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津司 徳義

レッズ不動産:テレ東「どっちの家を買いますか?」という番組に私も少しだけ出る予定です!

最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年12月12日

【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDSマンション管理士・2級FP・宅建士の津司徳義(つしのりよし)です。

 

テレ東の番組でレッズ不動産(当社:不動産流通システム)が紹介されます!

私も少しだけ出させてもらう予定です。

以下番組の告知URLです。

https://www.tv-tokyo.co.jp/tue/

 

 

 

ご覧になっていただければ嬉しいです!

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インフルエンザの予防接種

最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年12月5日

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDSマンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

お住まい探しの安全や安心できるご契約の為に私たちは非常に多くの取り組みをしています。

 

永続的に手数料無料・割引のサービスを提供するための仕組み作りであったり。

 

プロ集団としての知識の共有・営業同士の切磋琢磨によるお客様利益への還元努力

 

このようなブログの発信も不動産業界の透明性を高める努力ですし、お客様により多くの選択肢をご提供させていただく事で多少の社会貢献になっているのではないかと考えております。

 

本日は私たちの見えない部分でのお客様貢献策についてお知らせさせていただきます!

 

それは・・・

 

我々REDS不動産エージェントは11月までに全員がインフルエンザの予防接種を受けています!

 

これも立派なお客様第一主義だと思います。

 

我々は日々多くのお客様とお会いさせていただく機会をいただいております。

 

その分インフルエンザ感染のリスクも他社の営業に携わる方々よりも多いのが現状です。

 

 

そうであれば、それなりの準備が必要になります。

 

当たり前と言えばそうなのですが・・・

 

見えない部分でのお客様貢献って必要ですよね。

これから迎える年末年始もすべての面でお客様に安心を与える準備を怠らないREDSにお問い合わせ頂ければ幸いです。

 

最後までお読みいただき誠にありがとうございます。

 

今回のブログが皆様のお住まい探しのお役にたてれば嬉しいです。

 

 

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マンションを高く売る方法

最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年11月28日

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDSマンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

今回はマンション管理士の立場からマンションを高く売る方法についての投稿です。

 

高く物件を売るためには非常に多くの要素が必要になってきますがその中でも担当営業マンの知識は必須事項です。

 

例えば、

 

直近、または購入直後の修繕積立金の値上げ=マイナス要因

 

と考えられますが、むしろプラス要因ととらえられることができる場合も多いんですよ!

 

なぜプラスなのかを説明できる営業マンに任せるか、それが説明できない営業マンに売却を任せるかでは大きな違いが生じますよね。

 

【プラスに作用する場合の理由】

 

修繕積立金の値上げが計画されているにもかかわらず値上げできない物件が多くあります。

 

値上げが計画されていたとしても通常積立金の値上げにはマンションの総会で過半数の区分所有者(住人の方です)の賛成が必要です。

 

この過半数の賛成が得られずに必要な値上げが出来ない物件が実は多いのです。

 

直近に値上げ、又は購入直後に値上げのある物件は(値上げに関して総会で過半数の賛成を得ているわけですから)最低でも区分所有者の過半数がマンションの将来に関し、しっかりと関心を持っている、管理に前向きであるという事が判断できます。

 

ただし、値上げが適正価格の範囲であればの条件が付きます。

 

それでは適正価格とは?

 

この適正価格についても知識が必要になってきます、マンションの規模、機械式駐車場の有無、様々な条件によってこの適正価格も変動します。

 

内覧に来られた方が値上げに難色を示した時に

 

適正価格の範囲内(資料の提示)で計画通りに行われている値上(資料の提示)げなので心配はないし、むしろマンションの将来にとってプラスに作用する値上げですから心配することはありませんよ。

 

などとしっかりと説明できる営業マンに売却を任せないとせっかく高く売れる物件も大きな価格の値引きに悩まされてしまうかもしれません。

 

今回の私からのご提案は「特に売却は営業マンの知識が大切」という事です。

 

