エージェントブログAGENT BLOG

公開日:2024年1月8日

マンション購入検討時に必須! 管理のいいマンションを見極める方法【上級編】

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

不動産流通システムREDSエージェント、宅建士・宅建マイスター、津司徳義です。

今回は管理のいいマンションを見極める方法の上級編です。みなさまのマンション探しのお役に立てると嬉しいです。

マンション管理

理事会の開催数をチェック!

このブログの中でもたびたびご紹介させていただいていますが、マンション管理の良否は管理会社の良否ではなく、管理組合(住民)の管理に対する姿勢です。

管理に対する熱意を測る尺度として重要な指標となるのが、理事会の開催数です! 平均値は年3回程度、そこから回数が多いほど、より熱心であると推測することができます。年6回以上の開催であれば、管理がいいと期待が持てると考えられるでしょう!

管理会社の変更履歴

管理に無頓着なマンションには、管理会社をあまり変更してきていません。変更をした履歴があるだけで、より優れた管理を求めているマンションである可能性が高まります。

管理会社を変更したことが分かる手がかりのひとつとして、大手ディベロッパーA社の物件なのに、違う系列の管理会社になっているような場合があります。こうした場合は変更履歴ありの可能性が高いといえます!

大規模修繕工事の実施周期

管理会社に管理を丸投げしている物件の大規模修繕の周期は12年であることが多くなっています。

なぜなら、多くの場合、大規模修繕工事も管理会社、施工会社(管理会社のグループ会社の場合が多い)の重要な収益源になっているケースが多いからです。

昨今この周期に関して大幅といっても過言ではない見直しがされています。これまで12年とされていた周期が15年だとか18年の周期でよいという方向性が打ち出されているのです。

この周期の長期化は昨今の大規模修繕における人件費、資材費の高騰を大幅に吸収できる重要な要因です。マンション財政に余裕があれば、12年に1回行うことにメリットはあります。半面、18年に1回と12年に1回では長期目線での支出には非常に大きな差額をもたらします。

管理に熱心な住民がいるマンションであれば、周期に対する見直しは当然行われるはずです。注意が必要な点としては、ずさんな管理で修繕資金の積み立てに苦労して、やりたい工事ができなかったという場合もあるので、その点は担当者に質問してみましょう。その返答により、あなたの担当者の力量を測ることにもつながります。納得のいく回答ができる担当者なのか否かは、お住まい探しの成否に直結する重要な要因になります。

理事の選任方法

管理組合の代表である理事の選任方法のほとんどは輪番制です。1年から2年の期間、理事を順番に担当するというものです。報酬もないことがほとんどですから、このような制度がとられることも当然かと思います。

一方、ごく少数の物件では立候補制、立候補制+輪番制が採用されているケースがあります。立候補制の場合はメリットがあると考えていいでしょう。立候補する住民の多くは管理意識が高い、またはマンション管理に対する専門知識があるケースがほとんどだからです。立候補の背景にはマンション管理の質を高め、資産価値の向上につなげたいという気持ちがあります。

実は多くのマンションで多くの理事が〝やっつけ仕事〟で理事会の運営を行うことが多い中、管理に対する意識が高く、専門知識も持ち合わせている理事が管理組合の中心にいることは大きなメリットになります。

共用部のLED証明等変更履歴

築年数の経過しているマンションに限定されるチェック項目になりますが、照明をLEDに変更すると、昨今の電気代の上昇も吸収できるくらい支出の減少に貢献します。理事会で費用対効果を測定検証し、総会での議決を得て工事が実施されますが、意識の低い物件ではこのようなことは行われません。

管理に対する熱心さを測る、とても良い指標の一つではないかと思います。

総会について

マンションの総会は年に1回必ず開催されます。その総会議事録からマンションの管理に対する熱意を推測することもできます(※議事録の開示は見学前には難しい)。

その判断材料としては以下の項目が参考になります。

1.総会参加人数
2.議決権行使書の数
3.白紙委任状の数

目安ですが、1が過半数を超えることはありません。3割5分程度の参加があれば超熱心な組合と判断できます。2は7割程度の場合もあります。

一方、3が半数を超える場合は注意が必要かもしれません。しかし、2・3に関しては議案の内容にも左右されるので一概には定義することもできません。明らかに重要な議案に対して3の白紙委任状が3割を超えるような場合は注意が必要かもしれません。

今回のブログは上級編ということでいささかマニアックで、情報の入手が困難な場合もある内容も説明させていただきましたが、いかがでしょうか。

お住まいの購入は人生の中でも特に大きなイベントです。少しくらいマニアックになってみることも良いのではと思います。避けることができるリスクはできるだけ避けたいですよね? 今回のブログを通して、なるほど!と思っていただける内容があれば嬉しいです。

今回も御覧いただき誠にありがとうございます。

 

【ブログ筆者所有資格】
マンション管理士
管理業務主任者
2級FP
リフォームスタイリスト1級
国際不動産スペシャリスト
宅建マイスター

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
REDSは経験・知識豊富なエージェントの集団です。
しかも全員が宅建士、一人あたりの関連資格保有数も全国トップレベル。
さらに【仲介手数料最大無料、割引】のちょっとしたオマケ付きです。
不動産売買をお考えの際はぜひ弊社REDSへのお問い合わせください!
不動産プロ集団としての安心感を感じていただけると思います。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

