REDS不動産流通システム、マンション管理士・管理業務主任者・2級FP・国際不動産スペシャリスト・宅建マイスター・宅建士の津司です。今回は管理のいいマンションを購入するための必須事項について簡単にご説明させていただきます。

お住まい探しの際に失敗を防ぐためには自己防衛のための一定の知識が必要です。リスクの見極めを営業担当者に丸投げでは不安ですよね。そのようなみなさまのお役に立てれば幸いです。

管理のいいマンションにそろっている条件

「マンションは管理を買え！」とは昨今中古マンション購入時に非常に重要なキーワードです。今後もますます、その重要度は増していくことは間違いないのではないでしょうか。お住まい購入での失敗を防ぐには、管理の良否の確認は必須ポイントです。

以下にその注目ポイントを列挙させていただきますが、これらはあくまで一般論です。実際には個別の判断が必要で、信頼できるエージェントとのお住まい探しは重要ということになります。

■総戸数
少ないから一概にダメということではありませんが、マンションの総戸数は多いほうがいいでしょう。

■管理組合の理事の選任方法
輪番制より立候補制がいいでしょう。輪番半数に立候補半数とするところでも問題ありません。輪番制としているところは、管理会社都合を優先しているのかもしれません。

■理事会の開催数
開催数が多いほうが当然いいでしょう。多いとは何回程度で平均値が気になるところですが、後で解説します。

■管理費と修繕積立金の関係】
「管理費＜修繕積立金」がよく、管理費は安いほどいいでしょう（極論です）。修繕積立金が低額な場合、注意が必要で、専有面積60㎡の場合は1万2,000円が分岐点です。修繕積立金の目安は㎡単価200円ですが、昨今の人件費、材料費の高騰で上昇傾向にあります。

■機械式駐車場
機械式駐車場は空きが少ないほうがよく、空き台数が多い場合は注意が必要です。

駐車場収入で、駐車場のメンテナンスが可能か否かが重要です。機械式駐車場の場合、修繕費として月額8,000円が目安です（国土交通省、マンションの修繕積立金のガイドライン）。つまり、機械式駐車場100区画の場合、メンテナンス費用として月額80万円が必要となります。

駐車料金1万円の場合、80台の利用があれば駐車場収入でメンテナンスが可能ですが、70台しかなければ月当たり10万円の補填が必要になります。

■共用施設
豪華すぎる場合は注意が必要です。維持修繕費用がマンション財政を圧迫する可能性があります。清潔感も大切。エントランスに入った瞬間の第一印象が大切です。管理がいいから、きれいに見えるのです。

■大規模修繕の周期
長期化傾向に準拠していることが望ましいといえます。これまでは12年が一般的でしたが、18年周期も十分可能です。資材、人件費の高騰がマンション財政を圧迫する可能性が高まる中で、修繕周期の延長は高騰分を相殺できる可能性が高いのです。

■ペット飼育の可否
ペット飼育可の方が資産価値は高くなります。ペットは家族。現状、大型犬の飼育をできる物件は皆無です。私見になりますが、規約を変更して大型犬を可とするだけで物件の資産価値は大きく上がると思います。購入希望者殺到は間違いありません。

規約の変更のハードルは低くはありませんが、物件購入した際に議案提出してもいいかもしれません。マンションの場合購入と同時に議決権を有する組合員になります。マンション規約を変更する権利を得ることができます。管理は住民の意識で変えることが可能です。

■外部専門家の利用状況
弁護士、建築士、マンション管理士などの外部専門家のアドバイスを受けていることが望ましいでしょう。

■管理会社の変更履歴
変更履歴があれば、管理意識の高い物件である可能性が高まります。変更により管理費の負担を下げることができます。理事会がマンション管理に熱心と判断する重要な要因です。いい管理は、熱心な理事会（住民）により成り立つということです。管理会社の良しあしよりも、理事会の取り組みの良否が重要です。

■掲示板の充実度、掲示内容
エントランスには、管理会社からの注意喚起、お知らせなどの張り紙があります。その内容は必ず確認してください。古いまま張り紙が放置されていないかなども管理の良否の重要な判断材料にすることができます。

以前、東京都S区のマンション掲示で『立小便禁止』の張り紙がありました。管理会社に問い合わせした際の説明は「3年前に、部外者が侵入してそのような事例がありました。今はありません」とのこと。

ただ、マンションの資産価値を大きく毀損するような掲示をし続けている管理会社はどうでしょうか？　いい管理をできているとは思えないですよね。

以上が今回、買主様にとって有益な豆知識の共有です。

やや専門的な情報も入っているのですが、できるだけわかりやすく使える知識としてご紹介させていただきました。今後のお住まい探しのプラスになれば幸いです。

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最近の不動産価格上昇相場の中では、多くの買主様にとって新規物件は常に「この物件高いよね」と感じる状況が続いていると思います。今後の状況を予測するのも難しい状況ですね。

