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金谷 昭夫(宅建士・リフォームスタイリスト)

高く早く売却する方法をご提案致します。

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最終更新日:2023年7月1日
公開日:2023年4月30日

不動産流通システム【REDS】の金谷(カネヤ)です。

国土交通省より不動産価格指数(令和5年1月・令和4年第4四半期分)が公表されました。

不動産価格指数とは2010年1月から12月までの平均値を100とした指数を表しており、住宅と商業用不動産に別れて集計がされております。

 

令和4年の1月から比較して、住宅につきましては令和4年の年末まで上昇した数値となっておりますが、令和4年第4四半期では、上昇幅がかなり縮小しております。

また、商業地につきましては、令和4年第4四半期では明らかに下落傾向に転じております。

 

住宅地の価格の今迄の推移を見てみると、特に住宅地のマンションの価格が大きく上昇し、不動産全体の価格を押し上げております。

このグラフを見ている限りでは、このまま上昇が続くようにも見えてしまいますが、昨年末頃から少しブレーキがかかっている事も考えられます。

商業地につきましては、上下に変動しながら全体的には価格が上昇してきましたが、令和4年四半期の直近のタイミングでは一旦下落に転じてしまっております。

一時的な動きであるかは次回の統計に着目したいと思います。

商業用不動産にも様々な種別がございますが、その中で私が気にしている種別はマンション・アパート(一棟)の動きです。

比較的、住宅とに似た動きで、最近では上下の変動がそれほど無く、右肩上がりに価格が上昇している点です。

弊社でも、一棟アパート、マンションへの問い合わせも多く有り、購入を検討されているお客様も多く見受けられます。

融資が可能な場合には、今もなお低金利でのローンを利用出来るため、家賃収入に対する収益(利回り)が大きく上がらなくても、仕入れるための資金調達のためのコストが率いため、まだしばらくの間は需要が続く事が考えられます。

しばらくの間、先が想定しづらい市況が続いておりますが、最新の状況をお知らせいたします。

ご購入、ご売却共に、ご検討の場合は、REDS【株式会社 不動産流通システム】の金谷(カネヤ)までお気軽にお問い合わせください。

E-mail:a.kaneya@red-sys.jp

TEL:070⁻1475⁻4208

 

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最終更新日:2023年6月26日
公開日:2023年4月23日

不動産流通システム【REDS】の金谷(カネヤ)です。

前々回のブログにて、安い物件にはご注意を!【土地編】についてコメントさせていただきました。

今回は、建物についてコメントさせていただきます。

 

建物についても、お安い物件については様々な要素がございます。

一番わかり易い理由としては築年数が挙げられます。

新築が一番高く、年数が経過するごとに価格が下がるという点はわかり易い理由です。

この点は、築年数に相当する価格であれば問題はありません。

建物の規模(面積)に比例して価格が高くなる点も一般的にはわかり易いのですが、大きさについては注意すべき点がございます。

 

建物は、その地域毎に、都市計画によって建築可能な最大限度の面積が定められております。

この制限値は、その地域毎の建ぺい率・容積率という数値によって計算された面積です。

物件によっては、この制限値を超過して建築されている建物や、新築時には制限内で建築したものの、後に増築をして面積を超過してしまっている建物(これらの建物は違反建築物と呼ばれております。)は法律に適合していないため、金融機関での融資が困難です。

 

また、建築した時期には問題が無かったものの、後に法律の改定により現在の基準に適合しなくなってしまった建物(既存不適格建築物と呼ばれております。)も、悪意は無いものの融資を受けるうえで支障がございます。

既存不適格建築物については、そのような事が起きている理由はわかりますが、違反建築物については、何故そのような建物が多く存在するのでしょうか?

 

建築物を建築する前に建築確認申請を行い、完成後に完了検査を受けた後に建物が申請通りに建築されたことが確認されれば検査済証が発行されます。

過去には、建築確認申請のみ行い、完了検査を受けないということが多く行われていた時代がありました。

表のように、平成10年頃までは約4割程度しか検査を受けていなかったため、実際に法に適合していない内容で完成した建物も多くあります。

平成15年頃から住宅ローンの融資を受ける際に、検査済証の取得を条件とする金融機関が大幅に増えて現在に至るため、最近の建物では9割程度の建築物が完了検査を受けております。

平成の前半の時期の建物は、その点に注意して融資の有無について確認をする必要がございます。

 

その他の要素といたしましては、

  • 建物の隣地への越境または隣地からの越境・・・金融機関により取り扱いが困難な場合が有ります。
  • 増築や工作物(定着する物置等)を築造し、登記がされていない(未登記部分がある)建物・・・建築確認を行っていない工事では、法に適合していない可能性があります。登記がされている場合でも違反建築となる可能性もあります。
  • 屋根裏収納の改造・・・本来建物面積に算入されない部分であった箇所が、改造した事により面積に参入され、面積オーバーとなってしまう場合。

