「ブランズタワー横浜北仲」で話題の定期借地権付きタワーマンション。所有権物件よりもお得で合理的？

REDSエージェント、宅建士の中石です。

今回は、日本での定期借地権付きタワーマンションの歴史とその魅力、所有権マンションとの比較について詳しく解説します。

（画像はイメージです）

定期借地権付きタワーマンション『ブランズタワー横浜北仲』が話題

現状、不動産業界で最も話題になっている定期借地権付きタワーマンションは「ブランズタワー横浜北仲」ではないでしょうか。

「ブランズタワー横浜北仲オフィシャルサイト」

商業・オフィスを含む複合開発事業の一部として2027年11月中旬竣工予定、地上40階建て・総戸数704戸からなる超高層大規模タワーマンションとなります。

立地は、みなとみらい線「馬車道」駅から徒歩2分、JR根岸線「桜木町」駅も徒歩9分と、歴史的な建造物が多く現存する「馬車道地区」と、近年複数の街区が完成し開発が大詰めを迎える「みなとみらい21地区」をつなぐ、横浜の街と海を見渡せる絶好のロケーションとなっています。

こちらのマンションのいちばんの特徴は、敷地の権利が「定期借地権」であることです。東急不動産株式会社と京浜急行電鉄株式会社が地権者となり、定期借地期間は75年と定められています。

一般の所有権マンションと定期借地権マンションの違い

定期借地権マンションとは、一定期間、地主から土地を借りてその上に建物を建てるマンションのことです。契約期間満了時には、建物を解体し、更地にして土地を地主に返還することが原則です。

定期借地権マンションの最大の特徴は「購入価格が抑えられる」という点になります。都心駅近の好立地で地権者が所有権を手放したくない（地権者が行政やお寺などで手放せない）土地に、土地利用に関しては地代の支払いのみ、所有権よりも割安になる借地権という権利と建物価格の合計金額での購入となるため、所有権マンションと比較して一般的には3割程度安い分譲価格となり、初期費用を抑えたい人には魅力的な選択肢となります。

ただし、定期借地権マンションにはデメリットもあります。借地期間満了後は契約更新できず、建物を解体し更地にして土地を地権者に明け渡す必要があるため、永続的に住むことができません。

期間に定めがあることによって残存資産価値にも大きな影響が発生し、住宅ローンを組む場合にも所有権マンションと比べて融資条件が厳しくなる場合も多くなります。

定期借地権付きタワーマンションの先駆け的存在「シティタワー品川」

定期借地権付きタワーマンションと聞いて、真っ先に思い浮かべるマンションは「シティタワー品川」ではないでしょうか。湾岸エリアの港区港南4丁目、地権者が東京都の敷地に2008年4月に竣工した地上43階建て、総戸数828戸の物件です。

地権者が東京都ということもあり、分譲価格が非常に安い価格帯に設定されていたため購入希望者が殺到、平均購入倍率は約20倍、即日完売という人気ぶりでした。こちらのマンションの契約条件には「転売禁止特約」が付いており、「購入してから5年間は売却禁止（賃貸に出すのも禁止）」という特約が附されていたのも特徴的でした。

所有権であれば絶対安心なのか

「やはり永住可能な所有権マンションの方が安心できる」、そう考える方も少なくないと思います。しかし、本当に安心できるのでしょうか。

日本での分譲マンションの建て替えは、2023年3月時点で282件、約2.3万戸が完了しています。これは全国のマンションストック約700万戸弱の0.3％でしかありません。

マンションの建て替え事業として有名な物件に「ブリリアタワー浜離宮」があげられます。1976年に竣工した「イトーピア浜離宮」の管理組合で建て替え協議が進み、2023年9月に「ブリリアタワー浜離宮」は竣工しました。

この建て替え工事を行うにあたり、もともと328戸だった「イトーピア浜離宮」を高層化して建て替えることにより総戸数420戸となり、新たに増える住戸を分譲することによる利益で建て替えが可能となりましたが、既存の区分所有者も建て替え後の専有部分を再取得するためには2,000万円超の自己負担が必要となり、その負担ができない区分所有者は専有部分の所有権を管理組合で設立した建替委員会に買い取らせる以外に選択肢はありませんでした。

築年数が古く、容積率に余裕があって建て替え時に高層化できる物件であれば建て替えできる可能性もありますが、現時点ですでにタワーマンションとして建築されている物件が40～50年後にさらに戸数を増やして建て替えできる可能性があるのか、厳しい未来しか想像できません。

それであれば、建築当初から定期借地契約満了後に建物を解体して地権者に土地を明け渡す定期借地権付きタワーマンションの方が購入後の計画を立てやすいのではないか、と個人的には考えています。

まとめ

定期借地権を活用したタワーマンションは、都市部の高騰する地価と住宅ニーズの両立を可能にする仕組みとして優良な選択肢のひとつと考えられます。

REDSのエージェントは、タワーマンションの取引経験も多く、所有権・定期借地権などの権利関係にも多くの知識と経験がありますので、ご興味・ご不明な点があればお気軽にご相談ください。

記事を執筆したエージェント

中石輝

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1 か月前
不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
本当にありがとうございました。
1 か月前
ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。
4 か月前
自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです！！

当方、介護や仕事や新居（二世帯住宅）の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います！

もういくら御礼を言っても足りないです！
本当に本当にありがとうございました！！
4 か月前
担当して頂いた菅原さんには約1年程お世話になりました。

不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

とても信頼のできる不動産屋さんです！
また機会があれば、宜しくお願い致します。
2 か月前
中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな？」と心配になってしまうほど（笑）。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。
※Google口コミより他の口コミを見る