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公開日:2024年12月22日  小室 武稔

幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接道していないと家は建てられない! 接道義務と道路を解説

こんにちは、不動産流通システム【REDS】エージェント、宅建士の小室武稔です。

みなさまは「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、敷地が2m以上接道していないと家は建てられない」ということをご存じでしょうか。これを接道義務といいます。今回は家を建てる際に重要な「道路」について、ご紹介します。

住宅街

(画像はイメージです)

接道義務がある理由

「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、敷地が2m以上接道していないと家は建てられない」という内容は建築基準法で定められています。

4mという幅員は、車両がすれ違ったり、救急車や消防車などの緊急車両が通行したりすることができる幅として、定められています。

道路の幅が4mに満たない場合は、道路の中心線より2m後退したところを道路境界線とみなします。この後退した部分は道路とみなされて敷地内でも建物を建築できません。この道路後退のことを「セットバック」といいます。

また、防災上の避難路を確保するため、2m以上の接道幅が必要となりますが、その理由は下記のものが挙げられます。

  • 緊急車両の幅が消防車・救急車ともに約1.9mである
  • 道幅が狭いと担架や救急用機材を運ぶのも困難になる

公道と私道について

道路には、公道と私道があり、下記の違いがあります。

公道

国が指定した国道や都道府県が指定した都道府県道、市町村や特別区が指定した市区町村道があり、誰でも通行が可能です。道路の管理や補修などは、国や管轄の自治体が負担します。

私道

私道とは個人や団体などが所有している道路であり、その道路に面している土地を利用するためにつくられた道路のことをいいます。個人の所有地であり、原則として土地所有者の許可がなければ利用できませんが、建築基準法の道路とみなされている私道は、所有者ではなくても自由に通行が可能であり、所有者であっても道の変更や廃止が制限されます。

建築基準法上の道路

それでは、建築基準法上の道路にはどのような種類があるでしょうか。

法42条1項1号道路

道路法の道路(国道、都道および市町村道)で、幅員4m以上のものです。

法42条1項2号道路

都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律などに基づき許認可等を受けて築造した道路で、幅員4m以上のものです。工事完了後に市町村に移管され道路法の道路となる場合が多く、その場合には法第42条1項1号の道路にも該当します。

法42条1項3号道路

「基準時(建築基準法が施行された昭和25年11月23日と当該市町村が都市計画区域に指定された時点とのいずれか遅い時点)」に既に幅員4m以上の道として存在し、現在に至っているものです。

法42条1項4号道路

道路法、都市計画法その他の法律による新設または変更の事業計画のある道路で、事業者の申請に基づき、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したものです。

法42条1項5号道路

いわゆる「位置指定道路」です。土地の所有者が築造する幅員4m以上の道で、申請を受けて、特定行政庁がその位置の指定をしたものです。

法42条2項道路

「基準時(建築基準法が施行された昭和25年11月23日と当該市町村が都市計画区域に指定された時点とのいずれか遅い時点)」に存在する幅員4m未満の道で、既に建築物が建ち並んでおり、その他特定行政庁が定める基準を満たすものです。

この道路に面している敷地は、基準時の道の中心線から水平距離2mの線を道路の境界線とみなします。中心線から水平距離2m未満にがけや河川などが存在する場合は、これらの境界から水平距離4mの線を道路の境界線とみなします。

法43条1項ただし書きの適用を受けたことがある道

法42条に定める道路に該当しませんが、法43条第1項ただし書の適用を受けたことがある建築物の敷地が接する道です。

平成11年12月22日の法改正により、法43条第1項ただし書の適用を受ける場合は、特定行政庁の許可が必要になりました。法改正(平成11年12月22日)以前に法第43条第1項ただし書の適用を受けた道であっても、道の状況・建築計画の内容により許可基準に適合しない場合は許可を受けられない場合があります。

法定外道路

法上の道路として扱っていない通路、もしくは道路未判定のものをいいます。この場合、現状のままでは建築確認ができませんので、行政に確認・相談する必要があります。

接道義務を満たしていないとどうなるの?

接道義務を満たしていない場合、その土地には建物を建築することは原則できません。このような「再建築不可」とみなされた物件は、建物の建て替えだけでなく、改築や増築なども制限されます。

市場では、「再建築不可のフルリノベーション物件」として販売されているケースもあり、設備が一新されたリーズナブルな価格設定ですが、住宅ローンの利用ができない、もしくは利用可能な金融機関が限られる、などのデメリットもあります。

まとめ

道路の条件が悪ければ、必然的に価格にも反映されます。このような物件の購入を検討される場合は、価格などのメリットだけでなく、住宅ローンや将来の資産価値も含め、ご検討いただければと思います。

弊社では、物件の良い点だけでなく、悪い点も含め、正直にすべてご説明いたします。みなさまからのお問い合わせ、お待ちしております。

 

記事を執筆したエージェント

小室 武稔

回答数 12

宅建士・リフォームスタイリスト

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※2026年04月12日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    4 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    2 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。