売却先を依頼する場合には数社の営業マンに話を聞き、色々な質問をしてみることが知識豊富な営業マンを見抜く判断材料になるのではないでしょうか。

 

購入よりも売却の方が多くのスキルが求められる場面は多いと思います。

 

人間性や熱意ももちろん重要ですが、知識が無くては良い売却が出来ないことが多いのも事実です。

 

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

 

今回のブログがみなさまのお住まい売却のプラスになれば幸いです。

 

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良い不動産営業マンの見分け方④

最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年11月18日

【仲介手数料最大無料・エージェント制導入】の不動産流通システムREDSマンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

良い不動産営業マン(お客様の利益につながる営業マン)の見分け方について投稿させていただきます。

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのお役にたてれば幸いです。

 

【良い営業マンの特徴】

 

①良い営業マンは図面に書いてない事を中心に話す、むしろ図面に書いてあることは話さない。

 

②自然な笑顔で話せる。

 

③デメリットを説明する。

 

④結論をあおらない(目標売上に追われていないのであおる必要がない)

 

⑤質問を宿題にしない(その場で回答出来る知識がある。特殊な場合は除きます。)

 

⑥宅建士である(必須条件です。)

 

⑦連絡が迅速(良い営業マンは連絡を後回しにしません。むしろできません、なぜなら仕事がどんどん溜まってしまうからです。後回しにできるのは後にまわしても対応できる時間に余裕のある忙しくない営業マンの可能性が高いです。)

 

⑧急な案内には対応できない。(予定が埋まっていることが多い)

 

このような条件でしょうか。

 

以上の条件に一つでも当てはまらない場合は担当営業マンの変更を考えても良いかもしれません。

 

不動産は数千万円もするお買い物です、担当営業にはそれに見合う責任が伴っていると私は考えています。

 

ご精読いただき誠にありがとうございます。

 

今回のブログが皆様のお住まい探しのお役にたてたら幸いです。

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必見!先進医療保険の落とし穴

最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年11月15日

【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDS2級FP・宅建士の津司徳義(つしのりよし)です。

 

今回は2級FPとしてのブログです。(2019年11月15日現在)

 

先進医療保険は現状加入が当たり前ですよね!

 

月々の掛け金は数百円程度が一般的、にもかかわらず1000万単位での先進医療保障がつく非常に魅力的な商品です。

 

でもここには大きな落とし穴があるんです。

 

なんと多くの場合かかった医療費を先払いしなければいけません。(2019年11月15日現在)

 

1000万円の先進医療保険に加入していながら、自己資金が用意できなく治療が受けられない?

信じられません。

 

ここで見極めが必要になりますよね、じつは先払いの必要のない商品も増え始めています。※当たり前だと思います。

 

 

私もFPとして恥ずかしながら最近までこの情報を知りませんでした。

 

最近出席したFPの会合で問題になったのでみなさまにご提案することが出来ました。

 

私の加入している先進医療保険も先払いでした。

 

乗り換え予定です。

 

先払いが必要であれば先に説明すべきと思います。

 

至急を要する保険業界の改善点ではないでしょうか。

 

 

現状は残念ながら知識が無ければ自分の身を守ることは難しいのかもしれません。

 

私は通常は不動産営業マンとしてお客様の利益を守るために日々研鑽しておりますが、

 

今回の件でさらなる努力の必要を痛感いたしました。

 

 

今回のブログがみなさまの総合的なお住まい探しのプラスになれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

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大規模修繕セミナーに参加してきました。!

