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津司 徳義

マンションの永住化傾向が強まってきています!そこで大事なこととは・・・

最終更新日:2020年1月18日
公開日:2020年1月17日

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

国土交通省が5年に一度の間隔で「マンション総合調査」というものを実施しています。

興味深いデータがございましたのでご紹介させていただきます。

以下はマンションに対する永住志向の変化を表したグラフです。

 

マンション居住者の永住意識は高まっており、平成30年度は62.8%の居住者様が「永住するつもりである」としています。平成5年度と比較すると倍増しています。

永住を考えている方は右肩上がりのようです。

 

次はご購入時に買主様が何に重点を置いているかという資料もございましたのでご紹介いたします。

 

不動産のプロ、特にマンション管理士としての私の視点からは驚くべき残念な結果でした!

 

1位:駅からの距離など交通利便性(72.6%→納得できます)

2位:間取り(63.7%→納得できます)

なんと

11位:共用部分の維持管理状況(11.5%→全く納得できません!)

 

さすがに11位は低すぎます!しかも11.5%も低すぎます!(優先順位はともかく100%のお客様に意識してほしい要因です)

 

永住するならもちろん、将来物件を高く売るためにも管理の状態は知っておかなければいけない最重要項目の一つです。

 

なぜこんなに低いのかそれはお客さまの責任ではありません、残念ながら日本の不動産業界、営業マンの責任です!

 

営業マンが管理の重要性を伝えることをしないのです。単純に知識がない(おそらく不動産営業マンの80%にあたります)、内容が悪いのでかくしたいなど様々です。

 

REDSのお客様には知らず知らずのうちに管理の悪い物件を購入して将来に問題を抱えてほしくはありません!

 

アメリカではマンションの管理状況は公開されており、管理の良くない(マンションの財政状態の悪い)物件には住宅ローンはつかないそうです。

 

私はマンション管理士という管理のプロフェッショナルの立場から中古マンション購入時の管理の大切さを常にみなさまに意識していただきたいと思っています。

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は高まるはずと考えています。

今回の私からのご提案は「管理状況の良しあしも立派な重点項目です!決して11位では無い」というという事です。

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

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仲介手数料無料の仕組み

公開日:2020年1月10日

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

今回はREDS自慢の仲介手数料無料の仕組みをご説明させていただきます。

 

仲介手数料無料のキャッチフレーズですが怪しいと思うお客様も多いと思います。

 

私も顧客目線ではそう思います。

 

ただほど高いものは無いの格言通りです。

 

しかし本質は無料ではございませんのでご安心ください。

 

なぜなら買主様手数料が無料になる物件は売主様(不動産業者)から手数料をいただきます。

 

例えば4000万円の物件を売却した売主様は買主様からいただいた4000万円の中から仲介手数料を支払います。

 

この場合4000万円の中からおよそ120万円をお支払いいただくことになります。

 

購入価格4000万円を支払ったのはだれですか?

 

それは買主様です!

 

このような場合手数料を請求する業者は実質的には買主様に3%以上の手数料を請求していることと同じです。

 

無料、割引にしない業者の方がおかしいのです。

 

不動産の取引に関しては不透明なことが多いのも実情です。

 

お問い合わせいただければそのすべてについてご説明差し上げます。

 

新築戸建てや、リフォーム済マンションはREDSでは手数料無料です。

 

このような場合手数料を取る会社は本質的には買主様から3パーセント以上の手数料をとる会社であると認識して良いかと存じます。

 

不動産の取引は複雑ですのでブログではすべての説明は出来ません。

 

申し訳ございませんが、ご容赦頂ければ幸いです。

 

今回は手数料無料の安心感を広めたいと思いブログを掲載させていただきました!

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は高まるはずと考えています。

 

今回の私からのご提案は「手数料無料、割引が正しいい購入ほうほうです」というという事です。

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

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毎年恒例、箱根駅伝の全力応援に行ってきました!

公開日:2020年1月3日

新年あけましておめでとうございます。本年度も何卒よろしくお願い申し上げます!

 

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDSマンション管理士宅建士・2級FP・鼠年の津司徳義(つしのりよし)です。

 

本日はお住まい探しと全く関係のない内容で申し訳ございません。

 

今年は1月3日毎年恒例の箱根駅伝の応援に行ってきましたのでそのご報告をさせていただきます。

今年で3年連続です、来年以降は行きません。

なぜなら駅伝自体はそんなに好きではないからです 笑(ファンの方には申し訳ございません) 

私は大学時代アメリカンフットボールをしていたので瞬発系のスポーツがどうしても好きです。

 

 

3年連続で出かけた理由は知り合いが出ているからです!

5年連続シード権を獲得している中央学院大学で2年生から毎年出場している大自慢の仲良しです!!

 

なんと今年は4年生で主将です

 

しかも9区で区間2位の快走でした!!!

 

2年生から今年まで必ず順位を上げてタスキを渡すとっても頼れる選手です。

本当に凄い!

知り合いが箱根駅伝に出てくれるって本当に幸せだと感じさせてくれます。

 

あの姿を見るとどんなことでも出来るって素直に思えます!

