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津司 徳義

マンションのランニングコストから判断できる事 前編【REDSマンション管理士・2級FP津司徳義】

最終更新日:2019年8月18日
公開日:2019年8月17日

【仲介手数料最大無料・エージェント制導入】の不動産流通システムREDS津司徳義(つしのりよし)です。

 

今回はマンションのランニングコストである管理費・修繕積立金に関する豆知識をマンション管理士としての視点からご説明させていただきます。

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのお役にたてれば幸いです。

 

マンションのランニングコストとしては管理費・修繕積立金がありますよね。

実はとっても重要なことを読み解く要素になっているんです。

 

一般的には管理費6に対して、修繕積立金4くらいの割合でしょうか。

具体的な数字に当てはめると管理費12,000円、修繕積立金8,000円

 

管理費の内訳は

管理人さんの雇用費用

清掃費

日常的な修繕費用

共用部分の固都税

共用部分の電気代

管理会社に対する業務委託料

 

よく目にする物件では8割の物件で管理費が修繕積立金を上回っています。

それはなぜでしょうか?

 

ランニングコストはマンションの購入を考える際に重要な判断材料ですよね。

でも購入時に管理費と修繕積立金の違いを判断する方はほとんどいないと思います。

 

実はここに落とし穴がある場合が散見されます。

 

マンションディベロッパーが新築マンションを販売する場合、ランニングコストは低いほうが売りやすいという事です。

 

一方、管理会社はグループ会社に委託します。

(実は管理会社変えることは非常に簡単なのですが、流されてしまうマンションの管理組合が多いんです)

 

ランニングコストを低くしながら、グループ会社の利益を確保するためには!

 

物件の将来の資産価値の維持に重要な、将来の安心できる暮らしに必要な修繕積立金を低く設定するという手法をとるという事なんです。

 

上記で示した6:4は問題ありません。

 

極端な差がある場合は注意が必要です。

 

将来必要な修繕が十分にできない可能性を考える必要がございます。

 

ただしマンション購入は管理がすべてではありませんし、修繕積立金基金等で十分に賄われている場合もあります。

さらには適切な長期修繕計画を立てている場合もあります。

常にケースバイケースでの判断が重要になります。

 

不動産の購入は適切なアプローチが必要です。

 

アプローチの正しさが、不動産購入の失敗を防ぐカギになると思います。

 

いかがでしょうか?

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

 

次回のブログでは修繕積立金について少し詳しくご説明させていただきます。

 

最後までご精読いただき誠にありがとうございます。

 

 

 

 

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マンションの管理内容を読み解く材料【修繕積立金編】

公開日:2019年8月13日

【仲介手数料最大無料・エージェント制導入】の不動産流通システムREDSマンション管理士・宅建士の津司徳義(つしのりよし)です。

 

検討している物件が将来安心して生活できる物件なのか、それとも懸念事項の多い物件なのか?

お住まい探しをされている多くの方にはとても気になる内容ですよね。

 

この問題について購入時にすべてを解決してしまう魔法のような方法はないのですが、物件の将来の姿を読み解くヒントというのは実は結構多いんです。

 

如何にして営業マンが、お客様に判断材料(メリット、デメリット等)としてお伝えするかが、お住まい探しの成功につながる重要な要因と考えております。

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

 

今回取り上させていただく事例は

 

「修繕積立金の値上げ」です!

 

値上げから判断できる内容は多々あります。(本当にたくさんあります)

すべてのご紹介はできないので1点だけ取り上げさせていただきます。

 

それは、「マンションの住人の過半数が修繕積立金の値上げに賛成した。」という事実。

つまり過半数の方がマンションの将来を考えているという事を知る判断材料になります。

 

れはとても重要です。

 

なぜなら必要な修繕積立金の値上げが計画されているにもかかわらず値上げできない物件が結構あるのです。

理由は総会(主に年に1回開催)での過半数の賛成が得られないからです。(ほとんどの場合、値上げには総会での過半数での決議が必要です)

値上げができなければ….将来のメンテナンスに支障のでる可能性が高まってしまいます。

この問題は最近新聞でも取り上げられているのでご存じの方も多いのではないでしょうか。

35年という長期のローンを組むわけですから十分なメンテナンスができないなんて事態は心配ですよね(-.-)

 

上記の説明は事例を非常に単純化させていただいたので実際はより多くの要因を判断材料にして良し、悪しの判断をすることになります。

 

いかがでしょうか?

