津司 徳義つし のりよし

5月30日現在、最前線の不動産営業が振り返るコロナ第一波の影響※第二波が来た時に備えて

公開日:2020年5月30日

仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

5月30日現在コロナウイルス感染症が与えた不動産売買への影響についてレポートさせていただきます。

 

自宅購入、売却の機会は今後もコロナに関係なく訪れる事と思います。

 

コロナの影響に煽られてしまい、必要な購入を断念してしまう。

 

一方売る側であれば必要の無かった割引をしてしまうなんてことは是非避けていただきたいと思います。

 

第二波が訪れた時に冷静に対処する(失敗を防ぐ)ためには、第一波の振り返りこそが必要ではないかと思い今回のブログを掲載させていただきます。

 

正直、不動産実需にたいする影響(不動産売買への)は想像よりもかなり小さかったという事です。

(第一波時、3月から5月の私の契約事例からの判断

 

この結果はお客様が正しい情報、正しいプロの助言に基づいて行動することでリスクを回避できると判断した結果ではないかと推察します。

 

以下実際の直近の事例です。

 

※売却物件(売る側を担当)の成約は1件でした。ほぼ売出価格での成約ができ、この時期ですから担当させていただいた売主様にとても喜んでいただけました。

 

一方で※購入物件(買い側を担当)では1件だけが非常に大きな値下げ交渉に応じていただくにとどまりました。

 

1件は1円の値下げもしていただく事が出来ませんでした。

 

その他の物件は通常時程度の値下げです。(※買主様側の担当としてはもう少し値下げできるかとおもっていました。

 

また私が最も驚いていることはコロナ第一波の3月から5月の間でお申込みを入れたにも関わらず2番手になってしまい、契約ができなかった案件が5件もあったという事です。この理由はなぜか今だにわかりません。たまたまなのかもしれませんが・・・

 

それぞれの物件の成約にそれぞれの要因があり一概に判断することは難しいですが、居住用不動産の売買の現場では予想していたような混乱はそれほどなかったと言えると思います。

 

つまり3月~5月でも必要な時に、必要な物件を買うという事が正解であったということです。

 

REDSエージェントの間では常にコロナの影響について専門的な見地、知見から、話し合い、ミーティング、ブログ掲載、YouTubeでの配信など積極的に取り組んできました。

 

不動産の購入、売却に関しては不動産営業におけるプロ集団であるREDSにぜひご相談をしてみてください!

 

 

今回のブログで私がお伝えしたかった事は

 

第二波が来たとしても信頼できるプロに相談することで失敗しないお住まい探しは可能】という事です。

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

 

今回のブログが不動産ご購入、売却をお考えのお客様のお役にたてれば幸いでございます。

 

最後までお読みいただき誠にありがとうございました!

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良い不動産営業マンの見つけ方⑤※価格交渉編買主様目線

公開日:2020年5月23日

仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

良い不動産営業マンの見つけ方⑤今回は価格交渉編です!

 

あまり知られていませんが買主様の価格交渉、実は担当営業マンの技量に大きく左右されるんです。

 

どんなに優秀な営業マンでも価格の交渉が1円も出来ない場面はあります。

 

お客様の購入希望物件に他から価格交渉一切なし(満額)のお申込みが入っている場合など・・・・

 

このような場合は残念ながら一切価格交渉は出来ないでしょう。

 

しかしながら通常は価格交渉ができる場合が多いのでご安心ください。

 

担当営業にぜひ質問してみてください。

 

実際に現地を見た後に

 

この物件価格交渉できるでしょうか?

※お電話や、メール問い合わせの場合は「価格交渉についても対応させていただきます。」程度しか答えられません。(申し訳ございません。)

 

優秀な営業マンなら価格交渉のリスク、それぞれの物件に関しての交渉方法を具体的に提案するはずです!

