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津司 徳義つし のりよし

不動産購入・売却時にお客様に気にしていただきたい大切なポイント!

公開日:2021年9月22日

仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDSマンション管理士宅建士2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

今回は「不動産購入・売却時に大切なポイント!」についてです。

多くのポイントがありますが、その中でも重要なのは担当者のスキル(知識)です。

その知識を客観的にはかる手段としては資格の有無によりふるいにかける!

万能ではありませんが、ある程度有効な手段だと思います。

もちろん上記は最初の一歩であり、資格がどんなにたくさんあっても良くない営業担当者もいます。

しかしながら最初の一歩としては、良い基準になると思います。

 

 

不動産三冠資格(トリプルクラウン)と呼ばれている資格があるそうです。

①宅建士、②マンション管理士、③管理業務主任者

の3資格の事を言うようですが、私はすべて上記の有資格者です。(トリプルクラウンなんて知りませんでしたが)

 

その他にもFP2級CIPS登録中、不動産鑑定士試験短答式に合格し、21年9月22日現在論文式試験の結果発表待ちという状況です。

決して資格マニアという訳ではありません!笑

不動産という超高額商品を扱うプロとしての責任と感じて頑張ってるというのが本音で勉強は当然嫌いです!

 

私だけではありません、REDSは経験・知識豊富なエージェントの集団です。しかも全員が宅建士、一人あたりの関連資格保有数も全国トップレベルです。

弊社にお問合せをいただければ、他社では共有されない専門家集団REDSだからこそのアドバイスたくさんありますよ!

 

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正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

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資産価値の高い中古マンションを買うために!

公開日:2021年9月15日

仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDSマンション管理士宅建士2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

中古マンション購入の失敗を防ぐために「マンションは管理を買え!」という格言のようなものがあります。

管理内容は非常に多くの項目に分けることが出来ますが、最も重要な事は

定期的に適切な大規模修繕工事を行う事が出来るのか

これは非常に重要な事です!

 

 

国土交通省のデータによると約20%の物件で大規模修繕時に資金不足に悩まされているそうです。

これはとても困ったことです。金融機関からの借入や、一時金の徴収なんてことにつながります。

必要な大規模修繕工事が出来ないと状況は避けたいですよね。

十分な大規模修繕時工事ができると物件の資産価値は高まります。(高く売れます)

できない場合はその逆です!

資産価値の高い物件を買いたいというお客様は非常に多いです。

マンションの資産価値を高める要素は、環境、日当たり、駅距離、建物のグレード等々、みなさんも気にされると思いますが、

 

管理の良し悪し、非常に重要な要素の一つです!

 

物件の資産価値を見極めるには担当営業の知識、経験非常に重要です。

 

REDSは経験・知識豊富なエージェントの集団

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とお考えのお客様はぜひREDSにお問い合わせください。

 

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住宅ローン減税の特例が11月で期限を迎えるのをご存知ですか?

公開日:2021年9月8日

仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDSマンション管理士宅建士2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

住宅ローン減税の特例が11月で期限を迎えるのをご存知ですか?

控除率が見直されたり、期間が短縮される可能性もありそうとの事です。

11月に向けて駆け込み需要がおこるとの憶測もあるようです!

 

                       

 

住宅ローンの金利の支払いよりも、年末住宅ローン残高の1%の控除を受けた方が、多くの場合でお得になる現状は確かに是正される方向に向かってしまうのかもしれませんね。

このような場合の注意点です!

必ず、11月リミットを持ち出し、購入を煽るような営業をする担当者が出てきます!

減税幅が大きい方が確かに有利ですがそのために煽られて勢いで物件購入をするデメリットの方が大きいはず!

煽られてると感じたら、担当者変更をお勧めします!

 

REDSは経験・知識豊富なエージェントの集団です。煽り営業をする必要のない、力のあるエージェントの集まりです。

しかも全員が宅建士、一人あたりの関連資格保有数も全国トップレベル。

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物件購入、もしくは売却の際にはぜひREDSにお問い合わせください!

 

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物件探しの以外な落とし穴!みなさんは間違った物件探しをしていませんか?

公開日:2021年9月1日

仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDSマンション管理士宅建士2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

今回はスーモ等で物件探しをする際に多くのお客様が陥りやすい落とし穴のお話しです。

良い物件をみすみす見逃してしまうという事が多々あります。

                       

 

それは検索項目を入力しすぎるという事です!

ご自身の希望条件をしっかり入力し、効率的に物件を探したいお気持ちはわかります!