修繕積立金の値上げ=マイナス要因」「修繕積立金が低額=プラス要因」というわけでは無い場合も多いんです。

 

今回私がみなさまにお伝えさせていただきたいことは、修繕積立金の値上げという事からも非常に多くの情報を知ることが出来るという事です。

 

にもかかわらず

「お住まい探し成功のための要因・失敗を防ぐための要因」を気づかずに見過ごしてしまっていることが意外に多いという事なんです。

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはず!

と私はいつも考えています!

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

 

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マンションは管理が命!「マンション管理士 津司徳義」

最終更新日:2019年8月9日
公開日:2019年8月8日
【仲介手数料最大無料・エージェント制導入】の不動産流通システムREDS津司徳義(つしのりよし)です。

2019年に行われた公益財団法人マンション管理センター主催の公開シンポジウム

 

マンション管理に関する有識者会議(3ヶ月に1回開催)を公開形式にしたものに参加してきました。

 

日本マンション学会会長、区分所有法の第一人者(法科大学院教授)、管理組合連合会会長、一級建築士、弁護士、マンション管理士等が参加して行われているマンション管理に関する我が国最高峰の会議の一つという位置づけです。

 

先着300人の受付が約1日で埋まったとの事でマンションの管理に対する意識は現状非常に高まっていると感じました。

購入を考えているお客様も当然に気にされるであろう内容でしたのでブログにさせていただきます。

やや専門的な記載になりますので疑問点、不明点がございます際にはお気軽にお問合せください。

このブログが皆様のお住まい探しの一助になれば幸いです。

 

【パネリスト発表】

公益財団法人日本建築家協会

関東甲信越支部メンテナンス部会

Ⅿ氏

「既存マンションの耐用年数についての考察」

 

以下発表内容抜粋

 

コンクリートの耐用年数は65年。

ただしこの数値は打ちっぱなしのノーメンテナンスの場合です。

適正な管理がなされているという前提であれば100年は十分に耐用するとのこと。

コンクリートさえ強度を保てていれば後は適宜必要な修繕をすることで100年以上の耐久性をマンションに持たせることは十分可能。

 

マンションの大規模修繕の歴史は30年程度であるが、技術の進歩は目を見張るものがあり国の制度整備も急速に整いつつあり

マンション市場の誕生、成長、成熟とともに安心できる住環境整備に向けた努力が本格化している。

(⇒マンション管理適正化法2000年・マンション立替え円滑化法2002年等)

管理体制の良否が市場で評価される(資産価値の維持向上)一部では調査が行われており再販時の価格に反映されている。

国土交通省作成の「マンンションの修繕積立金に関するガイドライン」は修繕、資産価値の維持を考える上で必須の資料として重要。

 

【その他重要項目の抜粋、追記】

・長期修繕計画とそれに基づいた適正な修繕積立金計画の有無

・修繕積立金計画が著しく低く設定されている場合は注意が必要

・計画は計画であり実際の積立金の値上げには総会決議が必要(管理規約に金額が記載されている場合は3/4以上の賛成が必要、記載なしの場合は過半数)

・目安210円/㎡(修繕積立金、規模により多少の単価差あり)

約20パーセントの物件で大規模修繕時に金融機関からの借り入れ一時金の徴収。(国土交通省調べ)

技術的な面だけではなく、専有部分も含めた修繕を同時に取り組むなどの新しい取り組みも行われ始めており築年数の経過した物件に居住している住民の管理面での明るい材料が整いつつあるとのこと。

色々な条件を考えた時にどうしても築年数を妥協しなきゃいけない場面があると思います。

そんな時に上記のような注意点をしっかり吟味すれば、安心できる築古物件に出会うことができるんですよという事です。

駅から近くて、広くて、築年数が新しいほうが良いに決まってますよね。

でも管理を意識することで上手な妥協というのが可能です。

古くても良い物件、古くても安心できる物件が実はたくさんあるんです。

私はマンション管理士としていつでもご提案、ご相談にお付き合いさせていただきます。

ご精読していただき誠にありがとうございます。

今回のブログが皆様のお住まい探しのプラスになれば幸いです。

 

 

 

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8月最初の契約です!

