REDSエージェント、宅建士の金谷です。今回は不動産調査における「地番」の重要性について解説します。

住居表示について

土地にはすべて地番という番号がつけられています。一方、住宅が建築されている土地には地番と住居表示と2つの番号がつけられていて混乱するかもしれません。住居表示は、日本における住所表示制度の一環であり、住居の位置を特定するための番地や番地外住居表示を含むシステムです。住居表示は以下のような特徴を持ちます。

●番地：住居表示における基本的な要素は番地です。番地は地域内の住居や建物が位置する特定の区画を示します。番地には地域の自治体が割り当てる番号があり、通常は道路や通りの両側に沿って連続しています。

●住居表示の要件：住居表示は法律によって定められ、建物や敷地などの所有者が、その建物や敷地について住居表示の申請を行うことが義務付けられています。この申請により、新しい建物が建設された場合や既存の建物に変更があった場合にも住居表示を更新する必要があります。

●住居表示の利点：住居表示は地域の住民や訪問者にとって、正確な住所の特定と位置情報の提供を可能にします。特に郵便配達や緊急サービスなどの公共サービスにおいて重要な役割を果たしています。

●地域ごとの適用：住居表示は地域ごとに適用されるため、地域によって表示の仕組みや規則が異なる場合があります。このため、地域の規制や法律を理解することが重要です。

地番について

地番は、日本における土地の位置を識別するための番号システムです。地番は以下のような特徴を持ちます。

●土地区画整理事業：土地区画整理事業の一環として、土地が区画され、各区画には地番が割り当てられます。これにより、土地所有者や行政機関は特定の土地の所有権や位置を識別することができます。

●建物との関連：地番は特定の建物や土地と関連付けられており、建物の所有者がその土地に関連する地番を持つことになります。

●地籍情報との関連：地番は地籍図や地図情報と関連付けられており、土地の所有権の登記や管理に利用されます。これにより、土地の境界や所有権の詳細を特定することができます。

不動産調査に基づく地番の重要性

不動産調査において地番の正確な把握は非常に重要です。なぜ地番が重要かを説明します。

●所有権確認：不動産の取引や所有権の確定において、地番は必要不可欠な要素です。正確な地番を持つことで、所有する土地の境界や位置を特定し、所有権を確認することができます。

●法的問題の回避：正確な地番の把握は、法的問題を回避するためにも重要です。隣接する土地との境界争いや所有権に関する紛争を未然に防ぐためには、正確な地番の把握が欠かせません。

●都市計画の確認：不動産調査では、地番を使用して都市計画や土地利用の規制を確認する必要があります。地番を通じて、不動産が属する地域の規制や制限を把握し、将来的な開発計画や利用可能性を判断することができます。

地番に基づく土地所有者の調査

法務局は、土地の登記簿や登記情報を管理し、土地や不動産に関する情報を提供する機関です。土地所有者の確認を行う際には、法務局における登記情報を活用することが一般的です。以下に土地所有者の確認手続きの一般的な流れを示します。

●登記簿の閲覧申請：土地所有者の確認を行うためには、法務局に対して登記簿の閲覧申請を行います。法務局では登記簿を管理しており、土地の所有者や抵当権などの権利関係に関する情報が記載されています。

●登記簿の閲覧：登記簿の閲覧申請が承認されると、登記簿を閲覧することができます。登記簿には土地の所有者や権利関係、抵当権の有無などが記載されています。この情報を確認することで、現在の土地所有者を特定することができます。

●登記簿謄本の取得：登記簿謄本は登記簿の内容を複製した文書であり、法務局に対して申請することで取得することができます。登記簿謄本には土地の所有者や抵当権の登記情報が詳細に記載されており、土地所有者の確認に役立ちます。

以上の手続きにより、法務局にて土地所有者を確認することができます。不動産の登記情報は不動産取引や土地所有者の確認において重要な情報源となります。不動産売買を行う場合には、直近の日付で正確な情報を確認しましょう。

REDSエージェント、宅建士の金谷です。ご自分の住まいのために不動産を購入する場合、一戸建てを購入するか、マンションを購入するかを選択することとなります。人によって好みも分かれますが、初めてマイホームを購入する時にはそれぞれの特徴を把握しておきましょう。

戸建てのメリット

まず、戸建てに住むメリットから説明します。

プライバシーと独立性

戸建ては独立した建物であり、他の住人との壁を共有しないため、マンションと比べてプライバシーが高いといえます。庭などの屋外スペースも所有でき、ガーデニングやBBQなどを楽しむことができます。

