中古マンション価格、首都圏は2010年平均の2倍超に！　今後の価格推移をズバリ予想

REDSエージェント、宅建士の中石です。

全国的に不動産価格が上昇する中、とりわけ首都圏の中古マンション価格の伸びが注目されています。本ブログでは以下の4点について整理・分析し、今後の価格推移について展望します。

1. 国土交通省「不動産価格指数」による2010年以降のマンション価格推移
2. レインズ「Market Watch」による首都圏中古マンション市場の成約動向
3. 千代田区による転売禁止特約の要請について
4. 今後の中古マンション価格推移予想

（画像はイメージです）

1．不動産価格指数（国土交通省）によるマンション価格推移

国交省が「2010年平均＝100」として指数化している「不動産価格指数（住宅）」によると、マンション（区分所有）の価格指数は2024年5月時点で全国平均が216.4、東京都に限ると229.6と14年強で2倍超に上昇しています。

不動産価格指数掲載ウェブサイト（国土交通省）

マンション（区分所有）の価格上昇と比較し、上記ウェブサイトで同様に公表されているデータでは、住宅地（土地）の価格指数は118.6、戸建住宅の価格指数は117.3と上昇しているとはいえ、マンションの価格上昇が突出しているのが分かります。

2．レインズ「Market Watch」による首都圏中古マンション市場の成約動向（2025年8月）

東日本レインズが公表している「Market Watch」における2025年8月の中古マンション市場の成約動向は以下のとおりです（東日本レインズとは、北海道・東北地方、関東地方、甲信越地方を管轄する公益法人「東日本不動産流通機構」が運営する、不動産情報交換のためのコンピュータネットワークシステムです）。

成約件数は10カ月連続で増加。成約㎡単価は64カ月連続で上昇し、1990年9月近くの水準に

成約件数

東京都区部は1,593件で前年比プラス59.3％と8カ月連続で増加。多摩は328件で同プラス47.1％と10カ月連続で増加。

横浜･川崎市は594件で同プラス50.4％、神奈川県他は250件で同プラス66.7％と、双方とも10カ月連続で増加。

埼玉県は391件で同プラス58.3％と11カ月連続で増加。千葉県は397件で同プラス39.8％と23年11月から22カ月連続で増加。

成約㎡単価

東京都区部は133.10万円/㎡で前年比プラス18.9％と20年5月から64カ月連続で上昇。多摩は54.92万円/㎡で同プラス4.4％と2カ月ぶりに上昇した。

横浜・川崎市は66.29万円/㎡で同プラス1.4％と2カ月連続で上昇。神奈川県他は41.33万円/㎡で同プラス2.1％と9カ月ぶりに上昇した。

埼玉県は43.50万円/㎡で同プラス2.2％と2カ月ぶりに上昇。千葉県は39.64万円/㎡で同プラス2.3％と2カ月連続で上昇した。

中古マンションの需要増と価格上昇

新築マンションの価格上昇、新規販売数の減少、専有面積の縮小傾向といった要因もあり、首都圏でマンション購入を検討する需要層は近年、中古マンションを購入検討物件として選択するケースが増え、成約件数・成約単価ともに上昇傾向が続いております。

マンション建設適地の新規供給減少、建築費の上昇傾向は今後も続くことが予想されるため、新築マンション価格に連動する中古マンション価格の上昇トレンドは、まだ数年は継続するものと思われます。

3．千代田区の転売禁止特約を付す要請について

2025年7月、千代田区は再開発等事業において、「購入から原則5年間は転売禁止」、また「同一名義による複数物件購入禁止」の特約を契約に設けるよう不動産業界に要請しました。

千代田区内の投機目的でのマンション取引等に関する要請について

その背景には以下の意図があるものと推測します。

• 投機的取引の抑制：外国人投資や短期転売を防ぎ、真に居住を意図する買主に優先的な購入機会を提供する狙い。
• 住環境の安定化：投資目的で非居住のまま保有される物件が多いと、管理組合運営や地域コミュニティに支障をきたす懸念があるため。
• 法的・実効性の課題：まだ法制化されておらず、導入は各デベロッパーに委ねられています。過去に一部の定期借地権付きマンションで購入後原則5年間の転売禁止特約が設けられたこともありましたが、今後の導入に関しては不明な部分が多いのが現状です。

このような制度が広がれば、都心部の新築・中古マンション市場における需給・価格構造に影響を及ぼす可能性があります。

4．今後の中古マンション価格の推移予測

現状と要因を踏まえたうえで、今後の中古マンション価格を以下のように推測します。

短期的（半年〜1年程度）

供給が改善しない限り、価格は高値圏で安定継続することが予想されます。既に64カ月以上連続して㎡単価上昇中という状況から（2025年8月時点）、一時的な調整が挟まれない限りは上昇傾向の維持が見込まれます。

中期的（2〜5年）

住宅ローン金利の上昇、経済状況などによっては、需給と価格に変動が生じる可能性もあり、価格を引き下げる要因が発生することも想定されます。

とはいえ、新築マンションデベロッパーが現在仕入れをしているマンション用地価格に下落の傾向は見られないことに加え、建築費が今後中期的に見て下落することは想像し難いため、2～3年後に供給される新築マンション価格が高値圏で推移することはほぼ間違いないでしょう。

その場合、中古マンション価格も新築に連動し、高値圏が維持されることが予想されます。

長期的（5年以上）

人口減少、都心回帰の流れ、金融政策、生活様式の変化等が複合的に影響し、将来的な中古マンション価格の方向性は予測に幅が出てしまいます。

AIや代替データを使った価格予測研究も進んでおり、AIの「10年後のマンション価格査定」を頼りに中古マンションを選定する時代がすぐそこまで来ているかもしれません。

まとめ

本ブログでは「今後の中古マンション価格の推移」を予想しましたが、国交省の不動産価格指数で100となっている2010年当時、現在のマンション価格の予想を的中できたか、というと正直なところ全くもって想定外の状況になっています。

とはいえ、これまで30年近くマンション取引の現場最前線で仕事をしてきましたので、少なくとも中期的な予想まではある程度の精度ではと自負しております。

首都圏で中古マンションをお探しのお客様は、ぜひともREDSにご相談ください。