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最終更新日:2025年12月17日
公開日:2023年12月8日  REDS編集部

土地区画整理事業とは? 仮換地や保留地、清算金についても解説

土地区画整理事業は、都市や地域の土地利用を効率的かつ計画的に整備するための公共事業です。この事業は、道路、公園、住宅地、商業地などを適切に配置し、地域全体の機能を向上させ、住みやすい環境を構築することを目的としています。

要するに、住みやすい街づくりのために宅地や公共施設を整備する手法の一つなのですが、言葉は聞いたことがあっても実際にはどんなことが行われるのか、知らないという方も多いのではないでしょうか。今回は、土地区画整理事業の主な特徴や進行手順、影響について説明します。

土地区画

土地区画整理事業の特徴

公共性と地域全体の改善

土地区画整理事業は、公共性が重視され、地域全体のインフラや環境を向上させることを目指しています。これにより、地域全体の生活環境が向上し、住民の利便性が向上します。

都市計画との連携

土地区画整理は、都市計画と連携して行われることが一般的です。都市の発展計画や長期的なビジョンに基づいて、土地利用のあり方が計画的に整備されます。

地権者協議と協力

土地区画整理事業では、地権者(土地の所有者)との協議が不可欠です。地権者との合意を基に土地の再編成が行われ、公正な補償が提供されるよう努められます。

道路や公園の整備

土地区画整理事業では、交通インフラや公共施設、公園などの整備が行われ、地域全体の利便性や快適さが向上します。これにより、都市の機能が均等に分散されます。

緑地や環境への配慮

土地区画整理事業は、環境に配慮されているため、緑地の確保や防災対策など、持続可能な開発が重視されます。

土地区画整理事業の進行手順

土地区画整理事業は、地域の発展計画や都市計画に基づいて検討され、事業計画が立案されます。地域のニーズや問題点が明確化され、解決策が検討されます。以下のような手順で行われることが多いでしょう。

地権者協議と説明会

土地の所有者や住民との協議が行われ、事業の内容や目的が説明されます。地権者の理解と協力が得られるように進めます。

基本計画の策定

土地区画整理の基本計画が策定されます。これには土地の再編成や新たな公共施設の配置、緑地の確保などが含まれます。

地目ごとの区画整理

地域内の土地を地目ごとに整理し、新たな区画を設定します。これにより、効率的な土地利用が実現されます。

実施設計と工事

基本計画に基づき、具体的な実施設計が行われ、工事が開始されます。新しい道路や公共施設、住宅地の整備が進められます。

補償と移転

土地の所有者への補償が行われ、必要な場合は土地の移転が行われます。公正かつ円滑な補償の実施が求められます。

完工と引き渡し

工事が完了すると、整備された地域が引き渡されます。これにより、新たな土地利用が可能となります。

土地区画整理事業の影響

土地区画整理により、地域全体が活性化し、新たな住民や事業者の誘致が期待されます。具体的にどんな影響があるでしょうか。

不動産価値の向上

新たなインフラや公共施設を整備すたり、山林エリアや住宅地がないエリアを新たに整えることにより、整然とした街並みとなり、生活がしやすくなって不動産価値が向上することがあります。

生活環境の改善

道路や公園の整備により、住民の生活環境が改善されます。これにより、住みやすい地域が形成されます。

交通の改善

道路や交通インフラの整備により、交通の流れが改善され、通勤や通学がスムーズになります。

自然環境への影響

土地区画整理は環境への影響が懸念されることもあります。適切な環境への配慮が求められます。

仮換地と保留地の違い

土地区画整理事業では、借換地と保留地という言葉が出てきます。それぞれ解説します。

仮換地

仮換地とは、土地区画整理事業の期間中に、対象地域の宅地の所有者などが「仮に」使用・収益できる土地のことをいいます。仮換地は、土地区画整理事業をスムーズに行うために事業の施行者が指定します。仮換地は、一般に将来そのまま換地となる予定の土地として定められます。換地とは、ほぼ工事が終った後に作成する換地計画において定められる土地です。したがって、事業途中では仮換地として扱われるのが一般的です。仮換地を購入すれば土地を使用収益できますのでマイホームを建てることも可能です。

保留地

保留地は、将来の開発や変更が計画されているが、現在はそのまま保持されている地域を指します。保留地は、将来の利用を見越して一時的に利用を差し控えている状態です。保留地では通常、所有権の変更は発生しません。現在の所有者が土地を維持しながら、将来の利用を見越して一時的に利用を保留している状態です。保留地を取得した場合、担保となる土地が存在しないため、住宅ローンを利用できる金融機関は極めて少なくなります。事前に金融機関への確認が必須となります。

土地区画整理事業では、元々所有していた土地と土地区画整理事業が完了した後に交換する土地との価値に差異が出ることがあります。その際には金銭にて精算を行うことになりますので、事業後に清算金が発生し、負担が生じる場合があることに留意しなければなりません。

このような土地の売買をご契約される場合には、お気軽にご相談ください。

 

この記事を監修した
エージェントプロフィール

川口 吉彦(宅建士・リフォームスタイリスト)

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※2026年04月26日現在 本社・首都圏営業所の数値

※2026年04月26日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。