私も色々目標があるので彼に負けないように、努力をし続けます!

彼は本当に誇れる男です、頑張ってくれてありがとう!

箱根駅伝感動しました!

 

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

 

 

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マンション管理士とマンションを探すメリット!

公開日:2019年12月26日

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

みなさまは「マンション管理士」という国家資格をご存じでしょうか?

 

マンション管理に関連する法律の知識を得ることで、マンション運営で発生するマンション管理に関するトラブルの解決や、健全な運営を行うための提案をすることができる国家資格です。

 

つまりマンション管理のプロフェッショナルがマンション管理士です。

 

また合格率も7%~9.4%と狭き門とされているため有資格者もごく少数です。

老朽化するマンションが増えてくる中で将来的にはマンション管理士に相談したくてもできない時代になるとも言われています。

 

直近の区分所有法の改正により現在は管理組合の外部理事として弁護士、一級建築士、マンション管理士が認められるようになっています。

 

【みなさまがご検討されている中古マンションの管理状態の良し悪し】をマンションコンサルタントとしての立場から詳細にご説明することが出来るマンション管理士とお住まい探しをすることはみなさまのメリットに必ずなるのではないでしょうか

 

しかもREDSでは仲介手数料は最大無料ですよ!

 

マンション管理士としての私の知識、経験がみなさまのマンション探しのお役にたてるはずと考え今回のブログを掲載させていただきました!

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は高まるはずと考えています。

 

今回の私からのご提案は「マンション管理士と一緒にマンションを探しませんか?」というという事です。

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

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関ジャニ 村上信吾さんとっても良い人でした!

公開日:2019年12月20日

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDSマンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

関ジャニの村上信五さんはとっても良い人でした!

 

先日、関ジャニ村上信五さんがMCを務めるテレ東の「どっちの家を買いますか?」という番組の収録現場に行ってきました、また少しだけ出演させていただきました 笑

 

スタジオで村上さんに挨拶したらとっても気さくに挨拶を返してくれました。

 

また私の出演シーンでは私の事を「爽やかやなー」と言ってくれました!

 

本当に嬉しく出演シーンを10回くらいみなおしてしまいました 笑

 

テレビで見る村上さんと全く変わらない人間性を生で感じることができました。

 

同時に村上さんの司会進行が素晴らしく、プロのあるべき姿というのも刺激になりました。

 

また番組での営業プレゼン対決で弊社REDS村上太郎(村上つながりです!がセンチュリー21のとても素晴らしい営業マンに(この方も知り合いでしたが)見事勝利し祝勝会の会場が銀座に格上げになったのも見逃せないメリットでした 笑

 

色々な刺激を受けとても素晴らしい経験をさせていただき関ジャニ 村上信五さんにはとても感謝しています。

 

村上信五さんとっても良い人でした!

 

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レッズ不動産:テレ東「どっちの家を買いますか?」という番組に私も少しだけ出る予定です!

公開日:2019年12月12日

【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDSマンション管理士・2級FP・宅建士の津司徳義(つしのりよし)です。

 

テレ東の番組でレッズ不動産(当社:不動産流通システム)が紹介されます!

私も少しだけ出させてもらう予定です。

以下番組の告知URLです。

https://www.tv-tokyo.co.jp/tue/

 

 

 

ご覧になっていただければ嬉しいです!

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インフルエンザの予防接種

公開日:2019年12月5日

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDSマンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

お住まい探しの安全や安心できるご契約の為に私たちは非常に多くの取り組みをしています。

 

永続的に手数料無料・割引のサービスを提供するための仕組み作りであったり。

 

プロ集団としての知識の共有・営業同士の切磋琢磨によるお客様利益への還元努力

 

このようなブログの発信も不動産業界の透明性を高める努力ですし、お客様により多くの選択肢をご提供させていただく事で多少の社会貢献になっているのではないかと考えております。

 

本日は私たちの見えない部分でのお客様貢献策についてお知らせさせていただきます!

 

それは・・・

 

我々REDS不動産エージェントは11月までに全員がインフルエンザの予防接種を受けています!

 

これも立派なお客様第一主義だと思います。

 

我々は日々多くのお客様とお会いさせていただく機会をいただいております。

 

その分インフルエンザ感染のリスクも他社の営業に携わる方々よりも多いのが現状です。

 

 

そうであれば、それなりの準備が必要になります。

 

当たり前と言えばそうなのですが・・・

 

見えない部分でのお客様貢献って必要ですよね。

これから迎える年末年始もすべての面でお客様に安心を与える準備を怠らないREDSにお問い合わせ頂ければ幸いです。

 

最後までお読みいただき誠にありがとうございます。

 

今回のブログが皆様のお住まい探しのお役にたてれば嬉しいです。

 

 

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マンションを高く売る方法

公開日:2019年11月28日

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDSマンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

今回はマンション管理士の立場からマンションを高く売る方法についての投稿です。

 

高く物件を売るためには非常に多くの要素が必要になってきますがその中でも担当営業マンの知識は必須事項です。

 

例えば、

 

直近、または購入直後の修繕積立金の値上げ=マイナス要因

 

と考えられますが、むしろプラス要因ととらえられることができる場合も多いんですよ!

