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公開日:2024年7月20日  伊橋 秀鎭

敷地の接道義務と「建築基準法上の道路」について徹底解説

こんにちは! 【仲介手数料が最大無料】のREDSエージェント、宅建士の伊橋秀鎭(いはし ひでやす)です。

7月になりました。梅雨明け後、去年のような暑さがまたやってくるのでしょうか。暑さでダウンしないよう、健康管理には十分注意してがんばりましょう!

今回は、建物がある土地には大変重要な「敷地と道路の関係」について整理してみました。

接道義務

建物のある土地の接道義務とは

建物のある土地(敷地)には接道義務というものがあります。「建築物の敷地は、原則として幅員4m以上(特定行政庁が指定する区域においては6m以上)の道路に2m以上接していなければならない」というものです。

ここでいう「道路」とは、単に通行の用に供されているというような道ではなく、「建築基準法上の道路」でなければなりません。

建築基準法上の道路とは

以下が主な「建築基準法上の道路」となります。

建築基準法第42条第1項第1号道路

「建築基準法第42条第1項第1号道路」は、幅員4m以上の道路法に基づく道を指します。具体的には、国道、市町村道、都道府県道などが該当します。この道路に接している土地は、建築基準法上の道路に接しているものとして扱われ、家を建てる際に2mの接道義務が課されます。接道については都市計画区域内でのみ適用される形となります。

建築基準法第42条第1項第2号道路

「建築基準法第42条第1項第2号道路」は、都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律などに基づき許認可を受けて築造された道路です。この道路は、デベロッパーと呼ばれる開発業者が、何もない土地から宅地造成を行う際に接道義務を守るためにつくる場合がほとんどです。

建築基準法第42条第1項第3号道路

「建築基準法第42条第1項第3号道路」は、建築基準法の施行日以降、都市計画区域・準都市計画区域に指定(編入)された時点で存在する幅員4m以上の道路を指します。

具体的には、建築基準法施行時にすでに幅員4m以上あった道路です。国・都道府県および市町村が認定・管理している国道・県道・市道・区道ではありません。この道路に接している不動産は、建築基準法上の道路として扱われ、家を建てる際に接道義務が課されます。

建築基準法第42条第1項第4号道路

「建築基準法第42条第1項第4号道路」は、都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律などに基づき許認可を受けて築造された道路です。この道路は計画道路とも呼ばれ、以下の特徴があります。

計画道路は事業計画に基づき、将来確実に道路が完成する予定の土地で幅員は通常4m以上となります。2年以内に事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定することとなり、都市計画区域内で適用される形となります。

建築基準法第42条第1項第5号道路

「建築基準法第42条第1項第5号道路」は、位置指定道路とも呼ばれます。民間が申請を行い、行政から位置の指定を受けて築造された道路で、通称「位置指定道路」としても知られています。

幅員は通常4m以上です。建築予定地に接している場合、接道義務を果たすために造られることとなり、都市計画区域内で適用されます。この道路は、建築基準法上の道路であり、間口が2m以上接していれば家を建てることも建て替えすることもできます。

ただし、役所から「位置指定申請図のとおりに現地を復元する」ことを要求される道路でもあります。復元とは、位置指定図と現地の幅員、延長、隅切りの長さ、敷地接道部分の長さ、自動車転回広場などを一致させることを指しています。

建築基準法第42条第2項道路

建築基準法第42条第2項道路は、みなし道路ともよばれます。建築基準法が定められたときから、すでに建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したものとなります。

2項道路に接する敷地に建築する場合には、道路中心線から2m後退した位置が道路境界線とみなされます。

2項道路は、建築基準法上の道路として制限を受けることになり、現在は幅4m未満でも、将来的には幅4m以上になるようにすることが想定されています。建て替える際には「セットバック」と呼ばれる規定が適用されることとなりますので、注意が必要です。2項道路の不動産を将来建て替える予定がある場合には、事前にセットバック部分の面積を確認しておくといいでしょう。

住宅の建築目的で土地を購入される方は、ご自身の検討されている土地がどの道路に接しているのか、よく仲介業者に確認しましょう。

 

今後とも【仲介手数料が最大無料】のREDSの伊橋(いはし)を何とぞよろしくお願い申し上げます。

伊橋の直通携帯:080-7564-4410

 

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伊橋 秀鎭

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※2026年04月12日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    4 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    2 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。