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津司 徳義つし のりよし

不動産売却を成功させるための魔法の言葉

公開日:2021年3月1日

仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

今回は「不動産売却を成功させるための魔法の言葉」をお伝えさせていただきます。

 

売却時には不動産業者に査定を依頼して、慎重に委任する業者を選ぶ必要があります。

 

 

しかし、何を慎重に?何に気を付けて?選択するためのポイントは?

 

一般の方には中々わからないですよね?

 

そこで今回は、簡単で、明確な方法をご提案させていただきます。

 

それは売却査定時に御社は両手仲介をしますか?と質問する!

※両手仲介とは担当営業が売主様と買主様双方から手数料を受領するケースで、A社の専任物件(一般媒介含む)をA社を通して内覧するとこのケースに該当してしまいます。

 

ただこれだけです。

 

両手仲介は諸外国では禁止されています。

 

ですから両手仲介はしませんという業者が良いです。

 

多くの場合で、両手仲介は売主様、さらには買主様の利益になりません。

 

この場合利益の矛先は不動産業者に向いてしまうのがその原因です。

 

理由の説明は今回のブログでは割愛させていただきます。

 

しかしながら弊社REDSでも両手仲介になってしまう場合は少数の案件であり、その割合がゼロではありません。

 

ゼロではないが、REDSはほぼすべての案件において両手仲介をしない!

 

両手率の低さは業界最低レベルと言って良い希少な不動産業者である事は間違いありません。

 

つまり、REDSは売主様の利益を最大化するシステムが整っている(両手仲介を極限まで排除している)上に、経験豊富なプロのサポート仲介手数料無料もしくは、半額、割引で受けらるのです。

 

メリット大きいですよね!

 

今回私がこのブログでお伝えしたかった事は「御社は両手仲介をしますか?」という質問をするだけで売却の成功の確率が格段に高める事が出来るという事です。

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産売却を進めることで高値での可能性は必ず高まります!

 

今回のブログが不動産のご売却をお考えのお客様のお役にたてれば幸いです。

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不動産を高く売るためのちょっとした知識

最終更新日:2021年2月24日
公開日:2021年2月22日

仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

今回は「不動産を高く売るためのちょっとした知識!」をお伝えさせていただきます。

 

売却は売却を依頼する不動産会社選びからスタートしますが・・・

 

 

じつは売却の成否はこの依頼先選びでほぼ決まってしまう事が多いのです!

 

購入の場合は相性が合わない依頼先会社、営業担当はすぐに変える事ができますが、売却は基本3か月変更できません。

 

相性の悪い担当との3か月はストレスですし、売却担当と売主様の良好な関係も高値売却には欠かせない大事な要素ですから、さらにマイナスです。

 

そこで売却の成功率を高めるための私からの提案をさせていただきます!

 

良い担当を見つける方法はたくさんありますが、お客様が見極めるには難しいことも多いです。

 

ですから今回は数字で単純に見極める方法をご紹介させていただきます。

 

その数値とは「両手率」です。

 

しかもネットで簡単に調べられます。

 

この両手率の簡単な目安は「両手率:3,8%以下です」

 

その理由の説明は非常に長くなるのでこのブログでは割愛させていただきますが、この数値に着目するだけで売却成功の可能性は高まることも多いかと思いますますので、一応の目安にはなると思います。

 

もちろん3,8%を超えているから絶対にやめた方が良いという事もありません。

※常にケースバイケースです。

 

この指標で見ると、実はREDS3%を常に下回っています。

※弊社のシステムでは売主様のためを考えると自然に3%下回ります。

 

REDSは売主様の利益を最大化するシステムが整っている上に、経験豊富なプロのサポート仲介手数料無料もしくは、半額、割引で受けらます。

 

メリット大きいですよね!

 

今回私がこのブログでお伝えしたかった事は「売却こそ慎重な見極めが必要ですよ!」ということです。

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産売却を進めることで高値での可能性は必ず高まるはずという事です。

 

今回のブログが不動産のご売却をお考えのお客様のお役にたてれば幸いです。

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良い不動産営業の簡単な見分け方(中古マンション・新築戸建)

公開日:2021年2月15日

仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

今回は「良い不動産営業の簡単な見分け方」のご紹介です。

 

 

見分けるために確認する要素は多いと思いますが、最も簡単に見分ける方法の一つです

 

それは・・・

 

担当営業が、不動産に関し常に知識のアップデートや、勉強しているかどうか?

 

という事。

 

確かめる方法として、

 

質問に対する答えが、「明確でなるほど!」

 

と思える回答をできるか、できないかという事です

 

明確でなるほど!」という回答が出来る担当者は、アップデートを欠かさない良い営業です!

