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伊橋 秀鎭(宅建士・リフォームスタイリスト)

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公開日:2024年3月25日

こんにちは! 【仲介手数料が最大無料】の不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の伊橋(いはし)です。

3月に入り、春の気配を感じられるようになってきましたが、最近は雨が多く、雪も降り、とても寒い日が多かったですね。北風が強く、夜は昼間に比べると一段と寒くなります。雨の日は、傘をさす手が冷たくなり、携帯電話を使用するときには手袋をしながら通話するようにしています。もうすぐやってくる春までもう少し頑張りましょう。

今回は、わたくしたちが不動産売買仲介の仕事をしていくうえで欠かせないシステムとなっている、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステム「レインズ」についてお話させていただきます。

レインズ

レインズとは何か

レインズとは、Real Estate Information Network Systemの略称で、不動産流通標準情報システムと呼ばれるコンピューターネットワークシステムのことを指します。

これは、国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営しており、不動産会社が物件情報を登録・閲覧するための基盤となっています。

レインズの役割

レインズは、主に以下の役割を担っています。

不動産情報の共有

レインズに登録された物件情報は、全国の不動産会社が共有することができます。そのため、購入希望者は、自分が依頼している不動産会社が預かっている売却物件以外にも、日本全国の物件情報にアクセスすることが可能です。

不動産取引の円滑化

レインズを使って不動産会社間で物件情報を共有することで、取引の効率化が図られます。また、レインズには過去の取引事例も登録されているため、適正価格の判断にも役立ちます。

不動産取引の透明化

レインズは、不動産取引の情報を公開することで、取引の透明化を促進しています。これにより、購入希望者は、物件情報や取引価格などを比較検討しやすくなります。

レインズのメリット

レインズには、以下のようなメリットがあります。

1.不動産業者が購入希望者のために

  • 多くの物件情報にアクセスし、提供することができます
  • 適正価格で物件情報を提供できる可能性が高まります
  • 不動産会社を比較検討できる情報を提供することができます

2.不動産会社にとって

  • 効率的に物件情報を収集することができます
  • 適正価格で物件を販売することができます
  • 顧客満足度を向上することができます

レインズのデメリット

レインズには、以下のようなデメリットもあります。

1.一般の人が利用できません。レインズは、不動産会社専用のシステムであり、一般の人が利用することはできません。

2.レインズに登録されている情報は、不動産会社が自主的に登録しているため、情報の正確性が保証されない場合があります。

3.個人情報の流出リスクがあります。レインズには、個人情報が含まれているため、情報漏洩のリスクがあります。

レインズについて補則解説

レインズは、不動産会社専用のシステムであり、一般の人が利用することはできません。不動産会社を利用して物件を購入または売却する場合、レインズに登録されている物件情報を見ることができます。このほか、レインズについて補足解説します。

レインズに関する注意点

レインズを利用する際には、以下の点に注意する必要があります。

  • 情報の正確性を確認する必要があります
  • 個人情報の取り扱いに注意する必要があります
  • 不明点は不動産会社に確認する必要があります

全国に4つのレインズ

全国にはレインズが4つあります。北海道、東北6県、北関東3県、首都圏1都3県、甲信越3県の17都道県を事業圏域として事業をおこなっているのが公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)です。

◆(公財)東日本不動産流通機構(東日本レインズ)
北海道・青森県・岩手県・宮城県・秋田県・山形県・福島県・茨城県・栃木県・群馬県・
埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県・新潟県・山梨県・長野県

◆(公社)中部圏不動産流通機構(中部レインズ)
富山県・石川県・福井県・岐阜県・静岡県・愛知県・三重県

◆(公社)近畿圏不動産流通機構(近畿レインズ)
滋賀県・京都府・大阪府・兵庫県・奈良県・和歌山県

◆(公社)西日本不動産流通機構(西日本レインズ)
鳥取県・島根県・岡山県・広島県・山口県・徳島県・香川県・愛媛県・高知県・福岡県・佐賀県・長崎県・熊本県・大分県・宮崎県・鹿児島県・沖縄県

おわりに

以上がレインズの概要となります。現在はレインズがあることで、不動産業者同士が効率的に情報を共有することができるようになりました。不動産の流通性が高まることにつながり、不動産業者が仕事をしていくうえで重要なシステムとなっています。

 

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公開日:2024年2月17日

こんにちは! 【仲介手数料が最大無料】の不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の伊橋(いはし)です。寒いと、なんとなく外出しにくくなり、運動不足になりがちですが、体調管理には、くれぐれも注意していきたいですね。

さて今回は、不動産売買契約の際の手付解除と違約解除について解説します。

契約解除

手付解除とは

不動産売買契約は、売主と買主が不動産の売買について合意した契約です。この契約は、当事者の一方または双方の意思によって解除することができます。

ただし、無条件というわけにはいきません。不動産売買契約を解除するには、大きく分けて「手付金放棄または倍返しによる解除」と「違約金による解除」のいずれかの方法で金銭処理を行います。

