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公開日:2025年8月6日  津司 徳義

【中古マンション購入で失敗しないために】「マンションは管理を買え!」の本当の意味とは?

こんにちは、REDSエージェント、宅建士・宅建マイスター・マンション管理士の津司徳義(つし のりよし)です。

中古マンションを購入する際、「マンションは管理を買え!」という言葉を耳にしたことはありませんか? これは、立地や間取りだけでなく「管理の良しあし」が物件価値や住み心地に直結するという、実務的な格言です。

では、「管理の良しあし」とは何をどう見ればよいのか? 今回は、プロのマンション管理士の視点から【中古マンション購入で管理状態を見極めるポイント】について詳しく解説いたします。

マンションの管理

(画像はイメージです)

「管理が良い」とは何を指すのか?

まず大前提として、マンションの管理は主に以下の2つの主体により成り立っています。

  • 管理組合(居住者):マンションの区分所有者全員で構成される団体
  • 管理会社:管理組合(居住者)が委託するプロの管理業者

つまり、管理組合がしっかり機能しており、管理会社との連携が取れているマンションは「良好な管理状態」といえます。

このような物件は

  • 住民間のトラブルが少ない
  • 建物の清掃や設備の保守がしっかり行き届いている
  • 長期修繕計画が現実的で、資金も健全に確保されている

といった特徴があります。結果として、将来的に物件を売却するときにも高く売れる可能性が高まります。

なぜ「管理」を見極めることが重要なのか?

不動産価格は立地や築年数など目に見える要素に左右されがちですが、実は見えない部分(=管理状態)が価格維持や資産性の維持に大きく影響します。

どんなに立地が良くても、管理がずさんなマンションは

  • 共用部分が荒れてくる
  • 住民の意識が低下する
  • 将来的な修繕費が足りなくなり、借入が必要となり、修繕積立金の過度な上昇

などのリスクが高まり、資産価値が下がる原因になります。ですから、「マンションは管理を買え!」という言葉には、「物件の本質的な価値は“管理の質”にある」という深い意味が込められているのです。

素人でもできる! 管理状態を見極める5つのポイント

「でも、管理の良しあしなんて専門家じゃないと分からないのでは?」という声もありますが、実は購入検討者でも確認できる情報はたくさんあります。

以下に、管理状態を判断するための代表的な材料を紹介します。

理事会の開催頻度

理事会が年に5回以上開催されている場合、非常に管理意識の高い管理組合といえます。開催数が少ない、あるいは理事が固定されている場合は、管理組合が機能していない可能性もあります。

総会の出席率

総会への参加率が高いほど、住民の関心が高い証拠です。ただし、議決権行使書での参加状況も含めて判断しましょう。白紙委任状の割合が高い場合、注意が必要です。

理事の選出方法

多くは輪番制ですが、自発的な立候補制度を採用している場合、住民の意識が高い傾向があります。

管理費・修繕積立金のバランス

修繕積立金の額が健全かどうかは極めて重要です。管理費よりも積立金が高めに設定されているマンションは、将来の大規模修繕に向けてきちんと備えている可能性が高くなります。

長期修繕計画の内容と更新状況

計画が古いまま放置されていないか、実際の修繕履歴と計画の整合性があるか、といった点も確認すべきです。

管理状態はどこで確認できるの?

管理状態を把握する資料として、重要事項説明書や管理規約、総会議事録などがあります。

特に、「重要事項に係る調査報告書(管理状況報告)」は、必ず目を通すべき資料です。しかし、購入者自身がこれらを読み解くのは容易ではありませんので、信頼できる不動産エージェントと一緒に確認することをおすすめします。

「管理の質」は資産価値を大きく左右する!

中古マンションの購入で後悔しないためには、「管理の良しあし」をしっかり見極めることが何より大切です。

管理がしっかりしているマンションは、

  • 住み心地が良い
  • 将来的なトラブルが少ない
  • 資産価値が維持されやすい

といった多くのメリットがあります。見た目や価格の安さだけで物件を選んでしまうと、後から「こんなはずじゃなかった……」という事態になりかねません。実際に多くの物件で、修繕積立金の値上げ、金融機関からの借り入れが必要な状態に追い込まれています。

月のランニングコストが割高になってしまった物件の売却は容易ではありません。売却価格を下げて調整せざるを得ないということに直結します。そんなことを避けるためにも、「マンションは管理を買え!」という言葉を、ぜひ購入判断の軸の一つとして大切にしてください。

中古マンション選びに悩んでいる方は、ぜひお気軽にご相談ください。プロの視点で「管理の質」まで踏み込んだアドバイスをいたします。

 

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記事を執筆したエージェント

津司 徳義

回答数 7

宅建士・リフォームスタイリスト

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※2026年04月12日現在 本社・首都圏営業所の数値

※2026年04月12日現在 本社・首都圏営業所の数値

  • 平均評価
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    226

    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    4 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    2 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。