 

価格交渉の方法は千差万別、それは売主様の置かれている状況が千差万別だからです。

 

売主様が不動産業者なのか、個人なのかによっても違います。

 

わたしは価格交渉も非常に奥の深い戦略が必要と考えます。

 

以下、物件見学終了後の想定会話の一例です!

 

お客様:「この物件お安くなりますか?」

担当営業:「売主様にぶつけてみます!ご希望金額をお伺いできますか?」程度の会話で終わってしまった場合は価格交渉が上手くいく可能性が低いと判断して良いと思います。

 

価格交渉には明確な戦略が必要です!

なぜかと言うと価格交渉にはリスク(買えなくなってしまう等)があるので明確な戦略の共有が必要なのです。

 

優秀な営業マンは「なるほど!」と期待の持てる戦略の提案をしてくれるはずですよ。

 

今回のブログで私がお伝えしたかった事は

 

価格交渉術の戦略や成果にも、担当営業それぞれに大きな力量の差がある】という事です。

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

 

今回のブログが不動産ご購入をお考えのお客様のお役にたてれば幸いでございます。

 

最後までお読みいただき誠にありがとうございました!

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5月16日現在コロナの影響下の不動産現場のリアル情報※住宅購入、売却編

公開日:2020年5月16日

仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

5月16日現在の不動産売買の状況についてレポートさせていただきます。

 

昨日1件契約させていただきました。とても資産価値の高い物件でしたのでこの時期でも1円の値下げもできない人気物件でした。

 

来週は1件契約予定があります。

 

契約予定物件にはお申込みが2件入っているそうです。

 

本日ご案内させていただいたお客様は3件の物件を内覧する予定でした。

 

今週初めに内覧予定物件の1件の契約が決まり内覧が出来なくなりました。

 

もう1件は本日案内直前(30分前)に契約予定になり、内覧が出来なくなりました。

 

高い資産価値のある物件は常に強いと思っていましたが、私の予想以上の市場流動性が確保されている状況に驚いています!

 

そうは言っても現状は間違いなく不動産を売るにも、買うにも難しい状況下にあることは間違いありませんよね!

 

そんな時だからこそプロの不動産営業マンが専門的な見地、知見から資産価値、購入判断の材料のアドバイスを提供できるプロ集団であるREDSの存在意義が今注目されているのではないでしょうか!

 

5月に入ってからのお客様からの問い合わせの多さを実感しています!※昨年同時期以上です。

 

不動産の売却、または購入には非常に多くの要因が絡み合い一般の売主様、買主様にはとって判断が難しいのはいつの時代でも同様です!

 

今回のブログで私がお伝えしたかった事は

 

この時期だからこそ営業マン選びは慎重にする必要があり、困難な時こそ信頼できる担当営業マンを見つける必要がある!】という事です。

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

 

今回のブログが不動産ご購入をお考えのお客様のお役にたてれば幸いでございます。

 

最後までお読みいただき誠にありがとうございました!

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5月9日現在、緊急事態宣言下で不動産営業マンが感じている事

公開日:2020年5月9日

仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

今回は実務に携わる不動産営業マンの視点から現状の不動産売買の状況についてレポートさせていただきます。

 

多くの情報が錯そうし、正しい情報を見極める事ががとても難しい状況です。

 

例えば話題のPCR検査についての見解も大きく意見が分かれているようです。

 

PCRを国民全体に行えば自粛をする必要が無くなるというような意見もあれば、現状の対象を絞った検査が医療崩壊を防いているなどなど。

 

何が正解だったのかというのは数年後に定義されることなんだろうと感じます。

 

そしてその正解はきっと各国の政治体制、国民性によっても異なってくることなんでしょうね!

 

お住まいの売却、購入に関しても全く同じことが言えるのではないかと最近特に感じています。

 

売主様、買主様の状況は千差万別。

 

今売った方が良いのか、買った方が良いのかも様々な情報があります。

 

売った方が良い、待った方が良い、買った方が良い・・・

 

本当に難しいですよね!

