不動産売買契約を解除する「手付解除」と「違約解除」、その違いを解説

こんにちは！　【仲介手数料が最大無料】の不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の伊橋（いはし）です。寒いと、なんとなく外出しにくくなり、運動不足になりがちですが、体調管理には、くれぐれも注意していきたいですね。

さて今回は、不動産売買契約の際の手付解除と違約解除について解説します。

手付解除とは

不動産売買契約は、売主と買主が不動産の売買について合意した契約です。この契約は、当事者の一方または双方の意思によって解除することができます。

ただし、無条件というわけにはいきません。不動産売買契約を解除するには、大きく分けて「手付金放棄または倍返しによる解除」と「違約金による解除」のいずれかの方法で金銭処理を行います。

手付解除は手付金の放棄か倍返し

不動産売買契約においては、一般的には買主から売主に売買代金の一部として手付金が支払われます。手付金は、契約の締結の証拠、契約の目的物を引き渡すための担保、契約解除の際に違約金の代わりとなる金銭となります。

手付金の相場は、不動産価格の5～10％程度です。売却価格が3,000万円の場合は、手付金は150万～300万円が相場です。手付金は、原則として売主と買主との合意で決まり、法的に金額の決まりはありません。一方、売主が不動産会社（宅地建物取引業者）で買主が個人の場合には、手付金は売買価格の20％以内と法令で定められています。

買主の都合で解約するときは売主に支払った手付金を放棄します。一方、売主の都合で解約するときは、買主からすでに受け取った手付金の倍返し（手付金を買主に返却したうえで、手付金と同額の金銭を買主に支払う）のがルールです。

手付解除の成立要件

手付解除には、以下の要件を満たす必要があります。

●契約が有効に成立していること
●手付金が解約手付であること
●契約の解除の意思表示が当事者から行われていること

手付解除の意思表示は、書面で通知して行う必要があります。書面には、以下の事項などを記載する形となります。

●契約の当事者
●契約の種類
●契約の解除の意思表示
●手付金の放棄または手付金の倍額の支払い

手付解除は、売買契約書に定められている場合を除き、取引の相手方が契約の履行に着手するまでは、いつでも行うことができます。手付金解除により、契約は解除されます。したがって、売主は不動産の所有権を買主に移転する必要はありませんし、買主は代金を支払う必要はありません。

違約解除とは

不動産売買契約書には、手付金放棄または倍返しによる解除とは別に、違約金に関する条項が定められています。この条項は、当事者の一方が契約を履行しなかった場合に、違約金を支払うことを定めたものです。これを違約解除と呼びます。

違約解除は売主が履行に着手していなくても行うことができます。例えば、売主が所有権移転登記を完了しない場合、買主は売主に対して違約金を請求することができます。その場合、売買契約は解除され、売主は違約金分をペナルティーとして負担することになります。

不動産売買契約の違約金の相場は、売買価格の10～20％程度です。ただし、宅建業法では、宅建業者が媒介する不動産売買契約の違約金の上限が売買価格の20％と定められています。

違約解除の手続き

違約解除を行う場合、以下の手続きが必要です。

・違約金の請求：違約金の請求は、書面で行います。書面には、違約金の額や請求の理由を明記します。
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・催告：違約金の請求を受けた相手方は、違約金を支払うか、履行をするかを選択することができます。相手方が履行をしない場合は、催告を行います。催告は、書面で行います。
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・解除：相手方が催告にもかかわらず履行をしない場合は、契約を解除することができます。契約解除は、書面で行います。

違約金解除の注意点としては、違約金の支払いを請求できるのは契約違反をした相手方のみです。違約金の請求は、裁判所の判決がなくても行うことができます。

違約解除のメリットとデメリット

違約解除のメリットとしては、速やかに契約を解除することができることでしょう。請求には、裁判所の判決も必要ありません。

一方、デメリットとしては、相手方から違約金を支払ってもらえない可能性があることです。

不動産売買契約を解除する場合は、手付金放棄による解除と違約金による解除のどちらの適用となるのか、状況とタイミングをみてよく検討する必要があります。

契約解除については、不動産業の従事歴が長くても、あまり経験することがありません。特に違約解除については、一度も経験がない従事者もいることかと思います。従事歴が長くなるほど、経験する可能性は高くなりますが、経験したいものでもありません。時間と費用、労力、たくさんの関係者が発生し、締結された売買契約ですから、うまく進むことを願うばかりです。

 

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