最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年11月9日

【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDSマンション管理士・2級FP・宅建士の津司徳義(つしのりよし)です。

 

先日マンションの大規模修繕に関するセミナーに参加してきました。

一般社団法人「マンション大規模修繕協議会」が主催するもので「マンションの管理組合」のみなさんに向けた催しです。

 

会場は満員で昨今のマンションの管理に対する意識の高さが伺えるものでした。

 

そこで感じたことは「管理の取り組みかた」によりマンションの将来はやはり大きく変わるという事です。

 

知らないと損するとても重要な内容を含むセミナーでした。

実務でマンション管理士として仕事をしていない私にとっては学びの多い内容で、参加した意義が多々ありました。

また大規模修繕技術の向上は目を見張るものがあります。

大規修繕の周期にも変化の兆しがあるなど、私の知らない知識も吸収することが出来ました。

 

とても意義深いセミナーでした。

参加者のほとんどはご自身のマンションの将来を見据えての参加です。

参加している方々のマンションはきっと管理の良いマンション、良くしていこうというマンションなんだろうと思いました。

 

ではどのようにしたら購入段階で良い管理の物件を見つけることが出来るのでしょうか?

ここが、これからお住まい探しをされる皆様にとって最も興味深いポイントではないかと思います。

 

方法は実に多くあります!!

 

マンションのあらゆるところに管理の良いマンションを探す鍵は隠れています。

 

私はマンション管理士として「管理の良いマンションの見つけ方、選び方」をいつもご提案しながらお住まい探しのサポートをしています。

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

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修繕積立金の適正価格について!

最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年10月30日

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDSマンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

今回はマンション管理士の立場かの修繕積立金の適正価格についての考察です!

 

以下はあくまでも一般論としてのケースです。

 

【想定事例】

①75㎡修繕積立金:15,750 円(築4年)

②60㎡修繕積立金:6,600円(築4年)

 

②良いですよね!でも本当に良いのでしょうか?

 

どちらが将来の資産価値の維持、安心な暮らしにつながる物件なのでしょうか?

 

一般的な販売図面を見るだけでおそらく

 

①は均等積立方式と読み取れますし②は間違いなく段階増額方式と呼ばれる方式です。

 

①は修繕積立金の数十年に渡る増額リスクとはほぼ無縁です、同時に数十年の修繕計画に安心が持てます。

数十年とは概ね30年から40年です。

加えて①の㎡単価は210円で国土交通省の指針に適合しています。

 

一方お得に感じる②は継続的な修繕金の値上げが必要で、その値上げが出来ないリスクにさらされています。

値上げは、常に総会での過半数での承認が必要ですから値上げが出来ないリスクも決して無視することは出来ません。

 

数十年の計画のもとに1年目から計画的に資金をためるのが①その反対が②です。

 

今回の事例は考察要因を限りなく少なくした想定です、実際は非常に複雑な要因が絡み合います。

 

今回の私からのご提案は「不動産の購入には、物件の将来像に対する一定の知識が必要不可欠」という事です。

 

その知識とはお客様ではなく、不動産営業マンに求められる知識です。

 

担当営業マンにお客様ご自身の将来を考えたご質問をどんどんしてください。

 

そして信頼できるか、出来ないかを判断してください。

 

お住まい探しの成功の為には知識のある水先案内人が必要です。

 

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

 

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住宅ローンの変動金利と固定金利:REDS 2級FP・宅建士 津司徳義

最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年10月25日

【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDS2級FP・宅建士の津司徳義(つしのりよし)です。

 

変動金利と固定金利どちらを選ぼうか迷っているお客様に参考になればと思い今回のブログを掲載させたいただきます。

 

誤解を恐れずに申し上げますと、住宅ローンの35年の長期に渡る金利の変動予測を正確に出来る人などいないというのが私の考えです。

もし出来る人がいると仮定すれその人は債券投資で億万長者になれる人です。

 

 

私は債投資に詳しくないですが、ノーベル経済学賞を受賞した経済学者が創業したヘッジファンドのほとんど潰れているという記事を数年前に読んだことがあります。

 

金利を読む難しさなのだと思います。

 

では変動金利、固定金利の選択の際の判断基準は何か?