カスタマイズの自由

自分の家を建てるか、既存の家を改装する際は、インテリアや外観を自分の好みに合わせてカスタマイズできます。余裕があれば、家を拡張したり、庭を活用したりすることができます。

騒音や制約の少なさ

マンションとは異なり隣人からの騒音や規制が少ないため、音楽鑑賞や楽器演奏などの生活上の制約が少なく、静かな環境を楽しむこともできます。

戸建てのデメリット

戸建てのデメリットを解説します。

費用が高い

戸建ては通常、土地代と建設費用がかかるため、マンションに比べて購入するための総費用が高くなることがあります。

メンテナンスと管理

自分でメンテナンスや庭の管理を行う必要があり、それには時間と費用がかかります。

交通への依存

都市部から遠くに住んでいる場合、通勤や買い物などのために車が必要になり、交通費がかさんでしまうことがあります。

マンションのメリット

マンションに住むメリットを解説します。

共用施設

マンションには共用の施設（プール、ジム、コミュニティルームなど）が付属していることが多く、快適なマンションライフを楽しむことができます。タワーマンションでは特に、プールのほかスポーツジム、展望台などの施設が充実しています。

メンテナンスの軽減

マンションの管理会社が共有部分のメンテナンスを担当するため、個々の住人が負担する必要が少ないです。

交通の利便性

都市部に位置していることが多く、公共交通機関へのアクセスが良く、通勤がしやすいです。

セキュリティ

マンションはセキュリティが強化されていることが多く、住みやすさと安全性が高いです。

マンションのデメリット

一方、マンションにはデメリットもあります。

スペースの制約

一般的に一戸建てよりも居住スペースが狭いことが多いです。特に、収納スペースが制限されることがあり、人によってはトランクルームを別で借りる必要があります。

共有のルールと規制

マンション内には共有のルールや規制があり、自由度が低いことがあります。騒音などが問題になることもあります。

管理費・修繕積立金

共有部分の維持のために管理費用を、将来の大規模修繕のために修繕積立金を毎月支払う必要があります。これは住宅ローンに加えて負担がかかります。

将来の資産価値について

戸建てとマンションの将来の資産価値については、さまざまな要因に影響を受けます。以下に、それぞれの不動産形態の将来の資産価値に関連する一般的な要因を説明します。

戸建ての将来の資産価値

戸建ての将来に影響する要素を考えてみましょう。

土地価値の影響

戸建ての価値は、その建物の品質と状態だけでなく、所在地の土地価値にも大きく依存します。土地の需要と供給、地域の発展などが価値に影響を与えます。

周辺環境

学校、公園、ショッピングセンターなどの近隣施設の有無やアクセスも価値に影響を与えます。安全で魅力的な地域は資産価値を高める要因です。

市場の需要

地域の住宅市場の需要に応じて、戸建ての価値が変動します。需要が高い場合、価格は上昇傾向にあります。

マンションの将来の資産価値

マンションの将来の資産価値に影響する要素を考えてみましょう。

共用施設と管理

マンションの資産価値は、共用施設の品質と管理状況に影響を受けます。良好な管理と便利な共用施設は、資産価値を維持または向上させる要因です。

ロケーション

マンションの立地も重要です。都市部や便利な場所にあるマンションは需要が高く、資産価値が維持されやすい傾向にあります。

管理費用

マンションの管理費用や共益費用が高い場合、住民に負担がかかり、資産価値に影響を与える可能性があります。適切に管理された組合やコミュニティは、資産価値を支えます。

マーケットの需要

マンション市場も需要に応じて価格が変動します。人口増加や都市の発展がある場合、需要が高まり、価格が上昇することがあります。

建物の年数

マンションの建物の年数は、価値に影響を与えます。新しい建物は一般的に価値が高く、老朽化が進むと価値が低下する可能性があります。

まとめ

一般的に、戸建ては土地の価値に大きく依存しますが、土地の資産価値は比較的安定しています。マンションは立地や施設の品質に影響を受け、管理状況も重要です。どちらの不動産形態も、地域の経済状況や住宅市場の変動に影響を受けます。将来の資産価値を考える際には、地域の特性やトレンド、建物の状態、共用施設の管理などを評価することが重要です。

戸建てとマンション、それぞれには長所と短所があります。選択肢を検討する際には、予算、ライフスタイル、将来の計画などを考慮し、自分にとって最適な住居を見つけることが大切です。

REDSエージェント、宅建士の金谷です。不動産広告は、広告主が不動産の売買、賃貸、仲介などの取引を促進する目的で行われるものです。消費者に対して正確で適切な情報を提供し、公正な取引を行うために、さまざまな規則が存在します。

