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最終更新日:2025年12月17日
公開日:2024年8月31日  REDS編集部

ワンルーム条例とは? 東京23区にはどんな規制があるのか解説

ワンルームマンションは、単身者向けの住宅として需要が高まっている一方で、地域社会への影響や周辺環境の悪化が懸念されています。特に、特定の地域への人口集中やごみの増加、騒音問題、地域コミュニティの希薄化が問題視されています。

こうしたことを受け、東京23区においてワンルームマンションを建築する場合には、各区で独自に規制が定められています。今回は各区でどんな規制が定められているのか解説します。

マンション

(写真はイメージです)

主なワンルームマンション規制の内容

戸数の制限およびファミリータイプの住戸の一定割合の確保

多くの区では、マンション1棟あたりのワンルームの戸数に制限が設けられています。ファミリータイプの間取りを一定割合確保することにより、単身者向けの住戸のみ増加することを規制することができます。この規制を少子高齢化のための施策としているところもあります。

最低専有面積の設定

ワンルームの最低専有面積を設定している規制が多く見られます。特定の間取りにのみ適用されるように見られますが、実際には「専有面積」が大きな基準となります。「1K」や「1LDK」、「2DK」などの間取りでも、専有面積が一定以下であればワンルームとみなされる可能性があります。これにより、過剰な過密化や住環境の悪化を防ぐことを目指しています。

このほか、管理人の駐在と管理人室の設置、駐輪場、駐車場の設置を義務づけているところもあります。

23区の主な規制例

下記に主な行政区の現在の規制を記載しました。

千代田区

  • 規制対象の建物:専有面積が30㎡以下の住戸が10戸以上の建築物、階数が地下を含めて4以上の建築物
  • 最低専有面積:25㎡以上
  • ファミリー向け住戸、戸数:住戸の総戸数が20以上となる場合には、ファミリー住戸(専有面積40㎡以上)の専用面積の合計を、全住戸専用面積の合計の3分の1以上とする
  • その他:駐輪場1住戸1台以上設置、管理人室の設置、一定時間の管理人を駐在させること(戸数により時間が異なる)

港区

  • 規制対象の建物:専有面積が37㎡未満の住戸が7戸以上の建築物(総戸数の4分の3以上を住戸専用面積50㎡以上としたものは除く)
  • 最低専有面積:25㎡以上(商業地域は総戸数2分の1未満の戸数は20㎡以上とすることができる)
  • ファミリー向け住戸、戸数:住戸の総戸数が30以上となる場合には、ファミリー住戸(専有面積50㎡以上)の専有面積の合計を一定数確保(29戸を超えた数の1割から2割の1を加えた数、用途地域により定めあり)する
  • その他:駐輪場1住戸1台設置、管理人室の設置、他の法令で設置する駐車施設とは別の駐車施設(緊急自動車、運送自動車停車用)の設置

文京区

  • 規制対象の建物:専有面積が40㎡未満の住戸が10戸以上の建築物(総戸数の4分の3以上を住戸専用面積50㎡以上としたものは除く)
  • 最低専有面積:25㎡以上(商業地域は総戸数2分の1未満の戸数は20平米以上とすることができる)
  • ファミリー向け住戸、戸数:住戸の総戸数が15以上となる場合には、住戸総数から15を減じた数の2分の1以上の戸数の住戸の専用面積を40㎡以上としなければならない
  • その他:駐輪場1住戸1台設置、バイク置場は世帯数の1割以上設置。管理人室の設置、管理人の巡回または駐在、各住戸の天井高2.3m以上確保

新宿区

  • 規制対象の建物:専有面積が33㎡未満の住戸が15戸以上の建築物かつ総戸数の3分の1以上の建築物
  • 最低専有面積:寄宿舎などを除くワンルームマンション建築物にあっては28㎡以上、寄宿舎等にあっては15㎡以上
  • ファミリー向け住戸、戸数:
    ①第一種低層 住居専用地域(ワンルーム形式の住戸数-29)×1/2以上
    ②その他の用途地域(ワンルーム形式の住戸数-29)×1/3以上
  • その他:駐輪場1住戸1台設置、バイク置場は世帯数の5%以上設置、(世帯数-バイク置場)以上の台数の駐輪場の設置。管理人の巡回または駐在、管理人室設置

渋谷区

  • 規制対象の建物:地階を除く階数が3以上で、かつ、ワンルーム形式の住戸(専用面積が30㎡未満の住戸等)が10戸以上の、共同住宅、寮、寄宿舎、長屋が対象建築物
  • 最低専有面積:25㎡以上(商業地域は総戸数2分の1未満の戸数は20㎡以上とすることができる)
  • ファミリー向け住戸、戸数:商業地域内にある場合は、住戸の総戸数から15を減じた数の3分の1以上の戸数をファミリー向け住戸とすること。商業地域外にある場合は、建築計画に係る住戸の総戸数から15を減じた数の2分の1以上の戸数をファミリー向け住戸とすること
  • その他:駐輪場1住戸1台(ファミリー住戸は2台)設置、バイク置場は世帯数の5%以上設置。管理人の巡回または駐在

まとめ

今回抜粋させていただいた行政区は、利便性の高い地域が多く、単身者は立地に対してのニーズが高いのですが、それに合わせるだけではなく、地域によって偏りがないように、将来バランスよく人々が生活できる良好な住環境を目指し建築の規制が制定されました。

条例制定前の建築物には適用されておりませんが、今後建築される建築物には地域ごとに異なる規制が適用されますので、単身者用の方で自己居住用の物件購入をご検討されている皆様には、ぜひご参考にしていただければ幸いです。

 

この記事を監修した
エージェントプロフィール

川口 吉彦(宅建士・リフォームスタイリスト)

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※2026年04月12日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

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    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    4 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    2 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。