しかしながらこの検索方法はお勧めが出来ません。

具体例です

某サイトで①港区②中古マンション③6000万円から8000万円と入力し検索すると351件ヒットします。

しかしここに④としてフラット35Sが利用可能という条件を1つ加えるだけでなんと13件しかヒットしなくなります。

実際は13件なんてことはないので、本来ならば条件に合っているはずの多くの物件を見逃してしまう事になります。

なぜこのような事が起こるのかについての理由はこのブログでは触れませんが、せっかく細かく条件を入力したにもかかわらず、それが原因で物件を見逃してしまうなんて!絶対に避けたいことですよね?

検索入力項目は出来るだけ絞りましょう!

ちょっとしたことですが、知らないお客様が結構多いと実感しています。

 

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中古マンション:ネット情報、販売図面からだけでも重要な情報の収集はできますよ!

公開日:2021年8月25日

仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

【マンションは管理がとても重要です】

なぜなら

・管理の良いマンションは安心して暮らせます

・管理の良いマンションは将来の売却時に高く売れる可能性が高まる。

・管理の良いマンションは賃貸に出す場合高く貸せます。

ですから管理の良し悪しは物件購入時の重要な判断材料です。

 

今回はネットの情報や、販売図面等からお客様ご自信で管理の良し悪しを見抜くための項目をいくつか紹介させていただきます。

管理費と修繕積立金の比率

1対1の割合に近い物件は良い管理の可能性が高いです。

※通常は管理費が高く、修繕積立金が低い設定になっています。

修繕積立金の総額(すでに積み立てられている額)の記載のある物件

情報サイトや、販売図面に修繕積立金の総額の記載のある物件は管理の良い可能性が高いです。

築浅物件かつ修繕積立金の㎡単価が200円程度の物件

【築30年以上の物件の場合】

共用部給排水管交換、玄関ドア交換等の記載がある物件

上記は高額な費用が必要なため管理の良い物件でなければ出来ません。

ペット飼育可の物件

管理規約の改定がされている可能性があります。規約の改定は議決権の4分の3の賛成が必要なためマンションの住人の総会参加率が高い事(意見書の提出も可)が判断できます。

管理に関心を持つ住人が多い物件は必然的に良い管理になります。

 

この他にも管理の良し悪しを判断する要因は多岐に渡るのですが

上記を意識するだけでも良いお住まいさがしが可能になると思います。

お住まい探しの際に良い営業担当と出会う事は大きなプラス要因です!

お客様が上記の事前知識を持つ事は、信頼できる担当を見極めるための良い判断材料にもなるかもしれませんね。

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

今回のブログが不動産ご購入をお考えのお客様のお役にたてれば幸いでございます。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました!

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①不動産鑑定士論文試験、②CIPS(国際不動産スペシャリスト資格)受験してきました。

公開日:2021年8月18日

仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

7月初旬から8月中盤にかけて2つの資格試験を受験してきました。

仕事との両立で過酷でしたが、なんとか一安心です。

不動産鑑定士論文試験(お盆の真っただ中)

この試験は約2カ月後に合格発表ですが、論文試験なので正確な自己採点が出来ず半々かなという感じです。

必ず取得したい資格なので、今年不合格でもまた来年頑張ります!

合格発表まで2カ月以上あるので、来年の為の勉強もスタートしています。

落ちる気まんまんという訳ではありません! 笑

 

CIPS(国際不動産スペシャリスト資格:7月初旬から約6週間)

こちらは正直長かったです。また知らない受講生の前で初めて見る英文の朗読などもさせられます。

受講生の半分くらいがネイティブのような感じだったこともあり、最初はちょっと嫌でした 笑

CIPS (Certified Residential Specialist)という全米リアルター協会、全米住宅協会が主催する国際不動産資格講座を受講し、5回の試験を受けてすべてに合格するというものです。

教科書5冊、試験が英語、その代わり講義はとてもやさしい日本人(日系の先生もいました)による日本語というものでした。

私にとっては約20年振りの英語の勉強でしたので、刺激的でした!

世界中の不動産取引の慣習だったり、文化だったりを学びながら不動産のスペシャリストを目指すというものでしたので、とても有意義でした。今後の仕事に活かせる知識も多く、チャレンジして良かったです。

結果は試験で無事合格できる点数が取れました!

勉強は好きではありませんが、高額な不動産という商品を扱う以上必須の責務と考えて取り組んでします!

過去のお客様、現在のお客様、未来のお客様の為に不動産のプロとしてのスキルをこれからも高め続けていきます!

 

また、ちょっとした追加情報ですが、不動産のプロ集団を自負する弊社REDSにお問合せをしていただくと仲介手数料無料、最低でも割引なんです

 

絶対、お得ですよね?

