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最終更新日:2025年12月17日
公開日:2024年5月6日  REDS編集部

その不動産広告、誇大広告では? 禁止用語も解説

最近の不動産広告はインターネット広告での掲載が主流となっています。紙媒体で多いものは「売却物件を探しています」という、物件を宣伝する目的のものではなくて、売却の依頼を受ける目的として、不特定多数のマンションに投函されるケースがほとんどです。

今回は、物件情報の広告について法律に基づく基本的な決まりを解説させていただきます。

不動産広告

不動産広告は2つのルールに従っている

不動産広告は、宅建業法および不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)の2つのルールに従って行います。

宅建業法

宅建業法における広告に関する主な定めは、誇大広告の禁止、広告開始時期の制限、取引態様の明示の3つです。

1.誇大広告の禁止

宅建業者が広告をするときは、宅地・建物の所在、規模、形質、現在もしくは将来の利用の制限、環境・交通その他の利便、代金・借賃などの対価の額もしくはその支払方法、代金もしくは交換差金に関する金銭の貸借のあっせんについて、著しく事実に相違する表示をしてはなりません。

また実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示も禁止されます。これらの規制が、誇大広告の禁止です(宅建業法32条)。

この内容が、一番大きな問題となります。売り手側は、物件の内容をなるべく優れた表示となるように広告を行うものだからです。たとえばこんな調子です。

  • 得をするように誤認させる表示:二重価格 3,480万円 → 2,980万円
  • 居室の表示で納戸を居室として表示:×3LDK 〇2SLDK

2.広告開始時期の制限

宅建業者は、宅地の造成または建物の建築に関する工事の完了前においては、工事に関し必要とされる開発許可や建築確認があった後でなければ、工事にかかる宅地・建物の売買その他の業務に関する広告をしてはなりません(同法33条)。未完成物件の売買は〝青田売り〟といわれますが、青田売りにおける広告は、広告開始時期の制限を受けるわけです。

一戸建ての場合は、更地の物件でも建築確認申請に基づき建築確認済証が発行されると「新築戸建」として広告表示を行って販売を開始することができます。ところが、建築確認の申請中もしくは申請も行っていないのにもかかわらず、「新築戸建」として広告を行っている業者も見受けられます。

土地のみで販売するより、〈土地+建物〉で販売するほうが、その取引に対して受領できる仲介手数料が多くなりますので、そのような目的で広告を行っている業者にはご注意ください。

3.取引態様の明示

宅建業者の取引への関与については、自らが契約当事者となる場合と、他人が当事者になる契約についての代理・媒介を行う場合があります。そこで、宅建業法では、宅建業者が宅地・建物の売買・交換・貸借に関する広告を行うには、自己が契約の当事者となって売買・交換を成立させるか、代理人として売買・交換・貸借を成立させるか、また媒介して売買、交換若しくは貸借を成立させるかの別(取引態様の別)を明示しなければならないものとされています(同法34条1項)。

取引態様は、インターネット広告でも、各ポータルサイトでも広告作成の入力項目として必須の項目となっております。

公正競争規約(表示規約)

適正な内容の表示

宅建業法が、不動産広告に関する基本的な禁止事項を定めているのに対し、表示規約では、「正しい広告はただ嘘(うそ)をつかないだけではなく、消費者が不動産を選ぶ場合に必要と考えられる事項を表示することだ」という立場から、不動産広告についてきめ細かいルールを定めています。

例えば、物件と各種施設までの距離・所要時間を表示することについては、徒歩時間は80mにつき1分として表示しなければなりません。広告における文字の大きさは、原則として7ポイント以上でなければならないという制約もあります。

消費者を誤認させる用語の使用禁止

不動産広告において、抽象的な用語を使用することによって、消費者に誤認を与える場合があります。そこで、消費者を誤認させる可能性のあるような一定の用語については、原則として使用が禁止されています。

使用が禁止される用語は、完全、完ぺき、絶対、日本一、抜群、当社だけ、特選、厳選、最高、最高級、格安、堀出、土地値、完売、など著しく人気が高く、売行きが良いことを意味する言葉などです。もっとも、その表示内容を裏付ける合理的な根拠がある場合には、使用は禁止されません。

まとめ

具体例をご覧いただいても、時々見かけるワードかいくつかあったのではないでしょうか? 不動産の広告は、その物件の販売を目的としているだけではなく、その広告を見てお問い合わせをいただいたことをきっかけに、別の物件をご紹介する、いわゆる「集客」のための目的もあります。

広告ですので、好条件については積極的に記載をし、悪いことは極力記載しないように表示されているものが多いというのが実情です。

気になる物件がございましたら、広告掲載を行っている業者様以外に、客観的にコメントできる別の業者へ問い合わせることも有効な手段となりますので、広告をご覧になり、疑問点がございましたら、お気軽にREDS【株式会社 不動産流通システム】までお問い合わせください。

 

この記事を監修した
エージェントプロフィール

川口 吉彦(宅建士・リフォームスタイリスト)

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※2026年04月12日現在 本社・首都圏営業所の数値

※2026年04月12日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    226

    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    4 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    2 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。