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REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの津司徳義です。

国土交通省による注目の「令和5年度マンション総合調査」が2024年1月、終了しました！　調査結果の公表が行われたので、気になるポイントについてご紹介します。

（写真はイメージです）

最新のマンション総合調査、気になるポイント

マンションにおける世帯主の年代は？

マンションに住む人で、世帯主の年代は多い順に以下のとおりです。

1位【60歳代】27.8%
2位【50歳代】23.7%
3位【70歳代】21.7％
4位【40歳代】15.7％

【30歳代】は前回の7.1％から 6.2％へ減少しているそうです。意外に年齢層が高い印象です。2022年の人口統計では65歳以上の人口が29.0％で過去最高とのことです。高齢者は戸建てよりマンションを好む傾向にあるようです。

賃貸戸数割合

マンション1棟の中に賃貸の部屋がどのくらいかを示す「賃貸戸数割合」。これはなかなか貴重なデータです。マンション総合調査でなければ調べられない内容ではないでしょうか。

賃貸住戸がないマンションが12.8％もあるそうです。一方で、賃貸戸数割合が20％を超えるものが15.5％となっているとのこと。

賃貸住戸がない物件が意外に多い印象です。一般的には賃貸戸数が少ないほうが好まれる印象です。

空室戸数割合（3か月以上）

マンションの中に空室がないものは55.4％、空室戸数割合が0％超～20％のものが33.2％、空室戸数割合が20％を超えるものが0.8％となっています。

極端に空室が多い物件は非常に少ない印象です。また、前回調査との比較では空室がないマンションが増加したようです。健全な管理を考えると空室は少ないほうがいいですね。

所在不明・連絡先不通の戸数割合

総戸数に対する所在不明・連絡先不通の住戸の割合が20％超のマンションは存在しないようです。0％超～20％のマンションは3.3％。

一方、所在不明・連絡先不通の住戸がないマンションは87.7％にのぼります。

それにしても、所在不明・連絡先が不通のマンションの割合、私には思ったより多い印象です。

マンション購入時に考慮した項目

以下、注目ポイントです。

1位【駅からの距離などの交通利便性】71.6％
2位【間取り】　　　　　　　　　　　 61.4％
3位【日常の買い物環境】　　　　　 　53.5％

ちなみに【築年数】は6位です。【価格】は調査項目に入っていませんでした。

マンション選定時の入居後の共用部分の維持管理に対する考慮

マンションの共用部の維持管理をマンション選びで考慮したかは個人的に非常に重要と考えるポイントです。

考慮した割合が43.5％、考慮しなかった割合は54.8％でした。

ここは非常に重要なポイントです。必ずチェックしていただきたいポイントです。将来のマンションの資産価値を大きく左右することもあるので十分注意してください。

プロである担当者に頼ることになると思いますが、正しい助言がもらえていないと思える場合は、担当者変更も必要です。

宅配ボックスの設置状況

• 「竣工当初から設置されている」が最も多く49.2％
• 「設置の検討はしていない」が25.3％
• 「後から設置した」が8.2％

楽天やAmazonなどを使って買い物をすることが当たり前になった今、宅配ボックスの存在がマストと考えている人は半数近くに上っているようです。

長期修繕計画の作成状況

長期修繕計画を作成している管理組合の割合は88.4％と高いのですが、前回調査時の90.9％から微減。高止まり傾向で落ち着いているのかと思います。

いい加減に作成されている長期修繕計画も多いので、そのような場合は見直しが必要になることも多いようです。

現在の修繕積立金の積立方式

• 均等積立方式が40.5％
• 段階増額積立方式が47.1％

完成年次の新しいマンションほど段階増額積立方式を採用しているケースが多く、注意が必要です。

国土交通省も均等積立方式を推奨しています。修繕積立金が将来何倍にもなる物件も多いようです。コツコツ積み立てることが大切。

せっかく購入した物件が将来予期せぬ大幅値上げを免れないっていうのは避けたいですよね。修繕積立金の不足は突然議題にのぼることも珍しくなく、後追いの値上げを強いられた場合は大幅値上げの可能性が高くなってしまいます。

耐震診断・耐震改修の実施状況

将来の大地震に備え、耐震診断や耐震改修を行うかについてもマンションの管理組合で決めます。

• 議論を行った管理組合の割合は25.8％
• 議論を行っていない管理組合の割合は66.1％
• 建て替え・解体または修繕・改修の方向性が出た管理組合は51.5％
• 議論は行ったが方向性が出ていない管理組合は43.4％