 

最近はネット環境の充実で10年前とは比べ物にならない量情報をお客様が事前に知ることが出来ます。

 

ですからその上で、事前準備をしているお客様の質問に「明確でなるほど!」と思っていただくためには日々の知識の吸収がわれわれ営業担当者には必須という事です。

 

すでに物件探しをしているお客様の中には「なぜこの担当者こんなことも知らないの?」と感じた経験をお持ちの方も多いと思います。

 

このお客様と、担当者のミスマッチは、担当者が「勉強しているか、していないか」に起因しています!

 

知識だけではなく、もちろん人間性も担当者に求められる必須要素です。

 

仮に知識が無かったとしても、人間性が良ければもちろん頼りになる水先案内人になってくれるとは思います・・・

 

しかしながら・・

 

数千万円以上もの物件を売る(紹介)するにもかかわらず日々のアップデートをしない、勉強しない・・・

 

日々の努力をしない人間性も不安?

 

上記の関係が成り立つのではないでしょうか。

 

お客様と担当営業はお友達の関係ではないのでシビアな判断が必要ですよね。

 

弊社REDSはベテラン揃い良い意味での刺激がとても多い環境です。

 

ですから自然にアップデートが可能(もしくは必須 笑)な職場になっています。

 

つまりREDSにお問い合わせをすると業界内でも屈指の専門性の高いプロのサポートをご享受していただく事が可能です。

 

しかも手数料割引、もしくは無料というちょっとしたオマケもつきます!

 

メリットおおきいですよね?

 

ご共感をいただけた場合は、是非REDSにお問合せください。

 

自信をもって断言します!

 

「REDSへのお問合せはお住まい探しのプラスにしかなりませんよ!」

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

 

今回のブログが不動産ご購入をお考えのお客様のお役にたてれば幸いでございます。

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築古中古マンション購入について※マンション管理士の視点から

公開日:2021年2月8日

仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

築年数は浅く、駅からは近く、閑静な住環境、陽当たりは良く、十分な広さのある物件は魅力ですよね?

 

でも全ての条件を満たすとおそらく予算オーバーになってしまう事が多いと思います。

 

優先順位を上手につけることが重要です。※優先順位をつけることも実際難しいですが、様々なご提案をさせていただきます。

 

今回は築年数を妥協する場合に心配になる耐震性についてのご提案です。

 

 

以下国土交通省が提供している【マンション耐震化マニュアル】p14からの抜粋です。

 

(1) 旧耐震基準のマンション
ここでは、旧耐震基準のマンションで、一般的に想定される被害について建物の構造・階層別に整理する。

1)RC造・壁式構造、PC工法(中層)中層の鉄筋コンクリート造(以下、「RC造」)・壁式構造やプレキャストコンクリート工法(以下、「PC工法」)の建物は、壁量が多いため、旧耐震基準のものでも一般に耐震性は高く、わが国において過去の大地震でも大きな被害を受けたものは少ない。

※あくまでも一般論で、個別には耐震診断が必要です。また旧耐震とは昭和56年5月以前に建築確認を取っている物件です。

 

上記の記載を知っていれば、旧耐震物件を一律に除外することにならないかもしれませんよね?

 

とは言ってもお客様が、個人で判断することは難しいと思いますが、REDSには経験豊富な営業スタッフしか在籍していません。

 

判断に迷った際には是非弊社REDSにお問い合わせください!お住まい探しの選択肢が大きく広がるかもしれません。

 

物件探しに行き詰っている場合はできる範囲で妥協する、つまり旧耐震物件もありかもしれません!

 

今回の私からのご提案は旧耐震基準だからといって一律除外は考え物です!

 

という事です。

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は高まるはずと考えています。

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

 

 

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良い不動産営業の必須要素(中古マンション、新築戸建)

公開日:2021年2月1日

仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

今回は「良い不動産営業の必須要素」のご説明です。

 

それは・・・

 

なんと言っても誠実さです、嘘をつかないという事。

担当営業が知識を身に着けている、また知識のアップデートし続けているかどうかという事。

 

①に関してはREDSは正直不動産を具現化している会社という事での認知も広がりつつあり、お客様からの信頼も実感しています。

またその期待に応える社会的責任も社内で共有しています。

弊社が正直不動産9巻で取り上げられています

 

②に関しても社内で良い意味での競争もあり、営業社員すべてが宅建士であるこは言うまでも無く、多くの営業が複数の資格を取得しています。

加えて資格だけではなく、豊富な経験を有している営業しかいないのでお客様の期待に応えることのできる体制が整っています

 

特に今年に入ってからは、初めて会うお客様から「REDSさんは以前から気になっていたんです、問い合わせをして本当に良かったです」といわれることが増えてきています。

 

イメージキャラクターにタレントのパックンを起用させていただいた効果なのかもしれませんが。

 

仮にパックン効果だとしても(笑)、REDSに問い合わせをすると業界内でも屈指の専門性の高いプロのサポートを手数料割引、もしくは無料で受けられるんです!

