不動産流通システム【REDS】の金谷（カネヤ）です。

前々回のブログにて、安い物件にはご注意を！【土地編】についてコメントさせていただきました。

今回は、建物についてコメントさせていただきます。

建物についても、お安い物件については様々な要素がございます。

一番わかり易い理由としては築年数が挙げられます。

新築が一番高く、年数が経過するごとに価格が下がるという点はわかり易い理由です。

この点は、築年数に相当する価格であれば問題はありません。

建物の規模（面積）に比例して価格が高くなる点も一般的にはわかり易いのですが、大きさについては注意すべき点がございます。

建物は、その地域毎に、都市計画によって建築可能な最大限度の面積が定められております。

この制限値は、その地域毎の建ぺい率・容積率という数値によって計算された面積です。

物件によっては、この制限値を超過して建築されている建物や、新築時には制限内で建築したものの、後に増築をして面積を超過してしまっている建物（これらの建物は違反建築物と呼ばれております。）は法律に適合していないため、金融機関での融資が困難です。

また、建築した時期には問題が無かったものの、後に法律の改定により現在の基準に適合しなくなってしまった建物（既存不適格建築物と呼ばれております。）も、悪意は無いものの融資を受けるうえで支障がございます。

既存不適格建築物については、そのような事が起きている理由はわかりますが、違反建築物については、何故そのような建物が多く存在するのでしょうか？

建築物を建築する前に建築確認申請を行い、完成後に完了検査を受けた後に建物が申請通りに建築されたことが確認されれば検査済証が発行されます。

過去には、建築確認申請のみ行い、完了検査を受けないということが多く行われていた時代がありました。

表のように、平成10年頃までは約4割程度しか検査を受けていなかったため、実際に法に適合していない内容で完成した建物も多くあります。

平成15年頃から住宅ローンの融資を受ける際に、検査済証の取得を条件とする金融機関が大幅に増えて現在に至るため、最近の建物では9割程度の建築物が完了検査を受けております。

平成の前半の時期の建物は、その点に注意して融資の有無について確認をする必要がございます。

その他の要素といたしましては、

• 建物の隣地への越境または隣地からの越境・・・金融機関により取り扱いが困難な場合が有ります。
• 増築や工作物（定着する物置等）を築造し、登記がされていない（未登記部分がある）建物・・・建築確認を行っていない工事では、法に適合していない可能性があります。登記がされている場合でも違反建築となる可能性もあります。
• 屋根裏収納の改造・・・本来建物面積に算入されない部分であった箇所が、改造した事により面積に参入され、面積オーバーとなってしまう場合。

価格が下がる大きな要因としては、購入する場合にローン利用が可能か否かが大きく影響いたします。

ローン利用が制限される物件は、現金にて購入いただけるお客様を見つけなければなりません。

物件価格が安いため、購入予算が抑えられるとは一概に言うことは出来ません。

逆に資金を増やさないと購入出来ないケースもございます。

ご購入、ご売却それぞれの立場で、該当する内容があるか不安がございましたら、是非お気軽にお問い合わせください。

お調べしたうえで、適正なアドバイスをさせていただきます。

REDS【株式会社 不動産流通システム】の金谷（カネヤ）まで、お気軽にご相談ください。

TEL：070-1475-4208

E-mail：a.kaneya@red-sys.jp

不動産を購入する時に、皆様が一番気にするのは「価格」ではないでしょうか？

価格が安い物件と聞くと、事件や事故の合った物件を思い浮かべる方が殆どでは無いかと思います。

建物がある物件であれば築年数が古い物件、土地であれば形が悪い物件等は一般的には安い要素が誰にでもわかり易いと思います。

これらの要素以外で安い物件とはどのような物件があるのでしょうか？

今回は土地について例を挙げさせていただきます。

土地または古家付の土地を購入する場合は、高低差がある物件には要注意です。

高低差がある物件は隣地や道路との土留めのための擁壁が設けられている物件が多いです。

この擁壁が、現行の基準で有効であるかが重要となります。

特に築年数が古い中古戸建を取り壊し、建物を建築する場合は、地盤改良工事や擁壁の作り直し等、数百万円から千万を超える費用がかかる場合も有ります。

物件広告では土地の形は問題が無くても、立体的に見ないと実際にはわからない物件も多くあります。

次に多くあるケースとして、「接道義務」を果たしていない土地です。

「接道義務」とは、建築物の敷地が道路に接していることを義務付ける制度です。都市計画区域内においては、建築物の敷地は、建築基準法で定められる道路に2m以上接していることが原則となっています。

接道義務は、火災などの災害時に消火活動・救命活動を円滑にすることや、建築物からの避難経路を確保することを目的として定められました。

このような物件は、建て替えが出来ず、金融機関で住宅ローンの借り入れをすることが困難です。

これらの土地は、周辺相場より著しく安い価格で売却に出ている事が多いです。

その他では、

・道路より低い土地で、建物を建築する際に、排水をポンプで組み上げる施工が必要。

・敷地形状の状況から、重機が敷地に入らないため施工費用が通常よりも高額。

等の理由で、建物施工のための費用が多くかかってしまうケースがあります。

価格が安い「売地」もしくは「古家付売地」を見つけた場合は、どのような要因があるのかを気にしていただく事が重要です。

安い物件は安く購入できる訳では無く、その物件を通常使用するために多大な費用を要したり、借入をして購入が出来る場合でも金利の高い金融機関を利用しなければならない等、結果として高い買い物をする事になってしまうかもしれません。

気になる物件の詳細を確認してみたいというご要望がございましたら、

REDS【株式会社 不動産流通システム】の金谷（カネヤ）までお気軽にお問い合わせください。

携帯電話：070-1475-4208

E-mail：a.kaneya@red-sys.jp