大きな費用が必要になる耐震改修工事ですから、一筋縄ではいきません。管理を真剣に取り組んできたマンションでなければ、耐震改修工事の実施は難しい印象です。

耐震性についての考え（旧耐震物件）

1981年以前の建物は、それ以降に建てられたものより耐震性が劣ります。

このことに対し、不安があると回答したのは42.7％でした。この中で14.2％の住人が「地震の不安はあるが、今のままで仕方ない」と考えているようです。

耐震改修工事の費用の捻出が難しい場合は上記のように考えるしかない場合もあるようです。

最後に

今回は「令和5年度マンション総合調査」から気になる項目をご紹介しました。マンションのご購入を検討中のみなさまはご検討していただけると幸いです。

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REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの津司徳義です。

国土交通省による注目の「令和5年度マンション総合調査」が2024年1月、終了しました！　調査結果の公表が行われたので、気になる点についてご紹介させていただきます。

5年に1度の調査のため、結果からマンション住民や管理組合の意識の変化がうかがえる重要な調査です。

（写真はイメージです）

マンション総合調査の中身とは

マンション総合調査で尋ねられる内容は以下のとおりです。管理組合向けの調査と区分所有者（住人）向けの調査に分かれています。

管理組合向け調査

1．マンションの概要について
2．マンション管理に関する国等の取組の認知度について
3．管理組合の運営について
4．管理規約の作成・改正及びその他への対応について
5．管理組合の経理について
6．長期修繕計画について
7．修繕について
8．耐震・建替え等について
9．管理事務について
10．トラブルの発生状況について

区分所有者向け調査

11．現在のお住まいについて
12．管理組合活動への参加について
13．マンションの管理に対する認識について

調査全体に関してはこちらから確認が可能です。

今回は気になる調査結果をピックアップしてご紹介させていただきます。

注目ポイント①　現在の永住意識

今のマンションにずっと住み続けたいかを尋ねる「現在の永住意識」ですが、昭和55（1980）年の21.7％以降ほぼ右肩上がりに上昇してきた数値です。前回調査の平成30（2018）年度の62.8％を上限に、今回は60.4％に下がりました。これはほぼ初めての下落です。

背景のひとつには中古マンション市場の活況が影響していることがあるのではないでしょうか。マンションとはずっと住み続けるものではなく、住み替えていくものと考える方の増加が影響しているかもしれません。

注目ポイント②　マンション購入の際に考慮した項目

マンション購入の際に考慮した全12項目の中で上昇した項目は5つでした。

• 日常の買い物環境：52.8％→53.5％
• 建物の耐震性能：23.2％→23.8％
• 共用部分の維持管理状況：11.5％→12.0％
• 共用施設･サービスの充実度：6.8％→7.8％
• 地域やマンション内のコミュニティ活動：4.0％→4.1％

「共用部分の維持管理状況」は大きく伸びるかと思っていましたが、微増でした。私がかねがね主張している「マンションは管理を買え」の考え方が思ったより広がっていない印象です。

永住を考える方が減ったのが住み替え派の増加と考えると、よりよい管理の物件を購入することはいっそう重要になっています。管理の大切さを訴え続けている私としては今回の微増という結果は少し残念な気持ちです。この5年間で項目間の順位変動もなく、目立った変化は資料から読み取ることはできませんでした。

注目ポイント③　長期修繕計画の作成状況

長期修繕計画の作成状況も昭和62（1987）年度の65.5％からほぼ右肩上がり。前回調査の90.9％からわずかに減少に転じ88.4％へと微減しました。

この項目は今後も高止まりの傾向になりそうです。理想はすべてのマンションが長期修繕計画を作成するということですが、現状は難しそうです。

注目ポイント④　長期修繕計画上と実際の修繕積立金積立額の差

長期修繕計画上と実際の修繕積立金積立額の差、この項目は非常に重要です。将来の資産価値に大きく影響する項目です。

大規模修繕の資金が足りずに修繕積立金の大幅な増額を余儀なくされた場合、マンションの資産価値を大きく棄損します。一時的な金融機関からの借り入れでしのいだとしても、将来の修繕積立金の大幅な増額は不可避ですから注意が必要です。

「計画に対して資金が不足している管理組合」は36.6％（11.7％の管理組合で不足額20％超）、「不明」は23.5％ですから、約60％のマンションが購入の際に注意が必要ということです。

「現在の修繕積立金残高が計画に比べて余剰がある」と答えたのは39.9％。余裕のある物件は意外に少ないのが現実です。資金に余裕があることは、良い管理を行うための必須要因です。

注目ポイント⑤　耐震診断と耐震改修の実施の有無（旧耐震物件）

日本全国で地震が頻発する中、耐震診断実施の有無や診断結果、旧耐震基準のマンションの耐震改修の実施の有無も、マンション選びでは大変重要な問題です。

「耐震診断を実施した」と答えたのは31.6％、その中で「耐震性があると判断された」のは54.2％でした。耐震診断を実施したマンションの約半数が耐震性ありというのは安心材料でした。

耐震性がないと判断された物件は25％です。残りは、さらに詳細な耐震診断の必要ありとの結果です。「耐震性がないと判断された物件」の中で実際に耐震改修工事を実施した物件は45.8％ということです。