 

価格が下がる大きな要因としては、購入する場合にローン利用が可能か否かが大きく影響いたします。

ローン利用が制限される物件は、現金にて購入いただけるお客様を見つけなければなりません。

物件価格が安いため、購入予算が抑えられるとは一概に言うことは出来ません。

逆に資金を増やさないと購入出来ないケースもございます。

 

ご購入、ご売却それぞれの立場で、該当する内容があるか不安がございましたら、是非お気軽にお問い合わせください。

お調べしたうえで、適正なアドバイスをさせていただきます。

REDS【株式会社 不動産流通システム】の金谷(カネヤ)まで、お気軽にご相談ください。

TEL:070-1475-4208

E-mail:a.kaneya@red-sys.jp

 

 

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最終更新日:2023年6月26日
公開日:2023年4月16日

REDS【株式会社 不動産流通システム】 金谷(カネヤ)です。

 

令和5年3月の首都圏・不動産売買の状況をお知らせさせていただきます。

 

公益財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)の月次速報:サマリーレポート(2023年度3月版)によると、首都圏(1都3県)の前年の同月比はこのような状況となりました。

 

◎中古マンション成約件数

3月度は、各地域で異なる動きとなりました。

首都圏全体ではわずかに増加となり、東京都区部が先月に続き2ケ月連続で前年同月比を上回りました。

埼玉県は2ケ月連続で減少となり、減少幅も先月度の12.8%に続き大きく減少となっております。

どの地域も安定した動きではありませんが、新規登録件数は右肩上がりに増えておりますので、成約件数が増加しない地域については、在庫が増加することになり、今後、価格面に影響を与える要因になる事も考えらえます。

 

◎中古マンション成約単価

2月度に続き、全ての地域で価格の上昇となりました。

全体的な増加幅は縮小したエリアが多いのですが、埼玉県は成約件数は伸びないものの、成約した物件の価格についてはまだ高い価格にて取り引きされている傾向が伺えます。

【成約数減→成約価格高騰】の動きは、既に物件成約の2極化が始まっている事が考えられます。

成約するためにはエリアごとに適正な価格、条件を分析して、売却条件を検討していく事が重要となります。

 

◎中古戸建成約件数

中古戸建の成約件数は、2月に続き全ての地域でマイナスとなりました。

マンションは地域で異なりましたが、戸建てについてはしばらくの間全ての地域にて取引きが減少傾向にあります。

新築戸建ての着工棟数も大きな変化は見られませんので、新築戸建を購入された方々の件数が増えている訳では無いと思われます。

一戸建ての需要自体に変化が出てきているのかもしれません。

しばらく、状況を注視していきたいと思います。

 

◎中古戸建成約単価

中古戸建の成約件数は、多摩地域を除き全て上昇となりました。

2月度は東京都区部のみが減少となっておりましたが、全体的には上昇傾向は変わっておりません。

成約件数が20%以上減少した横浜・川崎市でも、成約価格については10%以上の上昇となりました。

現在、全体の在庫数も増えている中でも、需要がある地域、物件については購入者側も積極的に購入をしている動きが続いております。

しかしながら、大半の物件はこの数年で価格が上昇した中で、少し前と変わらない金額で売出したのもかかわらず、すぐに購入希望者が見つからず、価格を見直す物件も増えてきております。

毎月ご報告させていただいているこのレポートでは、極端な変化は見られませんが、長く続いてきた売り手市場に変化が起こっている様子は見受けられます。

ご所有不動産の現在の市場価値を確認されたい方は、

REDS【株式会社 不動産流通システム】の金谷(カネヤ)まで、お気軽にお問い合わせください。

E-mail:a.kaneya@red-sys.jp

TEL:070-1475-4208

 

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最終更新日:2023年6月25日
公開日:2023年4月9日

不動産を購入する時に、皆様が一番気にするのは「価格」ではないでしょうか?

価格が安い物件と聞くと、事件や事故の合った物件を思い浮かべる方が殆どでは無いかと思います。

 

建物がある物件であれば築年数が古い物件、土地であれば形が悪い物件等は一般的には安い要素が誰にでもわかり易いと思います。

 

これらの要素以外で安い物件とはどのような物件があるのでしょうか?

