こんにちは！　【仲介手数料が最大無料】の不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の伊橋（いはし）です。

まだまだ、暑い日が続いていますが、夕方になると大分過ごしやすくはなってきましたね。最近は朝の涼しい時間帯で、1時間程散歩していることが多くなりました。空気も澄んでいて、朝は気持ちいいですね。

今回は、不動産の種類について考えてみました。

区分所有マンション

建物全体が複数の独立した住戸（ユニット）に分割されており、各住戸は個別に所有され、住戸ごとに所有者が存在しています。各住戸の所有者は、自分のユニット内を自由に利用・管理し、所有権を登記する形となります。

共有部の施設や設備（エントランス、エレベーター、駐車場、プールなど）については、各住戸の所有者が管理組合を発足し、共同で管理していく形をとっています。

賃貸マンション

賃貸マンションは通常、住戸所有者（不動産オーナー）が住戸を建設し、入居者に対して賃貸契約を締結して、貸すこととなります。賃貸マンションには、1K（ワンルーム）から3LDK（3部屋＋リビング＋ダイニング＋キッチン）など、さまざまなタイプが存在しており、賃貸マンションに住むためには、入居者とオーナーとの間で賃貸契約を締結します。

契約には住戸の賃料、契約期間、退去条件、オーナーと入居者の権利と責任などが取り決められ、契約の期間は住宅の場合は2年間が一般的です。また、期間満了の際には、更新が可能です。一定期間前にオーナーに通知をすることで、入居者は契約を解除することができます。

賃貸マンションの賃料は、地域、ユニットの広さ、設備、建物の新しさなどにより決定することとなります。また、一部の賃貸マンションには、共益費や管理費が追加でかかることもあり、これにより、共有の施設やスペースの維持費がまかなわれています。

賃貸マンションは、多くの人々にとって一時的な住居として利用されることとなり、この形態は、住宅のニーズやライフスタイルの変化に応じて、提供されることとなります。

一戸建て

一戸建て住宅は、単一の建物が独立した住戸として構成され、個人または家族が居住するために使用する住宅です。一戸建て住宅は、通常、地上に建てられる単一の建物で、以下の特徴があります。

●独立性：他の住宅や建物と直接的な接触がなく、すべての人のプライバシーと独立性が確保されます。

●個別の敷地：一戸建て住宅は、ほとんどが所有者の土地に建てられることとなり、この土地は通常、所有者に属し、自分の庭園や外部スペースを持つことができます。

●複数階：一戸建て住宅には、一階、二階、地下室などの複数の階が含まれることが一般的です。

●建物所有者は、外観や内装をカスタマイズし、自分の好みやライフスタイルに合わせた家を作ることができます。他の住戸との共有壁や共用がないため、プライバシーが確保された施設、騒音や干渉が少なくなります。

●敷地内に庭園や広々とした外部スペースを持つことができ、家庭菜園やアウトドア活動に利用できます。建物や庭園のメンテナンスは、所有者自身が行う必要があり、負担が大きい場合がございます。

一戸建て住宅との違い

●一軒家：独立型の住宅で、周囲に広い土地を持ちます。

●タウンハウス：複数の住戸が連続の建物に接続されており、壁を共有していることがあります。

●別荘：通常、休暇やレジャー用に利用される、都市から離れた場所に建つ住宅です。

一戸建て住宅は、家族や個人のライフスタイルに合わせた住宅の選択肢として魅力があります。ファミリー向けの広いスペースや寝室を提供し、子育てに適しています。

土地

土地の活用には地理的条件や法の規制、需要と供給などが影響します。所有者は自己の所有の土地の上に一戸建てやマンションなど法規制の範囲内であれば、建築可能です。

住宅開発などの用途で土地を分割し、住宅地や住宅コミュニティを建設することもできます。住宅開発については、人口増加に対応し、住宅需要を満たす観点からも重要なこととなります。

また、都市部では、高層マンションやビルなどの建築も行われ、土地を商業施設やオフィスビル、ショッピングモールなどの商業用途に活用することもでき、交通の便の良い場所や商業地域では、小売業やサービス業の拠点として土地が活用され、地域経済に貢献し、雇用を生み出すことになります。

以上、不動産の種類ごとにそれぞれの特徴を解説しました。

今後とも【仲介手数料が最大無料】のREDSの伊橋（いはし）を何卒よろしくお願い申し上げます。
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こんにちは！ 【仲介手数料が最大無料】のREDSのエージェント、宅建士の伊橋（いはし）です。不動産業に携わるうえで、欠かせない資格となってきた宅地建物取引士（宅建士）という資格と仕事について、さらに宅建士資格を持つ人のみが挑戦できる「公認不動産コンサルティングマスター」という資格について解説します。