手付解除は手付金の放棄か倍返し

不動産売買契約においては、一般的には買主から売主に売買代金の一部として手付金が支払われます。手付金は、契約の締結の証拠、契約の目的物を引き渡すための担保、契約解除の際に違約金の代わりとなる金銭となります。

手付金の相場は、不動産価格の5~10%程度です。売却価格が3,000万円の場合は、手付金は150万~300万円が相場です。手付金は、原則として売主と買主との合意で決まり、法的に金額の決まりはありません。一方、売主が不動産会社(宅地建物取引業者)で買主が個人の場合には、手付金は売買価格の20%以内と法令で定められています。

買主の都合で解約するときは売主に支払った手付金を放棄します。一方、売主の都合で解約するときは、買主からすでに受け取った手付金の倍返し(手付金を買主に返却したうえで、手付金と同額の金銭を買主に支払う)のがルールです。

手付解除の成立要件

手付解除には、以下の要件を満たす必要があります。

●契約が有効に成立していること
●手付金が解約手付であること
●契約の解除の意思表示が当事者から行われていること

手付解除の意思表示は、書面で通知して行う必要があります。書面には、以下の事項などを記載する形となります。

●契約の当事者
●契約の種類
●契約の解除の意思表示
●手付金の放棄または手付金の倍額の支払い

手付解除は、売買契約書に定められている場合を除き、取引の相手方が契約の履行に着手するまでは、いつでも行うことができます。手付金解除により、契約は解除されます。したがって、売主は不動産の所有権を買主に移転する必要はありませんし、買主は代金を支払う必要はありません。

違約解除とは

不動産売買契約書には、手付金放棄または倍返しによる解除とは別に、違約金に関する条項が定められています。この条項は、当事者の一方が契約を履行しなかった場合に、違約金を支払うことを定めたものです。これを違約解除と呼びます。

違約解除は売主が履行に着手していなくても行うことができます。例えば、売主が所有権移転登記を完了しない場合、買主は売主に対して違約金を請求することができます。その場合、売買契約は解除され、売主は違約金分をペナルティーとして負担することになります。

不動産売買契約の違約金の相場は、売買価格の10~20%程度です。ただし、宅建業法では、宅建業者が媒介する不動産売買契約の違約金の上限が売買価格の20%と定められています。

違約解除の手続き

違約解除を行う場合、以下の手続きが必要です。

・違約金の請求:違約金の請求は、書面で行います。書面には、違約金の額や請求の理由を明記します。
  ↓
・催告:違約金の請求を受けた相手方は、違約金を支払うか、履行をするかを選択することができます。相手方が履行をしない場合は、催告を行います。催告は、書面で行います。
  ↓
・解除:相手方が催告にもかかわらず履行をしない場合は、契約を解除することができます。契約解除は、書面で行います。

違約金解除の注意点としては、違約金の支払いを請求できるのは契約違反をした相手方のみです。違約金の請求は、裁判所の判決がなくても行うことができます。

違約解除のメリットとデメリット

違約解除のメリットとしては、速やかに契約を解除することができることでしょう。請求には、裁判所の判決も必要ありません。

一方、デメリットとしては、相手方から違約金を支払ってもらえない可能性があることです。

不動産売買契約を解除する場合は、手付金放棄による解除と違約金による解除のどちらの適用となるのか、状況とタイミングをみてよく検討する必要があります。

契約解除については、不動産業の従事歴が長くても、あまり経験することがありません。特に違約解除については、一度も経験がない従事者もいることかと思います。従事歴が長くなるほど、経験する可能性は高くなりますが、経験したいものでもありません。時間と費用、労力、たくさんの関係者が発生し、締結された売買契約ですから、うまく進むことを願うばかりです。

 

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公開日:2024年1月10日

こんにちは!

【仲介手数料が最大無料】のREDSの宅建士、伊橋秀鎭(いはしひでやす)です。マイホーム探しのお客様から、マンションと戸建てのどちらを選択したらいいのか、よく相談を受けます。

マンションとは、一般的に複数の住戸が建物内に区分された共同住宅のことです。マンションの語源は、英語の「mansion」であり、これは「邸宅」や「豪邸」を意味しています。しかし、日本では、アパートよりも大型の共同住宅を意味する一般名詞として使われています。

マンションは、主に鉄筋コンクリート造(RC)や鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)などの耐火構造で建てられ、高層階建てのものも多いのが特徴です。また、エレベーターや駐車場、ゴミ置場などの共用施設が整備されているのもマンションの特徴ですね。以下、マンションと戸建てそれぞれの特徴と違いについて解説します。

マンションと戸建て

マンションの特徴とメリット

マンションには、大きく分けて以下の2つの種類があります。

●分譲マンション
●賃貸マンション

分譲マンションは、1住戸ごとに所有権が設定されており、購入者が自由に売却や賃貸することができます。一方、賃貸マンションは、建物全体が所有者である大家さんの所有であり、入居者は大家さんから借りて住んでいます。

1950年代以降、日本の都市部では人口の増加に伴い、住宅需要が高まりました。しかし、戸建てを建てるには土地や資金が必要であり、多くの人にとって現実的ではありませんでした。そこで、マンションが急速に普及し、都市部における住宅事情を改善する役割を果たしました。

