マンション購入検討時に必須！　管理のいいマンションを見極める方法【上級編】

不動産流通システムREDSエージェント、宅建士・宅建マイスター、津司徳義です。

今回は管理のいいマンションを見極める方法の上級編です。みなさまのマンション探しのお役に立てると嬉しいです。

理事会の開催数をチェック！

このブログの中でもたびたびご紹介させていただいていますが、マンション管理の良否は管理会社の良否ではなく、管理組合（住民）の管理に対する姿勢です。

管理に対する熱意を測る尺度として重要な指標となるのが、理事会の開催数です！　平均値は年3回程度、そこから回数が多いほど、より熱心であると推測することができます。年6回以上の開催であれば、管理がいいと期待が持てると考えられるでしょう！

管理会社の変更履歴

管理に無頓着なマンションには、管理会社をあまり変更してきていません。変更をした履歴があるだけで、より優れた管理を求めているマンションである可能性が高まります。

管理会社を変更したことが分かる手がかりのひとつとして、大手ディベロッパーA社の物件なのに、違う系列の管理会社になっているような場合があります。こうした場合は変更履歴ありの可能性が高いといえます！

大規模修繕工事の実施周期

管理会社に管理を丸投げしている物件の大規模修繕の周期は12年であることが多くなっています。

なぜなら、多くの場合、大規模修繕工事も管理会社、施工会社（管理会社のグループ会社の場合が多い）の重要な収益源になっているケースが多いからです。

昨今この周期に関して大幅といっても過言ではない見直しがされています。これまで12年とされていた周期が15年だとか18年の周期でよいという方向性が打ち出されているのです。

この周期の長期化は昨今の大規模修繕における人件費、資材費の高騰を大幅に吸収できる重要な要因です。マンション財政に余裕があれば、12年に1回行うことにメリットはあります。半面、18年に1回と12年に1回では長期目線での支出には非常に大きな差額をもたらします。

管理に熱心な住民がいるマンションであれば、周期に対する見直しは当然行われるはずです。注意が必要な点としては、ずさんな管理で修繕資金の積み立てに苦労して、やりたい工事ができなかったという場合もあるので、その点は担当者に質問してみましょう。その返答により、あなたの担当者の力量を測ることにもつながります。納得のいく回答ができる担当者なのか否かは、お住まい探しの成否に直結する重要な要因になります。

理事の選任方法

管理組合の代表である理事の選任方法のほとんどは輪番制です。1年から2年の期間、理事を順番に担当するというものです。報酬もないことがほとんどですから、このような制度がとられることも当然かと思います。

一方、ごく少数の物件では立候補制、立候補制＋輪番制が採用されているケースがあります。立候補制の場合はメリットがあると考えていいでしょう。立候補する住民の多くは管理意識が高い、またはマンション管理に対する専門知識があるケースがほとんどだからです。立候補の背景にはマンション管理の質を高め、資産価値の向上につなげたいという気持ちがあります。

実は多くのマンションで多くの理事が〝やっつけ仕事〟で理事会の運営を行うことが多い中、管理に対する意識が高く、専門知識も持ち合わせている理事が管理組合の中心にいることは大きなメリットになります。

共用部のLED証明等変更履歴

築年数の経過しているマンションに限定されるチェック項目になりますが、照明をLEDに変更すると、昨今の電気代の上昇も吸収できるくらい支出の減少に貢献します。理事会で費用対効果を測定検証し、総会での議決を得て工事が実施されますが、意識の低い物件ではこのようなことは行われません。

管理に対する熱心さを測る、とても良い指標の一つではないかと思います。

総会について

マンションの総会は年に1回必ず開催されます。その総会議事録からマンションの管理に対する熱意を推測することもできます（※議事録の開示は見学前には難しい）。

その判断材料としては以下の項目が参考になります。

1．総会参加人数
2．議決権行使書の数
3．白紙委任状の数

目安ですが、1が過半数を超えることはありません。3割5分程度の参加があれば超熱心な組合と判断できます。2は7割程度の場合もあります。

一方、3が半数を超える場合は注意が必要かもしれません。しかし、2・3に関しては議案の内容にも左右されるので一概には定義することもできません。明らかに重要な議案に対して3の白紙委任状が3割を超えるような場合は注意が必要かもしれません。

今回のブログは上級編ということでいささかマニアックで、情報の入手が困難な場合もある内容も説明させていただきましたが、いかがでしょうか。

お住まいの購入は人生の中でも特に大きなイベントです。少しくらいマニアックになってみることも良いのではと思います。避けることができるリスクはできるだけ避けたいですよね？　今回のブログを通して、なるほど！と思っていただける内容があれば嬉しいです。

今回も御覧いただき誠にありがとうございます。

 

【ブログ筆者所有資格】
マンション管理士
管理業務主任者
2級FP
リフォームスタイリスト1級
国際不動産スペシャリスト
宅建マイスター

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