 

メリットおおきいですよね?

 

良い営業の必須要素について少しだけご説明させていただきましたが、これだけではありません。

 

気になった方は是非REDSにお問合せください。

 

自信をもって断言します!

 

「REDSへのお問合せはお住まい探しのプラスにしかなりませんよ!」

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

 

今回のブログが不動産ご購入をお考えのお客様のお役にたてれば幸いでございます。

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お客様の声のご紹介です!

公開日:2021年1月25日

仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

今回は「お客様の声」をいただきましたのでご紹介させていただきます。

 

Y.F様大変ありがとうございました。

 

以下のリンクからご覧になれます。

 

確かな知識や様々なご配慮。津司さんにお願いして良かったと心から思っております(担当 津司)

 

お住まい探しの際は是非REDSにおまかせください!

 

お客様の将来のお幸せに貢献できるよう常に尽力させていただきます。

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REDSのイメージキャラクターにパックンが就任いたしました。

公開日:2021年1月18日

仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

REDSイメージキャラクターにパックンが就任いたしました。

 

 

 

最近は【エージェントのブログ】を読んで、【ネット上の記事】を見て等のお問合せが非常に多くなっています。

 

弊社が目指す【ナンバーワンのプロ集団】に対しての期待を本当にありがたく感じております。

 

でもまだまだ、【仲介手数料無料って本当に大丈夫?】と考えるお客様も多いですよね?。

 

私もお客様の立場であればそう考えるタイプです。笑

 

 

イメージキャラクターであるパックンの起用がいままでお問合せを考えていなかったお客様とREDSへの架け橋になれば、

 

不動産業界でのわれわれREDSの存在意義がさらに大きくなるのではないかと感じています。

 

仲介手数料3%は決して当たり前じゃない!を是非浸透させていきたいです!

 

REDSは常に少しでもみなさまのお住まい探し、ご売却に貢献できればと考えています。

 

REDSではプロのサポート仲介手数料無料もしくは、半額、割引で受けらます。

 

手数料の割引に半信半疑のみなさまもREDSに問い合わせをしてみるは期待をうらぎらない結果になると思います

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産売却を進めることで高値での可能性は必ず高まるはず!

 

さいごまでお読みいただき誠にありがとうございます。

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物件の売却を依頼する際に重要な事は仲介手数料の安さではありません!

公開日:2021年1月11日

仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

今回は「物件の売却時に重要な事!」をお伝えさせていただきます。

 

売却は売却を依頼する不動産会社選びからスタートします。

 

そして売却の成否はこの依頼先選びでほぼ決まってしまうのです!

 

例えば売却時にかかる費用のほとんどすべてを占める仲介手数料が売主様には重要な要素である事は間違いありません

 

しかしながら、仲介手数料の安さだけに目を向けると上手くいかないことが実はとても多いんです。

 

売買時の上限仲介手数料は物件価格の約3%ですよね。

 

現状不動産売買の現場では買主様からの価格交渉は当たり前です、必ずあります。

 

売却担当の不動産会社、担当営業の仕事はこの価格交渉をいかにはねのけるか、または最小限に留めるかという事なんです!

 

その方法は決して少なくありませんが、必須事項は担当営業不動産のプロとしての知識です。

 

具体的に言うと、一般の方(一般の不動産営業も含みます)が知らない、または知りえない売却不動産の付加価値をどれだけ多く買主様に開示し、その付加価値をわかりやすくプレゼンできるかという事です。

 

その目的は買主様に「この物件なら大きな価格交渉はできないな」と思っていただくことです。(実際に担当営業のスキル不足で実現できない場合が多いです。)

 

あらためて申し上げますが売却担当営業に求められる必須要素は売買に関して秀でたプロであるという事です。

 

そうでなければ価格交渉の波に流され3%(上限仲介手数料)を大きく上回る値引き受け入れなくてはいけなくなってしまうのです。

 

このような事態は売主様の立場からすると絶対に避けたいですよね!

 

避けるための解決方法のご提案をさせて頂きます。

 

それは・・・

 

弊社REDSにお問い合わせをいただく事です!

