エージェントブログAGENT BLOG

公開日：2024年8月22日

戸建て購入で重要な前面道路。それは私道ですか、公道ですか？

皆様こんにちは。REDSエージェント、宅建士の成田育子です。毎日毎日猛暑が続いており、この業界、仕事のご案内はとても大変な時期でもあります。

今回は私が戸建てをご案内する際にいつも言っている「前面道路（建築物の敷地に2ｍ以上接する建築基準法で認定された道路）がとても大事」というお話です。

住宅地の中にある建物の中には、前面が私道にのみ面しているという物件があります。こうした物件を購入した場合、私道を利用する際にさまざまな制約や管理負担が発生しますので、私道沿いにある住宅を購入する際には私道負担の内容についてじっくり検討する必要があります。

また、売却する際には、買主が購入後に利用しやすい状況を把握し用意しておくことが必要です。今回は私道に関する制約や、売却・購入時の注意点について記載していきます。

道路と戸建て

（写真はイメージです）

私道と公道の主な違い

まず公道とは、国や自治体が所有している誰でも通行できる道路です。

これに対し「私道」とは、個人や団体などが所有している道路であり、その道に面している土地を利用するために造られた道のことです。具体例としては、住宅地の中にあり、住民が通路として利用する道路や工場内にある道路などが挙げられます。

私道は個人の所有地であり、原則として土地所有者の許可がなければ利用できません。ただし、建築基準法の道路とみなされている私道は、所有者でなくても自由に通行可能であり、所有者でも道の変更や廃止が制限されます。

他人の住宅が私道沿いに建てられていて、そこに住む人が通行する権利を認められている場合、私道を廃止する際には、私道沿いに建てた家の所有者に承諾を得なければなりません。

購入する物件の私道持ち分がない場合は私道所有者の「掘削通行承諾書」の取得が必要になります。この「掘削通行承諾書」がない場合は住宅ローンが組めない場合もあります。

公道では道路交通法が適用されており、スピード違反やシートベルト未着用などは違反として取り締まられますが、私道では同法の適用は受けません。

建築基準法では、第42条第1項第5号道路（位置指定道路）や「第42条第2項道路（みなし道路）」などの私道も「道路」として扱われ、公道と呼ばれるケースがあります。

建築基準法では建物を建てる際には、接道義務を満たす必要があり、敷地が道路に2m以上接していることが要件となります。

私道と公道の見分け方

私道や公道については、通常は購入売却にかかわる不動産担当者が役所で調べ、お客様に報告することですが、知識としてお役に立てればと思います。

私道と公道を見分けるには、以下3つの方法が挙げられます。

公図で確認する
登記事項証明書で確認する
役所の道路管理課で確認する

私道は、登記事項証明書で確認することも可能です。法務局で対象エリアの公図を閲覧し、私道部分の可能性が高い地番を調べてから、道路部分の登記事項証明書を取得し所有者名の有無を確認することで公道か私道かを調べられます。登記事項証明書の記載事項には所有権などの権利に関する内容もあるため、共有私道の持ち分や所有者の確認も可能です。

不動産の所在地を管轄する市区町村役所の道路管理課では、調査対象となる道路が公道か私道かを教えてくれます。役所で確認する際は、地図を持参すると確認しやすいでしょう。調べたい土地の「地番」を伝えると、周辺道路が私道・公道のどちらであるかを確かめられます。市区町村が管理する道路法上の認定道路については、インターネットの地図情報システムで確認できる自治体もあります。

前面道路の思い出

私はこの仕事をして、初めて自宅の前が「公道」だと知りました。一見してどちらなのかを見極めることは困難です。

私がこの業界に入っていきなりOJTに任された仕事は、売却依頼を受けたお客様の自宅の前面道路が私道で、掘削通行承諾書がない物件でした。「掘削通行？？」と全くわからない私に、とにかく私道所有者2名の署名捺印をもらうことだったのです。

物件の隣の所有者とその所有者の兄弟が前面道路の所有者でした。実際売却依頼を受けたお客様は道路が私道か公道かもわかっておらず、昭和時代は掘削承諾書などがなくても住宅ローンが下りていたのですね。

この承諾書を取るのに3か月。こちらを取得するには売主様の協力も必須になります。持ち主の兄弟の方は地方の、離れたところに住んでおり、何度も通い、ようやく署名押印をいただけたのを今でも鮮明に覚えています。最初は不審がられましたが、最後は野菜をたくさんいただくまでになりました。