今回は土地について例を挙げさせていただきます。

 

土地または古家付の土地を購入する場合は、高低差がある物件には要注意です。

 

高低差がある物件は隣地や道路との土留めのための擁壁が設けられている物件が多いです。

この擁壁が、現行の基準で有効であるかが重要となります。

特に築年数が古い中古戸建を取り壊し、建物を建築する場合は、地盤改良工事や擁壁の作り直し等、数百万円から千万を超える費用がかかる場合も有ります。

物件広告では土地の形は問題が無くても、立体的に見ないと実際にはわからない物件も多くあります。

 

次に多くあるケースとして、「接道義務」を果たしていない土地です。

「接道義務」とは、建築物の敷地が道路に接していることを義務付ける制度です。都市計画区域内においては、建築物の敷地は、建築基準法で定められる道路に2m以上接していることが原則となっています。

接道義務は、火災などの災害時に消火活動・救命活動を円滑にすることや、建築物からの避難経路を確保することを目的として定められました。

このような物件は、建て替えが出来ず、金融機関で住宅ローンの借り入れをすることが困難です。

 

これらの土地は、周辺相場より著しく安い価格で売却に出ている事が多いです。

 

その他では、

・道路より低い土地で、建物を建築する際に、排水をポンプで組み上げる施工が必要。

・敷地形状の状況から、重機が敷地に入らないため施工費用が通常よりも高額。

等の理由で、建物施工のための費用が多くかかってしまうケースがあります。

 

価格が安い「売地」もしくは「古家付売地」を見つけた場合は、どのような要因があるのかを気にしていただく事が重要です。

 

安い物件は安く購入できる訳では無く、その物件を通常使用するために多大な費用を要したり、借入をして購入が出来る場合でも金利の高い金融機関を利用しなければならない等、結果として高い買い物をする事になってしまうかもしれません。

 

気になる物件の詳細を確認してみたいというご要望がございましたら、

REDS【株式会社 不動産流通システム】の金谷(カネヤ)までお気軽にお問い合わせください。

携帯電話:070-1475-4208

E-mail:a.kaneya@red-sys.jp

 

 

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公開日:2023年4月2日

REDS【株式会社 不動産流通システム】の金谷です。

 

不動産の購入時には物件価格とは別に諸費用がかかります。

そのひとつに「仲介手数料」がございます。

 

不動産仲介手数料は、不動産会社が売主、買主の間に入って売買契約のために仲介を行い、その取引に対する報酬を、購入者が不動産仲介会社に支払う事となっております。

 

不動産仲介手数料の計算方法は、物件価格によって異なりますが、不動産売買における仲介手数料の法定上限金額は、売買価格により下記の速算式で計算されます。

 

① 売買金額が200万円以下の場合・・・売買価格×5%+消費税 (1円から2,000,000円まで)

② 売買金額が200万円超から400万円以下の場合・・・売買価格×4%+2万円+消費税

③ 売買金額が400万円超の場合 売買価格×3%+6万円+消費税

 

物件価格が5,000万円の場合は、150万円+6万円+15.6万円=171.6万円が税込の仲介手数料の金額です。

 

この金額はあくまでも法定上限額の計算式です。

多くの不動産会社は、この金額が固定金額であるかのような説明のもと、法定上限額の仲介手数料を受領しております。

個人の方が、不動産会社と売却をするための契約(専属専任媒介契約又は専任媒介契約)を締結した場合は、国土交通大臣指定の流通機構「レインズ」へ登録を行う義務がございます。

「レインズ」は加盟している全ての不動産会社が情報を閲覧できるデータベースです。

売却の依頼を受けた不動産会社は他の不動産会社に対して正しく情報を公開し、成約するために活動をしなければなりません。

 

いずれかの不動産会社が、専属専任媒介契約又は専任媒介契約を締結して売りに出している物件は、購入を検討するお客様はご自身で自由に仲介を依頼する不動産会社を選ぶことが出来る仕組みとなっております。

 

現在の不動産市場では、同じ物件を購入する場合でも、仲介を依頼する不動産会社によって仲介手数料が異なります。

REDS【株式会社 不動産流通システム】では、弊社にて取り扱いが出来る物件につきましては、必ず仲介手数料が割引もしくは無料にてご購入いただく事が出来ます。

 

REDS【株式会社 不動産流通システム】では不動産のポータルサイトにも、弊社お取り扱いの物件の仲介手数料のお得な割引額を表示させていただいております。

その他の市場に出ている他の物件につきましても、お問い合わせいただければお取り扱いの可否と割引金額につきまして迅速にお答えさせていただきます。

気になる物件がございましたら、まずはREDS【株式会社 不動産流通システム】の金谷(カネヤ)までお問い合わせください。

 

不動産をお得に安心してご購入いただけるよう、お手伝いさせていただきます。

お問い合わせをお待ちしております。

 

TEL:070-1475-4208(直通電話)

E-mail:a.kaneya@red-sys.jp

 

 

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