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公開日:2026年5月10日  中石 輝

東京23区は「マンションより戸建て」が賢い? 不動産価格の逆転現象を解説

REDSエージェント、宅建士の中石です。

不動産価格の上昇が続く中、首都圏、特に東京23区内で家探しをされるされるお客様の検討対象に近年、変化が起きています。

今回は2010年以降の不動産価格の動向、分譲側、顧客側の変化をデータや事例を基に「なぜ今、戸建てが選ばれているのか」を解説します。

マンションと戸建て

(画像はイメージです)

指数で見る「マンション価格」の突出した上昇

不動産価格の動向を客観的に把握するうえで欠かせないのが、国土交通省が毎月公表している「不動産価格指数」です。

国土交通省ホームページ「不動産価格指数」

本稿で参照する最新データは、令和8(2026)年3月31日に公表された「不動産価格指数(令和7年12月・令和7年第4四半期分)」です。ここに掲載されている東京都の指数を見ると、マンション(区分所有)の上昇が際立っています。

2010年平均を100とした場合、2025年(令和7年)12月時点の東京都の価格指数は、戸建てが133.2、マンション(区分所有)が234.8です。単純に2010年に5,000万円だったと仮定すると、戸建ては約6,660万円、マンションは約1億1,740万円に相当します。

物件種別 価格指数(2025年12月) 2010年に5,000万円だった場合の現在価値
戸建住宅 133.2 6,660万円
マンション(区分) 234.8 1億1,740万円

 
つまり、マンションの価格上昇率は戸建てを大きく上回り、15年弱で価格が2.3倍以上にふくれ上がった計算です。不動産調査会社の東京カンテイが公表した2025年のデータでは、東京23区の中古マンション(70㎡換算)の平均希望売り出し価格は1億393万円となり、一般世帯には手の届きにくい「億ション」が珍しくない状況になっています。

需要も供給も「マンションから戸建て」へシフトしている

買い手の変化:同じ予算なら戸建てが有利になりやすい

平成20年代前半ごろまでは、「同じエリアなら戸建ては高いので、マンションを検討する」という考え方が一般的でした。ところが令和に入ってからは、マンション価格の急上昇で、同じエリア・同じ予算帯でも戸建てのほうが現実的、というケースが増えています。特に新築マンションや中古タワーマンションの購入者層は、パワーカップルなど資金力の高い層に限られやすくなりました。

一方、子育て世代のファミリー層の間では、以下の理由から「同じエリアなら戸建ての方が割安」という認識が広がっています。

特に東京23区内では、同価格帯価格帯での比較なら戸建てのほうが延床面積(広さ)を確保しやすい傾向があります。加えてマンションのように管理費・修繕積立金が毎月発生しないため、ありません。月々の固定費を抑えたい方にも「戸建てが割安」という見方が広がっています(※戸建てでも将来の修繕費用の備えは必要です)。

売り手の変化:大手デベロッパーも戸建て供給を強化

供給する側(デベロッパー)も、マンション建設に適した用地の不足や用地価格の高騰を背景に、比較的確保しやすい、戸建て用地の仕入れ・商品化へと軸足を移す動きが出ています。

また、大手デベロッパーも戸建て供給を強化し始めました。

広さや内装の高さを確保した高級戸建ては市場に出回りやすい環境が整ってきています。マンション価格が突出して高くなっている状況がしばらく続くことも予想されることから、東京23区内や、郊外でも都心への交通利便性の高いエリアでは今後も戸建ての供給が増加することが予想されます。

まとめ:東京23区で「戸建てが賢い選択」になりやすい人

マンションと戸建ての価格差(上昇率の差)が続く限り、東京23区では「同じ予算なら戸建て」という選択が増えやすいでしょう。特に、広さ(部屋数)を優先したい、毎月の固定費(管理費・修繕積立金)を抑えたい、子育て動線や収納など間取りの自由度を重視したい――という方は、マンションだけでなく戸建ても同条件で比較する価値があります。

 

REDSではマンション・戸建ての両方を幅広く取り扱っています。特に新築戸建ては、物件により仲介手数料【無料】でのご紹介が可能です。ご希望条件(エリア、駅距離、広さ、予算、学区など)を伺い、マンション・戸建てを同じ物差しで比較しながら、納得感のある選択を一緒に整理します。

東京23区での住まい選び・住み替えをご検討の際は、ぜひREDSにご相談ください。

 

記事を執筆したエージェント

中石 輝

回答数 7

宅建士・リフォームスタイリスト

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※2026年06月07日現在 本社・首都圏営業所の数値

※2026年06月07日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    242

    3 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    3 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    6 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    6 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    4 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。