今回はそんな不動産広告のルールについて解説します。

不動産広告のNGワード

不動産広告では、提供される情報が正確であることが求められます。広告主は、不動産の所在地、面積、間取り、設備・設備の状態、価格、取引条件などの重要な事項について、真実かつ明確に表記する責任を負います。誤解を招くような誇大広告や虚偽の表現は避けなければなりません。

そこで、以下のようなルールが設けられています。

NGワード

不動産広告には使用してはいけないキーワードがあります。

しかし、遵守していない不動産会社も多く見受けられます。以下のことばはNGです。

「最高級」「一番」「抜群」「完璧」「完全」「絶対」「激安」「日本一」「特選」「厳選」

不動産広告のポータルサイトでは、さまざまな規制があり厳しくチェックはされておりますが、紙媒体や不動産会社が作成した販売図面では、上記のような言葉が含まれるルールを守っていない内容のものも多く見受けられます。

駅からの徒歩表示

不動産広告に掲載されている分数は徒歩1分=80メートルで算出されています。駅までの距離を80メートルで割って分数を算出している訳ですが、歩くスピードは人それぞれなので、実際に歩いたらそのとおりに到着するということではありません。

敷地の形状・面積

敷地の形状も広告でいくつかの規制があります。

傾斜地

敷地の形状が真四角でも、実際には高低差がある傾斜地である可能性もあります。傾斜地を含む土地であって、傾斜地の割合が当該土地面積のおおむね30％以上を占める場合（マンションおよび別荘地を除く）は、傾斜地を含む旨および傾斜地の割合または面積を表示すること。ただし、傾斜地の割合が30％以上を占めるか否かにかかわらず、傾斜地を含むことにより、当該土地の有効な利用が著しく阻害される場合（マンションを除く）は、その旨および傾斜地の割合また面積を明示することとなっています。

路地上部分（敷地延長）を含む敷地

いわゆる旗型の土地の場合の表記です。路地状部分のみで道路に接する土地であって、その路地状部分の面積が当該土地面積のおおむね30％以上を占めるときは、路地状部分を含む旨および路地状部分の割合または面積を明示することとなっています。

数字上の面積が著しく広い場合でも、有効宅地の面積割合がそれほど広くない可能性もあります。相場より広さが広い割に価格が大幅に安い場合はよく確認することが必要です。

セットバック（道路後退部分）

建築基準法第42条第2項の規定により、道路とみなされる部分（セットバックを要する部分）を含む土地については、その旨を表示し、セットバックを要する部分の面積がおおむね10％以上である場合は、あわせてその面積を明示することとなっています。

前面道路が狭い幅員に接している敷地は、全てが宅地として有効とはならない場合がありますので、注意が必要です。

未完成物件の広告開始時期

これからできあがる建物または土地（未完成物件）についても広告を開始してもいい時期に制限があります。宅建業法33条で定められている代表的な例は以下2つです。

・新築戸建→「建築確認」（建築基準法第6条1項の確認）
・分譲宅地→「開発許可」（都市計画法29条）

時々見かけることがありますが、新築戸建の広告で「建築確認」を未取得の物件で、参考プランを記載し新築価格を表記した広告をしている物件もあります。さまざまな理由で少しでも早く新築物件としての広告掲載を行いたいために時期を待たずに広告を開始してしまうケースです。

このタイミングで、購入の契約をする場合には土地に対しては仲介手数料はかかりますが、新築戸建での契約はできませんので、建物価格を含めて仲介手数料を請求することは違法となります。

接道義務を満たしていない土地

いわゆる、「建築不可」の土地です。このような土地については「建築不可」、中古住宅の場合は「再建築不可」と明示しなければなりません。

例としては、
・道路に2メートル以上接していないもの
・2メートル以上接しているが、法律上の道路には接していないもの
・敷地が道路に全く接していないもの
・道路に2メートル接しているが、路地状部分の幅員とその長さの関係の制限が地方公共団体の条例で定められていて、これに不適合のもの

現在建物が存在している場合でも、建て替え（再建築）ができない場合があります。また、見た目は道路状となっていても、建築基準で認められている道路ではないために、建築ができない敷地もあります。

購入を検討する方が極めて少ないのですが、価格が安く、不動産会社から見ると問い合わせを多くいただけるために積極的に広告掲載をする不動産会社もあります。

まとめ

不動産会社の広告は、その物件を買っていただきたい目的で掲載されているものと、そうではない目的で掲載されている物件があります。気になる広告を見かけましたら、広告掲載をしている業者ではなく、客観的に内容をお伝えできる、REDS【株式会社 不動産流通システム】までお気軽にお問い合わせください。