 

なぜプラスなのかを説明できる営業マンに任せるか、それが説明できない営業マンに売却を任せるかでは大きな違いが生じますよね。

 

【プラスに作用する場合の理由】

 

修繕積立金の値上げが計画されているにもかかわらず値上げできない物件が多くあります。

 

値上げが計画されていたとしても通常積立金の値上げにはマンションの総会で過半数の区分所有者(住人の方です)の賛成が必要です。

 

この過半数の賛成が得られずに必要な値上げが出来ない物件が実は多いのです。

 

直近に値上げ、又は購入直後に値上げのある物件は(値上げに関して総会で過半数の賛成を得ているわけですから)最低でも区分所有者の過半数がマンションの将来に関し、しっかりと関心を持っている、管理に前向きであるという事が判断できます。

 

ただし、値上げが適正価格の範囲であればの条件が付きます。

 

それでは適正価格とは?

 

この適正価格についても知識が必要になってきます、マンションの規模、機械式駐車場の有無、様々な条件によってこの適正価格も変動します。

 

内覧に来られた方が値上げに難色を示した時に

 

適正価格の範囲内(資料の提示)で計画通りに行われている値上(資料の提示)げなので心配はないし、むしろマンションの将来にとってプラスに作用する値上げですから心配することはありませんよ。

 

などとしっかりと説明できる営業マンに売却を任せないとせっかく高く売れる物件も大きな価格の値引きに悩まされてしまうかもしれません。

 

今回の私からのご提案は「特に売却は営業マンの知識が大切」という事です。

 

売却先を依頼する場合には数社の営業マンに話を聞き、色々な質問をしてみることが知識豊富な営業マンを見抜く判断材料になるのではないでしょうか。

 

購入よりも売却の方が多くのスキルが求められる場面は多いと思います。

 

人間性や熱意ももちろん重要ですが、知識が無くては良い売却が出来ないことが多いのも事実です。

 

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

 

今回のブログがみなさまのお住まい売却のプラスになれば幸いです。

 

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良い不動産営業マンの見分け方④

公開日:2019年11月18日

【仲介手数料最大無料・エージェント制導入】の不動産流通システムREDSマンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

良い不動産営業マン(お客様の利益につながる営業マン)の見分け方について投稿させていただきます。

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのお役にたてれば幸いです。

 

【良い営業マンの特徴】

 

①良い営業マンは図面に書いてない事を中心に話す、むしろ図面に書いてあることは話さない。

 

②自然な笑顔で話せる。

 

③デメリットを説明する。

 

④結論をあおらない(目標売上に追われていないのであおる必要がない)

 

⑤質問を宿題にしない(その場で回答出来る知識がある。特殊な場合は除きます。)

 

⑥宅建士である(必須条件です。)

 

⑦連絡が迅速(良い営業マンは連絡を後回しにしません。むしろできません、なぜなら仕事がどんどん溜まってしまうからです。後回しにできるのは後にまわしても対応できる時間に余裕のある忙しくない営業マンの可能性が高いです。)

 

⑧急な案内には対応できない。(予定が埋まっていることが多い)

 

このような条件でしょうか。

 

以上の条件に一つでも当てはまらない場合は担当営業マンの変更を考えても良いかもしれません。

 

不動産は数千万円もするお買い物です、担当営業にはそれに見合う責任が伴っていると私は考えています。

 

ご精読いただき誠にありがとうございます。

 

今回のブログが皆様のお住まい探しのお役にたてたら幸いです。

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必見!先進医療保険の落とし穴

公開日:2019年11月15日

【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDS2級FP・宅建士の津司徳義(つしのりよし)です。

 

今回は2級FPとしてのブログです。(2019年11月15日現在)

 

先進医療保険は現状加入が当たり前ですよね!

 

月々の掛け金は数百円程度が一般的、にもかかわらず1000万単位での先進医療保障がつく非常に魅力的な商品です。

 

でもここには大きな落とし穴があるんです。

 

なんと多くの場合かかった医療費を先払いしなければいけません。(2019年11月15日現在)

 

1000万円の先進医療保険に加入していながら、自己資金が用意できなく治療が受けられない?

信じられません。

 

ここで見極めが必要になりますよね、じつは先払いの必要のない商品も増え始めています。※当たり前だと思います。

 

 

私もFPとして恥ずかしながら最近までこの情報を知りませんでした。

 

最近出席したFPの会合で問題になったのでみなさまにご提案することが出来ました。

 

私の加入している先進医療保険も先払いでした。

 

乗り換え予定です。

 

先払いが必要であれば先に説明すべきと思います。

 

至急を要する保険業界の改善点ではないでしょうか。

 

 

現状は残念ながら知識が無ければ自分の身を守ることは難しいのかもしれません。

 

私は通常は不動産営業マンとしてお客様の利益を守るために日々研鑽しておりますが、

 

今回の件でさらなる努力の必要を痛感いたしました。

 

 

今回のブログがみなさまの総合的なお住まい探しのプラスになれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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