また、マンションは、単身者や高齢者、共働き世帯など、多様なライフスタイルに応える住まいとしても人気があります。マンションには、一般的に以下のメリットがあります。

・セキュリティがしっかりしている
・共用施設が充実している
・管理が行き届いている
・初期費用が高額
・固定資産税や管理費などのランニングコストがかかる
・騒音や近隣トラブルのリスクがある

マンションは、セキュリティシステムや防犯カメラなどの設備が整っており、防犯面で安心して暮らすことができます。また、エレベーターや駐車場、ゴミ置場などの共用施設が整っており、利便性が高いです。さらに、管理人が常駐しており、建物の管理や修繕がしっかりと行われています。

マンションを購入するには、初期費用として、購入価格のほか、登記費用や不動産取得税などの費用がかかります。また、マンションは、固定資産税や管理費などのランニングコストがかかります。さらに、マンションは、同じ建物内に複数の住戸があるため、騒音や近隣トラブルのリスクがあります。

戸建ての特徴とメリット

一方、戸建てとは、ひとつの建物にひとつの世帯が住む住宅のことです。一般的には、一軒家、一戸建てとも呼ばれます。

戸建ての語源は、英語の「single-family house」であり、これは「一家族の家」を意味します。日本では、アパートやマンションなどの集合住宅と区別して、独立した住宅を指す言葉として使われています。一戸建ては、主に木造や鉄筋コンクリート造で建てられ、1階から2階、3階建てなど、さまざまな規模があります。また、庭や駐車場などのスペースがとれることも特徴です。

また戸建てには、大きく分けて以下の2つの種類があります。

●分譲戸建て
●注文住宅

分譲戸建ては、すでに建てられた家を購入し、そのまま住むことができます。注文住宅は、自分の好みやニーズに合わせて、イチから建てることができます。

戸建てには、以下のメリットがあります。

・プライバシーが保たれる
・自由にリフォームやDIYができる
・庭や駐車場などのスペースが使える

一戸建ては、プライバシーが保たれるというメリットがあります。マンションでは、壁や床が隣の住戸と共有されているため、騒音や生活音が気になることがあります。しかし、戸建てにはそのような心配がありません。自由にリフォームやDIYができるというメリットもあります。マンションでは、管理規約により、リフォームやDIYの制限がある場合があります。しかし、戸建てであれば、自由に自分好みの住まいにすることができます。

さらに、戸建ては、庭や駐車場などのスペースが使えるというメリットもあります。マンションでは、庭や駐車場は共用施設である場合が多く、利用に制限があります。しかし、戸建てでは自分専用の庭や駐車場を利用でき、より快適に暮らすことができます。

ただ、以下のようなデメリットもあることを忘れてはなりません。

・固定資産税や町内会費などのランニングコストがかかる
・メンテナンスや修繕が必要
・災害のリスクがある

戸建てを購入するには、初期費用として、購入価格のほか、登記費用や不動産取得税などの費用がかかります。また、戸建ては、固定資産税や町内会費などのランニングコストがかかります。さらに自分でメンテナンスや修繕に対応する必要があり、費用もかかります。

住まいの条件は、家族構成やライフスタイルに合わせて、しっかりと検討していくようにしたいですね。予算は、初期費用とランニングコストを検討し、無理のない範囲で決めるようにして、ライフスタイルは、将来の変化も含めて、考えておくといいでしょう。

 

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公開日:2023年12月3日

こんにちは! 【仲介手数料が最大無料】のREDSのエージェント、宅建士の伊橋(いはし)です。

なんだか急に寒くなってきましたね。体調管理には注意するようにしています。今回は、住宅ローンと火災保険についてまとめてみました。

住宅ローン

住宅ローン3つの種類

住宅ローンとは、住宅の購入や建築のために金融機関から融資を受けることです。一般的なローンと異なり、住宅ローンは借入期間が長く、固定金利や変動金利といった金利方式が選択できるなどの特徴があります。住宅ローンは、大きく分けて以下の3つの種類に分けられます。

●フラット35(長期固定金利住宅ローン)
●変動金利型住宅ローン
●固定金利型住宅ローン

フラット35

フラット35は、長期固定金利の住宅ローンです。金利は借入期間35年まで選択できます。金利は固定のため、金利変動のリスクを抑えることができます。

変動金利型住宅ローン

変動金利型住宅ローンは、半年ごとに金利が見直され、変動する住宅ローンです。金利は基準金利に一定の加算率を乗じて算定されます。金利は低金利傾向にあるため、返済負担を軽減することができます。

固定金利型住宅ローン

固定金利型住宅ローンは、金利が一定期間固定される住宅ローンです。金利は、借入期間や金利タイプによって異なりますが、一般的には変動金利型住宅ローンよりも金利が高くなります。

