「管理」の良しあしはここを見る！　中古マンション購入時に確認したい8つのポイントを解説

REDSエージェント、宅建士の金谷です。

近年、都心部では新築マンションの著しい価格高騰により、中古マンションのニーズが高まっています。

中古マンションは、新築未入居の物件から、築60年くらいの物件まで、幅広い年代の物件があります。ご予算に応じて、エリア、築年数、広さなどを決めたうえで物件探しを行うこととなります。

中古マンションを購入する際には、物件そのものの条件だけでなく、管理状況の確認も重要です。管理の良しあしは将来の資産価値や住みやすさに大きく影響を与えます。マンションの購入を検討する際に、管理について注意すべき点、知っておきたいことを説明します。

（画像はイメージです）

マンションの管理の内容とは？

管理内容は分類すると下記の3種類があります。

• 全部委託管理：管理会社がすべての管理業務を担当する方法
• 一部委託管理：管理組合が一部業務を担当し、残りを管理会社に委託する方法
• 自主管理：管理組合や住民が主体となって管理を行う方法

管理会社に委託する全部委託管理と一部委託管理は、管理会社より、管理について提案を受けていることがほとんどです。

自主管理の場合、管理業務は管理組合にて運営されるため、しっかりとした運営がなされているかの確認が重要となります。

マンション管理を確認するための8つのチェックポイント

以下、管理がうまくいっているかを確認するためにチェックすべきポイントを解説します。

管理費・修繕積立金の金額

マンションの管理において、管理費と修繕積立金の額がどれくらいであるかは、将来の資産価値に直結する重要事項です。

適正な水準か否かは、同地域での類似する規模、施設、築年数のマンションとの比較を行えば把握できます。

管理費は、マンションの規模に応じた、共用施設の維持管理、管理人の稼働状況によって金額に差が出ます。修繕積立金は、定期的な長期修繕計画の見直しによる金額改定が行われていない場合には、どこかのタイミングで大幅に値上げされる可能性がありますし、積立金が不足するような場合には管理組合にて借り入れが必要となる場合があるため、注意が必要です。

管理組合の運営状況

管理組合の運営状況を確認するため、以下のような質問をしてみましょう。

• 管理組合の定期的な総会が開かれているか？
• 定期的な総会以外でも、臨時総会が適宜行われているかどうか？

このほか、居住者の方が積極的に維持管理について、なんらかの取り組みをしているか確認できればいいかもしれません。

長期修繕計画の有無

管理組合によって長期修繕計画が作成されているか、その内容について定期的な見直しが行われ、修繕工事が適切に実施されているかも確認しておきましょう。

自主管理のマンションでは、この計画が作成されていない建物も多く見受けられます。

修繕積立金の残高

マンションに長く住むことを考えている場合は特にですが、定期的な修繕に備えて、不足なく修繕積立金が積み立てられているかを確認する必要があります。

積立金の滞納の有無や、滞納がある場合は金額についても事前に確認して把握する必要があります。

共用部分の清掃・維持管理

マンションの資産価値や住環境を維持するためには、共用部分の清掃・維持管理が適切に行われているかの確認が重要です。以下の点に注意してください。

◆清掃の頻度と品質：エントランス、廊下、エレベーター、ゴミ置き場などの清掃がどの程度の頻度で実施されているか。

◆設備の維持管理：エレベーターや給排水設備の定期点検が実施されているか。設備の老朽化に対する修繕計画があるかどうか。今までの修繕履歴について、内容確認が可能であれば把握する。

◆管理組合の対応：住民からの清掃や維持管理に関する意見が適切に反映されているか。管理組合が維持管理の問題に対して積極的に取り組んでいるか。

◆清掃員や管理人：勤務形態（常駐・巡回など）を把握する。

ゴミ出しルールと管理

マンションの居住環境を維持するためには、適切なゴミ出しルールの運用が不可欠です。以下の点を確認しておきましょう。

◆ゴミ出しの曜日と時間：可燃ゴミ、不燃ゴミ、資源ゴミなどの収集曜日を確認する。ゴミ出しが可能な時間帯に制限がある場合、そのルールを把握する。

◆ゴミ置き場の管理状況：ゴミ置き場が清潔に保たれているか。設備（鍵付きゴミステーションなど）の有無。分別が適切に行われていない場合の対応策（警告や罰則など）。

使用細則の確認

建物や敷地、附属施設の管理や使用に関するルールで、管理規約を補完するものである使用細則には、下記の内容の項目が定められています。

• ペット飼育に関する細則
• 駐車場、駐輪場使用に関する細則
• 専有部分の修繕に関する細則
• 共用施設利用に関する細則
• 第三者利用に関する細則

マンション内での事件・事故・トラブル

マンション内の居住者どうしが快適に、お互いに配慮しながら生活ができているか、また、過去に発生した事件や事故、住民間のトラブルについても確認することが重要です。

◆事件・事故の有無の確認：過去に重大な事件（殺人、火災、自殺など）が発生していないか、不動産会社や管理会社に確認し、告知義務がある場合の詳細を把握する。

◆住民間トラブルの有無：近隣住民との騒音問題、ペットに関するトラブル、共用部の利用に関する問題がないかを確認する。

まとめ

区分所有マンションは、共同住宅のため、居住者どうしが協力し、適切な維持管理を継続することにより、建物の品質と将来にわたる資産価値を保つことができます。

物件探しの際には、予算や立地ばかりでなく、「管理」という観点も加味することが重要です。