しかしながら、将来の相場変動についての不透明性はいつも同じです。この点も購入、売却を難しくしていますが、この不透明性はすべての相場に共通する難易度の高い問題です。

そこで、今回は最近の価格上昇をわかりやすく理解するため、とあるマンションの相場変動を例にご説明します。価格上昇の仕組みの理解を深めておくことは、正しい購入判断の一助になると考えています。

モデルを単純化することで、購入可否に対する正しい選択をするための基準を持っていただければ嬉しいというのが今回のブログの狙いです。以下は仮想事例ですが、直近の相場を参考にしています。

Aマンション：品川区10階建すべてのお部屋50㎡

成約事例（1）：2019年1月、3階、5,000万円で成約

2019年3月にAマンションの別部屋の所有者が、同じく3階のお部屋を売りたいと思った時に「いくらで売りに出そうと思うか」、この点が重要です。

「1月に5,000万円で売れたなら、5,180万円で売り出してみよう！」

これは売主目線からすると当然ですよね！　これが直近数年、都内で繰り返されてきました。

成約事例（2）：2019年3月、3階、5,180万円で成約

この場合、3か月で3.6％の上昇ということになります。直近の首都圏の不動産市場は、下値を固めるということが繰り返されています。

2019年6月に同じくAマンション別部屋の所有者が3階のお部屋を売りたいと考えたとき、「5,280万円で売ろう！」というのも普通ですよね！　これも難なく売れました。

成約事例（3）：2019年6月、3階、5,280万円で成約

6か月で5.6％の上昇ということです。2019年9月に同じくAマンション別部屋の所有者が3階のお部屋を売りたいと考えたとき「5,480万円で売ろう！」となるのも普通ですよね！

成約事例（4）：2019年9月、3階、5,480万円で成約

9か月で9.6％の上昇ということです。2019年12月に同じく別のAマンション所有者が3階のお部屋を売りたいと考えたとき「5,680万円で売ろう！」となる、これも普通ですよね！

成約事例（5）：2019年12月、3階、5,680万円で成約

12か月で13.6％の上昇ということです。このような流れの繰り返しが、近年首都圏での不動産価格上昇の大きな要因の一つと考えられます。前年同月比で10％の価格上昇が認められた地域の場合、1年前は8,000万円だったお部屋が8,800万円で売りに出る。そしてこの価格で成約するというのが、近年の上昇相場の中で実際に起こっていることです。一般的な感覚からすると、「高すぎ」と感じてしまうと思いますし、この感覚は正常です。

東京のマンションの成約㎡単価推移

以下は、直近の東京都区部のマンションの成約㎡単価前年同月比の推移です（公財東日本不動産流通機構のデータの引用）。

■中古マンション成約㎡単価の前年同月比（2021年5月）
東京都区部13.4％の上昇
↓
■中古マンション成約㎡単価の前年同月比（2022年5月）
東京都区部9.4％の上昇
↓
■中古マンション成約㎡単価の前年同月比（2023年5月）
東京都区部8.2％の上昇

今後この傾向がどのように推移していくかを予測することは非常に難しいですが、直近の上昇相場を具体的な数字でご確認いただければと思います。

例えば、2021年からお住まい探しを継続のお客様にとっては、購入意欲が削がれるほどの価格の変動ですが、相場の流れには逆らうことができないということです。直近の上昇相場の中で、過去の成約事例を重要な要因と考えると、多くの購入者が買えない状況が続いるといえるかもしれません。

まとめ

しかし現実は、高くても売れるという状況に支えられ、上昇相場が継続しているということです。過去の成約事例を判断基準にする際には、あくまで過去の事例という意識をもって、そこからどの程度の上昇乖離があるかという観点からの検討が必要ということです。1年で10％の上昇が市場で形成されても適正相場、ということもありえるのです。

この点を踏まえて判断しなければ、なかなか新居の購入ができないということになってしまうのではないかと考えています。簡単な購入環境ではないと思いますが、そのような時こそ頼れる専門家に相談することが重要ではないでしょうか。相場を適切に理解することは、お住まい探しの成否に直結する重要な要因といって間違いないと思います。

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの津司です。

マンションの資産価値を高める要因は多く、ブランド力、駅距離、周辺住環境、公立有名小学校の存在など、さまざまあります。今回ご紹介する注目要因は見逃されることが多いのですが、マンションの資産価値の下支えに大きく寄与する「マンションの管理」についてのお話です。

