS【株式会社 不動産流通システム】では不動産のポータルサイトにも、弊社お取り扱いの物件の仲介手数料のお得な割引額を表示させていただいております。
その他の市場に出ている他の物件につきましても、お問い合わせいただければお取り扱いの可否と割引金額につきまして迅速にお答えさせていただきます。
気になる物件がございましたら、まずはREDS【株式会社 不動産流通システム】の金谷(カネヤ)までお問い合わせください。
不動産をお得に安心してご購入いただけるよう、お手伝いさせていただきます。
お問い合わせをお待ちしております。
TEL:070-1475-4208(直通電話)
E-mail:a.kaneya@red-sys.jp