 

不動産の売買をお考えのお客様はぜひREDSにお問い合わせいただければと思います。

 

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夏季休暇のお知らせです。

公開日:2021年8月11日

仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

今回は「夏季休暇の日程」のお知らせです。

 

今年は8月10日(火曜日)から8月18日(水曜日)までです。

 

 

 

 

夏季休暇中もただ休むだけではなく、みなさまのお役にたてるよう知識の積み上げ等有意義に過ごさせていただきたいと思います。

不動産の売買をお考えの際はぜひ、『不動産のプロ集団』不動産流通システムREDSへお問い合わせください。

仲介手数料無料、最低でも割引』のちょっとしたオマケもつきます。

みなさまのご期待に応えられる体制がしっかりと整っていますよ!

 

 

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REDSの強み※保有資格数

公開日:2021年8月4日

仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

今回は「REDSの強み」について考えてみました。※保有資格数編

 

REDSの強みは【仲介手数料無料、最低でも割引!と思われているお客様が多いと思いますが、実はそれ以上に専門性の高さがすごいんです!

 

営業担当一人当たりの資格保有数は、他社を圧倒していると思います。(たぶんですが)

 

本来資格などなくても良いのですが、やはり資格があった方が安心ですし、わかりやすいですよね!。

 

言うまでもなくREDSの営業は全員が宅建士です。

 

その他の資格取得数もすごいですよ。

具体的な数字で説明させていただくと。

 

総資格数はなんと153です。(弊社HPでの公表分)前回2020 年9月のブログでは92と紹介させていただいているので、また随分増えました。(営業担当者の人数も増えましたが、増加人数以上の伸びです)

※私も現在、不動産鑑定士、CIPSという2つの資格の取得のための勉強中です。

 

多くの資格を取得しているという事は、安心材料ですし、専門性の有力な判断材料と言っても良いと思います。

 

 

しかも弊社は手数料無料、最低でも割引なんです

 

 

 

すごいですよね!

 

今回のブログで私がお伝えしたかった事は

 

REDSは手数料無料、割引以上のつよみがあるんですよ】という事です。

 

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今回のブログが不動産ご購入をお考えのお客様のお役にたてれば幸いでございます。

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【マンションは管理を買え!】と言われますが、その見極め方とは

公開日:2021年7月27日

仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDSマンション管理士宅建士2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

中古マンション購入の失敗を防ぐために「マンションは管理を買え!」という格言のようなものがあります。

具体的にはどうすれば良いの?

という事について少し触れさせていただきます。

 

 

ほとんどの場合マンションの管理は【①マンションの管理組合(住人)】が【②管理会社】に業務委託をすることにより行われています。

ですから①、②が共に良好な管理意識を持っていればマンション管理は高いレベルで行われ住みやすい物件であり続ける可能性が高まるだけではなく、再販価格の維持にも大きく貢献します。

 

中古マンション購入時には管理を見極める事は本当に重要です!

 

見極める方法は非常に多岐に渡ります、ただ購入者、担当営業はあくまでも部外者であるため全ての情報を入手することは難しいという現実もあります。

 

ですから、通常は見逃しがちな情報からその良し悪しを見極めていくことが重要になってきます。

 

特に【①マンションの管理組合(住人)】の管理意識の高さは必須要件です。

以下その判断材料の一部です。

・理事会の開催数(平均からの乖離が重要)

→年5回以上は良い組合の可能性が高い

・総会の参加割合

→高い方が良いが、低いから悪いという事でもありません。委任状、意見書の割合いなども重要です。

・理事の選任の方法

→輪番性がほとんどですが、輪番制ではない場合など期待できます。

・管理費、修繕積立金の月額、総積立額(とても重要です。)

→特に管理費よりも、修繕積立金が多く集められている場合は期待大です。

 

他にも多くの材料がありますが、上記に注意するだけで、管理組合の良し悪しの判断は高い精度で可能になります。

管理組合の意識が高い事は、良好な管理に必須の条件です。

 

いかがでしょうか、ちょっとした情報を気に留めるだけでも、より良いお住まい探しが実は可能なんです。

 

REDSは経験・知識豊富なエージェントの集団です。しかも全員が宅建士、一人あたりの関連資格保有数も全国トップレベルです。

他社では共有されない専門家集団REDSだからこそのアドバイスにぜひご期待ください。

 

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中古マンション選びで大切な事※YouTube

公開日:2021年7月20日

仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDSマンション管理士宅建士2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

本日は「中古マンション選びで大切な事※YouTube」のご紹介です。

 

 

これから中古マンション購入をお考えの方は是非ご覧ください!

 

 

REDSは経験・知識豊富なエージェントの集団です。しかも全員が宅建士、一人あたりの関連資格保有数も全国トップレベルであると思います。

一度はお問い合わせをしていただいて良い価値がREDSにはあると自負しています。

 

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