住宅ローンの特徴

住宅ローンには以下の特徴があります。

住宅ローンのメリット

●まとまった資金を用意しなくても住宅を購入できる
●毎月の返済額が一定になる(固定金利型住宅ローンの場合)
●税制上の優遇措置がある

住宅ローンのデメリット

●借入期間が長いため、総返済額が高くなる
●変動金利の場合、金利変動リスクがある
●返済不能になった場合、多額の借金の返済義務が生じる

住宅ローンの借入条件

住宅ローンの借入条件は、金融機関によって異なりますが、一般的には以下の条件を満たす必要があります。

●申込み時年齢:満20歳以上で、原則として満70歳未満(完済年齢は80歳未満が一般的)
●勤務先:安定した収入がある
●年収:借入額に応じて金融機関が定める基準を満たすこと
●借入額:金融機関が定める上限額以内

住宅ローンの申込み手続き

住宅ローンの申込み手続きは、以下のとおりです。

・金融機関の窓口で申込書を提出する(銀行HPからの申し込みも)
  ↓
・必要書類を提出する
  ↓
・審査を受ける
  ↓
・融資の実行

住宅ローンの返済方法

住宅ローンの返済方法は、一般的に以下の2つがあります。

●元利均等返済:毎月の返済額が一定になる返済方法
●元金均等返済:毎月の返済額が元金に応じて減っていく返済方法

住宅ローンの注意点

住宅ローンを利用する際には、以下の点に注意が必要です。

●借入額や返済期間を慎重に検討する
●金利変動リスクを考慮する
●返済計画を立てて、無理のない返済ができるか確認する

住宅ローンは、物件によっては総額が数千万円から1億円を超えることもあるため、慎重に検討することが大切です。借入額や返済期間、金利変動リスクなどを考慮して、無理のない返済計画を立てましょう。

火災保険について

火災保険

火災保険とは、火災や落雷、破裂・爆発などの原因で建物や家財が損害を受けた場合に、保険金が支払われる保険です。契約に当たっては、保険金額(保険で補償される金額)と免責金額(保険金が支払われない金額)、保険期間(保険が適用される期間)についてよく確認しましょう。

火災保険の補償対象と保険金

火災保険の補償対象は、以下のとおりです。

●建物:家屋本体、付帯設備など
●家財:家具、家電、衣類、書籍など

これらの損害に対して保険金が支払われるほか、火災で生じた休業による損害に対しても「休業補償保険金」が支払われます。

火災保険の見直し

火災保険は、契約内容が変化した場合や保険料が安くなる場合などに見直すといいでしょう。見直しの際には、以下の点を確認していただければと思います。

●保険金額:保険で補償される金額が適切か
●免責金額:保険金が支払われない金額が適切か
●保険期間:保険が適用される期間が適切か

火災保険の注意点

火災保険の注意点は、以下のとおりです。

●火災保険は、火災や落雷、破裂・爆発などの原因で損害を受けた場合にのみ保険金が支払われる
●火災保険は、保険会社によって補償内容や保険料が異なる
●自宅の価値や家財の価値を把握する
●保険料を比較検討する
●補償内容をよく確認する

火災保険は、大切な住まいや家財を守るための重要な保険です。加入を検討する際は、上記のポイントを参考に、自分に合った火災保険を選ぶことが大切ですね。

火災保険の種類

火災保険には、大きく分けて以下の2つの種類があります。

●基本的な火災保険:火災や落雷、破裂・爆発などの原因で損害を受けた場合の保険
●特約付き火災保険:上記に地震保険や水災保険などの特約を付加した保険

地震保険は、地震や噴火またはこれらによる津波によって損害を受けた場合に、水災保険は洪水、高潮、津波、土砂災害などの原因で損害を受けた場合に、保険金がそれぞれ支払われる保険です。

火災保険のメリットとデメリット

火災保険のメリットは、以下のとおりです。

●大切な住まいや家財を守ることができる
●火災による損害の経済的負担を軽減することができる
●税制上の優遇措置がある

一方のデメリットは、以下のとおりです。

●保険料がかかる
●火災保険で補償されない損害がある

火災保険の加入を検討する際には、メリットとデメリットをよく理解した上で、加入を判断すると良いと思います。

 

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公開日:2023年10月27日

こんにちは! 【仲介手数料が最大無料】の不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の伊橋(いはし)です。過ごしやすい気候になってきましたね。

今回は、不動産投資について考えてみました。不動産投資は、不動産を購入し、所有・運営することによって収益を得る投資の一形態です。これは土地、建物、アパート、商業施設、オフィスビルなど、さまざまな不動産に投資することが含まれます。不動産投資は、収益の安定性や資産の保全、税制上の優遇措置などが魅力とされていますが、注意が必要な点もあります。

不動産投資

不動産投資の仕組み

不動産投資には、主に以下のような種類があります。

●住宅投資:アパート、一戸建て、マンションなどの住宅物件を購入し、賃貸収入を得る。
●商業投資:商業施設やオフィスビルなどの商業用不動産を購入し、賃貸収入を得る。
●土地投資:土地を購入して、将来的な価値上昇を期待して保有する。
●リート(不動産投資信託):不動産関連の証券化商品を購入し、分散投資を行う。

