敷地の接道義務と「建築基準法上の道路」について徹底解説

こんにちは！ 【仲介手数料が最大無料】のREDSエージェント、宅建士の伊橋秀鎭（いはし ひでやす）です。

7月になりました。梅雨明け後、去年のような暑さがまたやってくるのでしょうか。暑さでダウンしないよう、健康管理には十分注意してがんばりましょう！

今回は、建物がある土地には大変重要な「敷地と道路の関係」について整理してみました。

建物のある土地の接道義務とは

建物のある土地（敷地）には接道義務というものがあります。「建築物の敷地は、原則として幅員4m以上（特定行政庁が指定する区域においては6m以上）の道路に2m以上接していなければならない」というものです。

ここでいう「道路」とは、単に通行の用に供されているというような道ではなく、「建築基準法上の道路」でなければなりません。

建築基準法上の道路とは

以下が主な「建築基準法上の道路」となります。

建築基準法第42条第1項第1号道路

「建築基準法第42条第1項第1号道路」は、幅員4m以上の道路法に基づく道を指します。具体的には、国道、市町村道、都道府県道などが該当します。この道路に接している土地は、建築基準法上の道路に接しているものとして扱われ、家を建てる際に2mの接道義務が課されます。接道については都市計画区域内でのみ適用される形となります。

建築基準法第42条第1項第2号道路

「建築基準法第42条第1項第2号道路」は、都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律などに基づき許認可を受けて築造された道路です。この道路は、デベロッパーと呼ばれる開発業者が、何もない土地から宅地造成を行う際に接道義務を守るためにつくる場合がほとんどです。

建築基準法第42条第1項第3号道路

「建築基準法第42条第1項第3号道路」は、建築基準法の施行日以降、都市計画区域・準都市計画区域に指定（編入）された時点で存在する幅員4m以上の道路を指します。

具体的には、建築基準法施行時にすでに幅員4m以上あった道路です。国・都道府県および市町村が認定・管理している国道・県道・市道・区道ではありません。この道路に接している不動産は、建築基準法上の道路として扱われ、家を建てる際に接道義務が課されます。

建築基準法第42条第1項第4号道路

「建築基準法第42条第1項第4号道路」は、都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律などに基づき許認可を受けて築造された道路です。この道路は計画道路とも呼ばれ、以下の特徴があります。

計画道路は事業計画に基づき、将来確実に道路が完成する予定の土地で幅員は通常4m以上となります。2年以内に事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定することとなり、都市計画区域内で適用される形となります。

建築基準法第42条第1項第5号道路

「建築基準法第42条第1項第5号道路」は、位置指定道路とも呼ばれます。民間が申請を行い、行政から位置の指定を受けて築造された道路で、通称「位置指定道路」としても知られています。

幅員は通常4m以上です。建築予定地に接している場合、接道義務を果たすために造られることとなり、都市計画区域内で適用されます。この道路は、建築基準法上の道路であり、間口が2m以上接していれば家を建てることも建て替えすることもできます。

ただし、役所から「位置指定申請図のとおりに現地を復元する」ことを要求される道路でもあります。復元とは、位置指定図と現地の幅員、延長、隅切りの長さ、敷地接道部分の長さ、自動車転回広場などを一致させることを指しています。

建築基準法第42条第2項道路

建築基準法第42条第2項道路は、みなし道路ともよばれます。建築基準法が定められたときから、すでに建築物が立ち並んでいる幅員4ｍ未満の道路で、特定行政庁が指定したものとなります。

2項道路に接する敷地に建築する場合には、道路中心線から2ｍ後退した位置が道路境界線とみなされます。

2項道路は、建築基準法上の道路として制限を受けることになり、現在は幅4m未満でも、将来的には幅4m以上になるようにすることが想定されています。建て替える際には「セットバック」と呼ばれる規定が適用されることとなりますので、注意が必要です。2項道路の不動産を将来建て替える予定がある場合には、事前にセットバック部分の面積を確認しておくといいでしょう。

住宅の建築目的で土地を購入される方は、ご自身の検討されている土地がどの道路に接しているのか、よく仲介業者に確認しましょう。

 

今後とも【仲介手数料が最大無料】のREDSの伊橋（いはし）を何とぞよろしくお願い申し上げます。

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