REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの津司徳義です。

マイホーム購入は人生の中でも大きな買い物のひとつです。特に、近年は中古マンションの人気が高まっています。不動産市場における中古マンション価格の上昇が顕著で、購入した物件の資産価値がどんどんアップしているためです。

ただし、資産価値の高い物件、これから資産価値の向上が見込める物件を購入するには慎重な見極めが必要です。資産価値の維持、向上を期待できる物件を見つけるためのちょっとした知識のご紹介をさせていただきます。

リセールバリューデータの活用（東京カンテイ）

中古マンション購入において、将来的に売却する際の価格を予測することは非常に重要です。その指標として、東京カンテイなどの不動産調査会社が提供するリセールバリューデータが役に立ちます。下記URLをご活用ください。
https://www.kantei.ne.jp/report/115RV_shuto.pdf

首都圏のリセールバリュー1位は六本木一丁目駅でリセールバリューは251.6％。10年後には新築分譲時の約2.5倍に値上がりするという計算になるとのことです。

2位は新御茶ノ水駅の208.1％、3位は代々木上原駅の192.0％、4位は神保町の188.2％、5位は新橋の179.5％と続きます。

上位30位までの駅の内訳をみると港区11駅、渋谷区と千代田区が5駅となっているようです。都心の駅が上位を占める中で22位には片瀬江ノ島駅の166.1％、26位の桜木町の164.5％と23区以外の駅も登場している点は興味深い現象です。

上記のリセールバリュー（価格維持率）は以下の計算式から算出しているとのことです。

◆リセールバリュー＝中古流通時の価格÷新築分譲時の価格×100

10年住み続けた物件が、10年後に2倍の価格になっているなんて嬉しいですね。

個別の要因の見極め

ただ、リセールバリューデータはあくまでもエリア平均的な値であり、個別の物件によって価格は大きく異なります。そのため、個別の要因をしっかりと見極めることも重要になります。エリアの平均からどの程度上積みがあるか、減点があるかというような感じになります。計算式にすると下記のような感じです。

◆マンションの価格＝エリアの価値＋個別の価値

個別の要因には、以下のようなものが挙げられます。

• 駅からの距離：駅から近いほど利便性が高く、価格も高くなります。
• 築年数： 築年数が古いほど価格は低くなりますが、近年はリノベーション技術の発展により、築古物件でも高値で売却されるケースも増えています。
• 階数：上層階ほど眺望や採光がよく、価格も高くなります。
• 日当たり：日当たりのいい物件は人気が高く、価格も高くなります。
• 間取り：ファミリー向けの広い間取りは、ファミリー層からの需要が高く、価格も高くなります。
• 設備：浴室乾燥機や食洗機などの設備が充実している物件は人気が高く、価格も高くなります。
• 管理体制：修繕積立金が低い物件は一見魅力的ですが、将来的な大規模修繕時に資金不足になる可能性があり、注意が必要です。見逃されがちですが、マンション個別の価値に大きく影響を与えることが多いです。

これらの要因を総合的に判断することで、購入を検討している物件の将来的な価値をより正確に予測することができます。

専門家のサポート

個別の要因の見極めは、知識や経験が必要となるため、信頼できる専門家のサポートを受けることが重要です。

不動産会社には、マンション管理士、宅建士、ファイナンシャルプランナー、宅建マイスター、不動産コンサルティングマスターなどの資格を持つ専門家が在籍しています。これらの専門家に相談すれば、物件選びから購入後の資金計画まで、幅広いアドバイスを受けることができます。

優秀な営業担当者と物件探しをするのか、頼りない担当者とお住まい探しをするのかは意外に重要な成否の分かれ道になることも多いと思いますが、いかがでしょうか。

REDSへのご相談

弊社REDSには非常に優秀な営業担当者が多数在籍しています。営業担当は100％宅建士かつ、多くの専門資格を保有しているエージェントが多いのが特長です。

一人当たりの資格保有数は全国トップレベルの不動産会社であることは間違いないかと思います。弊社では物件の提案も含めて購入後の資金計画や将来的な売却時のことまで考えた、トータル的なアドバイスを提供することができます。資産価値に関して少しだけ意識して物件探しをすることで将来大きな利益も見込めるかもしれません。

【ブログ筆者所有資格】
マンション管理士
管理業務主任者
2級FP
リフォームスタイリスト1級
国際不動産スペシャリスト
宅建マイスター

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