収益の得方

収益は主に以下の方法で得られます。

●キャッシュフロー:賃貸収入から固定費やローンの返済を差し引いた残りの手取り金額。
●アプリシエーション:不動産の価値が時とともに上昇することによって得られる収益。
●税制優遇:特定の税制上の優遇措置により、税金を節約できる。

リスク管理

不動産投資にはリスク(市場の変動、テナントの入れ替わり、突発的な修繕・メンテナンス費用、金利変動など)が伴うため、適切なリスク管理が重要となります。

資金調達と融資

不動産投資には多額の資金が必要となりますが、自己資金だけでなく、銀行からの融資や投資家とのパートナーシップを活用し、レバレッジ効果を活用することが可能です。

法的・規制上の考慮事項

地域ごとに不動産取引に関する法律や規制が異なるため、法的なアドバイスを受けることができるパートナーとの連携が重要です。また、契約書や賃貸契約の条件などを明確にすることが必要なため、売買面、賃貸管理面などにおける経験値の高い不動産業者との連携が重要となります。

地域や市場の分析

不動産の価値や需要は地域や市場によって異なり、利回りも異なります。地域の経済状況、将来の発展計画、交通インフラ、教育施設の有無などを綿密に分析することが重要となります。

長期的な視点

不動産投資は中長期的な視点も必要です。時間をかけて資産の増加やキャッシュフローの安定を図るため、不動産投資を行う際には、綿密な計画と分析、リスク管理、専門家の助言を活用することが重要です。

不動産投資管理会社の役割

不動産投資の管理会社は、不動産投資家が資産を適切に管理し、効果的に運用するためのサポートをします。投資家が所有する不動産の管理、保守、テナントの選定、賃貸契約の管理、収支の確認や監視、修繕・メンテナンス、法的な知識などを提供します。具体的な業務内容は以下が挙げられます。

■テナント管理:テナントの募集、選定、入居審査、契約締結、退去手続きなどを行います。
■賃貸収入の管理:賃貸料の集金、賃貸契約の更新や再契約の手続きを行い、収益の最大化を目指します。
■修繕・メンテナンス:不動産の定期的なメンテナンスや修繕、緊急時の対応、リフォームの計画と提案、施工などを担当します。

不動産投資の管理会社を利用するメリット

投資

不動産投資のノウハウがある管理会社を利用することで、投資家には以下のようなメリットがあります。

■専門知識の活用:ノウハウのある管理会社は不動産管理に関する専門知識を有しており、適切なアドバイスや助言を提供してくれます。
■効率的な運用:管理会社が効率的にテナントを選定し、賃貸収入の最適化に注力し、投資家の利益の最大化を目指します。
■時間と労力の節約:投資家は自身で不動産を管理する手間や時間を節約することができます。

メリットを最大限に得るため、管理会社を選ぶ際には以下の点に注意する必要があります。

■評判と実績:過去の取引実績や評判、クライアントの満足度などを調査し、経験値が高く、オールマイティな信頼できる会社を選ぶことが重要です。
■サービス内容と料金体系:提供するサービス内容や料金体系、契約条件などを詳しく確認し、自身のニーズに適した会社を選ぶことが重要です。
■コミュニケーションと対応力:会社のコミュニケーション能力や対応力、問題解決能力なども重要な要素となります。

まとめ

不動産投資に成功するには、適切な管理会社の選定、投資物件の分散、市場のトレンドや需要の把握、長期的な運用計画の策定、リスク管理が重要です。投資用物件についてもぜひREDSにご相談ください。

 

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公開日:2023年9月23日

こんにちは! 【仲介手数料が最大無料】の不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の伊橋(いはし)です。

まだまだ、暑い日が続いていますが、夕方になると大分過ごしやすくはなってきましたね。最近は朝の涼しい時間帯で、1時間程散歩していることが多くなりました。空気も澄んでいて、朝は気持ちいいですね。

今回は、不動産の種類について考えてみました。

街並み

区分所有マンション

建物全体が複数の独立した住戸(ユニット)に分割されており、各住戸は個別に所有され、住戸ごとに所有者が存在しています。各住戸の所有者は、自分のユニット内を自由に利用・管理し、所有権を登記する形となります。

共有部の施設や設備(エントランス、エレベーター、駐車場、プールなど)については、各住戸の所有者が管理組合を発足し、共同で管理していく形をとっています。

賃貸マンション

賃貸マンションは通常、住戸所有者(不動産オーナー)が住戸を建設し、入居者に対して賃貸契約を締結して、貸すこととなります。賃貸マンションには、1K(ワンルーム)から3LDK(3部屋+リビング+ダイニング+キッチン)など、さまざまなタイプが存在しており、賃貸マンションに住むためには、入居者とオーナーとの間で賃貸契約を締結します。

契約には住戸の賃料、契約期間、退去条件、オーナーと入居者の権利と責任などが取り決められ、契約の期間は住宅の場合は2年間が一般的です。また、期間満了の際には、更新が可能です。一定期間前にオーナーに通知をすることで、入居者は契約を解除することができます。

賃貸マンションの賃料は、地域、ユニットの広さ、設備、建物の新しさなどにより決定することとなります。また、一部の賃貸マンションには、共益費や管理費が追加でかかることもあり、これにより、共有の施設やスペースの維持費がまかなわれています。

