急激な価格上昇トレンドで普及が進む中古マンション価格のAI査定。不動産売買の現場ではどんな問題が起きているのか

REDSエージェント、宅建士の中石です。

近年、値上がりが続く中古マンション価格に関し、新聞紙面でも下記のような記事が多く掲載されています。

• 中古マンション、1年で38％高　東京23区7月、1億477万円　新築の代替需要強く（2025年8月22日　日本経済新聞記事）
• 築10年前後の首都圏マンション、平均5割高　3倍超も　首位は9600万円→3億4000万円（2025年10月31日　日本経済新聞記事）

前回、中古マンション価格の今後の価格推移に関する予想についてブログにまとめましたが、今回は上昇を続ける中古マンション価格の価格査定を行う仲介業者の現場で発生している問題をご紹介します。

（写真はイメージです）

AI査定が普及する以前の価格査定の流れ

所有するマンションを売却する際、まずは仲介業者に価格査定を依頼するところから始まります。

数年前であれば、価格査定の依頼を受けた仲介業者の担当者は、レインズ（不動産業者専用の物件情報サイト）を見て以下の情報を調べます。

1. 同マンション内の成約事例
2. 同マンションの売出事例
3. 周辺類似マンションの成約事例
4. 周辺類似マンションの売出事例

そこに担当者自身の経験も加えて、適切な査定価格を導き出していました。

それが近年ではAI技術の向上により、中古マンション価格査定も一定の項目を入力すれば、数秒で見栄えの良い査定書ができあがるシステムが普及しています。

現場で働く仲介営業マンの仕事時間も短縮でき、良いことなのは間違いないですが、上記のような情報を自分で収集し、比較対象としての適格性を考慮し選択していく過程で身についていく不動産営業マンに必須な知識と経験がいつまでたっても身につかない、という弊害も出ているように感じます。

AI査定の問題点は個別性が反映されにくいこと

中古マンション価格査定という作業自体、大量データを瞬時に処理するAIの特徴にマッチしていますが、少なくとも現時点での技術では「データの個別性」までは処理できていないようです。

例えば、甲マンション70㎡のお部屋を新築で20年前に購入し、その間一切リフォームをしなかった所有者様が不動産業者さんに6,000万円で買い取ってもらったとします。その買い取りをした不動産業者さんは室内をリノベーション工事後、半年後に8,000万円で再販売できたとします。

経験を積んだ営業マンが上記の事例を鑑み価格査定をする際は、室内の状態の違いや、売主様が一般個人の方なのか、事業として販売している不動産業者なのかの違いを考慮し、価格査定を行います。

これが現段階のAI査定では、それぞれの成約事例として単なる別データとして処理し、甲マンションの70㎡のお部屋の査定価格は平均を取って7,000万円、となるケースが多く見られます。

築年数が古くなるほど、室内のコンディションには個別差が大きくなりますので、古いマンションの価格査定ほど、営業マンの経験によるAI査定価格の修正が重要になります。

明らかな売出価格設定の間違いが発生している現状

中古マンション価格の査定には、窓口となる営業マンの経験や売却業務への慣れが重要なポイントとなります。そのポイントを的確に把握して、マンション売却の窓口となる不動産業者を選びたいところですが、それを見極めるのもなかなか難しいでしょう。

昨今の売出事例を見ていると、適切な売出価格と比較して明らかに低すぎる価格設定の売出物件を目にすることがたまにあります。

売主様に “早期売却を希望する理由がある” という場合は別ですが、売出価格設定の間違いには「価格査定をする側の仲介営業マン」に問題がある場合が多いように見受けられ、AI等の最新の技術を導入できていない、最新の価格動向を把握しておらず過去の成約事例に引きずられて価格査定をしてしまう、という要因が推測されます。

不動産調査会社の東京カンテイが発表したデータでは、東京23区の2025年7月の中古マンション価格は前年同月比で38.7％高くなっています。2024年に8,000万円だった価格が1年後に1億1,000万円になっている計算です。

売出価格設定を間違えた物件情報がレインズに公開された際、あまりにも見学希望が集中し収拾がつかなくなり、見学受付をストップしているケースにも何度か遭遇しました。中には「見学をしないで購入する」「売出価格より数百万円高い価格でも購入する」というオファーが入っているケースもありました。

しかし、この状況を正直に売主様に報告する仲介業者の窓口は、残念ながら少ないのが現実です。自分の価格設定の間違いを認めたくないという心理が働くのかもしれません。

まとめ

中古マンションの急激な価格上昇という要因もあり、価格査定はどんどん複雑化していく傾向にあります。そこに付いていくためのAIの最新技術の導入にも仲介業者間で差があるのも事実です。

REDSのエージェントは、会社のサポートによりAI最新技術を積極的に取り入れ、またこれまでの豊富な売却業務の経験から、お客様の利益最大化を目指したご提案を行っております。

マンションご売却をお考えの際は、ぜひともREDSにご相談ください。