管理のいいマンションを買うと多くのメリットに恵まれます！

管理のいいマンションを買ったときの最も大きいメリットは、将来の売却時に高く売れる可能性が高まるということです。

他にも以下のようにさまざまなメリットがあります。

・管理のいいマンションは安心して生活ができる
・2022年4月からスタートした新制度（マンション管理適正評価制度）のもとでは、フラット35利用時に契約から5年間住宅ローンの金利が0.25%引き下げられる
・管理費、修繕積立金の計画がしっかりしているため、適正な月額ランニングコストを維持しやすい

大規模修繕時に住民からの一時金の徴収や、金融機関からの借り入れをするマンション、すなわち資金計画がしっかりしていないマンションは約21％（国土交通省・平成20年度マンション総合調査）もあるのですよ！

上記はメリットの一部ですが、やはり管理のいい物件を購入することはプラス面が大きいと思います。

デメリットもあります。それはマンション内での規則が厳しいという点が挙げられると思います。管理員さんが口うるさいことも多いです。洗濯物をバルコニーに干せないなんてこともあります。これらは管理のいい物件のデメリットかもしれません。

物件購入時に管理がいいことがすべてではありませんし、それはむしろ一部といってもよいでしょう。ですから、管理が思わしくない物件を買うことも選択肢として十分あり得ることだと思います。その他の条件がすべてよければ、管理面のマイナスを受け入れても良いことも多いはずです。

一方で管理は住民の意思によって、いい状態に変えていくことがいつでも可能です。楽な作業ではないでしょうが、実際に住民の皆様が管理の大切さを意識し優良管理物件へと導き、資産価値のアップに結びつけている事例も多いようです。

ですから、購入時に管理状態のいい点も悪い点も知っておくことが重要と私はいつも考えています。

管理のいいマンションの探し方

それでは具体的に、管理のいいマンションとはどのようなマンションを指すのでしょうか。これには明確な定義はありませんが、マンション管理士としての私の視点からできるだけわかりやすく説明します。

管理組合、理事会がしっかりと機能していること

まず【管理組合、理事会】と【管理会社】の違いを理解していただくことが重要です。【管理組合、理事会】とは住民が構成する組織です。一方、【管理会社】とは住民の委託を受けてマンション管理を行う営利団体。組織の母体が全く違うのです。

はっきり言えることは、マンション住民が【管理会社】に丸投げではいい管理を望めないということ、【管理組合、理事会】が管理に前向きに取り組んでいくことが重要ということです。

良質な【管理会社】が良質な管理をするというよりは、良質な【管理組合、理事会】が【管理会社】に良質な仕事をさせるということです。

理想的な【管理組合、理事会】を見分ける手段

いい【管理組合、理事会】を見分けるためには以下のポイントをチェックしましょう。

・理事会の開催数（年何回？）
・役員の選出方法（輪番制、立候補制、輪番、立候補併用制など）
・管理費と修繕積立金の金額割合の良否
・長期修繕計画の見直し履歴の有無
・管理会社の変更履歴の有無
・理事会における外部専門家の有無（大規模物件以上）

上記のような項目を精査することで【管理組合、理事会】の良否の概要を推測することは可能です。詳細な判断を外部からすることはとても難しいですが、購入時に良否の概要を知っておくだけでマンション購入の成否を大きく左右する判断材料を手に入れることができます。

不動産価格を決める要因で軽視できないもの、それが管理

少し専門的で恐縮ですが、不動産の価格は大きく3つの要因（それぞれ非常に細かく細分化されます）により決定づけられます。

（1）一般的要因（自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因）
これは最も大きな要因です。例えば地質、地盤の状態だったり、貯蓄、消費、投資、国際収支の状態だったり。

（2）地域要因
これは中要因。エリアの相場とお考えください。たとえば「恵比寿駅周辺の基本的な相場はこの程度」というようなものです。

（3）個別的要因
これは小さな要因です。例えば築年数、設計・設備の機能性、耐震性・耐火性等の建物の性能、マンションの維持管理の状態のことです。

不動産の価格はこれらの3要因がそれぞれ結びついて最終的に決まるものとされています。今回のお話はこの（3）が優れた物件を買うことが将来の資産価値の下支えに大きく貢献するということです。価格を形成する要因は非常に多いのですが、維持管理の状態の占めるウェートは小さくなく、むしろとても重要です。

【維持管理の状態】の良否を見極める知識の差が、物件選択の成否に大きく影響するということです。

まとめ

今回の記事では、【管理組合、理事会】の良否を見極めることがマンション購入時にはとても大切ということをお伝えしました。安心して生活をしたい、将来高く売れる物件を買いたいというような場合は、必須の要件です。今回のブログで物件の管理の重要性を少しでもご理解いただければ嬉しいです。

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【仲介手数料最大無料】不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの津司徳義（つし　のりよし）です。

私は不動産売買に役立つ資格を7つ取得しています。これらの資格はどういうものなのか、そしてどのようなお客様にメリットがあるのか、なぜこれらの資格を取得したのかについて説明します。