 

それは個人の性格ではないかと思います。

「金利上昇局面では、給料も上がるから返済に困らないよね」

「金利が上がれば、固定に変えればいいよね」

「みんな変動なんだから大丈夫でしょ」

「住宅ローンの金利なんてそんなに簡単にあげられないよね」

どれも正しいです。

このように感じられるのであれば→変動金利を選択するべきではないでしょうか。

 

上記に疑問や不安を感じる場合は固定金利の安心を選択するのが良いと思います。

金利差は安心感を感じる保険料という事でしょうか。

 

今回は固定・変動についてお悩みを持つご慎重なお客様に対してのブログ記事です。

 

今回のブログでただ一つ言える確かな事は

「変動の方がいいですよ!みなさん変動金利を選択してますから!」

というような営業マンは避けるべきという事です。

上記のような無責任な発言はお客様の将来を軽くしか考えていない証拠になります。

色々な不都合が生じるお住まい探しになってします可能性が高くなると思います。

 

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

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ライフプラン講習会に行ってきました!【REDSマンション管理士・2級FP津司徳義】

最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年10月13日

【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDSマンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

先日とても素晴らしいFPソフトを導入して使い方を勉強していました。

非常にクオリティの高いソフトでお客様の将来設計の強い味方になるものです。

ライフプランの作成を必要とされるお客様に間違いなく喜んでいただけると確信しています。

 

作成を希望するお客様はお気軽にお声がけください!

 

<キャッシュフロー表>

 

ラッキーなことにソフトの開発者が主催する勉強会に参加する機会がありました。

銀行や証券会社でも多く導入されているソフトの開発者とじかにお話しをし、質問をすることが出来ました。

 

ソフトは毎週アップデートされ最新の税制等にも迅速に対応しているとのことでしたし、現場で使用しているFPからの要望も出来る限り取り入れて常にクオリティを上げることを考えているとの趣旨のお話を聞けました。

その開発者の方からは企業努力というよりは社会貢献の意識を強く感じました。

私が、直観で素晴らしいツールと感じた理由の背景を知ることができたような気がします。

 

「社会に貢献するという意識をして仕事に取り組んでる人、企業は最強ですよね!」

 

銀行、証券会社、FPの方からの評価も非常に高いツールです。

みなさまのお住まい探しの強い味方になるものです。

 

ライフプラン表の作成というプラスアルファのご提案として今回のブログを掲載させていただきました。

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

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未公開物件について考えてみました。10-1

最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年10月5日

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDSマンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

物件探しをしているお客様の中には【未公開物件】に魅力を感じるお客様も多くいると思います。

 

また不動産業者が【未公開物件】あります。

などという事を宣伝文句にしている広告も多々見られます。

誤解を恐れずに申し上げると【未公開物件】が買主様のメリットになることは何もありません。

未公開物件担当者の発言は以下のような感じです。

 

「未公開の物件なので価格交渉は出来ません」

「未公開なので当社からしか購入できません」

「未公開なので仲介手数料無料業者(REDS等)は紹介できない物件です」等々。

 

中小の不動産業者なら理解できるかなと思いますが、日本を代表する大手不動産業者も同様の事をしています。

※不動産業界に従事する私としては非常に残念です。

 

なぜこの時代に物件情報を伏せるメリットがあるのでしょうか。

多くの人に情報を周知させるための情報戦略が企業の成否を決める時代です。

それなのに不動産業界の【未公開物件】の付加価値は・・

 

その本質は何でしょうか?

それは・・

物件を抱え込んでいる【未公開=自社の利益を最大限にする】不動産業者の利益です。

自社の利益を優先させる行為なのです。

売主様、買主様の両方の仲介手数料を独占したいという勝手な企業戦略です。

そこには買主様の利益も、売主様の利益も度外視されることが多いのです。

 

もちろんREDSには未公開物件はござません、むしろすべての業者に情報を公開しています。

 

売主様にも、買主様にも正直な対応を社是としているREDSの希少性をご理解いただきたく今回のブログを掲載させていただきました。

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

 

今回の私からのご提案は「未公開物件は要注意」というよりはむしろ「排除」という事です。

 

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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