耐震改修工事は費用が膨大になることがほとんどです。改修したくてもできない物件も多いようです。そのため、耐震改修工事済という物件は魅力的といえるでしょう。

最後に

今回の調査から「置き配の実施状況」という調査項目も追加されました。

置き配に関するルールを決めていないマンションは、86.0％、置き配に関する管理規約または使用細則に置き配を規定し、置き配を全面禁止としているマンションは2.5％とのことです。

マンション総合調査の一部をご紹介させていただきました。認知度の低いマニアックな調査ですが、これからマンション購入をお考えのみなさまには参考になる点もあるかと思います。今回のブログがマンション探しの一助になれば幸いです。

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購入物件の将来の資産価値の推移はとても気になるポイントですよね。駅距離、周辺環境、築年数、間取り、眺望、学区、通勤利便性、物件のグレードなど将来の資産価値に影響を与える要因は多様です。

要因が多く存在し、かつ主観的な点も含まれることも多いため、判断が難しいというのが実際のところです。

そんなとき客観的な判断基準があれば助かりますよね。

（一般社団法人マンション管理業協会HPより）

今回は、客観的な判断基準になり得る一般社団法人マンション管理業協会による「マンション管理適正評価制度」について詳しく解説いたします。この知識は「資産価値の崩れない」マンションを買いたいというみなさまには必須の知識となるはずです！

かなり広まってきたマンション「管理」の重要性

ご存じの方もしだいに増えつつありますが、近年はマンションの資産価値を支える重要な要因としてマンション管理の良否が非常に重要になってきています。「マンションは管理を買え！」というフレーズもずいぶん浸透してきたと感じています。

では、いい管理とは何か？　難しい問題です。

専門知識を有する専門家に相談しなければ、なかなか正確に判断することは難しいといえます。この場合の専門家とは「マンション管理士」「管理業務主任者」「一級建築士」などになるのですが、一般的な不動産営業担当者で上記の資格を取得している方は希少です。

マンション管理適正評価制度をご存じですか？

そこで今回ご紹介する「マンション管理適正評価制度」が役に立ちます。この制度は2022年4月に運用開始された非常に新しい制度です。

私は制度発足以来、どの程度のスピードで普及が進むのかを注目していました。普及のスピードが早ければ、マンション管理への意識が高まっている、遅ければまだまだマンション管理への意識は低いと判断できるからです。

予想は喜ばしいものでした。2024年5月現在で4000件を超えたようです。

（一般社団法人マンション管理業協会HPより）

私は、10年前から「マンション管理の重要性」をお客様に助言し続けてきました。年々その関心度が高まっているのを不動産売買の現場で感じていましたが、「マンション管理適正評価制度」の申請スピードは、マンション管理への関心の高さを表す数字だと嬉しく思います。

マンション管理適性評価制度は6段階評価

「マンション管理適正評価制度」ではマンションの管理状態の評価は、各項目の点数を足した合計点により、6段階で表示し、評価の有効期間は1年間。管理評価が市場価値へ反映されることが期待できる指標です。

先日ご契約に至ったマンションは80点台中盤の★★★★評価でした。「管理に対する客観的な評価は嬉しい」と買主様もおっしゃっていました。

このマンションの場合、それほど大規模な物件ではなかったこともあり「火災訓練」が行われていませんでした。仮に火災訓練が行われていた場合、5点の加算があるため、最高評価の5つ星に昇格が可能だったのです。5つ星の「特に優れている」との客観的評価は、物件の資産価値の維持に大きく貢献することは間違いないといえるでしょう。

また、この評価を受けると項目別に点数が開示されるため、マンションの住人に具体的な改善点を示してくれます。昇級試験の楽しみ的な要素が加わることで、管理組合のモチベーションも上がりやすく、その点も評価できる制度です。専門家以外にはわかりにくい「管理内容」を視覚化するすばらしい制度といえます。

国の管理計画認定制度も知っておきましょう

同じ時期に運用が始まった国の「管理計画認定制度」というものもあります。

「管理計画認定制度」と「マンション管理適正評価制度」はいずれもワンストップで申請ができます。「マンション管理適正評価制度」は、「管理計画認定制度」を大きくカバー・補完するものとの位置づけのようです。

国の制度は16項目＋αの審査であるのに対して「マンション管理適正評価制度」は30項目の審査で毎年更新されます。審査項目に違いがあるので相互補完の関係にあるといえるのかと思います。どちらか一方の取得でも、現状では十分なアドバンテージになるでしょう。

まとめ

マンションは購入後も管理に気を配ることが大切です。そのためには、今回紹介させていただいた制度の存在を知っていただくことも大切と思い、今回のブログを掲載させていただきました。