REDSエージェント、宅建士の金谷です。

今回は、建築基準法について解説します。建築基準法は、建築物の設計、施工、使用における基準を定め、公共の安全と健康を確保するために制定されています。建築物の耐震性、燃防性、構造、衛生環境、バリアフリーなど、さまざまな要素を規制し、時代の変化や社会ニーズに応じて改正されてきました。この建築基準法について解説します。

建築基準法改正の方向性

建築基準法は、時代の変化や社会のニーズに応じて改定されることがあります。改定の目的は、建築物の安全性と利便性の向上、災害への適切な対応、エネルギー効率の向上などです。

建築基準法は社会の変化や技術の進歩に合わせて改定されるため、不動産売買においても常に最新の基準を把握し、これに従って物件調査などを行う必要があります。以下、近年の建築基準法改定の一例をいくつか挙げます。

耐震性の強化

地震対策は日本の建築において最重要課題です。これまで耐震性の基準が強化され、新しい技術や知見が反映されて改定されてきました。具体的には、地震に強い建築物の普及を促すため、耐震設計の基準が厳しくなりました。

バリアフリーの推進

高齢者や障害者の利便性を向上させるため、建築基準法はバリアフリーの規定を盛り込んでいます。改定により、建築物へのバリアフリー設備の導入が促進され、誰もが利用しやすい社会の実現を目指しました。

省エネルギー対策

気候変動への対策やエネルギーの効率的な利用を目指して、建築物の省エネルギー化が重要視されています。建築基準法の改定では、断熱性能やエネルギー効率の基準が見直され、環境負荷の低減が図られました。

防災対策の強化

自然災害への適切な対応が求められる中、建築基準法の改定では、津波、洪水、台風などの災害に対する基準が見直されました。避難場所や非常用設備の確保、建築物の耐久性の向上などが盛り込まれました。

建築基準法、耐震強化の歴史

建築基準法における耐震性の強化は、日本の地震国としての状況や災害教訓に基づいて進められてきました。以下に、建築基準法における耐震性の強化の歴史の概要を示します。

1919（大正8）年：市街地建築物法の制定

建築基準法の前身である「市街地建築物法」が1919（大正8）年に制定されました。制定されてから4年後に関東大震災による大きな災害が発生。大きな被害を受け、建築物の耐震性向上が求められるようになり、震災後、市街地建築物法にて耐震基準が盛り込まれました。

1950（昭和25）年：建築基準法の制定

第二次世界大戦で全国各地が戦火に見舞われ、市街地に限らず全国すべてにおいての基準を設ける必要性が出てきたため、市街地建築物法に代わり建築基準法が制定されました。震度5程度の中規模の地震で大きな損傷を受けないことが基準とされていました。

1981（昭和56）年：新耐震基準

1978（昭和53）年に発生した宮城県沖地震による被害を受け、新たな耐震基準の策定が始まりました。これにより、地震への耐性を向上させるための構造設計基準（建物基礎の構造・壁量の増加）を強化する内容が盛り込まれました。

この改定では、中地震では軽微なひび割れ程度の損傷にとどめ、震度6程度の大規模な地震で建物の倒壊や損傷を受けないことを基準としています。過去の改定基準では大きな変わり目となった改定です。

2000年（平成12年）：新耐震基準の改正

1995（平成7）年の阪神淡路大震災を契機に、より高い耐震性の確保が求められました。このときの建築基準法の改正では、地耐力（岩盤が持つ固有の強さ）強化や接合金物の設置など設計の基準が見直されました。この時の改定は主に木造住宅に関する内容でした。

建築基準法が今後、どのようになっていくか

建築基準法の将来の展望としては、以下のような取り組みや方向性が考えられます。

建築基準の見直し

地震に対する耐震基準の強化は今後も進む可能性があります。これにより、新築建物や改修工事においてより高いレベルの耐震技術が要求されることが予想されます。

既存建築物の耐震補強

日本には古い建築物が多く存在しており、それらの耐震性を向上させるための補強策が重要となります。政府や自治体は、所有者への啓発や支援策の提供などを通じて、既存建築物の耐震補強を促進しています。

技術の進歩

建築技術や材料の進歩により、より効果的な耐震設計や補強方法が開発される可能性があります。新しい技術や材料の導入によって、より高い耐震性を備えた建築物が実現されることが期待されます。

まとめ

建築基準法の改正や技術の進歩によって、将来的にはより安全な建築物が建設され、地震による被害のリスクが低減されることが期待されます。不動産売買においても、慎重な調査を行い、個々のリスクを想定し、対応していくことが重要となります。そうした調査を行う不動産会社であるかには十分お気をつけください。