中古マンション購入に役立つ「令和5年度マンション総合調査」、気になるポイント解説

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの津司徳義です。

国土交通省による注目の「令和5年度マンション総合調査」が2024年1月に終了しました！　調査結果の公表が行われたので気になるポイントについて、前回のブログに続いてご紹介させていただきます。

（写真はイメージです）

月／戸当たり管理費

1戸あたりの管理費月額が、㎡数を調整した上での数値なのかが不明でした。できれば㎡単価で算出してほしかったところです。

管理費の総額の平均は1万7,103円とのこと。総戸数規模が大きくなるほど低くなる傾向にあるようです。管理費は低額なほどいいでしょう。

管理状況全般の満足度

管理状況全般の満足度については、以下のような結果です。

「非常に満足している」が24.4％
「やや満足している」が36.8％

合計61.2％の区分所有者が現状の管理に満足しているということです。

満足の内訳は
1位：「マンション管理業者が良いので」が69.9％
2位：「管理員が良いので」が 49.0％
3位：「管理組合役員が熱心なので」が37.9％

私が考える重要項目は断然3位の、「管理組合役員が熱心なので」の部分です。みなさまの大事なマンションの資産価値の維持には組合役員（理事会の理事）の熱心さが必須といってよいでしょう。

1位、2位はわりと表面的なことが多く、管理の中身が空っぽということも多く注意が必要です。

一方で「不満である」と回答した理由の4位に「マンション管理業者が良くないので」が21.2％とありました。

あまり知られていないことですが、マンション管理会社の変更は契約満了を待たずに行うことも可能です。管理会社に不満があるときは、管理会社の変更も大事な選択肢。管理会社の変更により、管理が飛躍的に向上することも珍しくはありません。

大規模な計画修繕工事の実施状況

大規模な計画修繕工事の実施状況として、「外壁塗装工事」が行われているのは87.1％でした。逆に、外壁塗装工事をしない例が13％弱もあることは、少し驚きです。

次いで「屋上防水工事」が75.0％で実施。「床防水工事」が61.6％、「建具･金物等工事」は35.6％、「共用内部工事」は29.1％とこちらも意外に低い数値にとどまっているなという印象です。

バリアフリー改修工事の実施状況（新規調査項目）

バリアフリー改修工事を実施したことが「ある」と答えたのは19.5％でした。

そのうち「手すりの設置」が77.7％、「スロープの設置」が53.5％、「滑りにくい床材への変更」が32.3％でした。

「滑りにくい床材への変更」が行える経済的な余裕のある物件はおそらくいい管理が行われているのだろうなと感じます。

マンションの老朽化問題についての対策

マンションの老朽化問題について議論を行った管理組合の割合25.8％、議論を行っていない管理組合の割合は66.1％でした。

議論を行った管理組合のうち、建て替え・解体または修繕・改修の方向性が出た管理組合は51.5％ということですが、思ったよりも高い数字という印象です。

専門家の活用状況

マンションの運営などについて専門家を活用しているマンションは41.4％でした。

活用した専門家の種類は
1位「建築士」15.6％
2位「弁護士」14.5％
3位「マンション管理士」と「管理業務主任者」がいずれも13.8％

3位の2つの資格は私も所有しています。専門家の視点でみなさまのお住まい探しのサポートをさせていただきます。マンション購入の成功確率を大きく向上させることができると思います。

トラブル（過去1年間）の発生状況

マンションの住民や建物をめぐるトラブルについての結果は以下のとおりでした。

「居住者間の行為、マナーをめぐるもの」が60.5％
「建物の不具合に係るもの」が31.7％
「費用負担に係るもの」が24.2％
「特にトラブルは発生していない」が 16.0％

「居住者間の行為、マナーをめぐるもの」の具体的内容は
「生活音」が43.6％
「違法駐車」が18.2％
「ペット飼育」が14.2％

「建物の不具合に係るもの」の具体的内容は
「水漏れ」が20.1％
「雨漏り」が10.7％

「費用負担に係るもの」の具体的内容は
「管理費等の滞納」が20.2％

――となっていました。

建て替えの必要性について

マンションの建て替えについてのアンケート結果は以下のとおりでした。

「建て替えが必要である」が2.4％
「修繕工事又は改修工事さえしっかり実施すれば建て替えは必要ない」が36.4％
「今のところ建て替えは必要ない」が54.3％

建て替えのハードルは非常に高いようです。経済面のハードルはもちろん、心理面のハードルが高いことも今回の調査で示されているといえます。

管理組合運営における将来への不安

管理組合の将来の運営についてのアンケート結果は以下のとおりです。

「区分所有者の高齢化」が57.6％
「居住者の高齢化」が46.1％

上記はマンション売買の流動性が低い地域では大きな問題ではないかと思います。一方、首都圏では大きな問題に発展することは現時点では少ないといえるでしょう。

最後に

前回に続き今回も「令和5年度マンション総合調査」のから気になる項目をご紹介させていただきました。マンションのご購入を検討中のみなさまはご検討していただけると幸いです。

 

【ブログ筆者所有資格】
マンション管理士
管理業務主任者
2級FP
リフォームスタイリスト1級
国際不動産スペシャリスト
宅建マイスター

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