最後までお読みいただき誠にありがとうございます。今回のブログが、資産価値の高い物件を買うことを目指しているお客様のお役に立つことができれば幸いです。

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都内には名門公立小学校といわれる教育環境の整った小学校が多く存在しています。

一般的にいいとされる住環境として、静粛性、安全性、交通利便性、街路の整然性、交通の利便性の高さなどが挙げられます。名門公立小学校学区はこうした住環境と高い相関性を感じます。学区のために地域を限定して住まい探しをされるご家族も多いため、資産価値の下支え要因としても、近隣の名門公立小学校の存在は不動産価格にプラスの要因として機能するといってもいいのではないでしょうか。

ですから、子育て世帯ではなくても、名門公立小学校の有無などに少し注意を払うことで、将来の不動産売却時にちょっとした得をすることができるかもしれません。

私は前職が塾講師でした。そんな視点も含めて都内の有名公立小学校の一部を抜粋してご紹介させていただきます。

教育熱心な家庭が集まる文京区

文京区といえば、名門小学校として名高い「3S1K」と呼ばれる「誠之小学校」「千駄木小学校」「窪町小学校」「昭和小学校」があります。

文京区は区内の約半数（都内トップの割合）の生徒が私立、国立の中学に進学するとても教育熱心なエリアといえます。

公立中学校にも優秀なところがあります。主に誠之小学校の進学先となる区立第六中学校は非常に優秀で、「第一志望の私立中学に落ちた場合は六中があるので安心」と以前取引させていただいたお客様がおっしゃっていました。「第二志望の私立に行くくらいなら、六中で十分」ということなんでしょうね。「開成中学ダメなら六中でオッケー」という感じでしょうか。区立でありながら、六中もなかなかすごいなと素直に感心した覚えがあります。

誠之小学校出身の著名人としては、豊田章一郎氏（トヨタ自動車名誉会長）、川口順子氏（元外務大臣）がいらっしゃるようです（Wikipediaから一部抜粋）。

東京3大名門公立小学校がある港区

港区も素晴らしい教育環境の学校が多いですが、「白金小学校」「青南小学校」「笄（こうがい）小学校」が有名ですね。特に白金小学校、青南小学校は「東京3大名門公立小学校」として知られています。3校の学区も白金、西麻布、南青山、南麻布、北青山など超高級エリアですね。

港区は一定の条件下で学校を選択できる制度があるので、学区外からでも通学が可能とのことですが、ハードルは高そうです。

《白金小学校→港区立高松中学校→都立日比谷高校→東京大学》

当然のように港区立高松中学校もとてもいい教育環境が整っていて、上記ルートが公立進学の王道などともいわれているようです。港区全体では約4割が私立や国立の中学に進学するようで、文京区同様に教育意識の高いエリアになっています。

白金小学校出身の著名人はCharさん（ギタリスト）、細野晴臣氏（ミュージシャン）、青南小学校は岡本太郎氏（芸術家）、北杜夫氏（作家、医師）、オノヨーコ氏（芸術家）といったそうそうたる顔ぶれです。（Wikipediaから一部抜粋）

キャリア官僚世帯が多い目黒区

目黒区も港区同様、約4割の生徒が私立や国立の中学に進むようです。東山小学校、大岡山小学校が有名です。

東山小学校学区は国家公務員の住居が多く、キャリア官僚の子弟が多く、帰国子女の割合も高く2割程度を占めているようです。2018年に新校舎になり、高級マンションのような外観は公立の小学校とは思えないほど立派です。2020年には児童数が1000人を超えるマンモス校になったようです。

素晴らしい公立小学校は他の区にもたくさんあります。品川区では御殿山小学校や第三日野小学校が有名ですし、中央区では久松小学校や泰明小学校などが知られています。

住むエリアを決めるのに有名小学校の有無に着目してもいいかも

不動産価格が決まる基本的なプロセスは以下の2つです。

1．エリアの基本的な価値を土台に
2．個別の不動産に応じた価値が加算、または減算

これに私たちがコントロールできない要因が加わります。

3．金利、政策、税制等の政策など

残念ながら3は流れに乗るしかありません。ほかのふたつの要因に関しては自ら選択が可能ですよね。1を見極める手段のひとつとして、有名公立小学校の有無に着目してみるのもアリかもしれません。2の個別の不動産に応じた価値については、信頼できる専門家を見つけることをお勧めします。信頼できるプロフェッショナルはお住まい探しに必須です。

信頼できるエージェント（不動産会社の担当者）を見つけることでよりよいお住まい探しが可能です。今回のブログがみなさまの参考になれば幸いです。

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REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの津司徳義です。今回は不動産を売却する際に売主様として絶対に知っておかなければいけないことについて説明させていただきます。