私の所有資格は宅建士など7つ

私の取得している資格は取得順に以下の7つです。

（1）宅地建物取引士（宅建士）
（2）3級ファイナンシャルプランナー
（3）2級ファイナンシャルプランナー
（4）マンション管理士
（5）管理業務主任者
（6）CIPS国際不動産スペシャリスト
（7）宅建マイスター

私は、不動産業界に携わる前は、まったく資格取得には興味がありませんでした。学生時代も、英検の資格を取得している同級生も多くいましたが、「入試本番で何点とるかがすべてでしょ」という考えでした。社会人になっても資格が必要となるような環境ではなかったので、特に資格取得に興味を持つこともありませんでした。

そんな私が不動産業界に携わり、比較的多くの資格を取得することにした理由は「お客様が契約後にトラブルに見舞われる可能性をできる限り取り除きたい」と考えたからです。

トラブルの要因は多様ですが、多くは担当者の知識不足に起因するといえるでしょう。経験により、その知識は増えていくことは間違いないですが、積極的に知識を増やしていくこともできるはずです。その最短の方法が資格取得だと考えました。

お客様が将来にトラブルを抱える可能性を最大限低くするために、私は積極的に知識を増やしていく方法として資格取得を選ぶことにしたのです。

では、私の持っている資格をそれぞれ解説します。

（1）宅地建物取引士（宅建士）

宅建士資格については、説明の必要がないと思います。タクシーの運転手さんにとっては2種免許のようなものです。不動産売買をお考えの方は、担当者が宅建士の資格を持っているのか必ず確認しましょう。資格がなくても優秀な方はもちろんいますが、やはりこの資格は必須ですよね。

（2）（3）ファイナンシャルプランナー

こちらの資格も認知度がありますね。私は必要なお客様には専用のソフトを使い、それぞれのお客様のライフスタイルに合ったライフプラン表を作成させていただくこともあります。

ファイナンシャルプランナーとして感じることしては、住宅費にかける金額は収入から決めるのではなく、ライフスタイルによって決めるべきということでしょうか。900万円の収入があれば7,000万円の家の購入に問題がないとは一概に言えないことが多いと感じています。ライフプラン表の作成など、気になる方がいればお気軽にお声がけください。

（4）マンション管理士 （5）管理業務主任者

こちらの資格は、認知度は低いですが、中古マンション購入をお考えの方にとっては非常に重要な資格です。

『マンションは管理を買え』という言葉を聞いたことがある方も多いでしょう。管理状況の良しあしを見極める専門知識を有する者が上記資格の取得者ということになります。特にマンション管理士は管理に関するコンサルティングを行う国家資格者。我々のような不動産仲介業者の中で上記資格を取得している担当は非常に希少です。

主な仕事はマンションの管理組会に対する助言、大規模修繕時のサポート、長期修繕計画策定のサポート、規約変更時のサポートなどです。マンション購入、売却の際には非常に重要なサポートをさせていただくことが可能です。マンション購入、売却をお考えのみなさまにはマンション管理士のサポートが必須といってもいいかもしれません。

（6）CIPS国際不動産スペシャリスト

こちらの資格も非常に認知度が低い資格で、かつあまりみなさまの役に立ちません（笑󠄀）。ビジネスができる程度に英語が話せれば役に立つのですが、残念ながらそれほどの英語力はありません。詳細は省略させていただきます。

（7）宅建マイスター（上級宅建士）

こちらの資格も認知度は低いですが、不動産売買にかかわるすべてのお客様にとって非常に重要な資格です。一部記述式（半分くらい）なので受験者も少なく、結果として資格取得者も少ないのが現状です。

資格のコンセプトは『リスクを予見』し『トラブルを未然に防ぐ』というものです。特に『リスクを予見』の部分では「顕在化していないリスクを見逃さない」という点が重視されています。すべての不動産売買をご検討しているお客様にとって心強い資格といってよいでしょう。

私は令和5年度に受験しましたが、この年から『コンプライアンス意識の醸成』という内容も試験に付加され、合格後は『コンプライアンス遵守』についての誓約書も認定機関に提出しました。不動産取引に最も求められる『安心できる取引』についてもこの試験を通し、しっかりと学んでいますのでみなさまにとっては大きな安心材料として感じていただけると幸いです。

資格でお客様がトラブルに遭う可能性を減らしたい

以上、私の所有資格についての簡単な説明をさせていただきましたが、『お客様が契約後にトラブルに見舞われる可能性をできる限り取り除くことが我々の仕事』という意識のもと資格取得に励んできました。

担当者の知識不足のために、大事な不動産売買で失敗をしてしまうなんてことは絶対に避けたいですよね。私もまだまだ勉強中（人生通して）ですが、私の知識でみなさまの不動産取引な安全性が高まるのであればとても嬉しく思います。

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