宅建士の業務

宅地建物取引士（宅建士）は、日本の不動産業界における重要な資格の一つとなっており、土地や建物に関する取引において専門的な知識や技能を持ち、不動産市場の健全な発展と利用者の保護を目指して業務を遂行していくという役割を持っています。

宅地建物取引士の最も重要な業務は以下の3つです。

1．重要事項説明
2．35条書面（重要事項説明書）の作成と記名（押印は廃止）
3．37条書面への記名（押印は廃止）

不動産の仲介業務において、売買や賃貸借契約の仲介の際に売買契約や賃貸借契約を締結することとなりますが、その目的物となる不動産についての重要事項は書面をもって説明するという重要な業務があります。その際の書面である「重要事項説明書」を作成したうえで、その買主様や借主様に対してその対象不動産の重要事項説明を行います。

重要事項説明書には不動産取引において、宅地建物取引業法にもとづき、物件の内容や、取引の条件などについて、必要な情報が記載されています。宅地建物取引士はその重要事項説明書に記名します。

宅建士資格を得るには

宅地建物取引士の資格を取得するためには、年に一度の試験に合格することが必要で、その内容には、不動産の基礎知識や法律、倫理規定などが含まれています。昨今は宅地建物取引業務の実務経験や職業倫理も重視されていて、不動産業界における信頼性と専門性を示すものといえます。

不動産取引は多額の金銭や生活に関わる重要な契約であり、資格を持つ専門家の存在は不可欠です。公正な取引と利用者の保護のために日々努力し、不動産市場の安定性と信頼性の確保に貢献していくことが宅建士には求められますし、宅建士の存在によって、利用者は公正で信頼性の高い不動産取引を行うことができ、不動産市場の安定性と信頼性が維持されているのだと思います。

宅地建物取引士は、今後も不動産取引のプロフェッショナルとして必要とされ、その業務も多岐にわたっていくことと思います。

公認不動産コンサルティングマスター

また、宅地建物取引士、不動産鑑定士、一級建築士のみ（実務経験が必要）が受けることができる不動産コンサルティング技能という試験もあります。合格すれば公認不動産コンサルティングマスターとして登録されます。国家資格ではありませんが、一定水準以上の知識と技能を有していることの証明となります。不動産コンサルタントとも呼ばれます。

こちらは、不動産業界における専門的な知識とスキルを活用してクライアントに対して助言やサポートを提供する業務となっており、幅広い技能を持ち、クライアントのニーズに合わせた戦略や解決策を提案していくことで、適切な意思決定を支援することとなります。その業務は以下のとおりです。

不動産評価

不動産コンサルタントは、土地や建物の評価を行い、物理的な状態や立地条件、将来の収益性などの要素を考慮し、不動産の価値を算定します。不動産評価に基づいて、クライアントに最適な取引条件や投資戦略を提案していきます。

ポートフォリオ戦略の策定

不動産コンサルタントは、クライアントの不動産ポートフォリオを最適化する戦略の策定をサポートし、不動産のリスクとリターンのバランス、資産の分散、将来の成長ポテンシャルなどを考慮し、最適なポートフォリオ構築を支援していきます。

不動産開発のアドバイス

不動産コンサルタントは、不動産開発プロジェクトにおいても重要な役割を果たしており、市場調査や需要予測、収益性の分析などを通じて、開発計画の策定や実行支援を行います。また、開発プロセス全体にわたってクライアントをサポートし、効果的なプロジェクト実施を支援します。

リース戦略の策定

不動産コンサルタントは、クライアントのリース戦略の策定にも関与しており、最適な物件選定、契約条件の交渉、リースライフサイクルの管理などが含まれます。クライアントの目標とニーズに基づき、効果的なリース戦略を策定し、実行に移します。

法的要件と規制の理解

不動産コンサルタントは、不動産業界の法的な要件と規制について深い理解を持っていて、契約や取引に関連する法的なリスクや責任を説明し、遵守すべき法律や規制についてアドバイスを提供します。

コミュニケーションと交渉

不動産コンサルタントは、クライアントとのコミュニケーションや交渉能力も重要な技能となります。クライアントの要望をヒアリングし、効果的なコミュニケーションを通じてクライアントのニーズを理解し、交渉力を発揮します。