 

この記事を執筆した
エージェントプロフィール

4.9

41

津司 徳義
(宅建士・リフォームスタイリスト)

客観的なデータを根拠にご提案させて頂きます。

4.9

41

このエージェントに相談する
カテゴリー:

●ご存じですか? 不動産売買の仲介手数料はすべて割引!さらには無料になることを ●ご存じですか? 不動産売買の仲介手数料はすべて割引!さらには無料になることを

嬉しい口コミも
多数いただいております

  • 40代男性(マンション売却)
    こちらでマンションの売却をいたしました。
    比較した大手の不動産屋よりも専門知識が豊富に感じ、なおかつ仲介手数料も安かったのでこちらにお願いしました。
    結果、売り出し価格で1回の内覧で決まり、満足しています。
    無駄な勧誘が一切なかったのもおすすめできます。
  • 50代女性(マンション購入)
    マンション購入にてお世話になりました。
    担当の鈴木朋子さんには、本当に親切にしていただき感謝しかないです。 いつも私たちの目線になり、分かりやすいアドバイスをしてくださりました!子供への気遣いも嬉しかったです。 何より、鈴木さんの表裏のない感じが私も夫も大好きです。(笑)
    不動産購入で後悔したくない方、安心して物件探しや手続きを進めたい方にはぜひお勧めしたいです! お世話になり、本当にありがとうございました。
  • 40代男性(中古マンション購入)
    中古マンション購入にあたり、いくつかの不動産仲介会社にあたってたところ不動産流通システムさんに辿り着きました。他の仲介会社さんは営業の電話が激しく、仕事の障害になる程でうんざりしておりましたが、不動産流通システムにて担当頂いた成田さんは、押し売りする様なことは一切無く安心して物件を探せました。

    女性ならではの細かい気配りと単刀直入に物件の懸念点をプロの目からアドバイス頂き、納得のいく物件選びができました。会社名が大手の不動産仲介会社ほど知れ渡ってはおりませんが、ネットでの口コミで良いサービスが良いものとして伝わり、より多くの消費者が良いサービスが受けれる様になればと思い書き込ませて頂きました。
    大手の名前だけに騙されて無駄な手数料払うのは、勿体ないですよ。
    不動産流通システムさんで物件を売り買いするのに、大手に引けを取らないサービスをより安価に受けれますので
  • 40代女性(住み替え:購入・売却)
    不動産の売却・購入の両方お世話になりました。
    以前中古マンションを購入する際は、不動産ポータルサイトに掲載している不動産会社に問い合わせをしないと内覧ができなかったことが何度かあり、大手不動産会社に任せると、売却の際幅広く宣伝活動がされないのではないかという不安がありました。
    そこで、「囲い込みはせず、他社にドンドン広告掲載してもらい幅広い媒体で宣伝してもらう」「LINEからの問い合わせも可能」「仲介手数料が安い」の3点に惹かれ、お任せしました。
    担当の鈴木さんの明るく、お茶目な人柄も好きだったので、購入売却にかかる庶務も憂うつにならずに対応できました。 いつも家族のことや、部屋についてもポジティブなことを言ってくれるので安心してお任せしました。
    最寄駅にはないので、いつでも会って相談するというのむずかしいかもしれませんが、心配なことはメールや電話ですぐに対応してくれるので、私達には十分満足できました。
    結果としては売却も1ヶ月で売出価格で決まり、購入時のローンも紹介していただき、購入・住み替えもスムーズに決まりました。また住み替えの際にはぜひお願いしたいです。
  • 50代男性(マンション売却)
    マンション売却で、担当していただいた津司さんには本当にお世話になりました。
    次に住む所の相談と住んでいるマンションの売却を同時進行で行いましたが、分かりやすい説明と進め方の提示が手際良く、安心してお任せする事が出来ました。
    ネットで何でも調べられる時代ですが相手が何を考え、何を優先するかは会話の中でこそ分かると思います。プロフェッショナルを感じました
  • 30代女性(マンション購入)
    とにかくレスが早い。
    専門知識も豊富で、説明が分かりやすいです。
    担当してくれた方は非常に業界に通じており、ホスピタリティーに溢れていてかなり信用できます。 他社と比べて手数料もとても安いのでオススメの会社です。
  • 60代男性(戸建て購入)
    酒井智様にご担当して頂きました!細かい相談も小さな不安も毎回本当に迅速に対応して頂き、無事マイホームを購入できました!
    酒井さんは大変親切な方でREDSを選んで本当に良かったです。
    仲介手数料も無料で!今物件等お探しで検討してる方は絶対REDの酒井さんに相談してみてください!
※Google口コミより他の口コミを見る

一生に一度あるかの家の購入・売却…

相談したいけど、まだ買うか売るか決まっていない...

いきなり不動産屋さんへ相談に行くのはハードルが高い...

そんな方へ!LINEから気軽に相談でき、宅建士のプロが対応します。

宅建士が対応! LINEでご相談

LINEで気軽に相談したい方へ!

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る