【中古マンション購入で失敗しないために】「マンションは管理を買え！」の本当の意味とは？

こんにちは、REDSエージェント、宅建士・宅建マイスター・マンション管理士の津司徳義（つし のりよし）です。

中古マンションを購入する際、「マンションは管理を買え！」という言葉を耳にしたことはありませんか？　これは、立地や間取りだけでなく「管理の良しあし」が物件価値や住み心地に直結するという、実務的な格言です。

では、「管理の良しあし」とは何をどう見ればよいのか？　今回は、プロのマンション管理士の視点から【中古マンション購入で管理状態を見極めるポイント】について詳しく解説いたします。

（画像はイメージです）

「管理が良い」とは何を指すのか？

まず大前提として、マンションの管理は主に以下の2つの主体により成り立っています。

• 管理組合（居住者）：マンションの区分所有者全員で構成される団体
• 管理会社：管理組合（居住者）が委託するプロの管理業者

つまり、管理組合がしっかり機能しており、管理会社との連携が取れているマンションは「良好な管理状態」といえます。

このような物件は

• 住民間のトラブルが少ない
• 建物の清掃や設備の保守がしっかり行き届いている
• 長期修繕計画が現実的で、資金も健全に確保されている

といった特徴があります。結果として、将来的に物件を売却するときにも高く売れる可能性が高まります。

なぜ「管理」を見極めることが重要なのか？

不動産価格は立地や築年数など目に見える要素に左右されがちですが、実は見えない部分（＝管理状態）が価格維持や資産性の維持に大きく影響します。

どんなに立地が良くても、管理がずさんなマンションは

• 共用部分が荒れてくる
• 住民の意識が低下する
• 将来的な修繕費が足りなくなり、借入が必要となり、修繕積立金の過度な上昇

などのリスクが高まり、資産価値が下がる原因になります。ですから、「マンションは管理を買え！」という言葉には、「物件の本質的な価値は“管理の質”にある」という深い意味が込められているのです。

素人でもできる！　管理状態を見極める5つのポイント

「でも、管理の良しあしなんて専門家じゃないと分からないのでは？」という声もありますが、実は購入検討者でも確認できる情報はたくさんあります。

以下に、管理状態を判断するための代表的な材料を紹介します。

理事会の開催頻度

理事会が年に5回以上開催されている場合、非常に管理意識の高い管理組合といえます。開催数が少ない、あるいは理事が固定されている場合は、管理組合が機能していない可能性もあります。

総会の出席率

総会への参加率が高いほど、住民の関心が高い証拠です。ただし、議決権行使書での参加状況も含めて判断しましょう。白紙委任状の割合が高い場合、注意が必要です。

理事の選出方法

多くは輪番制ですが、自発的な立候補制度を採用している場合、住民の意識が高い傾向があります。

管理費・修繕積立金のバランス

修繕積立金の額が健全かどうかは極めて重要です。管理費よりも積立金が高めに設定されているマンションは、将来の大規模修繕に向けてきちんと備えている可能性が高くなります。

長期修繕計画の内容と更新状況

計画が古いまま放置されていないか、実際の修繕履歴と計画の整合性があるか、といった点も確認すべきです。

管理状態はどこで確認できるの？

管理状態を把握する資料として、重要事項説明書や管理規約、総会議事録などがあります。

特に、「重要事項に係る調査報告書（管理状況報告）」は、必ず目を通すべき資料です。しかし、購入者自身がこれらを読み解くのは容易ではありませんので、信頼できる不動産エージェントと一緒に確認することをおすすめします。

「管理の質」は資産価値を大きく左右する！

中古マンションの購入で後悔しないためには、「管理の良しあし」をしっかり見極めることが何より大切です。

管理がしっかりしているマンションは、

• 住み心地が良い
• 将来的なトラブルが少ない
• 資産価値が維持されやすい

といった多くのメリットがあります。見た目や価格の安さだけで物件を選んでしまうと、後から「こんなはずじゃなかった……」という事態になりかねません。実際に多くの物件で、修繕積立金の値上げ、金融機関からの借り入れが必要な状態に追い込まれています。

月のランニングコストが割高になってしまった物件の売却は容易ではありません。売却価格を下げて調整せざるを得ないということに直結します。そんなことを避けるためにも、「マンションは管理を買え！」という言葉を、ぜひ購入判断の軸の一つとして大切にしてください。

中古マンション選びに悩んでいる方は、ぜひお気軽にご相談ください。プロの視点で「管理の質」まで踏み込んだアドバイスをいたします。

 

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