REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの津司徳義です。

国土交通省による注目の「令和5年度マンション総合調査」が2024年1月、終了しました！　調査結果の公表が行われたので、気になる点についてご紹介させていただきます。

5年に1度の調査のため、結果からマンション住民や管理組合の意識の変化がうかがえる重要な調査です。

（写真はイメージです）

マンション総合調査の中身とは

マンション総合調査で尋ねられる内容は以下のとおりです。管理組合向けの調査と区分所有者（住人）向けの調査に分かれています。

管理組合向け調査

1．マンションの概要について
2．マンション管理に関する国等の取組の認知度について
3．管理組合の運営について
4．管理規約の作成・改正及びその他への対応について
5．管理組合の経理について
6．長期修繕計画について
7．修繕について
8．耐震・建替え等について
9．管理事務について
10．トラブルの発生状況について

区分所有者向け調査

11．現在のお住まいについて
12．管理組合活動への参加について
13．マンションの管理に対する認識について

調査全体に関してはこちらから確認が可能です。

今回は気になる調査結果をピックアップしてご紹介させていただきます。

注目ポイント①　現在の永住意識

今のマンションにずっと住み続けたいかを尋ねる「現在の永住意識」ですが、昭和55（1980）年の21.7％以降ほぼ右肩上がりに上昇してきた数値です。前回調査の平成30（2018）年度の62.8％を上限に、今回は60.4％に下がりました。これはほぼ初めての下落です。

背景のひとつには中古マンション市場の活況が影響していることがあるのではないでしょうか。マンションとはずっと住み続けるものではなく、住み替えていくものと考える方の増加が影響しているかもしれません。

注目ポイント②　マンション購入の際に考慮した項目

マンション購入の際に考慮した全12項目の中で上昇した項目は5つでした。

• 日常の買い物環境：52.8％→53.5％
• 建物の耐震性能：23.2％→23.8％
• 共用部分の維持管理状況：11.5％→12.0％
• 共用施設･サービスの充実度：6.8％→7.8％
• 地域やマンション内のコミュニティ活動：4.0％→4.1％

「共用部分の維持管理状況」は大きく伸びるかと思っていましたが、微増でした。私がかねがね主張している「マンションは管理を買え」の考え方が思ったより広がっていない印象です。

永住を考える方が減ったのが住み替え派の増加と考えると、よりよい管理の物件を購入することはいっそう重要になっています。管理の大切さを訴え続けている私としては今回の微増という結果は少し残念な気持ちです。この5年間で項目間の順位変動もなく、目立った変化は資料から読み取ることはできませんでした。

注目ポイント③　長期修繕計画の作成状況

長期修繕計画の作成状況も昭和62（1987）年度の65.5％からほぼ右肩上がり。前回調査の90.9％からわずかに減少に転じ88.4％へと微減しました。

この項目は今後も高止まりの傾向になりそうです。理想はすべてのマンションが長期修繕計画を作成するということですが、現状は難しそうです。

注目ポイント④　長期修繕計画上と実際の修繕積立金積立額の差

長期修繕計画上と実際の修繕積立金積立額の差、この項目は非常に重要です。将来の資産価値に大きく影響する項目です。

大規模修繕の資金が足りずに修繕積立金の大幅な増額を余儀なくされた場合、マンションの資産価値を大きく棄損します。一時的な金融機関からの借り入れでしのいだとしても、将来の修繕積立金の大幅な増額は不可避ですから注意が必要です。

「計画に対して資金が不足している管理組合」は36.6％（11.7％の管理組合で不足額20％超）、「不明」は23.5％ですから、約60％のマンションが購入の際に注意が必要ということです。

「現在の修繕積立金残高が計画に比べて余剰がある」と答えたのは39.9％。余裕のある物件は意外に少ないのが現実です。資金に余裕があることは、良い管理を行うための必須要因です。

注目ポイント⑤　耐震診断と耐震改修の実施の有無（旧耐震物件）

日本全国で地震が頻発する中、耐震診断実施の有無や診断結果、旧耐震基準のマンションの耐震改修の実施の有無も、マンション選びでは大変重要な問題です。

「耐震診断を実施した」と答えたのは31.6％、その中で「耐震性があると判断された」のは54.2％でした。耐震診断を実施したマンションの約半数が耐震性ありというのは安心材料でした。

耐震性がないと判断された物件は25％です。残りは、さらに詳細な耐震診断の必要ありとの結果です。「耐震性がないと判断された物件」の中で実際に耐震改修工事を実施した物件は45.8％ということです。

耐震改修工事は費用が膨大になることがほとんどです。改修したくてもできない物件も多いようです。そのため、耐震改修工事済という物件は魅力的といえるでしょう。

最後に

今回の調査から「置き配の実施状況」という調査項目も追加されました。

置き配に関するルールを決めていないマンションは、86.0％、置き配に関する管理規約または使用細則に置き配を規定し、置き配を全面禁止としているマンションは2.5％とのことです。

マンション総合調査の一部をご紹介させていただきました。認知度の低いマニアックな調査ですが、これからマンション購入をお考えのみなさまには参考になる点もあるかと思います。今回のブログがマンション探しの一助になれば幸いです。

 

【ブログ筆者所有資格】
マンション管理士
管理業務主任者
2級FP
リフォームスタイリスト1級
国際不動産スペシャリスト
宅建マイスター

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