 

実はREDS、不動産のプロ集団です。

 

さらに・・・

 

プロのサポート仲介手数料無料もしくは、半額、割引で受けらます。

 

売却の成功のためにREDSに問い合わせをしてみる事は期待をうらぎらない結果になると思います

 

今回私がこのブログでお伝えしたかった事は「売却こそプロに任せるべきではないでしょうか?」ということです。

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産売却を進めることで高値での可能性は必ず高まるはずという事です。

 

今回のブログが不動産のご売却をお考えのお客様のお役にたてれば幸いです。

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2021年1月4日、営業初日の不動産営業の現場からの最新情報!!

公開日:2021年1月4日

仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

新年あけましておめでとうございます。

本年もみなさまの「お住まい探し、または物件の売却」に少しでもプラスになるブログでの情報提供を目指して参りますので何卒よろしくお願い申し上げます。

 

本日のブログは2021年営業初日の不動産会社の現場からの最新情報です!

1月4日から不動産業者専用の物件情報データバンク、通称「REINS」が稼働を開始しました。

 

その「REINS」ですが、本日終始パンク状態でした。

 

毎年初日はログインしにくくなるのですが、今年は異常でした!

しかもまだ半分以上の業者が年末年始の休暇中です。

 

本当の理由はわかりませんが、「各不動産会社からのアクセスが本日REINSに殺到したのではないか?」と思っています。

 

事実弊社への年末年始の問い合わせは例年を上回っています。

 

私も多くのお客様に対応するのに1日追われていました。

 

コロナが、お住まいに関する意識を高めているという状況が継続しているように感じます。

 

昨年5月以来不動産の動きは非常に活発ですが、決して世間の流れに任せて勢いで購入をするというような時期でもないと思います。

 

そんな時だからこそ、不動産のプロ集団であるREDSの存在意義があるのかと思っています。

 

しかもREDSに問い合わせることで不動産のプロ集団のサポート仲介手数料無料もしくは、半額、割引で受けられます。

 

大きなメリットだと自負しています。

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」(売却)の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

 

今回のブログが不動産ご購入または売却をお考えのお客様のお役にたてれば幸いです。

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お住まい探し成功の為のちょっとした知識

公開日:2020年12月30日

仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

今回は「お住まい探しの成功の為のちょっとした知識」お伝えさせていただきます。

 

担当営業が「物件のメリットをお伝えすること」はもちろん大切です。

 

正しい選択をするためには判断材料(多い方が良いです)が必要ですよね。物件のメリットは判断材料の代表的な項目です。

 

しかしそれ以上に重要な事があります。

 

それは・・・

 

デメリットを正しく伝えてくれるかどうか」です!

 

デメリットを伝えない担当営業は以下の2つのパターンに分かれます。

 

 

悪気がなくデメリットに気づいていない(不動産営業としての知識不足)

 

②契約したいので言わない、もしくは言えない

 

私の感覚としては②はとても多いと思いますが、①もそこそこ多いです。涙

 

過去にマンションの購入を考えているお客様にあるデメリットをお伝えしたところ

 

「津司さん! 私も津司さんと同じ資格持っているのでその点は理解してますよ」

 

と言われ、少し恥ずかしい思いもしたことがありました。

 

それ以降はお客様に「デメリット、お伝えしたほうが良いですか?」と確認するようにしています。笑

 

今年の夏ころに契約させていただいたお客様もとても不動産に詳しいのでお話しを聞くと

 

「私、実は建築工学、土木工学博士号持ってるんです」なんて言われたりもしました。

 

この時は以前の経験が活き余計な事を言わなくてすみました!笑

 

もちろんデメリットを伝えれば良いというだけではなく、プロでしか気づかないメリットもしっかり伝えてもらうという事がお住まい探しの成功の要因を高めます。

 

判断材料は多い方がより良い判断の可能性を高めますよね?

 

上記のに関してですが、REDSは経験豊富なエージェントのみが在籍しているので解決できます。

同じくに関してもREDSはリアル正直不動産を理念としていますので問題なく解決できます。

 

(正直不動産9巻でREDSが特集されています)

 

 

さらにREDSは不動産のプロ集団のサポート仲介手数料無料もしくは、半額、割引で受けられます。

 

大きな差別化ができていると自負しています。

 

お住まい探しの成功のためにREDSに問い合わせをしてみるというのも一つの方法だと思います!

 

これが今回私がお伝えしたかったお住まい探しの成功の為のちょっとした知識でした!

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」(売却)の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

 

今回のブログが不動産ご購入または売却をお考えのお客様のお役にたてれば幸いです。

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