賃貸マンションは、多くの人々にとって一時的な住居として利用されることとなり、この形態は、住宅のニーズやライフスタイルの変化に応じて、提供されることとなります。

一戸建て

一戸建て住宅は、単一の建物が独立した住戸として構成され、個人または家族が居住するために使用する住宅です。一戸建て住宅は、通常、地上に建てられる単一の建物で、以下の特徴があります。

●独立性:他の住宅や建物と直接的な接触がなく、すべての人のプライバシーと独立性が確保されます。

●個別の敷地:一戸建て住宅は、ほとんどが所有者の土地に建てられることとなり、この土地は通常、所有者に属し、自分の庭園や外部スペースを持つことができます。

●複数階:一戸建て住宅には、一階、二階、地下室などの複数の階が含まれることが一般的です。

●建物所有者は、外観や内装をカスタマイズし、自分の好みやライフスタイルに合わせた家を作ることができます。他の住戸との共有壁や共用がないため、プライバシーが確保された施設、騒音や干渉が少なくなります。

●敷地内に庭園や広々とした外部スペースを持つことができ、家庭菜園やアウトドア活動に利用できます。建物や庭園のメンテナンスは、所有者自身が行う必要があり、負担が大きい場合がございます。

一戸建て住宅との違い

●一軒家:独立型の住宅で、周囲に広い土地を持ちます。

●タウンハウス:複数の住戸が連続の建物に接続されており、壁を共有していることがあります。

●別荘:通常、休暇やレジャー用に利用される、都市から離れた場所に建つ住宅です。

一戸建て住宅は、家族や個人のライフスタイルに合わせた住宅の選択肢として魅力があります。ファミリー向けの広いスペースや寝室を提供し、子育てに適しています。

土地

土地の活用には地理的条件や法の規制、需要と供給などが影響します。所有者は自己の所有の土地の上に一戸建てやマンションなど法規制の範囲内であれば、建築可能です。

住宅開発などの用途で土地を分割し、住宅地や住宅コミュニティを建設することもできます。住宅開発については、人口増加に対応し、住宅需要を満たす観点からも重要なこととなります。

また、都市部では、高層マンションやビルなどの建築も行われ、土地を商業施設やオフィスビル、ショッピングモールなどの商業用途に活用することもでき、交通の便の良い場所や商業地域では、小売業やサービス業の拠点として土地が活用され、地域経済に貢献し、雇用を生み出すことになります。

以上、不動産の種類ごとにそれぞれの特徴を解説しました。

 

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最終更新日:2023年8月21日
公開日:2023年8月20日

こんにちは! 【仲介手数料が最大無料】のREDSのエージェント、宅建士の伊橋(いはし)です。不動産業に携わるうえで、欠かせない資格となってきた宅地建物取引士(宅建士)という資格と仕事について、さらに宅建士資格を持つ人のみが挑戦できる「公認不動産コンサルティングマスター」という資格について解説します。

宅建士

宅建士の業務

宅地建物取引士(宅建士)は、日本の不動産業界における重要な資格の一つとなっており、土地や建物に関する取引において専門的な知識や技能を持ち、不動産市場の健全な発展と利用者の保護を目指して業務を遂行していくという役割を持っています。

宅地建物取引士の最も重要な業務は以下の3つです。

1.重要事項説明
2.35条書面(重要事項説明書)の作成と記名(押印は廃止)
3.37条書面への記名(押印は廃止)

不動産の仲介業務において、売買や賃貸借契約の仲介の際に売買契約や賃貸借契約を締結することとなりますが、その目的物となる不動産についての重要事項は書面をもって説明するという重要な業務があります。その際の書面である「重要事項説明書」を作成したうえで、その買主様や借主様に対してその対象不動産の重要事項説明を行います。

重要事項説明書には不動産取引において、宅地建物取引業法にもとづき、物件の内容や、取引の条件などについて、必要な情報が記載されています。宅地建物取引士はその重要事項説明書に記名します。

宅建士資格を得るには

宅地建物取引士の資格を取得するためには、年に一度の試験に合格することが必要で、その内容には、不動産の基礎知識や法律、倫理規定などが含まれています。昨今は宅地建物取引業務の実務経験や職業倫理も重視されていて、不動産業界における信頼性と専門性を示すものといえます。

不動産取引は多額の金銭や生活に関わる重要な契約であり、資格を持つ専門家の存在は不可欠です。公正な取引と利用者の保護のために日々努力し、不動産市場の安定性と信頼性の確保に貢献していくことが宅建士には求められますし、宅建士の存在によって、利用者は公正で信頼性の高い不動産取引を行うことができ、不動産市場の安定性と信頼性が維持されているのだと思います。

宅地建物取引士は、今後も不動産取引のプロフェッショナルとして必要とされ、その業務も多岐にわたっていくことと思います。

公認不動産コンサルティングマスター

また、宅地建物取引士、不動産鑑定士、一級建築士のみ(実務経験が必要)が受けることができる不動産コンサルティング技能という試験もあります。合格すれば公認不動産コンサルティングマスターとして登録されます。国家資格ではありませんが、一定水準以上の知識と技能を有していることの証明となります。不動産コンサルタントとも呼ばれます。