 

でも家を売り買いするのに簡単な時期があったかというとそれも疑問です。

 

現状は間違いなく売るにも、買うにも難しい判断を迫られている時だと思います。

 

そんな時だからこそプロの不動産営業マンが専門的な見地、知見から資産価値、購入判断の材料のアドバイスを提供できるプロ集団であるREDSの存在意義が今注目されているのだと感じます!

 

5月に入ってからのお客様からの問い合わせの多さを実感しているのがその理由です!

 

不動産の売却、または購入には非常に多くの要因が絡み合い一般の売主様、買主様には非常に判断が難しいのはいつの時代でも同様ですが、

 

この時期だからこそ営業マン選びは慎重にする必要があり、困難な時こそ信頼できる担当営業マンを見つける必要がある!】という事が今回のブログで私がお伝えしたかった事です。

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

 

今回のブログが不動産ご購入をお考えのお客様のお役にたてれば幸いでございます。

 

最後までお読みいただき誠にありがとうございました!

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5月2日現在、緊急事態宣言下での不動産需給について※コロナ

公開日:2020年5月2日

仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

今回は実務に携わる不動産営業マンの視点から現状の不動産需給についてレポートさせていただきます。

 

今ほど価格交渉がしやすいという状況は変わっていません。

 

とにかく売りたいと売主様が考えればこの環境下では値下げしかありません。

 

しかしながら現時点でも値下げ交渉に応じていただけない売主様も多いというのが実感です。

 

ゴールデンウィーク明けに契約する予定が2件ありますが、2件とも6000万円近い物件にも関わらず1件は1円の値下げも出来ず、もう1件も90万円ほどの値下です。

 

資産価値のある物件は現状でも需要があるからこそ、値下の必要が無いという状況も続いています。

 

資産価値とは何か?

 

 

 

 

資産価値については多数の要因がありますが、最も根本的な要素は「ここで暮らしたい!」「ここで子育てしたい!」感じるか否かではないでしょうか。

 

 

買主様が「ここで暮らしたい!」「ここで子育てしたい!」と思った検討物件に対して

プロの不動産営業マンが専

門的な見地、知見から資産価値のアドバイスを提供できるという事が、誰もが認めるプロ集団であるREDSの存在意義なんです!

一方で値下げが出来る物件が資産価値が低いという事ではもちろんありません。

売却期限が決まっている売主様は選択肢が限らるため大きなな値下げにつながることも現状は多々見受けられます。

やはり今は「買主様有利の市況」というのは間違いありません。

 

不動産の売却、または購入には非常に多くの要因が絡み合い一般の売主様、買主様には非常に判断が難しいのはいつの時代でも同様ですが、

この時期だからこそ営業マン選びは慎重にする必要があり、困難な時こそ信頼できる担当営業マンを見つける必要がある!】という事が今回のブログで私がお伝えしたかった事です。

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

 

今回のブログが不動産ご購入をお考えのお客様のお役にたてれば幸いでございます。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました!

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コロナショック影響下で不動産を購入する際の注意点※営業マン編

公開日:2020年4月25日

仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

今回は実務に携わる不動産営業マンの視点からとても大切な事に気づいたのでブログに記載させていただきます。

 

それはコロナショックという外部要因がもたらした不動産営業マンに与える負の心的要因(内部要因です。

結果として、現状「なんとしてでも売らなきゃいけない!」と考える営業マンが増えてしまっていると感じています。(他社営業マンとのやり取りの中で)

 

以前のブログで良い営業マンの必須要件として「良い人間性」をあげましたが、たとえ良い人間性を持った営業マンでも今は「なんとしてでも売らなきゃいけない!と考えるようになっている方が増えている可能性があるという事です。

このような現状は不動産営業マンにも生活があるので仕方がない側面もあるかもしれませんがお客様にとって最悪です!