最終更新日:2019年8月8日
公開日:2019年8月4日

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REDSでの初契約です。

公開日:2019年7月28日

【仲介手数料最大無料・エージェント制導入】の不動産流通システムREDS津司徳義(つしのりよし)です。

ご覧になっていただき誠にありがとうございます。

このブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

 

この度REDSでの初契約が終わりました。

初契約ではありますが、契約自体は今まで数多くしていますのでブログの題材にする予定ではありませんでした。

でもちょっとしたすばらしい偶然が重なったのでブログでご紹介させていただきます。

なぜREDSに入社を決意したかは1回目のブログで暑苦しく記載させていただきました。

内容をギュッと縮めると「不動産業に携わっていくにはREDSが最高のフィールドの一つと考えたからです。」

 

今回の初契約のお客様は実は同業者(大手)の方でした。

 

私はお問い合わせの際に

私:「なぜ当社にお問い合わせをしていただいたのですか?

お客様:「周りに良い不動産会社ない?」と聞いたら「REDSが良いよ」と言われましたとの事。

 

すごい偶然ですよね!

 

「私(不動産関係者)は働くならREDSと思い、今回のお客様(不動産関係者)買うならREDSが良いと言われた。」

 

そしてこの方との契約が私のREDSでの初契約です。

今回のお客様である●●様ご夫妻に本当に素敵な契約をしていただき大きな感謝をしています。

同じ業界であること、また私の大切なお客様であることを併せて今後とも末永くよろしくお願いいたします。

 

私たちはただ手数料が安い、無料というだけの会社ではありません。

みなさまも住宅ご購入、ご売却の際はぜひREDSをご体感してみてください。

 

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良い不動産営業マンの見分け方②

公開日:2019年7月18日

【仲介手数料最大無料・エージェント制導入】の津司徳義(つしのりよし)です。

ご覧になっていただき誠にありがとうございます。

このブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

 

今回は「良い不動産営業マン②」について書かせていただこうと思います。

 

営業マンのゴールお客様のゴールミスマッチが良いお住まい探しの障害になっていることが多く見受けられます。

営業マンのゴール➡契約

お客様のゴール➡新居での生活のスタート後の数十年の幸せな暮らし

この乖離が一般のお客様が持つ不動産業界に対する不信感になっている主要な要因だと思います。

契約したとたんに

 

「態度が変わった」

「返信、折り返しがなかなかこない」

「頼んでいたことを忘れられた」

 

このような事は不動産業界では非常に多いようです。

実際にクレームは契約からお住まいのお引渡しまでの間に急増します。

上記のようなことをする営業は正に契約がゴールですよね。

そして契約がゴールと考えている営業マンがお客様の幸せな将来のためのお住まい探しのサポートをするなんて私はとても思えません。

こんな営業マンはなんとしてでも避けたいものでし、避けていただきたいと思います。

 

でもふつうは契約した後じゃなきゃ自分の担当営業マンがどちらのタイプか判断できません。

それでは「時すでに遅し」です。

 

補助的な判断材料ですが、ひとつご提案させていただきます。

 

それはご自身の担当の営業マンに質問をしてみることです。

その質問でお客様の「担当営業マン」がお客様の将来を考えているかを判断してください。

この種の質問はお客様の前で良い営業マンを気取っているだけのような「担当営業マン」の本心を見抜くのに有効です。

質問内容はお客様の状況により千差万別かと思います。

 

例えば

お客様「戸建てはランニングコストがかからずいいですよね?」

担当営業マン「そうですね、そこが戸建ての魅力ですね。」

この回答は×というわけでは無いですがあまり良くないかもしれません。

 

私なら「管理費は確かにかかりませんが、戸建ても定期的なメンテナンスが必要なんです。この規模の戸建てなら8,000円/月くらいは積み立てておくと安心ですね。今は高利回り(1%を超えるくらいですが)で積み立てができる商品もぞくぞく登場しているんですよ。・・・等」のお話しをします。

 

質問はお客様の将来に関する疑問であればなんでも良いと思います。

契約ゴールの営業マンは回答がやはり軽いです。

 

営業マンが答えを持っている、持っていないももちろん重要ですが、知らなくても調べられるわけですから、親身に考える姿勢が見えるか見えないか?