「囲い込み」という言葉をご存じでしょうか。この「囲い込み」が本日のキーワード。「不動産売却囲い込み」という言葉でネット検索するとさまざまな情報が出てきます。

「囲い込み」という商習慣は売主様にとっては百害あって一利なし。かつ想像以上に売主様の利益を棄損します。そして残念ながら、不動産業界では非常に多くの場面で「囲い込み」が横行していす。

この「囲い込み」について、不動産取引をされる方にはぜひ、知っておいていただきたいのです。

「囲い込み」は売主様への迷惑行為

「囲い込み」を簡単にいうと、売却を依頼された業者（A社）がA社のお客様にしか物件の見学を許さない（＝買わせない）ことをいいます。信じられないかもしれませんが、ネット上に情報を出して内見する方を広く募集しているように見せていても、実際にはA社以外のお客様には物件を見学させないのです。

軽い囲い込みも売主様にとっては大きなマイナス

その弊害を具体例で説明させていただきます。

• 売却依頼先の不動産会社：A社
• 売却物件：Fマンション
• 希望売却価格：8,000万円
• 売主：G様

売主G様は、Fマンションの売却をA社に依頼します。残念ながらA社は囲い込み業者（軽度です。1～2週間程度の囲い込みをする）です。

A社の担当者は売却物件を預かって最初の1～2週間は見学を受け入れるのはA社のお客様だけにして、両手取引（売主、買主から仲介手数料をもらう）を目指します。

厄介なのは囲い込みを行うA社にも罪悪感がそれほどないということです。むしろ当たり前の権利くらいに考えていることが多いかもしれません。

しかしながら、上記期間で希望売却価格8,000万円で売却できれば問題ありませんが、囲い込まれることによって高値売却ができないケースも目立ちます。

「囲い込み」は需要を強制的に圧縮する行為

わかりやすく考えるために不動産会社が世の中にA、B、C、D、Eの5社しか存在しない場合を想定します。さらに今回のFマンションの購入希望者は市場全体に10人と仮定します。10人のお客様はA社3人、B社2人、C社2人、D社2人、E社1人の振り分けとします。

A社が囲い込みを行うと、市場に10人の需要があるにもかかわらず、3人のお客様しか見学ができないことになります。

つまりA社によって需要が強制的に圧縮されるわけです。需要が多いほど価格は上昇するというのは経済学の常識ですよね。売主様の利益を考えたとき、「3人」のお客様にFマンション購入を検討していただくのがいいか、「10人」のお客様に購入を検討していただくのがいいか、もう説明する必要もないでしょう。

多くのお客様に見てもらうことにより、買主の中に競争が芽生えます。この競争こそが8,000万円で売却したいという売主様の希望を下支えするのです。

売主様の利益を守るためには、見学したい人にできるだけ多く見学していただくということが非常に重要なのです！

需要を強制的に圧縮するという「囲い込み」は売主様の売却物件の資産価値を損なう可能性が高く、良心を持った不動産会社なら絶対に行ってはいけない行為であるということ！

売主様の被害は2つある

売主様が被る被害としては、主に2つのリスクです。

1. 価格交渉を受けるリスク
2. 売却機会の損失リスク

本来10人のお客様による見学会をできた物件にもかかわらず、A社は3人にしか見学を許しません。それでは、買主様は人気物件とは思わない可能性が生じます。その場合、多くの買主様は価格交渉を始めます。通常、買主様は10人の見学客がいる場合には価格交渉をするという気持ちにはなりません。

また、「すぐに申し込みをしなくても大丈夫」と買主様が考えることにもつながります。見学希望者10人に見学していただく場合と、A社の3人のお客様にしか見学を許さない場合では、買主側に与える印象に大きな違いが生じることは容易に想像できると思います。

囲い込みをしている不動産会社はほぼ100％という現実

多くの不動産会社が囲い込みを行います。私の感覚ではほぼ100％という感じすらします。「囲い込み」をまったく行わない不動産業者はほとんどないのではないでしょうか。

上記は軽度の「囲い込み」ですが、当然、中度、重度の「囲い込み」を行う不動産業者も存在します。売主様の中には「最初の1～2週間くらい、A社さんのお客様だけでもいいですよ」というようなことをいう方もいらっしゃると思います。担当者のことが気に入って「少しでも営業成績のプラスにしてね」という親切心に基づく気持ちからといえるのかもしれません。

しかしながら、そのようなことは絶対に言ってはいけません。失う可能性のある利益はとても大きいといえます。

解決策はあるのか？

果たして解決策はあるのでしょうか。結論、囲い込みをしない業者を探すしかありません。不動産会社の営業マンのブログでの発信、会社の評判などが探すための手段かと思います。今どき、ネットでそうした情報を探すのは容易です。

実際に売却依頼の際に担当者に「囲い込みはしないでね」と釘をさしておくのも自己防衛の手段になるかもしれません。しかしながら、そもそもの囲い込みを行わない業者の絶対数が圧倒的に少ないことが解決を困難にしています。

