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公開日：2024年8月31日

ワンルーム条例とは？東京23区にはどんな規制があるのか解説

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの金谷昭夫です。

ワンルームマンションは、単身者向けの住宅として需要が高まっている一方で、地域社会への影響や周辺環境の悪化が懸念されています。特に、特定の地域への人口集中やごみの増加、騒音問題、地域コミュニティの希薄化が問題視されています。

こうしたことを受け、東京23区においてワンルームマンションを建築する場合には、各区で独自に規制が定められています。今回は各区でどんな規制が定められているのか解説します。

マンション

（写真はイメージです）

主なワンルームマンション規制の内容

戸数の制限およびファミリータイプの住戸の一定割合の確保

多くの区では、マンション1棟あたりのワンルームの戸数に制限が設けられています。ファミリータイプの間取りを一定割合確保することにより、単身者向けの住戸のみ増加することを規制することができます。この規制を少子高齢化のための施策としているところもあります。

最低専有面積の設定

ワンルームの最低専有面積を設定している規制が多く見られます。特定の間取りにのみ適用されるように見られますが、実際には「専有面積」が大きな基準となります。「1K」や「1LDK」、「2DK」などの間取りでも、専有面積が一定以下であればワンルームとみなされる可能性があります。これにより、過剰な過密化や住環境の悪化を防ぐことを目指しています。

このほか、管理人の駐在と管理人室の設置、駐輪場、駐車場の設置を義務づけているところもあります。

23区の主な規制例

下記に主な行政区の現在の規制を記載しました。

千代田区

規制対象の建物：専有面積が30㎡以下の住戸が10戸以上の建築物、階数が地下を含めて4以上の建築物
最低専有面積：25㎡以上
ファミリー向け住戸、戸数：住戸の総戸数が20以上となる場合には、ファミリー住戸（専有面積40㎡以上）の専用面積の合計を、全住戸専用面積の合計の3分の1以上とする
その他：駐輪場1住戸1台以上設置、管理人室の設置、一定時間の管理人を駐在させること（戸数により時間が異なる）

港区

規制対象の建物：専有面積が37㎡未満の住戸が7戸以上の建築物（総戸数の4分の3以上を住戸専用面積50㎡以上としたものは除く）
最低専有面積：25㎡以上（商業地域は総戸数2分の1未満の戸数は20㎡以上とすることができる）
ファミリー向け住戸、戸数：住戸の総戸数が30以上となる場合には、ファミリー住戸（専有面積50㎡以上）の専有面積の合計を一定数確保（29戸を超えた数の1割から2割の1を加えた数、用途地域により定めあり）する
その他：駐輪場1住戸1台設置、管理人室の設置、他の法令で設置する駐車施設とは別の駐車施設（緊急自動車、運送自動車停車用）の設置

文京区

規制対象の建物：専有面積が40㎡未満の住戸が10戸以上の建築物（総戸数の4分の3以上を住戸専用面積50㎡以上としたものは除く）
最低専有面積：25㎡以上（商業地域は総戸数2分の1未満の戸数は20平米以上とすることができる）
ファミリー向け住戸、戸数：住戸の総戸数が15以上となる場合には、住戸総数から15を減じた数の2分の1以上の戸数の住戸の専用面積を40㎡以上としなければならない
その他：駐輪場1住戸1台設置、バイク置場は世帯数の1割以上設置。管理人室の設置、管理人の巡回または駐在、各住戸の天井高2.3m以上確保

新宿区

規制対象の建物：専有面積が33㎡未満の住戸が15戸以上の建築物かつ総戸数の3分の1以上の建築物
最低専有面積：寄宿舎などを除くワンルームマンション建築物にあっては28㎡以上、寄宿舎等にあっては15㎡以上
ファミリー向け住戸、戸数：
①第一種低層住居専用地域（ワンルーム形式の住戸数－29）×1／2以上
②その他の用途地域（ワンルーム形式の住戸数－29）×1／3以上
その他：駐輪場1住戸1台設置、バイク置場は世帯数の5％以上設置、（世帯数－バイク置場）以上の台数の駐輪場の設置。管理人の巡回または駐在、管理人室設置

渋谷区

規制対象の建物：地階を除く階数が3以上で、かつ、ワンルーム形式の住戸（専用面積が30㎡未満の住戸等）が10戸以上の、共同住宅、寮、寄宿舎、長屋が対象建築物
最低専有面積：25㎡以上（商業地域は総戸数2分の1未満の戸数は20㎡以上とすることができる）
ファミリー向け住戸、戸数：商業地域内にある場合は、住戸の総戸数から15を減じた数の3分の1以上の戸数をファミリー向け住戸とすること。商業地域外にある場合は、建築計画に係る住戸の総戸数から15を減じた数の2分の1以上の戸数をファミリー向け住戸とすること
その他：駐輪場1住戸1台（ファミリー住戸は2台）設置、バイク置場は世帯数の5％以上設置。管理人の巡回または駐在

まとめ

今回抜粋させていただいた行政区は、利便性の高い地域が多く、単身者は立地に対してのニーズが高いのですが、それに合わせるだけではなく、地域によって偏りがないように、将来バランスよく人々が生活できる良好な住環境を目指し建築の規制が制定されました。

条例制定前の建築物には適用されておりませんが、今後建築される建築物には地域ごとに異なる規制が適用されますので、単身者用の方で自己居住用の物件購入をご検討されている皆様には、ぜひご参考にしていただければ幸いです。

23区内及びその近郊でお探しの方は、REDS【株式会社不動産流通システム】の金谷（カネヤ）までお気軽にご相談ください。

この記事を執筆した
エージェントプロフィール

金谷昭夫
（宅建士・リフォームスタイリスト）

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