こちらの方が重要ではないでしょうか?

親身になってお客様の将来を考えプロとしてのエスコートができる営業マンをぜひ探してみてください!

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

 

 

 

 

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よい不動産会社の見分け方

公開日:2019年7月12日

こんにちは不動産流通システム

【仲介手数料最大無料・エージェント制導入】の津司徳義(つしのりよし)です。

ご覧になっていただき誠にありがとうございます。

 

このブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

今回は「良い不動産会社の見分け方」について書かせていただこうと思います。

 

早速で申し訳ございませんが、この件については「これが正解です!」というをことを申し上げることはできません。

 

きめ細かな「提案」や「サービス」をお望みになるお客様もいらっしゃれば、そのいっぽうで不動産知識に精通しており不動産会社には最低限の業務だけを望まれるお客様もいらっしゃるからです。

その意味ではまずお客様のニーズやウォンツに臨機応変、かつ適切に対応できる会社が良い会社という事かと思います。

 

それでは、ここからが本題です。

 

実は、すべてのお客様にとってプラスになる会社というのががございますのでご紹介させていただきます

それは「両手取引をしない不動産会社!」です。

 

両手取引とは何か

 

ということですが、これは一人の営業マンが「買主様、売主様の双方から仲介手数料をいただく取引」のことです。

双方仲介という形ですが、日本の不動産業界の「悪しき伝統」とでもいいましょうか、実際諸外国では当然のように禁止されています。

それはなぜでしょうか?

 

公平で、安心できるよい契約ができないからです

 

またご存じの方も多いと思いますが、わが国の民法では「双方代理」(双方仲介とは厳密には違いますが)は無効と明確に記載されています。

(一定要件を満たせば有効※民法108条:但し書き)

この形態の契約は売主様のためにも、買主様のためにもなりません。それでは誰のためになるのか?

 

それは不動産屋さんのためになります。

 

1回の取引で2倍の手数料という事ですね、会社に褒めてもらえます。

多くの不動産会社は「手数料率」などという指標を設けて

「手数料率6%(すべて両手取引で6です)」を目指します。

これが不動産業界の残念な現状です。

 

イメージしやすい例になるのかわかりませんが、

裁判時に検察官一人で「被告人の弁護と、原告側の訴えを法廷で同時に主張する」ような形でしょうか?

これはおかしいですよね。

実際にこんなことすると、「あなたはいったいどっちの味方なの?なにがしたいの?」とツッコミが入ります。

 

「両手取引」の問題点、盛りだくさんです!

この点に関してはまた他の機会にご説明させていただくことができればと思います。

 

まとめさせていただくと良い不動産会社とは

両手取引をしない不動産会社』という事です。

これは確実なことで、間違いのない事実と言ってよいと思います。。

 

探せば現状少数ですが、「両手取引をしない良心的な不動産会社」はあります。

見つけ方ですが、その多くは「エージェント制」というキーワードを使っている場合が多いように思います。

必ずではなですが、よい判断材料になるかと思いますので、お住まい探しの際にはぜひ注目いただきたいキーワードです。

いかがでしたでしょうか?

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

 

 

 

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よい不動産営業マンの見分け方

公開日:2019年7月7日

良い不動産営業マンの見分け方

 

これには非常に単純な方法があると思います。

それは宅建士の資格があるかないかという事です。

 

不動産の知識があるかないかという事はもちろん大切ですが、それ以上に「人間性」の判断材料になるんじゃないかと感じます。

 

「お客様のためにがんばります!」とはすべての営業マンが当たり前のように口にしますが、本当かどうかっていうのはなかなか外から判断できないですよね。

 

でも宅建のない営業マンは

お客様の安心のために、業務時間外に勉強する」という努力をしていない人という事は判断できるんじゃないかと思っています。

(※ただし入社したてや、母国語が日本語ではないなどの事情がある場合はあてはまりません。)

 

それでも他のところではしっかり頑張ってくれる人もいるのも事実ですが。

みなさんはどう思われますか?