弊社の場合は「囲い込み」をしないことを、お客様だけではなく、他の不動産業者にも明言しています。売却依頼していただいた売主様の利益を最大限に伸ばせるように業界内でも協力依頼をするためです。

今回は不動産売却のシーンで常に問題視されている「囲い込み」について説明させていただきました。売主様の自己防衛につながる情報として受けとめていただけると幸いです。

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マイホーム購入は人生の中でも大きな買い物のひとつです。特に、近年は中古マンションの人気が高まっています。不動産市場における中古マンション価格の上昇が顕著で、購入した物件の資産価値がどんどんアップしているためです。

ただし、資産価値の高い物件、これから資産価値の向上が見込める物件を購入するには慎重な見極めが必要です。資産価値の維持、向上を期待できる物件を見つけるためのちょっとした知識のご紹介をさせていただきます。

リセールバリューデータの活用（東京カンテイ）

中古マンション購入において、将来的に売却する際の価格を予測することは非常に重要です。その指標として、東京カンテイなどの不動産調査会社が提供するリセールバリューデータが役に立ちます。下記URLをご活用ください。
https://www.kantei.ne.jp/report/115RV_shuto.pdf

首都圏のリセールバリュー1位は六本木一丁目駅でリセールバリューは251.6％。10年後には新築分譲時の約2.5倍に値上がりするという計算になるとのことです。

2位は新御茶ノ水駅の208.1％、3位は代々木上原駅の192.0％、4位は神保町の188.2％、5位は新橋の179.5％と続きます。

上位30位までの駅の内訳をみると港区11駅、渋谷区と千代田区が5駅となっているようです。都心の駅が上位を占める中で22位には片瀬江ノ島駅の166.1％、26位の桜木町の164.5％と23区以外の駅も登場している点は興味深い現象です。

上記のリセールバリュー（価格維持率）は以下の計算式から算出しているとのことです。

◆リセールバリュー＝中古流通時の価格÷新築分譲時の価格×100

10年住み続けた物件が、10年後に2倍の価格になっているなんて嬉しいですね。

個別の要因の見極め

ただ、リセールバリューデータはあくまでもエリア平均的な値であり、個別の物件によって価格は大きく異なります。そのため、個別の要因をしっかりと見極めることも重要になります。エリアの平均からどの程度上積みがあるか、減点があるかというような感じになります。計算式にすると下記のような感じです。

◆マンションの価格＝エリアの価値＋個別の価値

個別の要因には、以下のようなものが挙げられます。

• 駅からの距離：駅から近いほど利便性が高く、価格も高くなります。
• 築年数： 築年数が古いほど価格は低くなりますが、近年はリノベーション技術の発展により、築古物件でも高値で売却されるケースも増えています。
• 階数：上層階ほど眺望や採光がよく、価格も高くなります。
• 日当たり：日当たりのいい物件は人気が高く、価格も高くなります。
• 間取り：ファミリー向けの広い間取りは、ファミリー層からの需要が高く、価格も高くなります。
• 設備：浴室乾燥機や食洗機などの設備が充実している物件は人気が高く、価格も高くなります。
• 管理体制：修繕積立金が低い物件は一見魅力的ですが、将来的な大規模修繕時に資金不足になる可能性があり、注意が必要です。見逃されがちですが、マンション個別の価値に大きく影響を与えることが多いです。

これらの要因を総合的に判断することで、購入を検討している物件の将来的な価値をより正確に予測することができます。

専門家のサポート

個別の要因の見極めは、知識や経験が必要となるため、信頼できる専門家のサポートを受けることが重要です。

不動産会社には、マンション管理士、宅建士、ファイナンシャルプランナー、宅建マイスター、不動産コンサルティングマスターなどの資格を持つ専門家が在籍しています。これらの専門家に相談すれば、物件選びから購入後の資金計画まで、幅広いアドバイスを受けることができます。

優秀な営業担当者と物件探しをするのか、頼りない担当者とお住まい探しをするのかは意外に重要な成否の分かれ道になることも多いと思いますが、いかがでしょうか。

REDSへのご相談

弊社REDSには非常に優秀な営業担当者が多数在籍しています。営業担当は100％宅建士かつ、多くの専門資格を保有しているエージェントが多いのが特長です。

一人当たりの資格保有数は全国トップレベルの不動産会社であることは間違いないかと思います。弊社では物件の提案も含めて購入後の資金計画や将来的な売却時のことまで考えた、トータル的なアドバイスを提供することができます。資産価値に関して少しだけ意識して物件探しをすることで将来大きな利益も見込めるかもしれません。