この業界に入ってすぐに道路付けの大事さというのを目の当たりにしたのもあり、道路に関しましては徹底して調査をしております。

最後に

本日も道路付けがわかりづらい物件の相談を受けており、夏休みですが区役所に調査に行ってきました。何気に毎日通っている道路。皆様のご自宅はいかがでしょうか？

今回の記事では道路の種別などはあえて、抑えました。まずは「公道」なのか「私道」なのか。戸建てにお住まいのお客様、戸建て土地を購入検討のお客様はこちらの道路だけでも知っておくことを参考にしていただければと思います。

皆様からのお問い合わせお待ちしております。

この記事を執筆した
エージェントプロフィール

4.9

成田育子
（宅建士・リフォームスタイリスト）

共に考え悩み精一杯お手伝いさせていただきます。

4.9

プロフィールページへ

このエージェントに相談する

0800-100-6633

【仲介手数料が最大無料】の不動産流通システム（REDS）

カテゴリー：

成田育子

嬉しい口コミも
多数いただいております

40代男性（マンション売却）
こちらでマンションの売却をいたしました。
比較した大手の不動産屋よりも専門知識が豊富に感じ、なおかつ仲介手数料も安かったのでこちらにお願いしました。
結果、売り出し価格で1回の内覧で決まり、満足しています。
無駄な勧誘が一切なかったのもおすすめできます。
50代女性（マンション購入）
マンション購入にてお世話になりました。
担当の鈴木朋子さんには、本当に親切にしていただき感謝しかないです。いつも私たちの目線になり、分かりやすいアドバイスをしてくださりました！子供への気遣いも嬉しかったです。何より、鈴木さんの表裏のない感じが私も夫も大好きです。（笑）
不動産購入で後悔したくない方、安心して物件探しや手続きを進めたい方にはぜひお勧めしたいです！お世話になり、本当にありがとうございました。
40代男性（中古マンション購入）
中古マンション購入にあたり、いくつかの不動産仲介会社にあたってたところ不動産流通システムさんに辿り着きました。他の仲介会社さんは営業の電話が激しく、仕事の障害になる程でうんざりしておりましたが、不動産流通システムにて担当頂いた成田さんは、押し売りする様なことは一切無く安心して物件を探せました。

女性ならではの細かい気配りと単刀直入に物件の懸念点をプロの目からアドバイス頂き、納得のいく物件選びができました。会社名が大手の不動産仲介会社ほど知れ渡ってはおりませんが、ネットでの口コミで良いサービスが良いものとして伝わり、より多くの消費者が良いサービスが受けれる様になればと思い書き込ませて頂きました。
大手の名前だけに騙されて無駄な手数料払うのは、勿体ないですよ。
不動産流通システムさんで物件を売り買いするのに、大手に引けを取らないサービスをより安価に受けれますので
40代女性（住み替え：購入・売却）
不動産の売却・購入の両方お世話になりました。
以前中古マンションを購入する際は、不動産ポータルサイトに掲載している不動産会社に問い合わせをしないと内覧ができなかったことが何度かあり、大手不動産会社に任せると、売却の際幅広く宣伝活動がされないのではないかという不安がありました。
そこで、「囲い込みはせず、他社にドンドン広告掲載してもらい幅広い媒体で宣伝してもらう」「LINEからの問い合わせも可能」「仲介手数料が安い」の3点に惹かれ、お任せしました。
担当の鈴木さんの明るく、お茶目な人柄も好きだったので、購入売却にかかる庶務も憂うつにならずに対応できました。いつも家族のことや、部屋についてもポジティブなことを言ってくれるので安心してお任せしました。
最寄駅にはないので、いつでも会って相談するというのむずかしいかもしれませんが、心配なことはメールや電話ですぐに対応してくれるので、私達には十分満足できました。
結果としては売却も1ヶ月で売出価格で決まり、購入時のローンも紹介していただき、購入・住み替えもスムーズに決まりました。また住み替えの際にはぜひお願いしたいです。
50代男性（マンション売却）
マンション売却で、担当していただいた津司さんには本当にお世話になりました。
次に住む所の相談と住んでいるマンションの売却を同時進行で行いましたが、分かりやすい説明と進め方の提示が手際良く、安心してお任せする事が出来ました。
ネットで何でも調べられる時代ですが相手が何を考え、何を優先するかは会話の中でこそ分かると思います。プロフェッショナルを感じました
30代女性（マンション購入）
とにかくレスが早い。
専門知識も豊富で、説明が分かりやすいです。
担当してくれた方は非常に業界に通じており、ホスピタリティーに溢れていてかなり信用できます。他社と比べて手数料もとても安いのでオススメの会社です。
60代男性（戸建て購入）
酒井智様にご担当して頂きました！細かい相談も小さな不安も毎回本当に迅速に対応して頂き、無事マイホームを購入できました！
酒井さんは大変親切な方でREDSを選んで本当に良かったです。
仲介手数料も無料で！今物件等お探しで検討してる方は絶対REDの酒井さんに相談してみてください！