正直、宅建の資格がなくても不動産営業はできます。

社員の5人に1人宅建士がいれば良いからです。

でもそれで本当に良いのでしょうか?

高額な仲介手数料をいただいて良いのでしょうか?

 

宅建の資格がすべてではないですが、不動産営業マンにとっては最低限のお客様に対する責任や礼儀だと思います。

 

この考えは不動産営業になった直後から持っていましたが、ブログに書く事なんてできませんでした。周りに宅建のない人が少しいたからです。(でもみんな良い人たちでしたが笑

 

REDSでは堂々とブログにできます。それは全員が宅建士だからです!

ごくごく当たり前の宅建士の資格ですが、あるのとないのでは大違いという事だと思います。

 

最後までお読みいただきありがとうございました。みなさまのより良いお住まい探しのプラスになれば幸いです。

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私がREDSを選んだ理由!

最終更新日:2019年7月5日
公開日:2019年7月4日

はじめまして、不動産流通システム(以下REDS)の津司 徳義です。

 

7月からREDSのメンバーになりました、津司 徳義(つし のりよし)と申します。
ブログ初回の今回は、なぜ新たな職場としてREDSを選んだのか、をテーマにまとめました。
是非みなさまの不動産会社選びの参考にしていただければ、と思います。

 

私が数ある不動産会社の中からREDS選んだ理由は2つあります。

 

一つめは、REDSには尊敬できる営業マンが複数在籍しているということです。

 

私は普段からお客様に冗談半分で、また自分を律するためにも、「不動産営業マンの8割は良くない人ですよ、不動産会社選びは慎重にしてくださいね」と申し上げておりました。

 

8割は大げさですが、不動産営業マンは同業者の目からみても「あの営業マン尊敬できるな!」「あの営業マン良い人だな!」「あの営業マン本当にお客様の事考えているな!」と感じることができる人は、実は多くないのです。

 

一方で、不動産営業マンとして仕事をする中で、特に良い印象に残っていた先輩営業マンの複数人がREDSに転職したり在籍したりしていたのです。

 

良い人が集まるところには良い人が集まる、という人生教訓を持っていたため、転職を決意するに至りました。出社した初日から、その感覚はやはり間違っていなかったな、と感じています。

 

二つめは「仲介手数料が最大無料」ということです。

 

お客様のためのこのサービスですが、私の会社選びにとっても非常に魅力的な観点でした。

 

不動産業者は、手数料の割引をする会社としない会社の2種類があると思います。

今までは手数料を割引しない会社に在籍しておりましたし、かつては「割引は邪道だ」とさえも思っていました。お客様から「割引してよ」と言われたことも1度もなかったので、手数料に見合う価値の提供をできていたのでは、とも思います。

 

手数料を割引する会社の中でも、「とことん経費を削減する会社」と「精鋭を集めることにより経費を削減することを可能にした会社」に二分することができます。

 

前者が、必要経費をギリギリまで削減する一方で、後者は、能力が高く、幅広い業務を担うことができる精鋭を集めて周辺諸経費の削減をしている会社です。

 

もうお気づきとは思いますが、もちろんREDSは後者です。

 

そして私は、この考え方で手数料の割引をしている会社をREDS以外に知りません。

 

これからの不動産業界にとって、お客様に利益を還元するという姿勢を持つことは、今後の重要な課題であると考えています。

 

物件を紹介するだけで多額の仲介手数料を請求するスタイルは、近い将来崩壊するはずだからです。

 

不動産仲介業者として、お客様目線に立ち、最も正しい方向に向いている企業戦略だな、と魅力に感じています。

 

多くの魅力を感じたREDSで、これからお客様に貢献したく思いますので、よろしくお願いいたします。

 

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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