こちらは、不動産業界における専門的な知識とスキルを活用してクライアントに対して助言やサポートを提供する業務となっており、幅広い技能を持ち、クライアントのニーズに合わせた戦略や解決策を提案していくことで、適切な意思決定を支援することとなります。その業務は以下のとおりです。

不動産評価

不動産コンサルタントは、土地や建物の評価を行い、物理的な状態や立地条件、将来の収益性などの要素を考慮し、不動産の価値を算定します。不動産評価に基づいて、クライアントに最適な取引条件や投資戦略を提案していきます。

ポートフォリオ戦略の策定

不動産コンサルタントは、クライアントの不動産ポートフォリオを最適化する戦略の策定をサポートし、不動産のリスクとリターンのバランス、資産の分散、将来の成長ポテンシャルなどを考慮し、最適なポートフォリオ構築を支援していきます。

不動産開発のアドバイス

不動産コンサルタントは、不動産開発プロジェクトにおいても重要な役割を果たしており、市場調査や需要予測、収益性の分析などを通じて、開発計画の策定や実行支援を行います。また、開発プロセス全体にわたってクライアントをサポートし、効果的なプロジェクト実施を支援します。

リース戦略の策定

不動産コンサルタントは、クライアントのリース戦略の策定にも関与しており、最適な物件選定、契約条件の交渉、リースライフサイクルの管理などが含まれます。クライアントの目標とニーズに基づき、効果的なリース戦略を策定し、実行に移します。

法的要件と規制の理解

不動産コンサルタントは、不動産業界の法的な要件と規制について深い理解を持っていて、契約や取引に関連する法的なリスクや責任を説明し、遵守すべき法律や規制についてアドバイスを提供します。

コミュニケーションと交渉

不動産コンサルタントは、クライアントとのコミュニケーションや交渉能力も重要な技能となります。クライアントの要望をヒアリングし、効果的なコミュニケーションを通じてクライアントのニーズを理解し、交渉力を発揮します。

以上が、不動産コンサルティングに関連する技能です。今後、宅地建物取引士とともに今後の不動産業界において重要な資格として必要とされていくでしょう。

 

株式会社不動産流通システム
伊橋 秀鎭(いはし ひでやす)
携帯電話番号 080-7564-4410

 

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最終更新日:2023年6月25日
公開日:2023年6月18日

こんにちは!

【仲介手数料が最大無料】の不動産流通システム、REDSエージェント・宅建士の伊橋(いはし)です。

不動産仲介会社は、不動産の売買契約を締結するにあたり、購入希望者に対しあらかじめ書面をもって対象不動産の重要事項説明を行います。この重要事項説明の中で説明されている「都市計画」について簡単に解説します。

 

都市計画の目的と都市計画法

都市計画は、都市の将来あるべき姿(人口、土地利用、主要施設など)を想定し、そのために必要な規制、誘導、整備を行い、都市を適正に発展させようとする方法や手段のことです。

都市計画の目的は以下の3点です。

●都市の健全な発展と秩序ある運営を図る
●劣悪な居住環境に起因する国民の健康問題を防止する
●都市景観を改善し、保守する

この3点を実現するため、土地利用のあり方、都市施設(道路・公園等)の整備、市街地開発について計画を策定するのです。

そのために都市計画法が定められており、都市の計画的な整備を行うだけでなく、都市の基本方針が定められています。

基本方針は市町村の建設に関する基本構想および都市計画区域の整備、開発及び保全の方針に即したものでなければならないことが求められていて、都市計画運用指針は、都市政策を進める上で都市計画制度をどのように運用することが望ましいか、また、その具体的な運用がどのような考え方の下でなされることを想定しているかなどについての原則的な考え方を示すものであるとされています。

土地の利用制限と建物の高さ制限

この都市計画法に基づき、都市の発展に必要な施設や環境を整備するための計画が策定されることとなり、この法律によって、土地の利用制限や建築物の高さ制限などが定められています。

土地の利用制限は、土地の使用用途や建築物の形状、面積、高さ、容積率などを制限するもので、都市計画法に基づいて定められます。建築物の高さ制限は、ある地区や地域の建築物の高さの最高限度を定めたもので、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、絶対高さ制限、日影規制などがあります。これらは、新しい建物が建つとその建物の周囲の道路、周辺の敷地では日照、通風、景観などが阻害され、環境が悪化してしまことがないように定められている規制となります。

都市計画法が定める4つの内容

これらの内容が定められている都市計画法は、都市計画に必要な事項について定めている法律であり、都市計画の内容およびその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もって国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的としています。

都市計画法で定められている主な内容は、大きく以下の4点です。

(1)まちづくりをする場所を決める都市計画に関する基本方針
(2)土地利用に関する具体的なルール
(3)道路や公園、下水道などの都市施設の整備
(4)建物の整備や再開発といった市街地開発事業