【ブログ筆者所有資格】
マンション管理士
管理業務主任者
2級FP
リフォームスタイリスト1級
国際不動産スペシャリスト
宅建マイスター

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REDSは経験・知識豊富なエージェントの集団です。
しかも全員が宅建士、一人あたりの関連資格保有数も全国トップレベル。
さらに【仲介手数料最大無料、割引】のちょっとしたオマケ付きです。
不動産売買をお考えの際はぜひ弊社REDSへのお問い合わせください！
不動産プロ集団としての安心感を得ていただけると思います。
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REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの津司徳義です。

国土交通省による大注目の「令和5年度マンション総合調査」が2024年1月、終了しました！　調査結果の公表は5月から6月頃（予定） とのこと。

5年に1度の調査のため、結果からマンション住民、管理組合の管理意識の変化がうかがえる重要な調査です。マンション管理士としてはマンション管理に対する意識の変化を知る重要な調査となるためとても興味があります。

安心できるマンション生活には住民、管理組合の管理意識の向上は非常に重要な要素です。調査結果にもとづいたブログも今後掲載させていただきます。

マンション総合調査の中身とは

マンション総合調査で尋ねられる内容は以下のとおりです。管理組合向けの調査と区分所有者（住人）向けの調査に分かれています。

【管理組合向け調査】
1．マンションの概要について
2．マンション管理に関する国等の取組の認知度について（要注目）
3．管理組合の運営について（要注目）
4．管理規約の作成・改正及びその他への対応について
5．管理組合の経理について
6．長期修繕計画について（要注目）
7．修繕について
8．耐震・建替え等について
9．管理事務について
10．トラブルの発生状況について（要注目）

【区分所有者向け調査】
11．現在のお住まいについて（要注目）
12．管理組合活動への参加について（要注目）
13．マンションの管理に対する認識について（要注目）

私が注目しているポイント

特に今回、私が注目しているポイントは『マンション購入の際に考慮した項目』で「共用部分の維持管理状況」です。調査項目は多岐にわたるのですが、住民の管理意識の変化を最も確認しやすい項目です。

どんなに素晴らしい立地であっても、どんなに素晴らしいお部屋であっても「共用部分の維持管理状況」が良好でないと、物件の資産価値は大きく毀損されてしまう可能性があります。実はこの部分に対する購入者の意識は年々高まっており、今後も上昇し続けていくと予想していますが、結果が大いに気になります。

また、昭和55年度の21.7％から右肩上がりに上昇を続け前回調査では62.8％まで上昇した「永住意識」、こちらの数字にも注目しています。永住する方、売却する方どちらにとっても管理の良否は重要な課題です。

マンションの高経年化が進んでいく中で、国土交通省をはじめ、地方自治体もマンション管理の向上に力を入れている現状ですが、もっとも大事なことはやはりそこに住む住民の管理意識！　常にマンション管理の詳細を調査し、ご購入を検討されているお客様に説明している私としては、その結果がとても気になります。

ネットを通じてあらゆる情報の入手が容易になった昨今でも、マンションの管理状況を一般の方が把握することは非常に困難です。米国などではマンションの管理状況が公開されているような場合もあると聞いたことがあります。そして、内容が悪い場合には住宅ローンも難しい場合があるそうです。

日本でもマンションによっては管理内容を発信している「とても意識の高い管理組合」もちらほら見かけるようになりましたが、おそろしく少数派です。上記のような物件は購入に際して大きなメリットになります。マンション管理組合が資産価値の維持を目的に積極的に情報開示をしているととらえることができるからです。

購入の際には自衛のためにも予備知識を！

外見からだけではまだまだ分かりにくいマンション管理の良否を知るためには、専門知識、経験豊富な不動産エージェントに相談するしかないというのが現状です。だからと言って、何の知識も持たずに信頼できる担当者を探すのも困難です。購入者側に自衛のための最低限の予備知識も必要になります。

私の過去のブログをご参照いただければ十分な予備知識をつけていただくことが可能です。最近はマンション管理に絞ってブログを掲載させていただいております。お時間の許す際にご覧いただけると幸いです。ある程度の知識を持つことで信頼できる不動産エージェントか否かを判断する基準を持つことはとても大切です。

もちろん物件購入時には必ず管理の良い物件を購入すべきということではありません。ただし、デメリットをあらかじめ知っておくことは重要です。また、管理は改善できるので、改善に向けた取り組みを行うためにも現状を把握していただきたいというのが私の考えです。

以上、マンション総合調査についてお伝えさせていただきました。マンション購入をお考えのみなさまは、一度ご覧になっていただいても良いかもしれません。現在は平成30年度のものまでが閲覧可能な状態です（令和6年2月1日現在）。

下記のURLから閲覧可能ですのでご興味のある方はご覧ください。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html

【ブログ筆者所有資格】
マンション管理士
管理業務主任者
2級FP
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国際不動産スペシャリスト
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しかも全員が宅建士、一人あたりの関連資格保有数も全国トップレベル。
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不動産流通システムREDSエージェント、宅建士・宅建マイスター、津司徳義です。

