「ブランズタワー横浜北仲」で話題の定期借地権付きタワーマンション。所有権物件よりもお得で合理的？

REDSエージェント、宅建士の中石です。

今回は、日本での定期借地権付きタワーマンションの歴史とその魅力、所有権マンションとの比較について詳しく解説します。

（画像はイメージです）

定期借地権付きタワーマンション『ブランズタワー横浜北仲』が話題

現状、不動産業界で最も話題になっている定期借地権付きタワーマンションは「ブランズタワー横浜北仲」ではないでしょうか。

「ブランズタワー横浜北仲オフィシャルサイト」

商業・オフィスを含む複合開発事業の一部として2027年11月中旬竣工予定、地上40階建て・総戸数704戸からなる超高層大規模タワーマンションとなります。

立地は、みなとみらい線「馬車道」駅から徒歩2分、JR根岸線「桜木町」駅も徒歩9分と、歴史的な建造物が多く現存する「馬車道地区」と、近年複数の街区が完成し開発が大詰めを迎える「みなとみらい21地区」をつなぐ、横浜の街と海を見渡せる絶好のロケーションとなっています。

こちらのマンションのいちばんの特徴は、敷地の権利が「定期借地権」であることです。東急不動産株式会社と京浜急行電鉄株式会社が地権者となり、定期借地期間は75年と定められています。

一般の所有権マンションと定期借地権マンションの違い

定期借地権マンションとは、一定期間、地主から土地を借りてその上に建物を建てるマンションのことです。契約期間満了時には、建物を解体し、更地にして土地を地主に返還することが原則です。

定期借地権マンションの最大の特徴は「購入価格が抑えられる」という点になります。都心駅近の好立地で地権者が所有権を手放したくない（地権者が行政やお寺などで手放せない）土地に、土地利用に関しては地代の支払いのみ、所有権よりも割安になる借地権という権利と建物価格の合計金額での購入となるため、所有権マンションと比較して一般的には3割程度安い分譲価格となり、初期費用を抑えたい人には魅力的な選択肢となります。

ただし、定期借地権マンションにはデメリットもあります。借地期間満了後は契約更新できず、建物を解体し更地にして土地を地権者に明け渡す必要があるため、永続的に住むことができません。

期間に定めがあることによって残存資産価値にも大きな影響が発生し、住宅ローンを組む場合にも所有権マンションと比べて融資条件が厳しくなる場合も多くなります。

定期借地権付きタワーマンションの先駆け的存在「シティタワー品川」

定期借地権付きタワーマンションと聞いて、真っ先に思い浮かべるマンションは「シティタワー品川」ではないでしょうか。湾岸エリアの港区港南4丁目、地権者が東京都の敷地に2008年4月に竣工した地上43階建て、総戸数828戸の物件です。

地権者が東京都ということもあり、分譲価格が非常に安い価格帯に設定されていたため購入希望者が殺到、平均購入倍率は約20倍、即日完売という人気ぶりでした。こちらのマンションの契約条件には「転売禁止特約」が付いており、「購入してから5年間は売却禁止（賃貸に出すのも禁止）」という特約が附されていたのも特徴的でした。

所有権であれば絶対安心なのか

「やはり永住可能な所有権マンションの方が安心できる」、そう考える方も少なくないと思います。しかし、本当に安心できるのでしょうか。

日本での分譲マンションの建て替えは、2023年3月時点で282件、約2.3万戸が完了しています。これは全国のマンションストック約700万戸弱の0.3％でしかありません。

マンションの建て替え事業として有名な物件に「ブリリアタワー浜離宮」があげられます。1976年に竣工した「イトーピア浜離宮」の管理組合で建て替え協議が進み、2023年9月に「ブリリアタワー浜離宮」は竣工しました。

この建て替え工事を行うにあたり、もともと328戸だった「イトーピア浜離宮」を高層化して建て替えることにより総戸数420戸となり、新たに増える住戸を分譲することによる利益で建て替えが可能となりましたが、既存の区分所有者も建て替え後の専有部分を再取得するためには2,000万円超の自己負担が必要となり、その負担ができない区分所有者は専有部分の所有権を管理組合で設立した建替委員会に買い取らせる以外に選択肢はありませんでした。

築年数が古く、容積率に余裕があって建て替え時に高層化できる物件であれば建て替えできる可能性もありますが、現時点ですでにタワーマンションとして建築されている物件が40～50年後にさらに戸数を増やして建て替えできる可能性があるのか、厳しい未来しか想像できません。

それであれば、建築当初から定期借地契約満了後に建物を解体して地権者に土地を明け渡す定期借地権付きタワーマンションの方が購入後の計画を立てやすいのではないか、と個人的には考えています。

まとめ

定期借地権を活用したタワーマンションは、都市部の高騰する地価と住宅ニーズの両立を可能にする仕組みとして優良な選択肢のひとつと考えられます。

REDSのエージェントは、タワーマンションの取引経験も多く、所有権・定期借地権などの権利関係にも多くの知識と経験がありますので、ご興味・ご不明な点があればお気軽にご相談ください。