資産価値を左右する豆知識集！　中古マンションを購入する前に「令和5年度マンション総合調査編」をチェック

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの津司徳義です。

国土交通省による注目の「令和5年度マンション総合調査」が2024年1月、終了しました！　調査結果の公表が行われたので、気になるポイントについてご紹介します。

（写真はイメージです）

最新のマンション総合調査、気になるポイント

マンションにおける世帯主の年代は？

マンションに住む人で、世帯主の年代は多い順に以下のとおりです。

1位【60歳代】27.8%
2位【50歳代】23.7%
3位【70歳代】21.7％
4位【40歳代】15.7％

【30歳代】は前回の7.1％から 6.2％へ減少しているそうです。意外に年齢層が高い印象です。2022年の人口統計では65歳以上の人口が29.0％で過去最高とのことです。高齢者は戸建てよりマンションを好む傾向にあるようです。

賃貸戸数割合

マンション1棟の中に賃貸の部屋がどのくらいかを示す「賃貸戸数割合」。これはなかなか貴重なデータです。マンション総合調査でなければ調べられない内容ではないでしょうか。

賃貸住戸がないマンションが12.8％もあるそうです。一方で、賃貸戸数割合が20％を超えるものが15.5％となっているとのこと。

賃貸住戸がない物件が意外に多い印象です。一般的には賃貸戸数が少ないほうが好まれる印象です。

空室戸数割合（3か月以上）

マンションの中に空室がないものは55.4％、空室戸数割合が0％超～20％のものが33.2％、空室戸数割合が20％を超えるものが0.8％となっています。

極端に空室が多い物件は非常に少ない印象です。また、前回調査との比較では空室がないマンションが増加したようです。健全な管理を考えると空室は少ないほうがいいですね。

所在不明・連絡先不通の戸数割合

総戸数に対する所在不明・連絡先不通の住戸の割合が20％超のマンションは存在しないようです。0％超～20％のマンションは3.3％。

一方、所在不明・連絡先不通の住戸がないマンションは87.7％にのぼります。

それにしても、所在不明・連絡先が不通のマンションの割合、私には思ったより多い印象です。

マンション購入時に考慮した項目

以下、注目ポイントです。

1位【駅からの距離などの交通利便性】71.6％
2位【間取り】　　　　　　　　　　　 61.4％
3位【日常の買い物環境】　　　　　 　53.5％

ちなみに【築年数】は6位です。【価格】は調査項目に入っていませんでした。

マンション選定時の入居後の共用部分の維持管理に対する考慮

マンションの共用部の維持管理をマンション選びで考慮したかは個人的に非常に重要と考えるポイントです。

考慮した割合が43.5％、考慮しなかった割合は54.8％でした。

ここは非常に重要なポイントです。必ずチェックしていただきたいポイントです。将来のマンションの資産価値を大きく左右することもあるので十分注意してください。

プロである担当者に頼ることになると思いますが、正しい助言がもらえていないと思える場合は、担当者変更も必要です。

宅配ボックスの設置状況

• 「竣工当初から設置されている」が最も多く49.2％
• 「設置の検討はしていない」が25.3％
• 「後から設置した」が8.2％

楽天やAmazonなどを使って買い物をすることが当たり前になった今、宅配ボックスの存在がマストと考えている人は半数近くに上っているようです。

長期修繕計画の作成状況

長期修繕計画を作成している管理組合の割合は88.4％と高いのですが、前回調査時の90.9％から微減。高止まり傾向で落ち着いているのかと思います。

いい加減に作成されている長期修繕計画も多いので、そのような場合は見直しが必要になることも多いようです。

現在の修繕積立金の積立方式

• 均等積立方式が40.5％
• 段階増額積立方式が47.1％

完成年次の新しいマンションほど段階増額積立方式を採用しているケースが多く、注意が必要です。

国土交通省も均等積立方式を推奨しています。修繕積立金が将来何倍にもなる物件も多いようです。コツコツ積み立てることが大切。

せっかく購入した物件が将来予期せぬ大幅値上げを免れないっていうのは避けたいですよね。修繕積立金の不足は突然議題にのぼることも珍しくなく、後追いの値上げを強いられた場合は大幅値上げの可能性が高くなってしまいます。

耐震診断・耐震改修の実施状況

将来の大地震に備え、耐震診断や耐震改修を行うかについてもマンションの管理組合で決めます。

• 議論を行った管理組合の割合は25.8％
• 議論を行っていない管理組合の割合は66.1％
• 建て替え・解体または修繕・改修の方向性が出た管理組合は51.5％
• 議論は行ったが方向性が出ていない管理組合は43.4％

大きな費用が必要になる耐震改修工事ですから、一筋縄ではいきません。管理を真剣に取り組んできたマンションでなければ、耐震改修工事の実施は難しい印象です。

耐震性についての考え（旧耐震物件）

1981年以前の建物は、それ以降に建てられたものより耐震性が劣ります。

このことに対し、不安があると回答したのは42.7％でした。この中で14.2％の住人が「地震の不安はあるが、今のままで仕方ない」と考えているようです。

耐震改修工事の費用の捻出が難しい場合は上記のように考えるしかない場合もあるようです。

最後に

今回は「令和5年度マンション総合調査」から気になる項目をご紹介しました。マンションのご購入を検討中のみなさまはご検討していただけると幸いです。

 

【ブログ筆者所有資格】
マンション管理士
管理業務主任者
2級FP
リフォームスタイリスト1級
国際不動産スペシャリスト
宅建マイスター

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