 

ここからはあくまでも私見になりますが「なんとしてでも売らなきゃいけない!」が先行し普段なら難なく伝えられていたデメリットも伝えられなくなっているという事が現場では起きつつあるのではないでしょうか。

 

とても憂慮することです。

 

(お住まいに不安を感じる疑心暗鬼な様子です)

 

担当の営業マンから「なんとしてでも売らなきゃいけない!」オーラを感じた時は担当変更を考えることがお住まい探しの失敗を減らす要因になると思います。

 

私がこのブログでお客様にお伝えしたかった事は

コロナショックの現状だからこそ営業マン選びは慎重に!!】【困難な時こそ信頼できる担当営業マンを見つけてください!】という事です。

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

 

今回のブログが不動産ご購入をお考えのお客様のお役にたてれば幸いでございます。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました!

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4月18日 コロナショック緊急事態宣言下の渋谷

公開日:2020年4月18日

仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

元々テレワークを導入している弊社ですが、本日は契約があり渋谷スタジオに出社いたしました。

 

契約室のデスク、ドアノブ、エレベーターの階数ボタン等をアルコール消毒するために契約時間の1時間前の出社です。

 

このような状況ですので今回の契約にあたっても、一つ一つのご質問に丁寧に対応させていただき、本日の契約に至りました。

 

確かにこの時期の契約にはリスクはありますが、一方でこんな時期だからのメリットもありましたのでご紹介させていただきます。

 

それは価格交渉での値引き、そしてリフォーム費用もとてもお安くすることが出来たという事です。

 

特にリフォームに関しては弊社の特徴でもある、ワンストップの強みを最大限に活かせました!

 

手前味噌ですが、今回は弊社リフォーム部にもとても感謝しています。

 

加えて買主様にもとても喜んでいただけたことが嬉しかったです!

 

契約に関してのリスクが全く無いという状況も常に現実的ではありませんし、反面買わないリスクも常に存在します。

 

一例としては購入検討中に病気をしてしまい、団体信用生命保険に加入できず住宅ローンが組めなくなる等がリスクでしょうか。

 

団体信用生命保険は非常に重要です。お問い合わせをいただければファイナンシャルプランナーとしての立場で、その重要性について真摯にご説明させていただきます。

 

4月18日午前10時、渋谷ヒカリエから渋谷スクランブルスクエアに通じる通路の様子です。一人も人がいませんでした!

 

 

自粛要請を受け入れ、コロナと向き合う素晴らしい光景です。

 

未来に明るい光景ですね!

 

このような自粛要請をしっかり実践していけばコロナを克服できる瞬間も近いのかと思います。(希望します)

 

私がこのブログでお客様にお伝えしたかった事は

 

リスクの裏には常にメリットもある!】【困難な時こそ信頼できる担当営業マンを見つけてください!】という事です。

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

 

今回のブログが不動産ご購入をお考えのお客様のお役にたてれば幸いでございます。

 

最後までお読みいただき誠にありがとうございました!

 

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コロナの影響下での不動産の売りや買いについて

公開日:2020年4月11日

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS 津司徳義(つしのりよし)です。

 

今回は不動産売買の最前線に立つ不動産営業マン・マンション管理士・宅建士・2級FPの視点から売り買いの現状についてお話しをさせていただきます。

 

【今売らなくても良い】という売主様の多くは、売却を一旦ストップするという傾向がみられます。

 

売主様サイドの視点から逆算すると一定期間で騒動が落ち着けばその後は適正価格での売却が出来るだろうと考えていると推察できます。

 

不動産の市場価格は売主、買主という市場参加者の合意にのみ依存します。

 

したがってコロナが収束すれば通常の市場環境で売却が可能と考えている売主サイドの視点から考えると、【今買いたい】と考える買主サイドは今は買い時という判断が出来るかもしれません。

 

なぜならこれほど価格交渉のしやすい環境は前代未聞と言えるからです。

 

敢えて両論併記という立場から申し上げますが、騒動収束後の資産バブルを懸念する声も出始めています。

 