以上が、不動産コンサルティングに関連する技能です。今後、宅地建物取引士とともに今後の不動産業界において重要な資格として必要とされていくでしょう。

株式会社不動産流通システム
伊橋　秀鎭（いはし　ひでやす）
携帯電話番号 080-7564-4410

こんにちは！

【仲介手数料が最大無料】の不動産流通システム、REDSエージェント・宅建士の伊橋（いはし）です。

不動産仲介会社は、不動産の売買契約を締結するにあたり、購入希望者に対しあらかじめ書面をもって対象不動産の重要事項説明を行います。この重要事項説明の中で説明されている「都市計画」について簡単に解説します。

都市計画の目的と都市計画法

都市計画は、都市の将来あるべき姿（人口、土地利用、主要施設など）を想定し、そのために必要な規制、誘導、整備を行い、都市を適正に発展させようとする方法や手段のことです。

都市計画の目的は以下の3点です。

●都市の健全な発展と秩序ある運営を図る
●劣悪な居住環境に起因する国民の健康問題を防止する
●都市景観を改善し、保守する

この3点を実現するため、土地利用のあり方、都市施設（道路・公園等）の整備、市街地開発について計画を策定するのです。

そのために都市計画法が定められており、都市の計画的な整備を行うだけでなく、都市の基本方針が定められています。

基本方針は市町村の建設に関する基本構想および都市計画区域の整備、開発及び保全の方針に即したものでなければならないことが求められていて、都市計画運用指針は、都市政策を進める上で都市計画制度をどのように運用することが望ましいか、また、その具体的な運用がどのような考え方の下でなされることを想定しているかなどについての原則的な考え方を示すものであるとされています。

土地の利用制限と建物の高さ制限

この都市計画法に基づき、都市の発展に必要な施設や環境を整備するための計画が策定されることとなり、この法律によって、土地の利用制限や建築物の高さ制限などが定められています。

土地の利用制限は、土地の使用用途や建築物の形状、面積、高さ、容積率などを制限するもので、都市計画法に基づいて定められます。建築物の高さ制限は、ある地区や地域の建築物の高さの最高限度を定めたもので、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、絶対高さ制限、日影規制などがあります。これらは、新しい建物が建つとその建物の周囲の道路、周辺の敷地では日照、通風、景観などが阻害され、環境が悪化してしまことがないように定められている規制となります。

都市計画法が定める4つの内容

これらの内容が定められている都市計画法は、都市計画に必要な事項について定めている法律であり、都市計画の内容およびその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もって国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的としています。

都市計画法で定められている主な内容は、大きく以下の4点です。

（1）まちづくりをする場所を決める都市計画に関する基本方針
（2）土地利用に関する具体的なルール
（3）道路や公園、下水道などの都市施設の整備
（4）建物の整備や再開発といった市街地開発事業

このように都市計画法によって定められている規制には、土地利用の制限、建築物の高さや容積率の制限、道路や公園などの公共施設の設置義務、緑地の確保義務、防災対策などがありますが、そのほかにも、開発許可制度があり、都市計画で定められているいわゆる線引き制度の実効を確保するとともに、一定の土地の造成に対するチェックをおこなうことにより、新たに開発される市街地の環境の保全、災害の防止、利便の増進を図るためにも設けられている規制でもあります。

市街地環境の保全を図るためには、国や地方公共団体だけではなく、経済主体としての企業や様々な活動をおこなう住民、非営利団体なども大きな役割を果たすことができます。

災害の防止とは、災害が発生する前に、その被害を最小限に抑えるために行われる活動のことです。具体的には、災害の予測・警報・避難・救助・復旧などが挙げられ、災害の防止には災害危険区域等における開発の原則禁止（自己の居住用を除く）が都市計画法第33条第1項第8号で定められています。

詳細な物件調査を重要事項説明書に

不動産仲介業者は、不動産の売買や賃貸借において、売主と買主、または賃貸人と借主を仲介する業者となり、不動産の売買や賃貸借には、契約書の作成や物件の調査、価格交渉など多くの手続きが必要となりますが、特に物件調査については重要で、不動産仲介業者はその手続きを代行し、円滑な取引を支援する役割を果たします。

不動産仲介会社は必ず物件調査を行い、物件の詳細・特徴を調べ、適切な価値の把握やトラブル防止のために詳細な物件調査を行います。こうすることで、重要事項説明書をもって取得する不動産のご説明を対応させていただくことでお役に立てれば幸いでございます。

今後とも何卒よろしくお願い申し上げます。

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