今回は管理のいいマンションを見極める方法の上級編です。みなさまのマンション探しのお役に立てると嬉しいです。

理事会の開催数をチェック！

このブログの中でもたびたびご紹介させていただいていますが、マンション管理の良否は管理会社の良否ではなく、管理組合（住民）の管理に対する姿勢です。

管理に対する熱意を測る尺度として重要な指標となるのが、理事会の開催数です！　平均値は年3回程度、そこから回数が多いほど、より熱心であると推測することができます。年6回以上の開催であれば、管理がいいと期待が持てると考えられるでしょう！

管理会社の変更履歴

管理に無頓着なマンションには、管理会社をあまり変更してきていません。変更をした履歴があるだけで、より優れた管理を求めているマンションである可能性が高まります。

管理会社を変更したことが分かる手がかりのひとつとして、大手ディベロッパーA社の物件なのに、違う系列の管理会社になっているような場合があります。こうした場合は変更履歴ありの可能性が高いといえます！

大規模修繕工事の実施周期

管理会社に管理を丸投げしている物件の大規模修繕の周期は12年であることが多くなっています。

なぜなら、多くの場合、大規模修繕工事も管理会社、施工会社（管理会社のグループ会社の場合が多い）の重要な収益源になっているケースが多いからです。

昨今この周期に関して大幅といっても過言ではない見直しがされています。これまで12年とされていた周期が15年だとか18年の周期でよいという方向性が打ち出されているのです。

この周期の長期化は昨今の大規模修繕における人件費、資材費の高騰を大幅に吸収できる重要な要因です。マンション財政に余裕があれば、12年に1回行うことにメリットはあります。半面、18年に1回と12年に1回では長期目線での支出には非常に大きな差額をもたらします。

管理に熱心な住民がいるマンションであれば、周期に対する見直しは当然行われるはずです。注意が必要な点としては、ずさんな管理で修繕資金の積み立てに苦労して、やりたい工事ができなかったという場合もあるので、その点は担当者に質問してみましょう。その返答により、あなたの担当者の力量を測ることにもつながります。納得のいく回答ができる担当者なのか否かは、お住まい探しの成否に直結する重要な要因になります。

理事の選任方法

管理組合の代表である理事の選任方法のほとんどは輪番制です。1年から2年の期間、理事を順番に担当するというものです。報酬もないことがほとんどですから、このような制度がとられることも当然かと思います。

一方、ごく少数の物件では立候補制、立候補制＋輪番制が採用されているケースがあります。立候補制の場合はメリットがあると考えていいでしょう。立候補する住民の多くは管理意識が高い、またはマンション管理に対する専門知識があるケースがほとんどだからです。立候補の背景にはマンション管理の質を高め、資産価値の向上につなげたいという気持ちがあります。

実は多くのマンションで多くの理事が〝やっつけ仕事〟で理事会の運営を行うことが多い中、管理に対する意識が高く、専門知識も持ち合わせている理事が管理組合の中心にいることは大きなメリットになります。

共用部のLED証明等変更履歴

築年数の経過しているマンションに限定されるチェック項目になりますが、照明をLEDに変更すると、昨今の電気代の上昇も吸収できるくらい支出の減少に貢献します。理事会で費用対効果を測定検証し、総会での議決を得て工事が実施されますが、意識の低い物件ではこのようなことは行われません。

管理に対する熱心さを測る、とても良い指標の一つではないかと思います。

総会について

マンションの総会は年に1回必ず開催されます。その総会議事録からマンションの管理に対する熱意を推測することもできます（※議事録の開示は見学前には難しい）。

その判断材料としては以下の項目が参考になります。

1．総会参加人数
2．議決権行使書の数
3．白紙委任状の数

目安ですが、1が過半数を超えることはありません。3割5分程度の参加があれば超熱心な組合と判断できます。2は7割程度の場合もあります。

一方、3が半数を超える場合は注意が必要かもしれません。しかし、2・3に関しては議案の内容にも左右されるので一概には定義することもできません。明らかに重要な議案に対して3の白紙委任状が3割を超えるような場合は注意が必要かもしれません。

今回のブログは上級編ということでいささかマニアックで、情報の入手が困難な場合もある内容も説明させていただきましたが、いかがでしょうか。

お住まいの購入は人生の中でも特に大きなイベントです。少しくらいマニアックになってみることも良いのではと思います。避けることができるリスクはできるだけ避けたいですよね？　今回のブログを通して、なるほど！と思っていただける内容があれば嬉しいです。

今回も御覧いただき誠にありがとうございます。

【ブログ筆者所有資格】
マンション管理士
管理業務主任者
2級FP
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国際不動産スペシャリスト
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しかも全員が宅建士、一人あたりの関連資格保有数も全国トップレベル。
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不動産プロ集団としての安心感を感じていただけると思います。
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