資産バブルとは地価、株式、物価等の上昇です。

 

また住宅ローンには必須の団体信用生命保険がありますが、大きな病気をすると加入が出来なくなります

下落するかどうかわからない状況で下落を待ち、その間に病気になってしまい団信加入が出来なくなるというデメリットも考えなくてはいけないかと思います。

相場を見極める期間が長くなればなるほど、家賃を払い続ける期間、健康リスクにさらされる期間も当然長くなります。

 

買い時を見極める事はもちろん重要です。

 

それ以上に大事な事は、必要な時に必要な不動産を買うという事が不動産購入の失敗の可能性を低減させるのかと思います。

 

最近は多くのお客様から今後の状況について私個人の意見を聞かれることが多くなってきています。

 

このブログは非常に難しい状況下での4月11日現在の私個人の意見です。

 

1年後にどのような状況で読み直すなか、明るい気持ちで読み返せることを願っています!

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

 

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不動産の資産価値を見極めるのは、実は難しい

公開日:2020年4月4日

【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDSマンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

コロナショックの影響下、弊社では「資産価値の高い物件を!」と各エージェントが推奨しています。

でも資産価値というのを見極めるのは実は簡単ではありません。

 

価格を決める3つの要素は以下の通りです。

 

●大きな要因:GDP、オリンピック、金利など26項目

(私は昨今の不動産価格の上昇は低金利に支えられている面が大きと考ています。

 

●中くらいの要因:沿線、道路幅員、都心との距離など46項目

 

●細かな要因:日照、通風、眺望など60項目以上

※不動産鑑定評価基準より抜粋

 

上記各要素が複雑に関連し価格が決まっていきます。

 

実際に※不動産鑑定評価基準では「一般の人が不動産の適正な価格を求めることは非常に困難である」との記載があります。

 

ですから「資産性の高い物件を!」といっても信頼できるエージェントの提案、サポートが必須であるという事の方が実際は多いのかと思います。

 

ここで信頼できるエージェントの選び方ですが、言うまでもありませんが宅建士であることは必須です。

 

 

宅建士の資格さえあれば後は、知識そして人間性ではないでしょうか。

経験は担当者の努力で大幅にカバーできる場合があります。

 

お住まい探し成功のポイントは「信頼できる不動産のプロを見つける!」だと思います。

過去のブログで複数回良いエージェントの選び方について書かせていただいております。  

      ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓

良い不動産営業マンの見分け方④

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

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外出自粛要請の中の目黒川

公開日:2020年3月28日

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

都内では外出自粛要請を受けて人の流れがめっきり減っています。

 

目黒川の桜は満開です。ただ驚くほど人が少ないです。(花見に行ったわけではなく、部屋から目黒川が見えます。)

 

あくまでも自粛要請にも関わらずしっかりと実行に移す人が多いんだなと心強く感じます。

 

これは間違いなく日本人の強みですね。

 

欧米ではコロナウィルス最大の謎は「日本の感染者数の少なさ」という意見も出ているそうです。

 

検査数の少なさを指摘する声もあり、賛否両論という感もありますが、概ね好意的との事です。

 

今後このまま感染を最小限に食い止めることが出来れば、わが国の評価は大きくあがり不動産の資産価値の維持にもつながっていくはずです。

 

残念ながら本日都内で過去最高の60人を超える感染者が確認されたそうですが、ここが頑張り所であることは間違いなさそうです。

 

またオリンピックが中止されずに、延期になったことは今後の日本経済の復活に大きな力になると思います。

 

中止と比べれば天と地の差があっただろうと思います。

 

世界がコロナウィルスに打ち勝った後の東京オリンピック過去に類を見ないほどの盛り上がりを見せる大会になるのではないかと期待します。

 

大切なお客様、会社の同僚、家族の健康を守るためにもしっかり感染予防対策をして過ごしています。

 

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

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