このように都市計画法によって定められている規制には、土地利用の制限、建築物の高さや容積率の制限、道路や公園などの公共施設の設置義務、緑地の確保義務、防災対策などがありますが、そのほかにも、開発許可制度があり、都市計画で定められているいわゆる線引き制度の実効を確保するとともに、一定の土地の造成に対するチェックをおこなうことにより、新たに開発される市街地の環境の保全、災害の防止、利便の増進を図るためにも設けられている規制でもあります。

市街地環境の保全を図るためには、国や地方公共団体だけではなく、経済主体としての企業や様々な活動をおこなう住民、非営利団体なども大きな役割を果たすことができます。

災害の防止とは、災害が発生する前に、その被害を最小限に抑えるために行われる活動のことです。具体的には、災害の予測・警報・避難・救助・復旧などが挙げられ、災害の防止には災害危険区域等における開発の原則禁止(自己の居住用を除く)が都市計画法第33条第1項第8号で定められています。

詳細な物件調査を重要事項説明書に

不動産仲介業者は、不動産の売買や賃貸借において、売主と買主、または賃貸人と借主を仲介する業者となり、不動産の売買や賃貸借には、契約書の作成や物件の調査、価格交渉など多くの手続きが必要となりますが、特に物件調査については重要で、不動産仲介業者はその手続きを代行し、円滑な取引を支援する役割を果たします。

不動産仲介会社は必ず物件調査を行い、物件の詳細・特徴を調べ、適切な価値の把握やトラブル防止のために詳細な物件調査を行います。こうすることで、重要事項説明書をもって取得する不動産のご説明を対応させていただくことでお役に立てれば幸いでございます。

今後とも何卒よろしくお願い申し上げます。

 

株式会社不動産流通システム
伊橋 秀鎭(いはし ひでやす)
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最終更新日:2023年7月1日
公開日:2023年5月26日

こんにちは!

 

【仲介手数料が最大無料】のREDSの伊橋(いはし)です。

 

今週は、蒸し暑い日がおおい一週間となりました。

この時期が終わるといよいよ夏の暑さがやってきます。

夏バテしないように引き締めていこうと思います。

 

今回は、不動産譲渡税についてお話させていただきます。

不動産譲渡税は、不動産の譲渡所得にかかる税金であり、

収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いた金額から

特別控除額を差し引いたものが課税譲渡所得金額となり、

課税譲渡所得金額に対して、不動産譲渡税が課税されます。

不動産の所有期間によって税率が変わったり、

要件によって控除や軽減税率の特例が適用されたりします。

 

具体的な計算方法は、次の通りです。

課税譲渡所得金額 = 収入金額 – (取得費 + 譲渡費用) – 特別控除額

不動産譲渡税 = 課税譲渡所得金額 × 税率

 

また、取得費とは、売却した土地や建物を購入した時の購入代金や、

購入手数料などの資産の取得に要した金額に、

その後支出した改良費、設備費を加えた合計額となります。

 

不動産を売却した際の税率は、所有期間(短期譲渡、長期譲渡、居住用か否か)

によっても異なりますので、留意しておく必要がありますね

 

今後とも【仲介手数料が最大無料】のREDSの伊橋(いはし)を

何卒よろしくお願い申し上げます。

 

直通携帯 080-7564-4410

 

 

 

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最終更新日:2023年7月1日
公開日:2023年5月19日

こんにちは!

 

【仲介手数料が最大無料】のREDSの伊橋(いはし)です。

 

今週は、「猛暑日」といわれる日が数日あり、

とても暑くなってまいりました。

寒暖差が激しくなりそうで、体調管理には、

気を使っていくことになりますね。

 

今回は、「住宅ローン」について、

少しお話させていただければと思います。

 

住宅ローンとは、住宅を購入するための資金を銀行などの

金融機関から借りることができるローンのことです。

(ご利用いただくためには、金融機関の審査に通ることが必要です)

金利や返済方法、借入期間などが金融機関によって異なり、

複数の金融機関の住宅ローンを比較して、選択することが可能です。

 

住宅ローンには、借入先や金利タイプなどによってさまざまな種類があり、

借入先としては、

銀行などの民間の金融機関から借りる

「民間融資(民間ローン)」

様々な金融機関が窓口となる固定金利の

「フラット35」

最近では、あまりご利用されることが少なくなりましたが、

自治体などの公的機関から借りる

「公的融資」

などがあります。

 

民間融資は金利のタイプやプラン、サービスが豊富で、

幅広い選択肢から自分に合った住宅ローンを

探すことができるようになりました。

 

金利タイプには、

「全期間固定金利」

「変動金利」

「当初固定金利」

があります。

全期間固定金利型は、借入期間中を通して、

常に金利が固定されている金利タイプで、

変動金利は、金利が変動する可能性がある金利タイプです。

また、当初固定金利(固定金利選択型金利)は、

変動金利型と固定金利型をミックスさせた金利タイプとなります。

 

豊富な住宅ローンの中から、

自分に合った住宅ローンを選択していきたいですね。

 

今後とも【仲介手数料が最大無料】のREDSの伊橋(いはし)を

何卒よろしくお願い申し上げます。

 

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